내년부터 달라지는 부동산 관련 제도는?

 

17 12월, 00:06news.joinsland.com

올해 출범한 새 정부는 주택 거래시장 활성화를 위해 각종 규제 완화책을 잇달아 내놓았다. 이에 따라 제도 변경이 많았고, 내년에도 영향을 미치게 된다. 최근에는 취득세 영구 인하와 수직증축 리모델링 허용 법안이 국회를 통과했다. 반면 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력 운영 등은 아직 국회의 문턱을 넘지 못했다. 이들 법안의 처리 여부가 내년 주택시장의 변수가 될 전망이다.

 

 부동산114가 새해부터 달라지거나 올 연말로 끝나는 부동산 관련 제도를 정리했다.

 

 ◇취득세 영구 인하에 따른 세율 완화

 

 취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과~9억원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다.

 

 ◇종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환

 

 현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 내년부터 지방세로 전환할 방침이다. 정부는 이를 위해 지방세 3법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법)과 종합부동산세 관련 법령을 개정해 내년도 종합부동산세 납세의무 성립분부터 지자체에서 부과·징수토록 할 계획이다. 종부세를 지방세로 전환하더라도 현재 납세 의무자의 세부담과 지자체 세입에는 변화가 없다. 납세의무자 입장에서는 명칭, 과세요건, 납부기간, 선택적 신고납부제도 등이 현행과 같다.

 

 ◇주택공급 제도상 성년 기준 만 19세로

 

 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.

 

 ◇내년 1월 2일부터 전세금 안심대출 시행

 

 내년 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 '전세금 안심대출'은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 '목돈 안드는 전세제도Ⅱ'(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 '전세금 반환보증'을 결합한 상품이다.

 

 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하며 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5~3.7% 금리가 적용된다. 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.

 

 주택구입 지원자금 하나로 통합…부부합산 연소득 6000만원 이하

 

 ◇세입자, 임대보증금 보호범위 확대

 

 소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 내년 1월 1일부터 시행될 예정이다. 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대되며, 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다.

 

 ◇주택구입 지원자금 하나로 통합

 

 현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지(근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론 등)가 하나로 통합된다. 내년 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초는 7000만원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다.

 

 통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8~3.6%의 금리를 적용하며, 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

 

 ◇건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능

 

 건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 '입주자 분할 모집' 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기) 횟수도 5회까지 가능해진다.

 

 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전·월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능해진다. 건설사가 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준 금리로 대출을 받을 수 있다.

 

 ◇내년 4월부터 리모델링 수직증축 가능

 

 공동주택 리모델링을 할 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 내년 4월부터 시행될 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

 

 ◇경매 관련 공유자 우선매수권 및 최적매각 기준 변경

 

 민사집행법 개정을 통해 부동산 경매 제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자 우선매수권의 행사를 1회로 제한키로 했다. 공유자 우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다.

 

 ◇희망임대주택 리츠 면적 제한 폐지

 

 내년부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 '희망임대주택 리츠' 사업이 전용 85㎡가 넘는 주택으로 확대된다. 이 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. 4·1대책에서 도입된 것으로, 당초 매입 대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했다.

 

 ◇양도세 및 생애최초 주택구입 취득세 면제 올해까지

 

 4·1대책에 따라 6억원 또는 전용면적 85㎡ 이하의 신규나 미분양 주택, 1주택자의 기존 주택 취득 시 5년간 양도소득세가 면제된다. 연소득 7000만원 이하 가구가 6억원 이하의 주택을 생애최초로 구입할 경우엔 취득세가 완전 면제된다. 이들 혜택은 올해까지만 적용된다. 양도세 감면의 경우 연말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 하며, 취득세는 소유권 이전등기를 완료하거나 잔금 납부를 완료해야 한다.

 

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