공공·민간합동 리츠, 임대주택 공급모델로 ‘부각’.

 

공공임대 리츠 기본구조 ⓒ국토교통부 자료

 

| 2014-02-26

 

정부가 26일 경제혁신 3개년 계획 후속조치로 내놓은 전월세 대책인 주택임대차시장 선진화 방안 중 리츠(REITs, 부동산투자신탁)를 활용한 임대주택 공급 활성화가 핵심정책으로 떠올랐다.

 

최근 전세가격의 지속적인 상승으로 임대주택 공급 확대 및 소득 계층별 다양한 품질의 임대주택 요구가 증가함에 따라 임대주택 범위의 확대와 방식의 변화를 통한 탄력적 운용을 정책방향으로 설정했다.

 

경제성장 둔화와 주택시장 구조변화로 기존의 임대주택 공급시스템이 더 이상 작동하기 어렵다는 판단에 따른 것이다.

 

그간에도 공공 및 민간 임대주택 공급 확대 기조는 유지해왔지만, 현실적으로 공공임대 공급을 주도하는 토지주택공사(LH)의 부채누적 등 재무여건으로 인해 공급방식이 한계에 직면했고, 민간 임대주택 역시 전문성이 결여돼 효율성을 기대하기 어려웠다.

 

이에 국토교통부는 기획재정부와 안전행정부, 법무부, 금융위원회와 함께 이번 임대주택 활성화 방안으로 공공임대 리츠와 민간제안 리츠를 활용한 새로운 방식의 임대주택 공급모델을 마련해 발표했다.

 

올해 4월까지 연기금·보험사·시중은행과 공동투자협약을 맺고 리츠를 설립해 민·관 협력을 통한 임대주택을 공급키로 한다는 것으로, 민간자금의 임대사업에 대한 투자를 유도키로 했다.

 

공공택지는 주택기금과 LH가 중심이 돼 리츠를 설립해 민자를 유치하고, 민간제안 사업은 사업제안자가 출자해 리츠를 설립, 필요시에 주택기금 출자와 융자를 지원하는 방식으로 추진된다.

 

△10년 공공임대 리츠, 민자유치 가능한 임대주택에 우선 적용

 

 

LH 직접건설과 리츠 방식 병행을 통해 박근혜정권 임기 중에 4~8만 가구를 10년 공공임대주택으로 공급한다.

 

사업대상지는 LH 건설 임대주택 중 사업기간이 짧고 수익성이 양호해 민자유치가 가능한 임대주택에 우선 적용하며, 10년 공공임대 용지를 대상으로 하되 매각되지 않은 분양용지도 함께 활용한다.

 

재원은 주택기금과 기관투자자가 공동으로 투자협약을 맺고 프로젝트별로 투자여부를 결정해 조달한다. 출자금은 기금 12%, LH 출자 3%, 기금융자(후순위) 20%, 기관투자(선순위 융자) 30%, 임대보증금 35%로 조달하되 사업성에 따라 기관투자자의 공동 출자방안도 모색한다.

 

개별 투자방식은 출자나 기금융자, 출자 또는 융자로 주택기금과 협의해 펀드나 리츠 등 투자유형을 탄력적으로 선택, 조달구조를 최적화 한다.

 

리츠가 설립되면 LH와 택지 매매계약과 매입확약을 체결하고, 리츠가 주택건설 사업계획 승인을 받아 건설을 시행한다.

 

임대료는 공공임대의 표준임대보증금과 표준임대료 기준을 적용, 임대주택 관리는 자산관리회사인 LH가 수행하고 임대기간이 종료되면 분양으로 전환한다.

 

출자자 수익은 조성원가 이하의 택지공급 등을 통해 건설원가가 주변시세 보다 최소 15% 내외 낮도록 유도해 수익성을 확보한다. 택지공급 기준은 60㎡ 이하는 조성원가의 60%, 60~85㎡는 조성원가의 85%정도다.

 

융자 수익은 건설 즉시 시세차익을 15% 확보할 수 있는 임대사업에 주택담보인정비율(LTV) 20~30%를 최우선 순위 융자로 안전성을 담보한다.

 

이를 통해 국토부는 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상을 기대하며, 필요시에는 민간 융자에 대한 대한주택보증의 지급보증 도입도 검토하고 있다.

 

△공공임대 리츠 시범사업 사업성 분석해보니…

 

공공임대 리츠 시범사업 지구인 하남미사 보금자리지구(A블록, 임대용지) 1401세대의 사업성을 분석한 결과, 저가의 택지공급과 건설원가 보다 높은 주변 시세로 인해 집값이 1.5%만 상승해도 9.61%의 출자 수익이 나는 것으로 나타났다.

 

총 4446억 원의 소요재원은 기금 출자 12%(533억원)·LH 출자 3%(133억원)·임대보증금 35%(1534억원)·기금융자 20%(907억원)·기관투자 30%(1339억원) 등으로 조달한다.

 

주택가격 변동률에 따라 출자자의 수익률이 달라져 집값이 2% 오르면 출자 수익은 10.82%, 3% 오르면 13%의 출자이익이 발생하는 것으로 분석됐다.

 

화성 동탄2(A40블록, 분양용지) 시범사업 지구의 620세대 경우는 총 2455억원의 소요재원이 드는데, 기금 출자 12%(294억원)·LH 출자 3%(74억원)·임대보증금 28%(684억원)·기금융자 19%(907억원)·민간차입 38%(938억원) 등으로 충당한다.

 

이에 대한 사업성은 저가의 택지공급과 건설원가 보다 높은 주변지 시세로 인해 집값이 1.5%만 상승해도 5.3%, 3% 오르면 9.6%의 출자수익이 발생하는 것으로 집계됐다.

 

정부는 이 같은 시범사업의 공공임대 리츠를 6월에 설립하고 연말 또는 내년 초에 착공에 들어갈 계획이다.

 

△민간제안 임대주택 모자 리츠, 요구수익율 달성 따라 투자 선별

 

 

협약 및 리츠를 활용한 임대주택 공급 ⓒ국토교통부 자료.

 

민간제안 임대주택 리츠는 주택기금과 연기금 등 기관투자자 간 공동투자협약을 체결하고 모자(母子)리츠를 활용해 프로젝트별 심사 후 투자를 결정한다.

 

주택기금이 임대사업에 출자(메자닌 금융)해 사업 위험을 줄이고 수익성을 개선, 민간자금 투자를 유도한다.

 

공공택지 일변도의 주택공급에서 벗어나 도심지 재개발지역 등 다양한 입지 내에 여러 형태의 임대주택을 공급한다. 재개발 임대나 역세권 주거용 오피시텔, 미분양 임대주택 리츠도 가능하다.

 

투자여부가 결정되면 모자 리츠를 설립하고 사업제안자가 자산관리를 수행한다. 모(母) 리츠는 주택기금이 단독으로 구성하고, 다른 협약 참여자는 자(子) 리츠에 직접 출자하거나 대출을 실행한다.

 

임대수익으로 투자기간 중 배당이 가능하고, 집값이 상승하지 않아도 요구수익률을 달성할 수 있는 사업을 선별해 투자대상으로 한다. 요구수익률은 기관투자자 5~6%, 주택기금 4% 내외로 보고 있다.

 

참가적 우선주로 발행해 추가 수익이 발생하는 경우는 이익의 일부를 우선주가 가져가는 구조도 검토하고 있다.

 

이 같은 리츠의 사업추진을 위해 기금 출자업무는 전담기관을 지정한다. 융자 업무와 달리 출자는 원금 손실의 가능성이 있어 정밀한 사업성 분석이 필요하기 때문이다.

 

국토부는 이에 분양보증 등 주택사업 분석에 대한 전문성이 있는 대한주택보증을 기금 출자업무 전담기관으로 지정하고, 향후 주택기금이 주택도시기금으로 확대 개편될 때 전담기관으로 출자나 메자닌 금융 등의 기능을 수행하게 된다.

 

△리츠 임대산업의 기대효과와 향후 추진계획

 

리츠를 활용한 임대주택 공급모델 마련은 당초 계획보다 공급 물량을 늘릴 수 있어 전월세난을 완화시키는 효과를 가져다 줄 것으로 보고 있다.

 

직접 건설하는 방안과 리츠 방식과 병행해 10년 공동임대 물량을 2017년까지 당초계획보다 최대 4만 가구를 추가 공급이 가능해지며, 이 중 최소 30% 이상은 리츠 방식으로 공급이 확대될 예정이다.

 

민간 제안사업의 경우는 도심지 내에서 다양한 형태의 임대주택을 시세 이하로 공급할 수 있게 돼, 세입자들의 주거복지의 향상을 견인할 것으로 전망된다.

 

또한 공적자금의 신용보강을 통해 시중자금의 임대주택사업 투자를 유도하면 민간임대 산업이 육성되고, 이를 통해 임대주택이 투자상품으로 전환돼 민간 임대주택의 확충으로 자리잡는 시너지를 기대할 수 있다.

 

이를 통해 리츠 산업의 성장 촉진과 주택임대관리업의 조기 활성화 효과로 부수적인 일자리 창출도 가능해진다. 정부는 리츠산업 규모에 12조원 예측치를 내놓고 있으며, 향후 매년 2~3조원 규모의 성장세도 기대하고 있다.

 

아울러 택지비 조기환수와 건축비 등 사업비 절감을 통해 LH의 부채감축 효과를 도모하는 대신 LH는 주거취약계층을 위한 행복·영구·국민임대 주택에 보다 역량을 집중할 수 있는 여건이 마련된다.

 

이 같은 공공·민간제안 리츠의 산업화를 위해서는 관련 법 제정과 협약 및 시범사업 추진 등 선행요건이 뒤따른다.

 

국토부는 기관투자자들과 4월까지 공동투자협약을 추진하고 출자업무 전담기관인 대한주택보증에 위수탁 계약을 체결하겠다는 계획이다.

 

또한 주택기금의 출자근거 마련과 입주자모집 승인 제외 요건을 위해 주택법 개정안을 이미 국회에 제출한 상태이며, 국토부 장관의 사업계획 승인과 토지수의 매각 허용 등을 담은 주택법 및 하위규정을 8월 경 개정을 목표로 하고 있다.

 

아울러 임대주택 리츠 투자규제 완화를 위한 리츠법 등도 올 상반기에는 개정하겠다는 입장이다.

[데일리안=이소희 기자]