準공공 임대사업자 양도세 면제… 민간 임대 늘린다

홍원상 기자 | 2014/02/27

 

민간 사업자의 공급 확대 위해 재산세·법인세 등 각종 세제 혜택 -'세금폭탄' 집주인, 세입자에 떠넘길라 세금 부담, 월세에 떠넘길 우려 높아

 

정부가 가파르게 오르는 전·월세 가격을 잡기 위해 준(準)공공 임대주택 활성화 카드를 꺼냈다.

 

정부는 26일 발표한 '주택 임대차 시장 선진화 방안'에서 "민간 임대 사업자에 대한 세제 지원과 규제 완화로 준공공 임대주택의 공급을 확충해 나가겠다"고 밝혔다.

 

그동안  등 공공기관 위주로 공급이 이뤄졌던 임대주택 시장은 오랫동안 물량 부족에 시달려왔다. 만성적인 주택난을 해소하기 위해 세금 감면 등으로 민간 사업자를 끌어들여 준공공 임대주택 공급을 크게 늘리겠다는 게 정부의 전략이다.

 

작년 4월에 발표된 준공공 임대주택은 임대 의무기간(10년)이 기존 임대주택(5년)보다 길고 임대료도 매년 5% 이내로만 올릴 수 있도록 해 무주택 서민의 주거 안정에 도움을 주려는 취지에서 도입됐다. 하지만 세제 지원 등이 시장의 기대에 미치지 못해 아직 활성화하지는 못했다.

 

국토교통부 김재정 주택정책관은 "새로 내놓는 다양한 지원책으로 민간 임대가 증가하면 수급 불균형이 해소되고 세입자의 주거비 부담이 줄면서 시장이 안정될 것"이라고 말했다.

 

◇

 

이번에 발표된 지원책은 준공공 임대주택을 확충하기 위해 민간 임대 사업자에 대한 세제 지원을 대폭 강화했다. 대부분 관련 법을 개정해야 하는 사안이어서 아직 구체적인 일정은 정해지지 않았지만, 정부는 민간 임대 사업자가 늘어날 것으로 기대하고 있다.

 

우선 준공공 임대주택에 투자하는 민간 임대 사업자는 양도소득세를 전혀 내지 않아도 된다. 앞으로 3년간 주택을 새로 사들여 준공공 임대사업을 10년 이상 벌이면, 나중에 집값이 오르더라도 양도세를 면제해주기 때문이다.

 

다른 세제 혜택도 받을 수 있다. 전용면적 40㎡ 이하의 주택으로 준공공 임대를 할 경우 재산세를 전액 감면받는다. 40㎡ 초과~60㎡ 이하 주택은 75%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 50%씩 재산세를 할인받는다. 현재 20%로 돼 있는 소득·법인세(85㎡ 이하 주택) 할인 폭도 30%까지 올라간다.

 

그동안 민간 임대 사업자는 작년 4월 이후에 구입한 집만 해당 시·군·구청에 등록해야 준공공 임대사업을 할 수 있었다. 앞으로는 그전에 산 주택으로도 준공공 임대를 벌일 수 있다. 이미 세(貰)를 받고 있는 기존 임대주택 역시 준공공 임대주택으로 전환할 수 있다. 반대로 임대주택이 오랫동안 빈집으로 남아 있거나 재개발 사업 등으로 세(貰)를 계속 놓을 수 없으면, 임대 의무 기간을 채우지 못해도 사업을 접을 수 있다. 단, 그동안 받았던 세제 혜택은 모두 반납해야 한다.

 

◇

 

전문가들은 민간 자금을 유인해 임대 주택을 확충하는 발상 자체에 대해서는 찬성하고 있다. 건설산업연구원 두성규 연구위원은 "민간 자금을 활용함으로써 재정 부담을 덜고 공공임대가 공급될 여지도 더 많아졌다"고 말했다.

 

그러나 민간 임대 사업자가 단기간에 많아지는 것은 쉽지 않아 보인다. 현재 아무런 소득 신고 없이 세금도 내지 않고 월세 수익을 챙기던 집주인들이 임대 사업자로 등록할지는 미지수라는 것이다.  김규정 연구위원은 “집주인으로서는 세제 혜택보다는 10년 동안 월세를 마음대로 올리지 못하는 제약이 더 크게 보일 수 있다”며 “더욱이 임대주택은 대부분 소형이어서 재산세나 양도세 부담이 일반 주택보다 크지 않다”고 말했다.

 

집주인들이 임대 사업자가 되면서 내야 하는 세금 부담을 월세에 전가할 위험도 크다. 주거복지연대 장성수 전문위원은 “월세에 대한 세액 공제는 세입자에게 도움이 되지만, 임대인은 증가한 세금만큼 임대료를 높이는 부작용이 생길 수 있다”며 “임대 수입으로 생활하는 은퇴자들에게는 소득세뿐 아니라 건강보험료를 내야 하는 것도 큰 부담”이라고 말했다. 국토부는 이에 대해 “임대 사업자로 등록하는 집주인이 많아질수록 시장은 더 투명해질 것”이라고 밝혔다.

 

하지만 정부의 전·월세 시장 안정책이 실효성을 거두려면 관련 법 개정을 준비하면서 좀 더 세밀한 보완책을 마련해야 한다는 지적이다. 남희용 주택산업연구원장은 “임대 시장에 주택 공급을 늘리는 것도 중요하지만, 어느 지역에 물량이 부족하고 얼마나 공급이 가능한지도 따져봐야 할 것”이라고 말했다.

 

 

☞준(準)공공 임대주택

 

서민 주거 안정을 위해 임대 의무 기간이 10년으로 기존 임대주택(5년)보다 길고 임대료도 매년 5% 이상 인상할 수 없도록 한 임대주택이다. 정부가 지난해 내놓은 ‘4·1 부동산 대책’에서 도입했다. 정부는 이를 공급하는 민간 사업자의 임대 수익을 제한하는 대신 재산세·소득세 감면 혜택을 주고 있다.

 

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