공공임대리츠, 13년후 집값 1.5%만 오르면 연 9.6% 수익

[2·26전월세대책]하남미사 보금자리 10년 임대주택 시뮬레이션

(서울=뉴스1) 전병윤 기자

2014.02.26 10:29

 

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정부가 공공임대리츠를 통해 LH에서 담당했던 10년 임대후 분양전환(이하 10년 임대주택) 주택의 최소 30% 이상을 건설하기로 했다. 또한 민간사업자 제안 방식의 임대주택리츠 2개를 올해 시범사업으로 추진한다.

 

그동안 리츠를 통한 임대주택 공급을 추진했으나 활성화되지 못했던 큰 이유는 임대수익만으로는 투자 성과를 내기 어렵다는 회의적 시각 때문이다.

 

이런 현실을 고려해 정부는 주변시세보다 저렴한 가격으로 임대주택 용지를 공급받아 매각차익을 확보할 수 있도록 하고, 국민주택기금의 후순위 출자 등 메자닌 금융을 통해 민간의 손실 위험을 일부 줄여주는 구조를 짰다.

 

우선 정부는 LH가 올해 10년 임대주택을 공급하기로 했던 곳 중 일부를 공공임대리츠가 담당하는 방안을 마련했다. 일종의 시범사업으로 올해 LH 공급물량인 1만가구 중 최소 30%(3000가구) 이상을 공공임대리츠로 추진할 계획이다.

 

국토교통부에서 투자수익률을 시뮬레이션한 결과 공공임대리츠를 통해 하남미사 보금자리지구(A29블록) 10년 임대주택 1401가구를 건설할 경우 집값이 13년 후 1.5%만 올라도 연 9.61%의 수익을 거둘 수 있는 것으로 나타났다.

 

이는 LH로부터 용지를 싼 값에 공급받아 10년간 임대주택으로 활용한 후 분양전환했을 때 매각차익을 반영한 결과다. 공공임대리츠는 60㎡(이하 전용면적)이하는 조성원가의 60%, 60~85㎡는 조성원가의 85% 수준으로 택지를 공급받을 수 있다. 기관투자자들은 저가로 공급받은 10년 임대주택을 건설기간 3년을 합쳐 13년 후 매각할 경우 주변시세를 대비해 이같은 매각차익을 거둘 수 있다는 것이다.

 

 

자료: 국토교통부 © News1

 

 

구체적으로 보면, 하남미사 보금자리지구(A29블록)의 총 사업비는 4446억원으로 이 중 국민주택기금과 LH가 각각 533억원(12%), 133억원(3%)을 출자하고 임대보증금 1534억원(35%), 국민주택기금 후순위 융자 907억원(20%), 기관투자자의 선순위 융자 1339억원(30%)으로 자금을 마련한다. 기금의 융자금리는 60㎡ 이하는 연 2.7%, 60~85㎡는 연 3.7% 수준이다. 기관투자자들은 채권발행이나 금융권의 캐피탈콜 형태의 차입으로 10년 만기 국고채 금리 수준인 연 3.5%에다 일부 가산금리 붙는 수준으로 자금을 조달할 것으로 예상했다.

 

이같은 자금조달 비용과 임대료 수익, 매각차익 등을 고려하면 현 시점대비 13년 후 10년 임대주택을 분양전환할 경우 해당 주택의 가격(감정평가 기준)이 0.5% 하락하면 사업손익은 370억원으로 출자자의 수익률은 3.48%이고, 집값이 그대로 일 경우 사업손익 632억원을 거둬 5.30%수익률을 거둔다. 같은 식으로 △집값이 1% 상승하면 수익률은 8.31% △1.5% 오르면 9.61% △2% 상승하면 10.82% △3% 오르면 13.00%의 수익률을 거둘 수 있는 것으로 예상됐다.

 

같은 식으로 화성 동탄2신도시(A40블록) 620가구 10년 임대주택의 경우 13년 후 분양전환을 실시할 때 집값이 현재보다 1.5%만 올라도 연 5.3%의 출자 수익을 거둘 것으로 전망됐다.

 

이같은 공공건설임대주택의 경우 임대료는 임대주택법상 표준임대보증금과 표준임대료를 설정한뒤 주변시세를 고려해 책정하며, 임대료 인상률은 연 1.83%로 제한된다.

 

장우철 국토부 주택기금과장은 "공공건설임대주택은 공공성이 강해 임대료 규제가 있어 이를 통해서는 수익을 내기 어렵다"며 "대신 LH로부터 택지를 저렴하게 공급받아 건설원가를 낮추면 분양전환 시점에 시세차익을 거둘 수 있도록 구조를 만들었고 미분양이 생기면 LH가 매입하도록 해 투자금 회수를 원활히 할 수 있도록 했다"고 말했다.

 

그는 "분양가격의 기준을 대게 주변시세보다 가격이 낮은 감정가로 정하기 때문에 일반분양 전환시 투자매력이 높아 미분양이 생길 가능성도 낮다"며 "연기금과 보험사 등 기관투자자를 대상으로 공공임대리츠의 투자 의사를 묻는 수요조사를 했는데 호응도가 꽤 높았다"고 설명했다. 국토부는 올해 LH에서 진행하는 10년 임대주택 1만가구 중 최소 3000가구 이상을 공공임대리츠로 전환하고 수요에 따라 사업을 확대해나가기로 했다.

 

국토부는 하남미사와 화성동탄 공공임대리츠를 오는 6월 설립할 계획이다. 화성동탄은 올 11월 착공하고 하남미사는 내년 2월 공사에 들어간다.

 

국토부는 이밖에 민간에서 제안했던 임대주택리츠 사업 중 서울 노량진과 천안시 오피스텔 개발사업도 올해 시범사업으로 추진하기로 했다. 민간이 주축이 된 임대주택리츠는 만기시점에 해당 부동산에 대한 LH의 매입확약이 없지만 임대료 규제를 받지 않는다. 다만 국민주택기금에서 일부 공동투자하는 만큼 주변 시세를 감안해 임대료를 협의할 수 있다.

 

사업성 분석도 양호했다. 동작구 노량진역과 연결된 주변에 오피스텔 547실을 짓는 사업의 경우 리츠가 시행사로부터 시세대비 78% 수준으로 선매입한후 시행사는 리츠의 보통주(사업비의 21%)로 투자하기로 했다. 자금은 총 사업비 1086억원 가운데 기관투자자의 우선주 200억원(18%), 리츠 우선주 120억원(11%) 민간사업자 225억원(21%)을 통해 자본금을 마련하고 금융회시 선순위 대출로 541억원(50%)을 조달한다.

 

 

© News1

 

 

기관투자자와 리츠는 우선주에 투자하는 만큼 수익권에서 보통주 투자자보다 우선순위에 있다. 배당을 통해 평균 연 5.0% 수익을 확보하도록 했다. 민간사업자는 당초 시세대비 저렴한 가격으로 사업권을 인수하면서 보통주 투자를 통해 연 11.01%(IRR·내부수익률 기준)의 수익을 달성할 수 있다는 계산이다.

 

대신 사업이 지지부진할 경우 우선주인 기관투자자와 리츠의 수익률은 하락할 수 있으며 수익권에서 뒤쳐지는 보통주 투자자인 민간사업자의 손실 위험은 상대적으로 더 커질 수 있다. 만약 현재보다 오피스텔 가격이 3% 오를 경우 보통주 투자자는 16.47% 수익을 거둘 수 있다. 국토부는 오는 6월 리츠 설립과 영업인가를 통해 내년 9월부터 임대운영을 시작할 수 있도록 추진할 계획이다.

 

국토부는 융자와 달리 출자는 원금손실 가능성이 있기 때문에 정밀한 사업성 분석을 전제로 해야 하므로 프로젝트파이낸싱(PF)보증과 분양보증 등 주택사업 분석에 대한 전문성을 갖춘 대한주택보증을 기금 출자업무 전담기관으로 지정하기로 했다.

 

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