용도별 건축물의 종류(제3조의4 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정보육시설ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센
터 및 노인복지시설을 포함한다]
가. 단독주택
나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있
는 것
.
.
.
11. 노유자시설
가. 아동 관련 시설(영유아보육시설, 아동복지시설, 그 밖에 이와 비슷한 것으
로서 단독주택, 공동주택 및 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을
말한다)
나. 노인복지시설(단독주택과 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다)
다. 그 밖에 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설 및 근로복지시설
[질문]
위와 같이 노인복지시설(노인요양원)은 단독주택과 노유자시설에 포함되어 있습니다.
노인복지시설이 단독주택에 포함이 되면 연접과 관련이 없는 시설이되고 노유자시설에 포함이 되면 연접과 관련이 있게 됩니다...
관연 노유자시설중 노인복지 시설은 연접이 있어야만 하나요?
아님 없어도 되나요?..
회원님들의 통쾌한 답을 구합니다.
2. 건축법상 노유자 시설은
- 아동 관련 시설(영유아보육시설·아동복지시설·유치원, 그 밖에 이와 유사한 것으로서
제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다)
예를들어 유치원,어린이집, 탁아소
- 노인복지시설 (예를 들면 경로당, 노인요양시설 )
- 그 밖에 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설 및 근로복지시설
- 실버주택도 노유자 시설 입니다
정부는 지난 8월26일 노인복지주택(이하 실버타운)을 보유세 과세대상에서 제외한다고 발표했습니다. 그동안 실버타운은 1가구 2주택에 포함되어 실버타운을 분양 받는 노인은 기존 주택을 처분하지 않는 한 종합부동산세 중과세를 피할 수가 없었습니다. 09.10.18
정부의 이번 조치는 실버타운과 관련된 법 적용의 혼선을 바로잡는 시초가 될 것으로 업계에서는 보고 있습니다. 그 동안 알려진 실버타운의 선택기준 역시 지나치게 모호하거나 교과서적인 내용만 나열돼 있어, 실버타운의 활성화를 가로막는 장애요인 중에 하나로 지적되어 왔습니다.
하지만 전문가가 아닌 이상 일반인이 실버타운을 평가하기에는 한계가 있을수 밖에 없습니다.
그래서 아래에서는 보다 현실적으로
실수요자의 시각에서 실버타운을 잘 선택하는 기준을 설명합니다.
실버타운은 입주율(또는 분양율)이 과반수 이상인 곳이 좋습니다.
실버타운은 양로시설이나 요양시설과 달리 정부지원이 전무하기 때문에,
운영비용의 100%를 입주자가 내는 관리비나 식사비, 시설이용보증금(또는 선납금) 등으로 충당할 수 밖에 없습니다.
만일 입주율이나 분양율이 과반수 이하일 경우 적자운영이 불가피하기 때문에 도산의 위험성이 클 수 밖에 없습니다.
새로 지은 건물보다는 3년 이상 안정적으로 운영이 되고 있는 곳을 찾아야 합니다.
국내에는 실버타운 전문 운영사가 많지 않아서, 객관적으로 검증된 회사가 거의 없다고 보시면 맞습니다.
다만 최소 3년 이상 ‘정상적으로’ 실버타운을 운영하고 있다면 일단은 합격으로 봐도 무난할 것입니다.
이는 입주율이 60% 이상 되고 3년 이상의 운영경험을 갖고 있는 실버타운은 수도권에 약 8~9곳에 불과한 게 엄연한 현실이기 때문입니다.
사람마다 차이가 있겠지만 도심형 실버타운이 좋습니다.
지난 10여년 동안의 사례를 살펴볼 때 전원형(교외형)이나 도심근교형은 대부분 적자운영에 허덕이고 있습니다.
또한 도심에 있어야 교통도 편리하고, 의료시설이나 생활편의시설을 손쉽게 이용할 수 있습니다.
친구나 가족이 왕래할 때도 불편함이 없어 사회로부터 격리되지 않고, 그 동안의 인간관계를 계속 유지해 나갈 수 있습니다.
도심형 실버타운이라 할 지라도, 건물의 외양보다는 ‘건물안’에서 보이는 밖의 모습을 살펴보아야 합니다.
실제 주거하는 집안에서 보이는 밖의 풍경이 아파트, 빌딩숲이나 대로변이나 주택가 한복판에 위치해 있다면 재고해 볼 필요가 있습니다.
멋지게 포장한 조감도나 대중교통환경, 주변 편의시설만 보고 입주했다가, 삭막한 분위기에 연일 들려오는 소음과 매연, 불쾌한 공기와 냄새로 고생하는 분들이 의외로 많습니다.
공원, 숲, 하천 고수부지 등 잘 가꿔진 산책로와 가까운 도심형 실버타운이라면 금상첨화가 됩니다.
노인복지주택의 심의기준에 적합하게 지어졌는지를 봐야 합니다.
최고급 마감재와 가전제품, 으리으리한?! 가구보다 중요한 것이 실버타운답게 제대로 지었는지를 보아야 합니다.
60세 이상 노인의 주거생활을 위해 설치하도록 돼 있는 건축기준을 무시하고, 허가만 실버타운으로 받고, 다른 용도로 시공하여 고가로 분양하는 곳이 의외로 많습니다.
주거의 편리함을 위해 입주한 노인들에게 생활의 불편함을 가중시킨다면 실버타운이라고 할 수 없습니다.
전용율이나 부대시설의 외양보다는 어떻게 ‘관리’되고 ‘운영’되는지를 살펴봐야 합니다.
실버타운은 노인복지법상의 시설기준에 따라 다양한 종류의 부대시설이 잘 갖추어져 있어, 전용율은 기본적으로 50%이하라고 봐야 합니다.
문제는 이를 관리하고 운영하는 사람에 있습니다.
운동시설, 간호시설, 식사시설, 여가시설, 문화시설 등의 관리운영을 위해 전문 자격증을 보유한 파트별 전문가가 몇 명이나 되는지, 그리고, 평균 근속년수는 얼마나 되는지, 직원들의 인사성과 태도, 표정 등을 유심히 살펴보면 대략 분위기를 파악할 수 있습니다.
입주자나 수분양자의 평균연령도 중요한 선택기준이 됩니다.
입주인들의 평균연령이 너무 높으면 아무리 잘 갖춰진 부대시설이라 하더라도 이용율이 낮을 수 밖에 없습니다.
수영을 즐기고, 런닝머신을 걷고, 골프를 즐길 수 있는 80,90세대의 노인들이 몇 명이나 될지 곰곰이 생각해 보시기 바랍니다. 부대시설 이용빈도가 떨어지면 운영사는 시설관리에 소홀해지게 되고 분위기는 점점 썰렁하게 됩니다.
심지어는 양로시설인지 노인복지주택인지 구분조차 모호해질 수도 있을 것입니다.
가능하면 60,70세대의 입주자가 과반수를 넘는 곳이 여러모로 좋습니다.
분양가격의 타당성을 따져볼 필요가 있습니다.
실버타운도 ‘주택’이기 때문에 투자가치를 외면할 수 없습니다.
2009년 9월 현재 노인인구는 약 530만명, 가구수로는 200만 가구에 육박하는데 비해 전국의 실버타운은 약 5,600세대. 정상적으로 운영하고 있는 세대는 1,500여개에 불과합니다.
노인인구의 증가율에 비해 턱없이 낮은 공급율까지 감안한다면 실버타운은 단연 최상의 부동산 투자상품으로 각광받을 가능성이 대단히 높습니다.
이를 악용하여 터무니 없이 비싼 가격으로 분양한다면 노인들 및 그 자제분들에게는 여간 큰 부담이 아닐 수 없을 것입니다.
일반적으로 실버타운의 분양가격은 인근의 주택시세 대비 70%~80%대가 적정한 것으로 알려져 있습니다.
부대시설 운영과 관련된 입주자 강습프로그램 역시 중요한 선택기준입니다.
여기에는 실버타운 운영사의 오랜 경험과 역사, 노하우가 녹아 있기 때문입니다.
활기차고 즐거운 분위기가 배어 나오는 실버타운 일수록 프로그램의 ‘질’이 값지고 실속 있는 법입니다.
입주자 프로그램은 생활의 즐거움과 삶의 행복을 가늠하는 중요한 잣대이므로 많은 시간을 두고 지켜보거나 직접 체험해 보는 것이 좋습니다.
이와 관련하여 지역주민에게 부대시설을 ‘개방’하여 함께 사용하는지의 여부도 따져볼 필요가 있습니다.
부대시설을 입주자에게만 폐쇄적으로 운영할 경우, 적적하고 답답한 분위기가 조성되어 운영상의 수지 역효과가 날 수도 있기 때문입니다.
입주자 안전시설과 생활 서비스가 중요합니다.
특히 야간 시간대에 안전요원 운영이나 보안시스템, 출입자 통제시스템도 민감하게 살펴봐야 합니다.
일례로 야간시간 대에는 응급처지사 등이 투입되어 보안요원과 함께 근무하는 곳이라면 믿을 수 있는 곳입니다.
실버타운의 생활 서비스중에서 가장 중요한 서비스는 바로 식사서비스일 것이며, 운영부분에서 비중이 가장 큽니다.
식사 시스템(배급식과 배달식 등)과 식단의 종류, 질, 당뇨환자나 생식을 즐기는 특수 입주자를 위한 특별식단과 유기농 식단의 준비여부, 식사비 결제시스템, 직영 체제인지 외주용역 체제인지 등을 확인하고, 가족들과 직접 식사를 해보는 것도 매우 좋은 방법입니다.
실버타운은 대기업이나 대학법인, 의료법인, 유명 건설사가 개발했다고 해서 관리운영까지 잘 할 것이라는 생각은 버려야 합니다. 뿐만 아니라 국내에는 실버타운 전문 운영사라고 검증된 회사도 거의 없고, 대부분은 적자운영 상태입니다. 이런 점들 때문에 어르신들이 실버타운을 고르는 데 있어 갈피를 잡지 못하고 의심의 눈으로 바라보게 되는 것은 오히려 당연한 현실입니다. 그럼에도 불구하고 여전히 실버타운은 노령인구의 건강과 행복한 인생을 위한 제2의 대안중에 하나임은 분명합니다. 앞으로는 보다 많은 실버타운이 활성화되어, 노년의 새로운 인생을 함께 하는 든든한 파트너이자 편안한 안식처가 되기를 기대해 봅니다.
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실버타운이란 말은 1960년대 미국 남부 지역에서 형성한 노인들의 밀집 주거 지역에서 비롯됐다. 실버타운의 필요성은 노인 인구의 증가와 자립적인 노인 의식의 변화, 노인의 경제적 독립에서 출발한다. 그도 그럴 것이 미 국의 경우 50대 이상의 시니어 인구가 전체 자산의 70%, 금융 자산의 77%를 보유 하고 있다. 우리나라의 베이비붐 세대(1955~1963년에 태어난 사람들로 대략 810 만 명)는 전체 인구의 16.8%를 차지하고 있으며, 이들이 정년 무렵 이전인 2010년 을 전후로 실버타운 관심이 고조될 것으로 보인다.
도심을 선택할까 혹은 전원생활을 할까
한편 분양형 실버 주택은 주택 법 적용으로 양도소득세 부담이 가중되는 반면 임대형 실버타운은 1가구 2주택자 에서 제외된다. | |
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입주 비용과 관리비는 합리적인가 도심에 위치한 고급 실버 주택의 평당 가격은 2,100만~3,000만원. 통상 실버 주택 입주 비용은 평균 평당 1,000만~1,400만원으로, 입지와 조건에 따라 다르다. 게다 가 식비, 관리비 등 각종 비용을 합하면 1인당 월 60만~120만원을 지불해야 한 다. 시설과 프로그램의 만족도는 급식, 운동 시설 및 편의 서비스 등이 쾌적하고 편리한지, 응급 의료, 건강진단, 간호 등 병원과 연계된 의료 시설이 구축되어 있는지 를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 그 뿐만 아니라 취미, 오락, 정보, 레저, 스포츠 등 여가 활동을 위한 문화 시설 이용 이 가능한지 등 각종 서비스 프로그램 가동과 그 정도를 파악해야 한다. 관리 운영 능력은 믿을 만한지 |
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고령자를 위한 주거 공간인 실버 주택의 탄생은 사 회 필요에 따른 당연한 결과물이다. 과거와 달리 노년층의 소득 향상과 가치관이 변하기 때문이다. 그러나 아파트, 주상 복합, 오피스텔 등과 차별화된 실버 주택이 새로운 주거 형태로 자리 잡기 위해서는 넘어야 할 과제도 산재하다. 그럼에도 고 령자들이 함께 모여 넉넉한 제2의 삶을 살아갈 수 있는 새로운 주거 문화로 정착될 날 역시 머지않은 것도 사실이다. | |
정부는 지난 8월26일 노인복지주택(이하 실버타운)을 보유세 과세대상에서 제외한다고 발표했습니다. 그동안 실버타운은 1가구 2주택에 포함되어 실버타운을 분양 받는 노인은 기존 주택을 처분하지 않는 한 종합부동산세 중과세를 피할 수가 없었습니다.
정부의 이번 조치는 실버타운과 관련된 법 적용의 혼선을 바로잡는 시초가 될 것으로 업계에서는 보고 있습니다. 그 동안 알려진 실버타운의 선택기준 역시 지나치게 모호하거나 교과서적인 내용만 나열돼 있어, 실버타운의 활성화를 가로막는 장애요인 중에 하나로 지적되어 왔습니다.
하지만 전문가가 아닌 이상 일반인이 실버타운을 평가하기에는 한계가 있을수 밖에 없습니다.
그래서 아래에서는 보다 현실적으로
실수요자의 시각에서 실버타운을 잘 선택하는 기준을 설명합니다.
실버타운은 입주율(또는 분양율)이 과반수 이상인 곳이 좋습니다.
실버타운은 양로시설이나 요양시설과 달리 정부지원이 전무하기 때문에,
운영비용의 100%를 입주자가 내는 관리비나 식사비, 시설이용보증금(또는 선납금) 등으로 충당할 수 밖에 없습니다.
만일 입주율이나 분양율이 과반수 이하일 경우 적자운영이 불가피하기 때문에 도산의 위험성이 클 수 밖에 없습니다.
새로 지은 건물보다는 3년 이상 안정적으로 운영이 되고 있는 곳을 찾아야 합니다.
국내에는 실버타운 전문 운영사가 많지 않아서, 객관적으로 검증된 회사가 거의 없다고 보시면 맞습니다.
다만 최소 3년 이상 ‘정상적으로’ 실버타운을 운영하고 있다면 일단은 합격으로 봐도 무난할 것입니다.
이는 입주율이 60% 이상 되고 3년 이상의 운영경험을 갖고 있는 실버타운은 수도권에 약 8~9곳에 불과한 게 엄연한 현실이기 때문입니다.
사람마다 차이가 있겠지만 도심형 실버타운이 좋습니다.
지난 10여년 동안의 사례를 살펴볼 때 전원형(교외형)이나 도심근교형은 대부분 적자운영에 허덕이고 있습니다.
또한 도심에 있어야 교통도 편리하고, 의료시설이나 생활편의시설을 손쉽게 이용할 수 있습니다.
친구나 가족이 왕래할 때도 불편함이 없어 사회로부터 격리되지 않고, 그 동안의 인간관계를 계속 유지해 나갈 수 있습니다.
도심형 실버타운이라 할 지라도, 건물의 외양보다는 ‘건물안’에서 보이는 밖의 모습을 살펴보아야 합니다.
실제 주거하는 집안에서 보이는 밖의 풍경이 아파트, 빌딩숲이나 대로변이나 주택가 한복판에 위치해 있다면 재고해 볼 필요가 있습니다.
멋지게 포장한 조감도나 대중교통환경, 주변 편의시설만 보고 입주했다가, 삭막한 분위기에 연일 들려오는 소음과 매연, 불쾌한 공기와 냄새로 고생하는 분들이 의외로 많습니다.
공원, 숲, 하천 고수부지 등 잘 가꿔진 산책로와 가까운 도심형 실버타운이라면 금상첨화가 됩니다.
노인복지주택의 심의기준에 적합하게 지어졌는지를 봐야 합니다.
최고급 마감재와 가전제품, 으리으리한?! 가구보다 중요한 것이 실버타운답게 제대로 지었는지를 보아야 합니다.
60세 이상 노인의 주거생활을 위해 설치하도록 돼 있는 건축기준을 무시하고, 허가만 실버타운으로 받고, 다른 용도로 시공하여 고가로 분양하는 곳이 의외로 많습니다.
주거의 편리함을 위해 입주한 노인들에게 생활의 불편함을 가중시킨다면 실버타운이라고 할 수 없습니다.
전용율이나 부대시설의 외양보다는 어떻게 ‘관리’되고 ‘운영’되는지를 살펴봐야 합니다.
실버타운은 노인복지법상의 시설기준에 따라 다양한 종류의 부대시설이 잘 갖추어져 있어, 전용율은 기본적으로 50%이하라고 봐야 합니다.
문제는 이를 관리하고 운영하는 사람에 있습니다.
운동시설, 간호시설, 식사시설, 여가시설, 문화시설 등의 관리운영을 위해 전문 자격증을 보유한 파트별 전문가가 몇 명이나 되는지, 그리고, 평균 근속년수는 얼마나 되는지, 직원들의 인사성과 태도, 표정 등을 유심히 살펴보면 대략 분위기를 파악할 수 있습니다.
입주자나 수분양자의 평균연령도 중요한 선택기준이 됩니다.
입주인들의 평균연령이 너무 높으면 아무리 잘 갖춰진 부대시설이라 하더라도 이용율이 낮을 수 밖에 없습니다.
수영을 즐기고, 런닝머신을 걷고, 골프를 즐길 수 있는 80,90세대의 노인들이 몇 명이나 될지 곰곰이 생각해 보시기 바랍니다. 부대시설 이용빈도가 떨어지면 운영사는 시설관리에 소홀해지게 되고 분위기는 점점 썰렁하게 됩니다.
심지어는 양로시설인지 노인복지주택인지 구분조차 모호해질 수도 있을 것입니다.
가능하면 60,70세대의 입주자가 과반수를 넘는 곳이 여러모로 좋습니다.
분양가격의 타당성을 따져볼 필요가 있습니다.
실버타운도 ‘주택’이기 때문에 투자가치를 외면할 수 없습니다.
2009년 9월 현재 노인인구는 약 530만명, 가구수로는 200만 가구에 육박하는데 비해 전국의 실버타운은 약 5,600세대. 정상적으로 운영하고 있는 세대는 1,500여개에 불과합니다.
노인인구의 증가율에 비해 턱없이 낮은 공급율까지 감안한다면 실버타운은 단연 최상의 부동산 투자상품으로 각광받을 가능성이 대단히 높습니다.
이를 악용하여 터무니 없이 비싼 가격으로 분양한다면 노인들 및 그 자제분들에게는 여간 큰 부담이 아닐 수 없을 것입니다.
일반적으로 실버타운의 분양가격은 인근의 주택시세 대비 70%~80%대가 적정한 것으로 알려져 있습니다.
부대시설 운영과 관련된 입주자 강습프로그램 역시 중요한 선택기준입니다.
여기에는 실버타운 운영사의 오랜 경험과 역사, 노하우가 녹아 있기 때문입니다.
활기차고 즐거운 분위기가 배어 나오는 실버타운 일수록 프로그램의 ‘질’이 값지고 실속 있는 법입니다.
입주자 프로그램은 생활의 즐거움과 삶의 행복을 가늠하는 중요한 잣대이므로 많은 시간을 두고 지켜보거나 직접 체험해 보는 것이 좋습니다.
이와 관련하여 지역주민에게 부대시설을 ‘개방’하여 함께 사용하는지의 여부도 따져볼 필요가 있습니다.
부대시설을 입주자에게만 폐쇄적으로 운영할 경우, 적적하고 답답한 분위기가 조성되어 운영상의 수지 역효과가 날 수도 있기 때문입니다.
입주자 안전시설과 생활 서비스가 중요합니다.
특히 야간 시간대에 안전요원 운영이나 보안시스템, 출입자 통제시스템도 민감하게 살펴봐야 합니다.
일례로 야간시간 대에는 응급처지사 등이 투입되어 보안요원과 함께 근무하는 곳이라면 믿을 수 있는 곳입니다.
실버타운의 생활 서비스중에서 가장 중요한 서비스는 바로 식사서비스일 것이며, 운영부분에서 비중이 가장 큽니다.
식사 시스템(배급식과 배달식 등)과 식단의 종류, 질, 당뇨환자나 생식을 즐기는 특수 입주자를 위한 특별식단과 유기농 식단의 준비여부, 식사비 결제시스템, 직영 체제인지 외주용역 체제인지 등을 확인하고, 가족들과 직접 식사를 해보는 것도 매우 좋은 방법입니다.
실버타운은 대기업이나 대학법인, 의료법인, 유명 건설사가 개발했다고 해서 관리운영까지 잘 할 것이라는 생각은 버려야 합니다. 뿐만 아니라 국내에는 실버타운 전문 운영사라고 검증된 회사도 거의 없고, 대부분은 적자운영 상태입니다. 이런 점들 때문에 어르신들이 실버타운을 고르는 데 있어 갈피를 잡지 못하고 의심의 눈으로 바라보게 되는 것은 오히려 당연한 현실입니다. 그럼에도 불구하고 여전히 실버타운은 노령인구의 건강과 행복한 인생을 위한 제2의 대안중에 하나임은 분명합니다. 앞으로는 보다 많은 실버타운이 활성화되어, 노년의 새로운 인생을 함께 하는 든든한 파트너이자 편안한 안식처가 되기를 기대해 봅니다
[조감도]
설계시점에서 나온 조감도는 위의 그림과 같으며,
현재 운영중인 실사 정면화면은 아래와 같습니다.
[실제 정면사진]
위치는? 아래 약도로 표시해 놓았습니다~
매경2008.2
여름 장마를 알리는 빗줄기가 거셌던 지난 6월 21일. 궂은 날씨에도 불구하고 잠실에 새로 문을 연 백마씨엔엘 ‘노블레스타워(www.n-tower.co.kr)’ 실버타운 모델하우스는 인파로 넘쳤다.
이날 하루 모델하우스를 방문한 사람들만 줄잡아 1000여명에 달한다.
프로 레슬러 출신 ‘박치기 왕’ 김일 선생(77)이 입주하기로 해 화제가 되면서 실수요자들 관심을 고조시켰기 때문. 특히 그 동안 실버타운의 ‘주류’를 이뤘던 전원형이 아니라 완전 도심형 실버타운이라는 점에서 실버타운 입주를 계획하는 사람들의 관심이 컸다.
실버타운에 대한 관심이 어느 때보다 높다.
90년 대 후반 첫 선을 보인 이후 시간이 지나면서 일반인들의 실버타운에 대한 인식이 보편화된 데다 고령 인구 증가로 실버타운 자체가 ‘황금 알을 낳는 사업’으로 인식되고 있다.
SK건설 등 대형 건설사들도 실버타운을 새로운 틈새시장으로 인식하고 적극적으로 시장에 뛰어들 태세다.
그러나 관심만큼 실버타운에 대한 ‘지식’은 부족한 편. 실수요자를 중심으로 실버타운과 관련한 주요 궁금증들을 문답 형식으로 알아봤다.
■궁금증1 실버타운, 누가 입주하나?
■ 실버타운은 노인복지법에 따라 ‘유료 양로시설’과 ‘유료 노인복지 주택’으로 나뉜다.
입주 자격은 60세 이상으로 제한된다.
부부인 경우 한 사람만 60세가 넘으면 된다.
입주자 평균 나이는 70대 초중반. ‘2006년 실버세대 조사’에서도 실버타운 입주 계획을 적극적으로 가진 연령층은 70세 이 후로 나타났다.
사설 실버타운의 경우 입주 보증금, 분양 가격이 비교적 비싼 편이기 때문에 입주자들 경우 대부분 전문직 출신이거나 연금 소득이 있는 공무원, 월세 수입을 가진 자산가인 경우가 많다.
단, 실버타운 입주는 ‘단독 취사 등 독립된 주거 생활이 가능한 사람’으로 제한된다.
중증 질환을 앓고 있거나 간병인의 간호가 필요한 사람들은 입주할 수 없다.
이 경우 실버타운으로 불리는 ‘노인주거복지시설’이 아니라
요양시설로 불리는 ‘노인의료복지시설’을 찾아야 한다.
■궁금증2 입주비, 월 생활비는 얼마나 드나?■ 실버타운은 임대형과 분양형으로 크게 나뉜다.
용어만 조금 다를 뿐 큰 차이는 없다.
평당 분양 대금과 임대 보증금에 큰 차이가 없기 때문이다.
가장 큰 차이는 분양형의 경우 일반 아파트와 마찬가지로 해당 주택에 대한 소유권이 인정되지만 임대형은 임대 보증금 형태로, 이용이 끝나면 보증금을 돌려받는다는 점이다.
입주 비용은 평균 평당 1000만~1500만원 선. 입지에 따라 다르지만 최근 도심형 실버타운이 각광을 받으면서 분양가 역시 계속 높아지는 추세다.
월 생활비는 각 실버타운에서 제공하는 서비스에 따라 다르다.
가장 많은 실버타운을 운영하는 서울 시니어스타워의 경우 식비, 청소비, 건강관리비, 기타 비용 등이 포함된 1인당 월 생활비는 60만~70만원 수준이다.
여기에 평당 150만~300만원에 달하는 운영 선납금의 기회비용을 생각하면 생활비는 90만원~120만원 수준으로 높아진다.
가장 생활비가 비싼 곳으로 알려진 삼성 노블카운티는 1인당 160만원 이상이 필요하다.
■궁금증3 투자 가치 얼마나 있을까?■ 실버타운 분양 받으려고 할 때는 청약통장이 필요 없고 전매도 허용된다.
그러나 실버타운은 다른 부동산 상품과 달리 복지 시설로 분류되고 거주 자격에 엄격한 제한이 있다.
특히 소유권자와 실입주자 모두 60세 이상이어야 한다.
이에 따라 수요층은 그만큼 제한적일 수밖에 없다.
부동산 투자에 있어 환금성이 매우 중요하다는 점을 고려하면 실버타운의 투자 매력이 높은 편은 아니다.
몇몇 인기 있는 곳의 경우 분양가보다 현 시세가 조금 높게 형성돼 있는 곳도 있지만 프리미엄이 높은 수준은 아니다.
따라서 투자 수요보다는 실수요 위주로 접근해야 한다.
또 임대형 실버타운의 경우 임대 보증금 형식이기 때문에 투자 대상 자체가 될 수 없다.
최요섭 백마씨엔엘 차장은 “투자 가치를 볼 게 아니라 직접 생활하면서 누릴 수 있는 혜택을 먼저 고려해야 한다”고 강조했다.
■궁금증4 1가구 2주택에서 면제되나?■ 실버타운 가운데 유료노인복지주택으로 분류되는 분양형 실버타운은 주택법이 그대로 적용된다. (2009.변경됨?)
따라서 기존 주택 외에 실버타운을 분양받는다면 1가구 2주택자가 된다.
이럴 경우 양도소득세 면제 혜택을 누릴 수 없다.
그러나 실버타운 가운데 유료양로시설로 분류되는임대형 실버타운은 보증금 형태로 운영되기 때문에 1가구 2주택에서 제외된다.
업계에서는 실버타운에 대한 1가구 2주택 예외 인정 요구를 꾸준히 제기하고 있지만 정부에서는 반대 입장을 고수하고 있는 상황이다.
■궁금증5 전원형, 도심형 어느 곳이 좋을까?■ 어느 곳이 좋다고 정답을 내리기 어렵다.
개인의 취향에 따라 답이 달라지기 때문이다.
일반적으로 전원형의 경우 쾌적한 자연 환경과 여유로운 전원생활이 가능해 70대 이상의, 비교적 고령자들에게 인기가 높다.
분양가 역시 도심형에 비해 훨씬 저렴한 편이다.
반면 교통 환경이 좋지 않아 자녀, 친척들이 방문하기가 쉽지 않고 문화생활이 힘들다는 단점이 있다.
한 때 실버타운이 대부분 전원형으로 지어졌지만 최근 도심형 실버타운이 부쩍 증가하는 것도 같은 이유다.
최근에는 도심형 실버타운이 인기를 끌고 있다.
자녀, 주변 친구들과의 접근이 쉽다는 장점이 부각되고 있기 때문이다.
반면 도심형은 높은 땅값으로 분양가가 높을 수밖에 없어 경제적인 부담이 있다.
이계현 포시니어스 사장은 “자신의 성격과 경제력을 충분히 감안하고 실버타운 유형을 선택해야 한다”고 설명했다.
■궁금증6 실버타운 선택 시 고려 사항은?■ 아파트는 분양으로 사업이 모두 끝나지만 실버타운은 분양이 사업의 시작이라고 볼 수 있기 때문에 실버타운 운영자에 대한 신뢰도가 중요하다.
운영자에 대한 객관적 정보를 구하기 위해 운영 방법, 서비스 내용, 의료 기관과의 연계 여부를 꼼꼼히 따져야 한다.
특히 임대 보증금 방식의 실버타운에 입주하려고 할 때는 보증금 반환에 대한 보증 관계가 어떻게 처리되는지를 확인해야 한다.
실버타운 입주자들의 가장 큰 불만 가운데 하나가 자녀, 가족과의 관계가 소홀해진다는 점을 고려하면 가급적 집이나 자녀, 친인척이 왕래하기 편리한 곳을 선택하는 게 좋다는 게 전문가들 조언이다.
■궁금증7 실버타운에서 하루 일과는?■ 다른 아파트에서 사는 것과 크게 다르지 않다.
다만 실버타운에는 대부분 은퇴자들이 입주한 만큼 실버타운 내에서 취미 활동이 가능하도록 운영된다.
철저하게 자유 생활이 보장된 만큼 하루 일과는 개인 선택에 따라 다르다.
특히 최근에는 실버타운별로 문화 여가 활동과 아카데미 센터 등을 대폭 강화하고 있다.
입주자들이 은퇴 후 자기개발에 가장 많은 관심을 보이기 있기 때문이다.
실제 수영, 서예, 당구, 탁구, 골프 등 다양한 취미 활동이 실버타운 내에서 이뤄지고 있다.
일반적으로 교육비는 따로 책정된다.
비슷한 연배에 비슷한 경제력을 갖고 있는 사람들이 모여 있어 다양한 커뮤니티가 만들어져 있다.
식사는 구내 식당에서 하는 경우가 대부분. 여성 입주자들이 선호하기 때문이다.
실버타운에서 제공되는 식사의 질은 중급 호텔 정도로 보면 된다.
▷잠깐 상식 ·실버타운은 콩글리시?：‘정작 실버타운이 보편화된 선진국에는 실버타운(Silver town)이 없다?’ 맞는 말이다.
사실 실버타운은 영어 사전에 나와 있지 않다.
외국에서는 실버타운이 아니라 은퇴한 사람들의 공동체를 뜻하는 ‘리타이어먼트 커뮤니티(Retirement Community)’ 또는 고령에 따른 만성 질환을 앓고 있는 노인들을 치료하는 ‘너싱 홈(Nursing Home)’이 일반적으로 쓰인다.
실버타운은 ‘양로원’과 같은 부정적 의미를 없애기 위해 사업자가 인위적으로 만들어낸 ‘콩글리시’인 셈이다.
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