2014.05.22
앞으로 자산관리회사(AMC)가 운용하는 사모형 위탁관리·기업구조조정 리츠(REITs)는 영업인가 없이 등록만으로 설립이 가능해진다. 개발사업에 대한 투자 비율도 자율화된다.
국토교통부는 부동산 투자를 활성화하기 위해 리츠 규제 빗장을 푸는 내용의 '부동산투자회사법' 및 시행령 개정안을 23일부터 입법예고한다고 22일 밝혔다.
개정안에 따르면 기관투자가들이 참여해 투자자 보호의 필요성이 낮은 사모형 위탁관리·기업구조조정 리츠를 등록제로 전환한다. 상근 임직원을 두고 직접 자산 투자를 하는 자기관리 리츠도 영업인가를 받은 뒤 일정 요건을 갖추면 추가 사업은 신고제로 운용하기로 했다. 다만 부동산 개발사업의 경우 리스크가 커 인가제를 그대로 유지한다.
또 개발사업에 대한 투자 비율도 주주총회 특별결의를 통해 자율적으로 결정할 수 있도록 했다. 현재 일반 리츠는 총자산의 30% 이내에서만 개발사업 투자가 가능하다.
이익 배당 의무도 완화된다. 모든 리츠의 배당 방식을 자율화하는 한편 자기관리 리츠의 의무배당비율을 현행 90%에서 50%로 완화했다.. 현물배당도 가능토록. 차입규제도 완화. 현재는 차입 때 차입 직전 분기를 기준으로 하고 있지만 앞으로는 자기자본 산정기준일을 폐지해 차입한도를 확대시켰다
이 밖에 △자기자본 산정기준일 제한 폐지 △자산관리회사 폐업신고제 도입 △감정평가업자 추천제도 폐지 △주택 처분제한기간 3년→1년 △발행 사채 유형 자율화 등을 도입할 방침이다.
개정안은 위탁관리 리츠에 대한 금융기관 출자제한도 완화했다. 금산분리를 위해 은행법, 보험업법 등에서 금융기관이 리츠 주식의 15% 이상 취득하는 것을 금지하고 있지만 앞으로는 이 법의 적용을 배제해 금융기관의 출자를 늘려주기로 했다.
유병권 국토부 토지정책국장은 "국내 부동산이 개발과 임대를 가릴 것 없이 침체된데다 외국으로까지 투자가 확대되는 경향이 나타나고 있다"며 "일반인들의 투자를 제약하던 규제를 개선해 민간참여가 대폭 확대될 것으로 기대한다"고 말했다.
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1. 리츠 투자규제 완화를 위한 법령 개정 추진
국토교통부(장관:서승환)는 침체된 부동산시장에 활력을 불어넣고, 일반국민의 부동산 투자기회를 확대하기 위해 부동산투자회사(리츠, Real Estate Investment Trusts)*에 대한 투자규제를 완화하는 내용의 「부동산투자회사법」과 같은 법 시행령 개정안을 5.23일부터 40일간 입법예고 한다고 밝혔다.
* 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구(Real Estate Ivestment Trusts)
< 리츠의 유형 >
- 자기관리 리츠 : 실체형 회사로 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자·운용
- 위탁관리 리츠 : 명목형 회사로 투자·운용을 자산관리회사(AMC)에게 위탁
- 기업구조조정 리츠 : 명목형 회사로 기업구조조정용 부동산에 투자
2. 추진 배경
이번 법령 개정은 ’01년 리츠 도입 이후의 성과와 시장환경 변화를 반영하여 부분적인 제도개선이 아니라 근본적인 규제 합리화 차원에서 추진한다.
≪운영 성과≫
리츠는 도입 이후 지속적으로 성장하면서 투기적 부동산 시장의 건전한 투자시장으로 전환, 기업구조조정 지원 등에 성과를 내었고, 시장 건전성 측면에서도, ’12년 이후 리츠 감독 예산(4억원), 전담 검사인력 5명(국토부 3, 한국감정원 2)을 확보하여 매년 전수검사를 실시한 결과, 한건의 작은 금융사고도 없이 시장이 운영되어 왔다.
* 시장 확대(’02→’14년) : 리츠 수(4개→84개), 자산규모(0.56조→12.3조)
** 총 56개의 기업구조조정 리츠가 운용되어 약 7.4조원 규모 부동산 유동화
≪규제완화 필요성≫
이러한 성과에도 불구하고, 부동산 시장의 여건이 크게 변화함에 따라 리츠의 투자규제에 대한 근본적인 개선이 필요하다.
글로벌 금융위기 이후 주택가격 하락·거래 위축, 부동산 PF 사업의 좌초 등 부동산 시장의 침체가 계속되고 있고, LH를 비롯한 공공부문의 재정 악화가 심각한 반면, 시중에는 투자처를 찾지 못하는 부동자금이 크게 늘고 있는 만큼 임대주택 공급에 있어 민간의 역할 확대가 시급하다.
* 주택매매가 변동률(%) : 3.11(’08)→1.46(’09)→1.89(’10)→6.86(’11)→-0.03(’12)
** 전국 27건, 77조원 규모의 공모형 PF 중 7건만이 정상적으로 진행 중
*** LH 부채 149.3조, 부채비율 458%
**** 1년 미만 단기부동자금 1,176조(’13년 기준, 한국은행)
또한 리츠가 주로 투자해왔던 상업용 부동산의 수익률 하락에도 대응하여 시장의 저변을 확대할 필요가 있다.
≪ 상업용 부동산 투자수익률 추이(%) ≫
| 구분 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 | 10 | 11 | 12 | 13 |
| 오피스 | 12.15 | 11.81 | 9.42 | 8.53 | 9.23 | 9.28 | 13.74 | 4.77 | 6.86 | 6.97 | 5.55 | 5.30 |
| 매장용 | 13.02 | 14.09 | 9.54 | 8.66 | 8.14 | 8.20 | 10.91 | 5.19 | 6.85 | 6.66 | 5.25 | 5.18 |
제도 도입 이후 시장 정착 과정에서 투자자 보호와 건전성 확보에 주력한 결과, 리츠의 성장이 더딘 문제도 있다.
리츠를 도입한 해외 국가의 사례를 보면 우리 리츠는 아직 경제규모에 비해 시장규모가 매우 협소한 실정이다.
이에 따라 국내 기업들은 보유 부동산을 유동화하는 데 있어 국내 리츠보다 싱가폴 등 해외에 상장된 리츠를 선호하고 있다.
국토부는 이와 같은 시장 환경의 변화에 적극적으로 대응하고, 제도 운영과정의 문제점을 해소하여 부동산간접투자 상품으로서 리츠의 경쟁력을 제고하고, 시장의 저변을 확대하기 위해, 시장진입, 자금조달, 투자방식, 이익배당 등 리츠 운용의 전과정에 있어 핵심적인 규제를 완화하기로 하였다.
3. 주요 규제완화사항
부동산투자회사법 개정사항
① (진입규제 완화) 투자자 보호의 필요성이 낮고, AMC가 운용하는 사모형 위탁관리·기업구조조정 리츠는 등록제로 전환하고, 자기관리 리츠는 영업인가 이후 일정요건을 갖추면 추가사업에 대해 인가를 면제하고 신고제로 운용(개발사업은 인가제 유지)
② (개발사업투자 자율화) 개발사업 투자시기를 자율화하고, 주총 특별결의로 개발사업 투자비율을 결정(개발전문 리츠 폐지)
* 현재 일반 리츠는 총자산의 30% 이내에서만 개발사업에 투자할 수 있고, 개발전문 리츠는 총자산의 70% 이상을 개발사업에 투자해야 함
③ (이익배당의무 완화) 모든 리츠에 대해 배당 방식을 자율화하고,자기관리 리츠는 의무배당비율을 90%에서 50%로 완화
* 위탁관리・CR 리츠는 법인세를 면제(100% 소득공제)해주고 있으나, 자기관리 리츠는 실체형 회사라는 이유로 법인세 부과
④ (차입 규제완화) 차입 등의 기준이 되는 자기자본의 산정기준일 제한 폐지(현재는 차입 직전 분기를 기준으로 차입)
⑤ (금융기관 출자제한 완화) 명목형 회사인 위탁관리 리츠에 대한 보험사 등 금융기관의 주식취득제한(15%) 적용 배제
⑥ (AMC 폐업신고제 도입) 3년간 영업실적이 없는 AMC의 폐업신고제도 도입 및 해당 AMC에 대한 인가취소 근거 마련
⑦ (감정평가절차 간소화) 사업대상 부동산에 대한 감정평가 의무화는 유지하되, 감정원·협회의 감정평가업자 추천제도*는 폐지
* 투자자 및 대출 금융기관에 의한 재감정 요구 등 부작용 발생
부동산투자회사법 시행령 개정사항
① (주택처분제한 완화) 주택시장 과열기에 도입된 주택의 처분제한기간을 비주택과 같이 1년으로 완화(현행 3년)
② (간주부동산 인정범위 확대) 다른 리츠의 사채 및 종속회사·조합 등을 통해 간주부동산*을 간접 보유하는 것을 허용
* PFV·SOC 법인의 주식·사채, 신탁수익권, 다른 리츠의 주식·채권
③ (사채 발행 제한 완화) 담보부 사채 및 신용평가를 받은 사채로 한정하고 있는 리츠의 발행사채 유형 제한 폐지
4. 사후관리 감독 강화
한편 국토부는 이번 투자규제 완화로 인해 리츠 시장의 건전성이 약화되지 않도록, 사후관리 감독은 보다 철저히 할 계획이다.
시장 확대에 대응한 감독체계를 구축하기 위해 리츠 전담 감독기구의 설치를 검토 중이며, 우선 금년 5월에는 리츠 검사를 지원하고 있는 한국감정원에 변호사·회계사·감정평가사 등 전문가로 구성된 ‘리츠 심사단’을 설치하였다.
’14년 초에는 리츠정보시스템 1단계 구축을 마무리하고 일반에 회사별 인허가 진행단계·회사현황·투자정보 등을 투명하게 공개하여 상시감독 체계를 확립할 계획이다.
5. 기대 효과
국토교통부는 이번 개정안이리츠 투자규제를 획기적으로 합리화하는 만큼,
① 리츠의 설립·운용 절차가 간소화되어 투자자 유치가 쉬워지고,
② 영업의 자율성이 확대되어 해외부동산 투자 확대 등 시장 저변이 확대되고, 수익성도 보다 향상될 것으로 기대된다고 밝혔다.
최근 ‘JR 글로벌 1호 위탁관리 리츠’가 조합을 통해 일본 도쿄 소재 빌딩의 신탁수익권을 간접 보유하는 방식으로 처음으로 해외 부동산 투자를 결정했는데 이번 개정안이 시행되면 해외 부동산 투자가 보다 활성화될 전망이다.
③ 또한 PF 대출이 어려워진 상황에서 자본시장에서 직접 자금을 조달할 수 있는 리츠의 개발사업 투자가 용이해짐에 따라 침체된 부동산 개발시장에도 활력을 가져다 줄 것으로 보고 있다.
* 리츠 자산증가액(조원) : 0.6(’10) → 0.6(’11) → 1.3(’12) → 1.9(’13)→ 2.3(’14) → 2.6(’15) → 2.9(’16) → 3.2(’17)
** 리츠·AMC·투자자문회사의 자산운용전문인력, 사무수탁사, 빌딩관리인력 등 리츠 자산 100억원당 약 1.44명 순증 효과 가정
6. 입법예고에 대한 의견 제출 및 세미나 개최 안내
개정안에 대하여 의견이 있는 경우 7월 2일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 법령/입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.
* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로11 국토교통부 부동산산업과(우편번호 339-012) 전화 044-201-3414, 팩스044-201-5538)
한편, 국토부는 한국리츠협회와 공동으로 부동산금융 및 부동산투자회사 활성화방안에 대한 세미나를 2014.5.29(목) 15:00에 전경련회관에서 개최할 계획으로, 관심이 있는 사람은 한국리츠협회(070-4616-6248)를 통해 세미나 참석을 신청할 수 있다.
140523(조간) 부동산투자회사법 및 시행령 개정안 입법예고(부동산산업과).hwp
140523(조간) 부동산투자회사법 및 시행령 개정안 입법예고(부동산산업과)1.pdf