'차입형 토지신탁 개발'.수탁액2.9조 전년비20%늘어.중견건설사ᆞ신탁사 win-win? (토지비 시공사에 대여 요구는 부담<--부동산펀드와 협조?)

기사입력 2014-07-02

 

 부동산신탁사가 토지를 위탁받아 개발한 뒤 발생한 분양·임대 수익을 토지 소유자에게 돌려주는 ‘차입형 토지신탁’이 중견 건설사의 새 먹거리로 떠오르고 있다. 공신력있는 부동산신탁사가 사업을 시행하기 때문에 건설사들이 안정적으로 공사비를 확보할 수 있어서다.

 

　 1일 업계에 따르면 부동산신탁사들의 지난해 말 기준 ‘차입형 토지신탁’ 수탁액은 2조9000억원으로 전년 말 대비 20.8% 증가했다. 이처럼 수탁액이 늘어난 것은 ‘차입형 토지신탁’ 업무로 벌어들이는 수익이 전체 영업수익 중 높은 비중을 차지하고 있어서다. 차입형 신탁의 수익 비중은 지난 2010년 말 41.3% 이던 것이 지난해 말에는 49.5%로 늘어 절반 가까이를 차지하고 있다. 신탁사들은 대상사업 총 분양 외형의 4~4.5%를 수수료로 가져가고 있다.

 

차입형 토지신탁이란 신탁사가 주도하는 개발사업 진행 방식이다. 사업기획부터 자금조달, 시공사선정, 공사 발주 및 관리, 분양 등 사업 전반을 신탁사가 대행한다.

 

공신력 있는 신탁사가 시행하는 덕에 금융권에서의 사업자금 조달이 쉽고 시행사 부도 등의 위험을 회피하며, 분양자의 불안감을 줄여 분양률을 높릴 수 있다.

 

　주로 지방 소규모 사업장을 시행하던 신탁사들은 분양률이 호조를 보이자 최근에는 수도권 사업장으로 사업 영역을 확대해 가고 있다. 한국토지신탁이 자사가 ‘차입형 신탁사업’으로 시행한 70여개 분양사업장의 분양률을 조사한 결과 3개월 40%, 6개월 60%, 1년 80%의 양호한 분양률을 나타냈다.

 

차입형 토지시장이 급성장하면서, 신용위험 확대로 은행권 이용이 곤란한 중견 건설사들이 프로젝트파이낸싱(PF)사업보다는 이런 차입형 신탁사업에 관심을 보이고 있다. 공신력있는 부동산신탁사와 도급계약을 체결하면 안정적으로 공사 물량을 확보하고 일감 기근을 면할 수 있어서다.

 

그러나 신탁사들이 초기 토지비용 확보를 위해 시공사에 자금 대여를 요구하는 것은 걸림돌로 작용하고 있다는 지적이다. 토지 소유자(위탁자)가 주요 토지를 현물 출자하지만 전체 사업부지를 확보하려면 금융권 PF나 시공사 자금대여가 필요하다. 건설사 관계자는 “신탁사가 시공사에 자금 대여를 과도하게 요구한다”면서 “시공이익 범위에 한해서 사업 초기 부담을 지도록 조정해줄 필요가 있다”고 말했다.

 

　공사 진행과정에서 설계변경이 쉽지 않은 점도 건설사들의 지적사항이다. 또 다른 건설사 관계자는“물가에 연동한 설계변경을 제한하고 있어 적정한 시공이익 확보가 곤란하다”면서 “사업 추진과정에서 불가피한 설계변경이 있을 경우 이를 허용해줘야 한다”고 강조했다.

 

　이에 부동산 신탁사들은 시공사들의 자금부담을 덜어주기 위해 부동산펀드 등 금융상품과 연계해 초기 사업비를 조달하는 방안을 검토하고 있다, 또 부동산신탁사와 시공사가 손잡고 공동 시행하는 형태의 개발사업도 타진하고 있다.