위기의 부동산펀드]③ 부동산 자산운용업계 지각변동 '초읽기'.소형운용사 퇴출·은행 부동산자문업 진출 등 판도 변화

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송종호 기자/ 송광섭 기자  |  공개 2014-09-02 14:01:49

이 기사는 2014년 08월 20일 17:37 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

 

부동산펀드에 대한 대규모 세금추징과 취득세 감면혜택 폐지로 인해 부동산 관련 자산운용업계에 지각변동을 일어날 것으로 전망된다.

 

주요 지방자치단체는 이미 등록 전 부동산펀드의 취득세 감면분을 환수하기 시작했다. 이에 따라 일부 부동산펀드가 투자계획을 취소하는 등 신규 투자가 전면 중단 상태에 빠졌다. '세금폭탄'에 신규투자까지 중단되자 이를 감당하기 어려운 자산운용사는 폐업될 가능성이 높다는 게 운용업계의 지배적인 시각이다.

 

결국 자금력을 갖춘 종합 자산운용사나 대기업 계열사의 지원이 탄탄한 부동산 전문 자산운용사 중심으로 부동산 관련 자산운용업계가 재편될 것으로 보인다. 시중 은행이 부동산자문업에 진출해 틈새시장을 노릴 가능성도 제기되고 있다.

 

◇ 세금 재원 마련 시급…자금력 충분한 운용사에겐 '기회'

 

1525억 원 규모의 세금을 추징받은 부동산펀드는 재원 마련이 무엇보다 시급해졌다. 일단 세금부터 내고, 그 다음에 행정 소송 결과를 지켜볼 수밖에 없는 상황이다. 자산운용업계는 최근 지자체를 대상으로 행정 소송을 진행하기 위해 법무법인 율촌과 화우를 소송 대리인으로 선정했다.

 

부동산펀드의 재원 마련 방안은 크게 세 가지로 언급되고 있다. △부동산펀드를 운용하는 자산운용사가 자기자본으로 해결하는 방안, △배당을 유보하는 등 투자자가 추가 출자하는 방안, △펀드 자산을 담보로 추가 대출하는 방안 등이다.

 

하지만 자본시장법은 부동산 취득 시에만 금융권 대출을 허용하고 있어 마지막 방안의 경우 법안 개정이 필요한 부분이다. 앞서 금융위원회도 펀드 자산담보 추가 대출은 마지막 수단이라고 밝힌 적이 있다. 그러다 보니 현재 부동산펀드들의 대응책은 더욱 제한돼 있다.

 

실제로 A부동산펀드는 자산운용사가 세금을 모두 떠안아야 할 처지에 놓였다. 당초 예상한 투자 수익률이 하락한다는 이유에서 투자자들이 반발하고 나섰기 때문이다. 특히 투자자 대다수가 공적 기금이다 보니 수익률 하락에 민감할 수밖에 없다는 게 관계자들의 설명이다.

 

정반대의 경우도 있다. B부동산펀드는 자산운용사가 직접 자체자금으로 세금을 충당하기로 했다. 애초에 투자자들과 약속한 수익률이 있는 데다, 투자자들에게 피해를 주지 않음으로써 고객과의 신뢰를 더욱 공고히 하겠다는 복안이다. 이들 대부분은 자금력을 기반으로 한 종합 자산운용사나 부동산 전문 자산운용사들이다.

 

반면 C부동산펀드의 경우 투자자가 배당을 안 받는 대신 자산운용사에 운용 수수료를 낮춰줄 것을 요구한 것으로 알려졌다. 사실상 투자자가 손실을 감수하고 추가 출자한 셈이다. 자산운용업계 관계자는 "투자자 역시 자산운용사를 지원할 수밖에 없는 상황"이라며 "현재 마련할 수 있는 가장 합리적인 방안으로 보인다"고 전했다.

 

다른 자산운용업계 관계자는 "특정 부동산펀드에서 일정 수준의 손해를 보거나 최악의 경우 운용사가 파산할 수밖에 없다"며 "자금력이 충분한 종합운용사와 대기업 계열의 부동산 전문 운용사로 시장이 재편될 가능성이 크다"고 언급했다.

 

◇ 대형 은행, 부동산 투자자문업 진출도 변수

 

일부 시중 은행은 부동산 투자자문업 겸업 인가신청서를 금융위원회에 제출한 것으로 알려졌다. 이들 은행이 인가를 받을 경우 은행에서 부동산 투자·자문 등 컨설팅이 가능하게 된다.

 

당장 부동산 전문 자산운용사를 대체할 수는 없지만, 금융지주 계열내 부동산 전문운용사를 설립할 경우 사정이 달라진다는 분석이다. 계열 자산운용사와 투자자문업이 가능해진 은행이 시너지를 낼 경우 부동산 관련 자산운용업계의 판도가 뒤바뀔 것이라는 전망이다.

 

현재 은행에서 부동산 중개와 자문서비스를 제공하지 못하는 것은 아니다. 다만 신탁법에 따라 신탁 등기된 자산에 한해 중개나 컨설팅을 할 수 있다. 부동산 관련 서비스가 신탁의 부수업무다 보니 담당부서는 WM이나 투자자문부가 아닌 신탁부가 맡고 있다. 즉, 현재로서는 고액자산가를 상대하는 PB센터에서 고객이 부동산 투자를 원할 경우 직접적인 부동산 서비스를 제공할 수 없다.

 

투자자문업을 인가 받을 경우 사정은 달라진다. 은행의 부수업으로 부동산에 대한 자문업을 할 수 있어 PB센터에서도 직접 부동산 투자와 자문 등의 PB서비스를 제공할 수 있게 된다. 여기에 PB들이 계열 부동산 전문 자산운용사와 연계된 상품을 판매할 경우 기존 부동산펀드보다 투자자 모집이 수월해질 수 있다.

 

은행 관계자는 "규제 완화가 되면 은행에서도 자산운용을 할 수 있는 방법이 열릴 것"이라며 "장기적으로 수익 다각화를 위해 투자자문업 인가를 우선 받아 초고액자산가들의 부동산 투자 수요를 감당할 필요가 있다"고 밝혔다.

 

< 자본시장 미디어 ‘thebell’ >

 

 

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