마트·백화점등 유통사업 정체.신세계.새로운카드 ‘신세계교외형복합 쇼핑몰’전국10여곳 신세계프라퍼티(디벨롭퍼)중심 추진.하남.청라.안성.삼송.등

정용진 부회장의 선택은

 

기사입력 2014-12-05 17:54 1

마트·백화점 등 유통업의 핵심 사업이 성장 정체기에 들어갔다. 지속되는 내수 경기 침체로 ‘극적인 반전 가능성’도 보이지 않는다. ‘마트 혁명’을 통해 ‘유통 거인’으로 거듭난 신세계그룹 역시 이런 사실을 잘 알고 있다. 이에 따라 신세계는 지속 성장을 위한 새로운 카드를 내놓았다. 바로 ‘복합 쇼핑몰’이다. 신세계가 내놓은 새 카드가 과거 이마트처럼 큰 성공을 거둘 수 있을까.

 

 

신세계그룹의 ‘복합 쇼핑몰’에 대한 투자가 가속화되고 있다. 복합 쇼핑몰은 쇼핑과 여가를 한곳에서 즐길 수 있도록 만든 쇼핑센터다. 특히 복합 쇼핑몰은 정용진 신세계그룹 부회장이 ‘신세계의 차세대 성장 동력’으로 선언하고 직접 챙기며 드라이브를 걸고 있다.

 

현재 신세계그룹은 수도권 동서남북의 ‘신세계 교외형 복합 쇼핑몰 벨트’를 만드는 중이다. 신세계그룹은 이를 포함해 앞으로 전국에 10곳의 복합 쇼핑몰을 개발할 방침이다. 신세계그룹이 추진 중인 복합 쇼핑몰 중 현재 구체적 플랜이 나온 곳은 모두 네 곳이다. 서울을 중심으로 하남(동), 인천 청라(서), 안성(남), 고양 삼송(북)이 그곳이다.

 

이 중 개발 속도가 가장 빠른 곳은 하남 유니온스퀘어다. 하남 유니온스퀘어는 2015년까지 약 8000억 원을 들여 하남시 신장동 미사리 조정 경기장 인근 부지 11만7000여㎡에 건축되는 총면적 33만여㎡의 수도권 최대 규모 복합 쇼핑몰이다. 총면적 기준으로 기존 여주 프리미엄 아울렛(3만3500㎡)의 10배 정도가 된다. 특히 하남 유니온스퀘어는 명품 브랜드뿐만 아니라 다양한 패스트 패션(SPA) 및 패션 브랜드 등을 유치해 기존 백화점에서 볼 수 없었던 새로운 상품으로 구성할 방침이다. 신세계 관계자는 “복합 쇼핑몰이 완공되면 중국·일본 등의 외국인 관광객을 비롯해 연간 1000만 명 이상 방문할 것으로 기대한다”고 말했다.

 

하남 유니온스퀘어와 함께 구체적 청사진이 나온 곳은 고양 삼송이다. 신세계그룹은 지난해 10월 경기 고양시 덕양구 삼송택지개발지구 내 9만 6555㎡ 부지를 1777억 원에 매입했다. 신세계그룹은 토지 비용을 포함해 총 4000억 원 정도를 들여 2017년까지 교외형 복합 쇼핑몰을 건립하는 내용의 계약을 한국토지주택공사(LH)와 맺었다. 신세계 관계자는 “서울 서북부와 고양시의 인구 200만 규모의 상권을 아우를 수 있는 입지 조건”이라고 설명했다.

 

 

 

 

 

서쪽의 인천 청라 국제도시에는 16만5290㎡ 규모의 교외형 복합 쇼핑몰을 지을 계획이다. 이곳은 2016년쯤 영업을 시작할 예정이다. 이와 함께 남쪽에는 안성에 복합 쇼핑몰을 짓는다. 신세계그룹은 약 4000억 원을 투자해 안성 공도읍 진사리 일원 20만㎡의 부지에 복합 쇼핑몰을 개발할 계획이다. 신세계그룹은 이곳을 기반으로 경기 남부 및 충청 지역 소비자들을 끌어들인다는 플랜을 짰다.

 

신세계그룹 관계자는 “도심 외곽에 쇼핑과 식음·문화·레저 시설을 모두 갖춰 다양한 고객의 요구를 소화할 수 있는 교외형 복합 쇼핑몰이 세계적 추세”라며 “앞으로도 복합 쇼핑몰을 지속적으로 출점할 것”이라고 말했다.

 

이처럼 신세계그룹이 대규모의 복합 쇼핑몰을 추진하고 있는 이유는 뭘까. 쉽게 말해 국내 소비 시장의 성장 정체와 소비 트렌드의 변화 때문이다.

 

한국은행은 지난 10월 올해 상반기 소매시장 규모가 전년 동기 대비 1.6% 증가에 그쳤다고 발표했다. 여기에 3분기까지 감안하면 전년 대비 성장률은 1.4%로 더 낮아진다. 4분기에 정부가 추진한 내수 활성화 정책의 효과가 나타난다고 하더라도 올해 소매시장 성장률은 2%가 최대치다. 물가 인상을 따져보면 2014년 역시 2013년과 마찬가지로 소비 성장이 ‘제로’에 그칠 것으로 예상된다.

 

성장 정체에 놓인 이마트와 신세계백화점

 

당연히 유통 기업들의 이익도 정체다. 마트(이마트)와 백화점(신세계)을 양 날개로 하는 신세계그룹도 마찬가지다. KB투자증권에 따르면 이마트의 2014년 매출은 전년 대비 5.4% 성장한 13조2323억 원이 예상된다. 하지만 영업이익(연결 기준)은 2013년 대비 14.7% 줄어든 6270억 원의 ‘역성장’이 관측된다.

 

백화점도 상황은 좋지 않다. 하나대투증권에 따르면 2013년 4조1530억 원을 기록한 신세계의 매출은 2014년 4조1000억 원이 예상된다. 영업이익은 전년 대비 늘어날(1970억 원→2040억 원) 것으로 예상되지만 매출액 자체가 줄어드는 것은 지속 가능한 성장에 ‘빨간불’이 들어왔다는 의미일 수 있다.

 

문제는 소비 위축이 장기화되는 가운데 유통업의 구조적 변화가 예상된다는 것이다. 즉 기존과 같은 마트와 백화점 중심 전략으로는 유통업이 더 성장하기 힘들다는 의미다. 유통업의 구조적 변화는 국민소득의 증가와 직결된다. 이트레이드증권에 따르면 국민소득이 1만 달러에서 2만 달러로 갈 때, 2만 달러에서 3만 달러를 갈 때 소비자들의 소비 행태가 크게 달라진다. 먼저 1만 달러 미만의 국가에서는 ‘생존을 위한 소비’가 가장 먼저다. 이런 때는 재래시장이나 소형 점포가 커진다. 반면 ‘생존’의 단계를 벗어난 2만 달러 이상의 국가에서는 점차 소비를 통한 가치를 찾으려고 한다. ‘브랜드’가 있는 백화점이나 마트가 성장한다.

 

하지만 한국금융연구원에 따르면 한국의 국내총생산(GDP)은 2016년 3만 달러에 도달할 것으로 전망된다. 앞서 말했듯이 유통업의 패러다임이 또 한 번 바뀌어야 한다는 의미다. 오린아 이트레이드증권 애널리스트는 “3만 달러 시대의 소비자들에게 쇼핑이란 단순히 생활필수품이나 기호품을 구입하는 것이 아니다”고 지적했다. 그는 “즉 놀이·문화·휴식을 원스톱으로 해결하려는 소비자들의 욕구가 늘어나고 한국도 이를 반영해 유통의 패러다임이 바뀔 것”이라고 예상했다.

 

신세계그룹은 1만 달러에서 2만 달러 시대, 즉 1990~2000년대를 가장 성공적으로 대응한 유통 기업이다. 신세계그룹은 ‘이마트’와 ‘신세계백화점’이라는 브랜드를 내세우고 점포에 대한 대규모 투자를 진행하는 방식으로 성장했다. 이 기간 동안 신세계그룹은 백화점 및 프리미엄 아울렛을 기존보다 11개나 늘렸다. 마트에 대한 투자는 더 드라마틱하다. 무려 148개의 이마트가 새로 생겨났다.

 

결과는 대성공이다. 1993년부터 2013년까지 신세계와 이마트의 매출은 10배가 늘었다. 영업이익도 무려 30배나 늘어났다. 몸집만 키운 것은 아니다. 재무적으로도 건전해졌다. 1993년 300%에 달하던 부채비율은 지난해 100% 수준으로 줄어들었다. 차입을 통해 하드웨어에 대한 대규모 투자를 진행하면서도 실적 향상을 통해 성장의 과실을 제대로 누렸다는 의미다.

 

그럼 앞으로의 소득 3만 달러 시대에는 구체적으로 어떻게 변화할까. 이트레이드증권은 먼저 메인 유통 채널이 백화점과 대형 마트에서 복합 쇼핑몰과 아울렛, 창고형 할인 매장 등으로 다양화될 것으로 예상했다.

 

유통 기업인 신세계그룹은 아마도 이런 변화를 누구보다 빠르게 감지했을 것이다. 실제로 신세계그룹은 올해 초 이런 소비 트렌드의 변화에 대응하기 위한 ‘가이드라인’을 세웠다. ‘비전 2023’이 그것이다. 정용진 부회장은 올해 1월 ‘비전 2023’을 임직원 앞에서 직접 프레젠테이션을 하면서 앞으로 10년 동안 31조4000억 원을 투자하겠다고 밝혔다. 중·장기적인 계획에 따른 사업 부문별 투자액은 ▷백화점·이마트 12조8000억 원 ▷쇼핑센터·온라인·해외 사업 13조8000억 원 ▷기타 브랜드 사업 4조8000억 원 등이다. 이를 통해 이마트는 기존 148개에서 190개로 늘릴 계획이다. 백화점·아울렛·쇼핑몰은 기존 15개에서 45개로 늘릴 계획이다.

 

그럼 이례적인 이 같은 대규모의 장기 투자 계획은 어디에 ‘포인트’를 맞추고 있을까. 바로 신세계가 추진 중인 ‘복합 쇼핑몰’이다. 실제로 위의 계획을 보면 액수로 보나 대상의 규모로 보나 모두 백화점이나 마트보다 쇼핑센터, 즉 복합 쇼핑몰에 보다 무게중심이 기울어져 있다는 점을 찾을 수 있다.

 

선진국 사례를 통해 보면 ‘복합 쇼핑몰 확대’는 ‘이미 결론이 나 있다’고 할 만하다. 일본은 국민소득 2만 달러를 달성한 1979년 복합 쇼핑몰과 백화점이 전체 소매 판매액 중 차지하는 비중은 각각 7.8%와 8.1%였다. 3만 달러를 넘어선 2005년에는 복합 쇼핑몰의 비중이 20.6%로 확대된 반면 백화점은 6.7%로 줄어들었다. 정 부회장 역시 유통업의 미래는 유통 업체 간의 시장점유율 싸움이 아니라 소비자의 일상을 점유하는 경쟁에서 갈라진다고 강조해 왔다. 즉 가족 단위를 포함한 전 연령대가 쇼핑 및 여가를 즐기는 복합 쇼핑몰이 미래에 가장 유망한 사업이라는 의미다.

 

실제로 신세계는 이마트와 신세계백화점 역시 향후 도심형 복합 쇼핑 공간으로 탈바꿈한다는 계획을 가지고 있다. 이마트는 ‘마트는 상품을 싸게 파는 곳’이라는 인식에서 벗어나 새로운 라이프스타일을 제안하고 소비자와 연관된 모든 서비스를 제공하기 위해 전문점 사업(카테고리 킬러)을 강화하고 있다. 이마트는 매장 내 반려동물 전문 ‘몰리스펫샵’, 가전 전문 ‘매트릭스’, 완구 전문 ‘토이월드’, 스포츠 전문 ‘빅텐’, 뷰티&헬스 전문 ‘분스’ 등의 전문점을 운영 중이다. 또 신규 점포 입점과 기존 점포 리뉴얼을 통해 전문점 매장 수를 대폭 늘려갈 예정이다. 신세계백화점은 점포별로 전문 공연장 수준의 문화홀, 유명 아티스트 작품을 전시하는 갤러리, 최고 강사로 구성된 신세계 아카데미를 비롯한 다양한 문화 공간을 강화할 방침이다. 또 스파·아이스링크·영화관 등 점포별 특성에 맞는 공간을 확대해 원스톱 라이프스타일 공간을 확대해 나가고 있다.

 

신설 법인 신세계프라퍼티의 역할 ‘주목’

 

이런 성장 전략을 비춰 볼 때 그룹의 핵심 역량이 집중될 곳으로 주목 받는 계열사는 작년 12월 설립된 ‘신세계프라퍼티’다. 비상장사인 신세계프라퍼티는 이마트와 신세계가 지분을 각각 9 대 1로 가지고 있다.

 

신세계프라퍼티는 복합 쇼핑몰 개발을 추진하는 부동산 시행 전문 업체(디벨로퍼)로 설립됐다. 기존 경영기획실에서 추진하던 사업을 보다 전문적으로 맡게 된 것이다. 이에 따라 신세계프라퍼티는 복합 쇼핑몰 건립과 관련된 부지 매입부터 임대·운영·관리 등 전반적인 업무를 맡는다. 현재 신세계프라퍼티는 공사가 거의 끝나가는 하남 유니온스퀘어를 제외한 나머지 3개 복합 쇼핑몰 사업을 추진하고 있다.

 

신세계프라퍼티에 대한 그룹 차원의 지원은 전폭적이다. 회사 설립부터 지금까지 토지 분양권을 포함해 2200억 원이 넘는 자금을 이마트가 수혈했다. 신세계프라퍼티 설립 당시 이마트는 지분 90%를 1350억 원에 취득하며 사업 기반을 마련해 줬다. 이후 개발이 확정된 경기도 고양시 삼송 복합 쇼핑몰 토지 분양권 등을 신세계프라퍼티에 양도했다. 양도가액은 514억2000만 원이었다. 또 신세계프라퍼티의 자회사인 신세계투자개발에는 인천 청라 복합 쇼핑몰 토지 협약 등을 포함한 자산을 양도했다. 양도가액은 470억 원 정도다.

 

특히 지난 9월 신세계프라퍼티는 기타 자금 조달을 목적으로 400억 원 규모의 주주 배정 유상증자를 진행했다. 신세계프라퍼티의 지분 90%를 보유하고 있는 이마트는 이번 유상증자에 참여해 360억 원을 출자했다. 지분 10%를 보유한 신세계도 40억 원을 출자했다.

 

유통 및 금융 투자 업계에서는 향후 복합 쇼핑몰 개발의 주축으로 신세계프라퍼티와 함께 신세계건설이 큰 규모로 성장할 것으로 예상하고 있다. 신세계프라퍼티가 사업을 시행하고 신세계건설이 공사를 맡는 식이다. 박용희 이트레이드증권 애널리스트는 “신세계프라퍼티는 미국의 사이먼프라퍼티와 일본의 미쓰이부동산을 벤치마킹한 것으로 보인다”며 “해외 기업들은 자회사로 금융회사를 두고 리츠나 사모 투자 펀드(PEF)를 적극 활용해 투자를 진행하며 성장하고 있다”고 말했다. 그는 “신세계그룹 역시 1조 원 수준의 그룹 영업이익을 바탕으로 자산 유동화 및 전략적 재무 투자자의 영입으로 복합 쇼핑몰 개발에 나설 것”이라고 예상했다.

 

 

 

복합 쇼핑몰의 최종 목표는 ‘서울 강남’일까

 

그러면 이 같은 신세계의 ‘복합 쇼핑몰’ 전략의 최종 목적지는 어디가 될까. 업계에서는 서울 반포의 서울고속버스터미널 부지가 될 것이라고 내다보고 있다. 즉 동서남북을 마지막으로 서울의 한가운데에 방점을 찍음으로써 ‘신세계 벨트’를 완성한다는 관측이다.

 

이미 이 같은 관측은 충분한 근거를 가지고 있다. 지난 9월 신세계백화점 강남점은 증축에 들어갔다. 신세계백화점 강남점은 백화점과 강남고속버스터미널 사이에 있는 6층짜리 판매 시설을 확장해 11층으로 만들 예정이다. 증축이 마무리되면 신세계백화점 강남점의 영업 면적은 현재 5만1000㎡에서 2만4000㎡가 더 확대돼 7만5000㎡(2만3000평)가 된다. 이는 서울 시내 최대 규모 백화점인 롯데백화점 본점(7만㎡)을 뛰어넘는 서울 최대 규모다.

 

특히 신세계백화점 강남점은 강남고속버스터미널(호남선)과 서울고속버스터미널(경부선)과 맞닿아 있다. 신세계그룹은 이미 양대 터미널의 최대 주주다. 신세계는 2012년 10월 백화점 강남점, 메리어트호텔, 호남선 터미널 등을 소유한 센트럴시티 지분(60.02%)을 통일교 계열 투자목적회사로부터 1조250억 원에 사들였다. 이듬해인 2013년에는 센트럴시티가 ‘코에프씨 IBKS-케이스톤 기업재무안정 PEF’로부터 서울고속버스터미널 지분 38.7%를 2200억 원에 인수해 최대 주주가 됐다. 양대 터미널 부지를 합하면 14만㎡에 달한다. 이는 현대·기아차그룹이 10조 원에 인수한 삼성동 한국전력 부지의 2배에 달하는 규모다.

 

물론 이 같은 대규모의 부지를 ‘복합 쇼핑몰’로 개발하는 것은 쉽지 않다. 하지만 최근 정부의 규제 완화는 신세계그룹에 힘을 실어주고 있다. 국토교통위원회는 지난 11월 19일 전체 회의를 열고 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 개정안을 가결했다. 개정안에서는 도심과 철도 역사, 터미널, 3개 이상의 대중교통 노선 교차 지역, 노후·불량 건축물 밀집 지역 등을 입지 규제 최소 구역으로 지정할 수 있도록 했다.

 

현행 제도상 도시는 주거·상업·공업·녹지지역 등 정해진 용도로만 개발할 수 있다. 입지 규제 최소 구역으로 지정되면 토지 이용 용도뿐만 아니라 건폐율·용적률 등이 완화돼 주거·상업·업무·문화 기능이 복합된 지역으로 개발할 수 있게 된다. 쉽게 말해 각종 인허가가 원스톱으로 해결될 수 있다는 것이다.

 

부동산 업계 전문가들은 이에 따른 대표 수혜 지역으로 이미 복합 개발이 진행돼 지역 거점 역할을 하고 있는 서울 서초구 반포동 서울고속버스터미널 일대를 꼽고 있다. 양지영 리얼투데이 팀장은 “강남터미널 일대는 아파트와 교통 인프라스트럭처 등이 이미 잘 구축돼 있고 전국 2위 규모 신세계백화점 강남점도 운영 중인 만큼 탄탄한 기반 수요를 갖추고 있다”며 “향후 입지 규제 최소 구역으로 지정돼 개발이 가속화하면 지금보다 훨씬 수혜를 누릴 것으로 예상된다”고 말했다.

 

이홍표 기자 hawlling@hankyung.com

 

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