■국내기관투자자

유전·선박·부동산 투자 … 실물펀드 실속 있네2011.11.04

Bonjour Kwon 2011. 12. 1. 01:55

 

변동성 큰 장세서 꾸준한 수익
올해 수익률 73% 낸 펀드도
상품따라 수익 편차 커 유의해야

글로벌 금융시장이 혼돈에 빠지면서 국내외를 불문하고 주식형 펀드 수익률이 곡예하듯 출렁이고 있다. 증시가 오르내릴 때마다 펀드 수익률도 덩달아 급변하기 때문이다.

 수익률 급락으로 ‘반 토막 펀드’가 속출하면서 최근 유전·선박·부동산 등 실물자산에 투자해 안정적 수익을 주는 실물펀드가 주목받고 있다. 실물펀드는 2008년 글로벌 금융위기 이후 한때 ‘찬밥 신세’였다. 하지만 시장의 변동성이 커지자 대안투자 매력이 다시 부각됐다.

 한국투자신탁운용의 ‘한국베트남15-1유전해외자원’ 펀드는 연초 이후 수익률이 72.9%에 달한다. 베트남 유전개발 기업에 투자하는 이 펀드는 파생상품 거래로 유가와 환율 변동 위험을 회피(헤지)해 큰 변화 없이 꾸준한 수익을 낸다는 게 가장 큰 특징이다. 또 국내가 아닌 해외에 직접 투자함에 따라 생길 수 있는 비상위험(강제수용·전쟁 등)을 제거하기 위해 해외자원개발보험에도 가입했다. 이 회사 관계자는 “각종 헤지를 통해 수익을 조금 줄이는 대신 안정성을 높였다”며 “금융당국의 승인을 얻어 ‘유전펀드 2호’를 곧 출시할 계획”이라고 말했다.

 부동산에 투자하는 펀드 중에서는 매달 확실한 수익을 얻는 펀드가 관심을 끈다. 건물을 신축한 뒤 분양하는 펀드는 부동산 경기에 크게 영향을 받아 오히려 손해를 볼 가능성도 크다. 하지만 대학교 기숙사 등에 투자하는 펀드는 경기와 상관없이 안정적 수익을 낼 수 있다. 투자자 자금을 모아 건물을 지은 뒤 일정 기간 운영해 수익을 내는 구조이기 때문이다. 산은자산운용의 ‘산은건대사랑특별자산 2’(6.83%)와 동양자산운용의 ‘동양강남대기숙사특별자산 1’(6.19%) 등은 연초 이후 수익률이 6%를 넘는다. 지난해 부동산 시장이 얼어붙으며 고전을 면치 못했던 KTB자산운용의 ‘미래터전KTB부동산 2’(9.69%) 등은 올해 분양 사정이 좋아지며 수익률이 높아졌다.

 선박에 투자하는 하이자산운용의 ‘하이골드오션선박특별자산투자신탁 1’도 꼬박꼬박 수익을 낼 수 있는 상품이다. 이 펀드는 선박을 사들여 임대한 뒤 6개월마다 배당금을 투자자에게 현금으로 지급한다. 또 5년이 지나 만기가 되면 그 선박을 매각해 얻은 차익을 투자자에게 돌려준다. 연 7.88% 정도의 수익률이다. 문제는 선박을 파는 시점에 선박 가격이 떨어져 원금 손실이 발생할 수 있다는 점이다. 이 회사 관계자는 “꾸준하게 배당을 줄 수 있다는 게 가장 큰 장점”이라며 “하지만 배당금을 얻는 대신 원금을 잃을 위험도 무시할 수 없다”고 말했다.

 실물펀드는 주식이나 채권형 펀드보다 신중하게 펀드가 어떤 방식으로 수익을 내는 구조로 설계됐는지 잘 살펴봐야 한다. 김후정 동양종합금융증권 연구원은 “실물펀드가 모두 안정적 수익을 주는 건 아니고 상품에 따라 수익률 편차가 크다”며 “일반 펀드를 고를 때보다 상품에 대한 정보를 더 적극적으로 살핀 뒤 투자해야 한다”고 조언했다.

 

 

한우·드라마·항공기… 톡톡 튀는 실물펀드, 내실은?

변수에 그대로 노출..리스크 대비 투자 매력도 그다지

 
음성 판정이 나왔지만 경북 포항에서 구제역 의심 신고가 접수되면서 가슴이 철렁 내려 앉은 강남 사모님들이 있을 듯하다. 한우펀드 투자자들이다.

한우펀드는 이른바 실물펀드로 불리는 특별자산펀드의 한 종류다. 특별자산펀드는 말 그대로 특정 자산에 투자해 수익을 올리는 펀드다. 투자 대상은 부동산, 항공기, 선박에서부터 커피 원두, 한우, 홍삼, 드라마, 오페라, 미술품 등 무궁무진하다.

◇ 아이디어는 '반짝' 수익률은 '깜깜'

한우농가에 투자하는 한우펀드는 정부의 한우 육성책과 미국산 소고기 수입에 맞서 한우를 지켜야 한다는 사회적 공감대가 어우러지며 큰 관심을 모았지만 기대만큼 흥행엔 성공하지 못했다. 지난해에는 구제역 여파와 사료값 파동까지 겹쳤다.

1일 펀드 평가사 제로인에 따르면 2007년 만들어진 대신자산운용의 '대신사모경기한우특별자산K 1'의 경우, 지난달 31일 기준 설정액이 사실상 전무하다. 같은해 만들어진 골든브릿지운용의 'GB사모한우예찬특별자산'도 설정액이 38억원에 불과하다.
GB사모한우예찬특별자산이 마이너스를 기록하고 있는 등 설정 이후 수익률도 지지부진하다.(사모펀드는 수익률 비공개가 원칙)

특별자산펀드는 투자 대상이 특정돼 있기 때문에 돌발 변수에 취약할 수밖에 없다. 운용사들이 내세우는 기대 수익률만을 믿고 덜컥 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다.

드라마 제작비를 지원해주고 판권 판매나 간접광고 등으로 수익을 올리는 드라마펀드인 와이즈에셋자산운용의 '와이즈 드라마 사모특별자산'은 제작비 부족과 현지 사정 등으로 중국 드라마 제작에 제동이 걸리면서 삐걱대기 시작하더니 결국 60%에 달하는 원금 손실을 내고 만기를 맞았다.

항공기 리스와 항공사 운영자금 대출 등으로 수익을 추구하는 구조인 마이애셋자산운용의 항공기펀드도 원금 손실이 발생해 투자자와의 법정 공방이 진행 중이다. 이 펀드는 투자 대상인 태국 항공사가 사실상 부도 상태에 빠지면서 원금 손실이 생겼다.

KB자산운용의 'KB웰리안 부동산펀드', 산은자산운용의 '산은퍼스트쉽핑사모펀드' 등도 상가 개발 차질, 계약서 사기 등 돌발 변수로 인해 손실이 발생하면서 법정 다툼의 홍역을 치렀다.

특별자산펀드로는 드물게 공모형펀드인 'KB웰리안부동산 8호'의 경우, 설정 이후 수익률이 -45.70%에 불과하다. 거제도의 아파트 분양사업에 프로젝트파이낸싱(PF)방식으로 투자하는 이 펀드는 아파트 분양이 지지부진하면서 수익률이 망가졌다.

고수익 펀드도 없진 않다.
해외 유전개발에 투자하는 '한국베트남15-1유전해외자원'(공모형)의 경우, 설정 이후 370%가 넘는 수익률을 기록 중이다. 연초 이후 수익률만도 168%에 달한다.

2009년 11월 만들어진 '미래에셋맵스클린워터사모특별자산 4(금전채권)'은 약 2년만에 약 2배에 근접한 수익률을 달성했다. 같은해 설립된 '한화환경사랑인프라사모특별자산 1(SOC)'도 70% 이상의 수익률을 기록하고 있다. 2005년 탄생한 KTB운용의 '미래터전KTB부동산 2'도 연 평균 두자릿수 수익률로 순항하고 있다. 이 펀드는 부동산 개발이 아닌 임대 사업으로 수익을 내는 구조다.

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◇ 리스크 대비 매력은 '글쎄'..투자 가능성 등 세심한 검토 필요

그러나 연 평균 4~6%대의 평범한 수익률을 기록하고 있는 펀드가 대부분이다. 원금 손실이 발생한 펀드들도 수두룩하다. 감수한 투자 리스크에 비해선 실망스런 수준이다.

한 운용사 관계자는 "특별자산펀드의 경우, 투자 대상과 펀드 성격에 대한 보다 명확한 이해가 요구되지만 제대로 된 검토 없이 투자를 결정하는 경우가 종종 있다"고 지적했다.

특히 투자 가능성에 대한 세심한 평가 없이 유행에 편승해 급조되는 특별자산펀드가 문제다.
중국에서 한류 드라마 열풍이 불 당시 드라마펀드가 잇달아 출시된게 대표적이다. 이중 일부는 중국 현지 드라마 제작 의지를 밝히기도 했다. 그러나 중국 현지에서 드라마 제작에 성공한 사례는 거의 없다. 해외 드라마의 경우에도 현지 제작진을 고용해야 하는 등 중국 내 제작 환경이 녹록치 않았기 때문이다.

또다른 운용사 관계자는 "특별자산펀드 대부분이 소수 투자자들에게 자금을 모으는 사모형이기 때문에 투자 대상에 제한이 없는 데 비해 투자 내역이나 운용 과정, 성과 등은 공개되지 않는다"며 "폐쇄적인 운용 스타일이 리스크를 더욱 키울 수 있다"고 밝혔다

 

자취 감추는 와인 펀드 "이젠 안녕

당분간 국내에서는 와인 펀드를 찾아보기 어렵게 됐다.

와인 관련 기업의 주식이나 와인 실물에 투자하는 와인 펀드는 물 펀드나 기숙사 펀드처럼 이색 펀드로 관심을 모았다. 하지만 하나 남아있던 도이치자산운용의 와인 펀드가 이달 운용 기간이 끝남에 따라 국내에서 와인 펀드가 자취를 감추게 됐다.

도이치자산운용의 '도이치DWS와인그로스(Wine Growth)실물' 펀드는 이름에서 알 수 있듯 와인 실물에 투자하는 펀드다. 보르도 와인이나 부르고뉴 와인과 같은 유명 와인을 산 후 해외 보관소에서 보관하다가 투자 기간이 끝나면 팔아서 수익을 남기는 상품이다. 지난 2008년 5월 설정된 이 펀드의 운용 기간은 3년 6개월이기 때문에 이번 주에 만기를 맞는다.

고급 와인에 투자하는 만큼 투자 수익률도 좋았을까? 펀드 평가사 에프앤가이드의 집계에 따르면 '도이치DWS와인그로스(Wine Growth)실물' 펀드의 최근 3년간 수익률은 6.4%였다. 3년간 투자한 투자자들이 만족할만한 수익률이라고 보기는 어려운 수준이다.

이에 대해 도이치자산운용 관계자는 "펀드 설정 직후 리먼 사태가 터지면서 와인 가격이 1년 넘게 급락했고 이제 펀드 설정 당시의 가격으로 돌아왔다"며 "투자자 입장에서는 수익이 더 났어야 하는데 그렇지 못한 상황"이라고 말했다.

만기가 이번 주지만 이미 투자자들이 투자금의 90%를 찾아간 상태다. 이 관계자는 "지난 3월 일본 대지진이 발생하면서 일본의 와인 수입이 감소해 와인 가격이 내려갔다"며 "이런 상황을 감안해 와인 운용 회사와 협의해 지난 5월 보관 중이던 와인을 처분했다"고 말했다.

남은 10%의 투자금은 도이치자산운용의 채권 운용부에서 관리 중이다. 그는 "와인 펀드를 다시 만들 계획은 없다"고 말했다.

앞서 지난 9월에는 유리자산운용의 와인 펀드가 손실을 낸 채로 만기를 맞았다. 지난 2007년 설정된 '유리글로벌Wine신의물방울증권투자신탁[주식]' 펀드는 와인 관련 산업에 속한 기업의 주식에 투자하는 상품이었다. 설정액 자체가 1억원 정도에 불과했지만 이마저도 손실을 회복하지 못하고 운용 기간이 끝났다.

'배당 꼬박꼬박' 실물펀드..."또 안나오나요?"

실물펀드, 채권이자보다 높고 안정적..불확실한 장세엔 대안투자로 눈길

"선박펀드 또 안 나오나요?"

금융위기 이후 골칫거리 펀드로 전락했던 실물펀드들이 최근 투자자들의 관심을 받고 있다. 주식시장에 대한 불확실성이 커지면서 마땅히 투자할 곳을 잃게 되자 꼬박꼬박 배당을 챙겨주는 실물펀드가 안정적인 상품으로 부상하고 있다.

최근 증권, 은행 판매사를 통해 이들 펀드에 가입하려는 투자자들의 요청도 잇따르고 있다.

한 증권사 관계자는 "유로존 위기, 글로벌경제 저성장 국면 등의 우려로 마땅히 투자할 곳을 잃은 투자자들이 어디에 돈을 넣을지 고민하고 있다"며 "꼬박꼬박 나오는 배당으로 안정적인 이익을 내고 있는 실물펀드를 찾는 고객들의 문의가 많아지고 있다"고 말했다.

이런 고객 수요를 반영해 하이자산운용은 선박펀드를 내놓기 위한 작업을 추진 중이다. 이 운용사는 지난해 8월 업계 처음으로 공모형 선박펀드를 선보인 바 있다.

하이자산운용 관계자는 "지난해 업계 처음으로 공모형 선박펀드를 내놓았고 이익도 안정적으로 나고 있다"며 "선박펀드를 찾는 투자자들을 위해 선박펀드를 내놓기로 하고 최근 투자위험 관리위원회를 통해 자체 내부 심사를 진행했다"고 말했다.

'하이 골드오션 선박 특별자산 투자신탁 1호' 펀드는 만기가 5년이며 6개월마다 연 8.0% 수준(세전)의 배당금을 투자자에게 현금으로 지급한다. 향후 선박매각 시 선가상승에 따른 매각차익까지 기대할 수 있다.

지난 2006년 국내 최초로 선보인 유전펀드도 투자자들의 관심 대상이다. 유전펀드는 이자소득세 15.4% 대신 5.5%의 저율과세가 적용돼 절세효과까지 누릴 수 있다. 금융종합과세 대상인 고액 투자자들의 경우 분리과세 혜택도 받을 수 있다.

2006년 12월에 탄생한 '한국베트남15-1유전해외자원'은 설정 이후 평균 12% 안팎의 수익을 배당금 형태로 투자자에게 돌려주고 있다.

한국투신운용은 유전펀드 2탄으로 앙코르 해상유전에 투자하는 펀드를 선보일 계획이다.

한국투신운용 관계자는 "금감원에 펀드 신고를 한 이후 공모와 사모 모든 형태로 청약을 받을 것"이라며 "사모와 공모 비율은 컨소시엄을 맺은 증권사들과 협의 중"이라고 말했다.

대학교 기숙사 건립에 투자하는 펀드들도 안정적인 투자처로 떠오르고 있다. 기숙사펀드는 기관이나 개인투자자로부터 자금을 모아서 기숙사 건물을 설립, 15∼20년 동안 운영권을 갖고 수익을 내는 구조다.

대부분의 기숙사펀드는 입실률이 75~80%를 넘으면 연 7~8%대의 수익률을 올리도록 설계돼 있다.

건국대 기숙사 건립에 투자한 '산은건대사랑특별자산' 펀드의 경우 연초 이후 5~6%의 수익률을 올리고 있고, 매년 7~8%의 수익을 내고 있다. '동양강남대기숙사특별자산'펀드도 매년 7%대의 수익률을 올리며 설정 후 수익률이 55%에 달한다.

자산운용업계 관계자는 "최근 대학가 전세난으로 방값이 치솟으면서 상대적으로 시설이 좋고 가격이 싼 대학 기숙사에 입주 희망자가 몰리는 상황"이라며 "기숙사펀드는 대학에 부족한 기숙사난 해소와 함께 펀드투자자들에게는 장기적으로 안정적인 수익을 제공하는 구조'"라고 설명했다.

 

학생 울리는 기숙사펀드 운용실태 살펴보니…
[탐사보도] 수백억 건축 적립금 쌓아두고 BTO 방식 고집…부담 2배
입력 2011.10.31  08:59:23 이정하 기자 | ljh@newsprime.co.kr  

[프라임경제] 하루 기숙사비 1만7706원, 하루 식사비 7500원(2500×3), 총 2만5206원. 한 달 75만6180원. 운 좋으면 들어갈 수 있다는 서울의 모 대학 기숙사 비용이다. 이 대학의 평균 한 한기 등록금은 416만원. 졸업을 한다고 문제가 해결되는 것은 아니다. 그들은 학자대출금이라는 빚더미에서 사회초년을 시작해야 하는 88만원 세대다.

최근 글로벌 금융위기 영향으로 펀드 수익률이 하락세를 보이고 있지만, 실물자산펀드는 고수익을 내며 인기가 높다. 선박, 에너지, 레저 등의 자산에 투자해 수익금을 현금으로 배당받는 실물펀드는 안정적인 수익금을 낼 수 있다는 강점이 부각되면서 투자자들의 관심이 집중됐다. 만기 시 자산을 매각하는 과정에서 차익을 낼 수도 있다. 임대형 민간투자유치사업(BTL)으로 운영되는 대학 기숙사 펀드는 부동산 침체에도 높은 수익률을 기록하며 투자자들에게 각광을 받고 있다. 그러나 지나치게 높은 기숙사 비용을 알고 나면 투자자들도 배당률이 두둑하다고 마냥 콧노래를 부를 수는 없을 것이다.

◆산업은행, 건국·서강대 기숙사펀드

건국대학교 기숙사 쿨하우스는 지난 2006년 6월에 설립된 국내 최초의 민간자본 유치 기숙사다. 산업은행과 산은자산운용이 공모형 방식으로 자금을 모은 ‘산은건대사랑기숙사펀드’는 기관투자자가 400억원, 개인투자자가 70억원 투자했다. 펀드 만기가 15년으로 꽤 길지만 판매 반나절 만에 매진됐다. 학생들이 지불하는 기숙사비를 재원으로 하고 있어 안정적이고 손실에 대한 우려가 낮다.

   
건국대학교 쿨하우스 1인실 내부 모습.

펀드조성 당시 건국대학교 김종순 기획조정처장은 “아주 양호한 시설을 값싼 가격으로 공급하기 위해 학교에서도 일부 출자를 하고 땅을 무료로 제공해 초과 수익이 발생하면 전액 장학금으로 환원하는 기숙사를 구성하게 됐다”고 말했다.

5년이 지난 현재 산은건대사랑기숙사펀드는 성공적으로 운용되고 있다. 산은건대사랑특별자산 제1-1호는 7.69%, 제1-2호는 7.23%의 수익률을 내고 있다. 산은건대사랑특별자산 제2호는 이보다 수익률이 더 높아 8.35%를 기록하고 있다.(최근 12개월 기준) 산은건대사랑특별자산 제2호의 운용규모는 102억원으로 작년 한해 8.23%의 수익을 내며 가장 높은 수익률을 내는 부동산 펀드로 뽑혔다. 3위는 산은건대사랑특별자산 제1-1호였다.

산은자산운용에 따르면 기숙사는 학기 중에 거의 만실로 운영되며 방학 동안에 발생하는 공실을 최소화하고 추가적인 수입을 확보하기 위해 연수시설 임대 등 다양한 방식으로 활용하고 있다고 밝혔다.

2011년 쿨하우스의 비용은 30일 기준으로 1인실 53만1000원, 2인실 34만7000원이다. 이 금액은 의무식비 22만5000원(A식 기준 2500×90)을 제외한 비용이다. 기숙사비는 물가상승률을 고려해 매년 일정 비율 인상하고 있다. 올해 기숙사비 인상률은 3.9%로, 2010년 소비자물가 상승률 2.9%에 비해 다소 높았다. 

   
 

건국대 기숙사펀드의 성공에  힘입어 산은자산운용은 서강대 기숙사 건립을 위해 ‘서강사랑펀드’를 내높았다. 사모형태로 운영되는 서강사랑펀드는 연기금 등 기관투자자들의 적극적인 투자로 2008년 8월 곤자가국제학사가 설립됐다. 서강사랑펀드는 20년 만기로 운영되며(설립시간 포함 21년6개월) 7.2%의 수익률이 보장된다.

서강대 곤자가 학사 기숙사비는 현재 2인실 기준 일일 1만5971원, 한달 47만9137원(식비 제외)이다. 2인실이라는 점은 감안하면 결코 적지 않은 금액이다.

   
 

 BTL 방식으로 지어진 태생적 특성 때문에 지나치게 비싼 기숙사 비용은 학교 자체 내에서도 문제가 되고 있다. 서강대 국문과 재학생 김성하씨는 “기숙사를 이용하는 것은 결국 학생이지 고객이 아니다”라며 “상업적인 이유로 고급화에 집중할 것이 아니라 학생들을 배려하는 기숙사 운영에 대한 관심이 절실하다”고 말했다.

◆건축 적립금․입주보장률 등 문제로 지적

기숙사 건립을 위해 일시적으로 설립된 특수목적회사(SPC)는 15~20년 동안 운용권을 갖고 학생들로부터 기숙사비를 받아 투자금을 회수한다. 계약 기간 내에 투자 금액 이상을 회수하기 위해 기숙사 비용은 높을 수밖에 없다.

학교시설은 대학설립자만이 건축할 수 있었으나 2005년 3월 ‘대학설립운용규정’ 개정으로 대학이 자율적으로 정할 수 있게 됐다. 이후 BTO 방식의 기숙사들이 우후죽순 생겨났다. 고려대, 연세대, 숭실대, 성균관대 등 서울 대부분의 기숙사들이 이 방법으로 지어졌으며 이중 펀드로 운용되고 있는 BTO 기숙사는 건국대, 서강대, 강남대 등이 있다.

대학은 부족한 자금을 끌어들일 수 있다는 점에서, 투자자는 안정적인 투자처를 갖게 된다는 점에서 주목을 받았으나 문제는 학생들에게 부담이 전가됐다는 점이다. 대학은 건축 적립금 면목으로 수백억원을 쌓아두고 있지만 기숙사는 BTO 방식으로 짓고 있다는 점이다.

지난 23일 한나라당 임해규 의원에 따르면, 사립대학교의 누적적립금은 총 7조6806억원으로 이 중 건축 누적적립금은 전체 적립금의 47.3%, 3조63578억원. 또 최근 5년 동안 누적적립금은 8.4% 늘어났다. 건국대와 서강대의 누적적립금은 각각 615억원, 901억원이다.

이보다 앞서 한나라당 권영진 의원은 한국사학진흥재단에서 제출받은 자료를 분석한 결과 사립대학들이 수백억원의 건축 적립금을 기숙사 건축에는 한 푼도 투자하지 않고 있다고 지적했다. 또 BTO 방식 기숙사로 학생의 부담이 이전보다 평균 2배 이상 늘어났다고 분석했다.

더구나 대학이 민자사업자와 실시협력을 체결하는 과정에서 입주보장률이 과소 책정돼 학생의 기숙사비 부담이 증가한다고 설명했다. 민자사업자와 실사협력을 체결할 때 최소한의 운영수익을 보장받기 위해 입주보장률을 책정하는데 이를 일부러 낮게 책정해 학생들이 안 내도 되는 기숙사비를 추가적으로 내고 있다는 것이다. 그는 “입주보장률이 현실화되면 1인당 1학기에 약 22만원의 인하 효과가 발생한다”고 말했다.

지난 7월1일 교육과학기술부 이주호 장관은 “임대형 민자사업(BTL)로 대학 기숙사를 짓다 보니 비용 과다 문제가 생긴다”며 “정부가 (기숙사를 짓는 대학에) 일정 부분을 지원해서 기숙사 비용 부담을 낮춰주는 방안을 찾고 있다”고 언급했다. 그러나 문제는 계속 지적되고 있을 뿐 해결책은 내놓지 못하고 있으며, 처음부터 수익률이 보장된 펀드의 수익률을 낮출 수도 없는 형편이다.