2015-02-08
프로젝트 파이낸싱 대출은 프로젝트의 수익성을 보고 자금을 제공하는 금융기법이지만 국내에서는 실제 사업의 수익성보다는 담보자산과 시공사의 신용공여가 더 중요한 것으로 여겨지고 있다. 부동산 시장 침체에 따라 프로젝트 파이낸싱 대출의 부실도 문제가 될 수 있어 대안이 필요하다.
국내 부동산개발사업의 주요 자금조달원은 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 대출과 분양수입이다. 사업초기단계에서 시행사의 자본금과 제2금융권의 대출(브릿지론)로 필요자금을 조달하는데 인·허가 완료 후 제1금융권의 대출(본PF)과 선분양 수입으로 공사비와 기타사업비를 충당하는 게 업계의 관행이다. 이 때 제2금융권의 초기대출과 사업진행단계에서 시공사의 신용공여가 중요하다.
저축은행 등 제2금융권에서 사업초기에 일종의 위험감수 투자자로서의 역할을 하는데 시공사의 신용공여는 인·허가 이후 제1금융권의 PF대출을 조달하는 핵심 요소가 된다. 담보자산 검토와 시공사 신용도가 중요하다는 얘기다. 이런 상황에서는 사업의 위험배분도 프로젝트 이해관계자 간에 공평하게 배분되기 보다는 시공사가 대부분 부담을 떠안는 경우가 많다.
신규 부동산 PF 시장 위축 지속
신규 부동산 프로젝트 파이낸싱 시장의 부실채권잔액이 지난 2010년 9월말 7.7조 원에서 2013년 9월말 2.9조 원으로 감소했는데 이는 부동산 경기침체와 부동산 PF 대출 건전성 분류 강화 등에 기인한다. 지난 2013년 9월 일반은행 PF 연체율은 6.21%로 나타났으며 주요 시중은행과 저축은행에 의한 PF시장은 극도로 위축돼 있다. 저축은행 부실화도 부동산시장 침체의 영향을 받은 것이다. PF 대출 관련 손실 급증으로 지난 2011년 16개, 2012년 8개 저축은행이 영업정지 됐고 캠코에 부실채권 매각등 노력에도 불구하고 부동산PF 연체율 문제가 지속되고 있다.
저축은행 부동산PF 대출액은 지난 2008년 12조 원에서 2013년 2조 원 수준으로 급감했고 PF 대출 비중을 20% 이하로 축소하는 등 정부규제가 강화되고 있어서 향후에도 PF 대출은 부진할 전망이다. 한국신용평가에 따르면 금융기관 PF 대출이 감소한 반면 PF 유동화 규모는 비슷한 수준을 유지하고 있다. 지난2012년 말 은행권 부동산 PF 대출 잔액은 23.4조 원, PF유동화 증권 잔액은 21.4조 원이다.
지난 2013년 6월말 PF 자산담보부 기업어음이 전체 PF유동화 잔액의 약 80%를 차지하고 있으며 PF 자산담보부 기업어음 발행 잔액이 20.5조 원인 반면 자산담보부 증권 발행 잔액은 4.7조 원에 불과하다. 한국신용평가는 단기 유동화 형태 발행이 증가되면서 만기구조가 단기화 되고 신용도가 우량한 건설업체는 금리하락기인 시장 환경을 활용할 수 있는 반면 신용도가 열위한 건설업체는 증권사 매입약정 등 만기구조 장기화가 사실상 불가능하다고 설명했다.
건설사 신용등급이 하락하고 국내 PF대출 유동화 시장의 신용보강 구조가 변화하면서 지난 2013년 건설업계의 해외사업장 영업손실과 국내 부동산시장 침체로 신용등 급 하락이 본격화되고 있다. 건설사도 기존의 연대보증 또는 채무인수 등에서 탈피하려는 움직임을 보이고 있어 증권사 신용보강구조가 대안으로 등장하고 있다. 개발전문자기관리형리츠는 소형주거 중심의 개발사업에서 PF의 대안으로 총 자산 100% 개발 사업에 투자 할 수 있는 자기관리형리츠인데 자본규모, 수익성, 분양성 등의 사유로 국내 개발리츠는 주로 소형주거(준주택) 분양 중심으로 투자되고 있다. 이는 고위험 투자로 안정성이 약점이다.
시공사 신용공여 축소
국제회계기준의 도입으로 인해 건설사가 보증한 PF 대출과 유동화 증권도 부채로 인식하므로 보증이 곤란해지면서 지급보증 등 시공사의 전면적인 신용공여가 축소되고 책임분양 등으로 한정되는 추세이다.
미착공사업장의 경우에는 PF 대출 부실화 위험이 지속되고 있다. 2011년 기준 착공지연에 따른 PF 대출 이자 영향을 분석한 결과 최초 기표일부터 3년 이상 경과 사업장이 전체 미착공 PF 우발채무의 73.5%, 2년 이내 착공한 사업장은 전체의 7%, 5년 이상 경과된 악성 미착공 사업장의 비중이 높은 것으로 나타났다.
2012년 기준 3년 이상경과된 사업장이 전체 미착공 PF 우발채무의 94.3%로 증가하고 있으며 3년 이상 착공이 지연된 사업장의 경우 금융권의 기피로 인해 PF 차환 부담이 증가하고 있다. 전국의 공모형 PF 개발사업 총 27건(사업비 77조 원 규모)중 현재 7건만이 사업이 진행 중이다. 대표적 공모형 PF사업인 용산국제업무지구 개발사업(사업비 31조 원)도 2013년 백지화되면서 사업 무산 시 금융기관을 비롯한 사업참여자의 손실이 불가피하다.
은평 알파로스 개발사업은 지난 2013년 7월 시행사의 토지대 미납으로 토지매매계약이 해제되면서 사업이 백지화됐다. 같은 시기 광교 에콘힐 개발사업도 시행사의 토지대 미납으로 토지매매계약이 해제되면서 사업이 백지화됐다. 상암 DMC 랜드마크 개발사업 역시 토지대 미납으로 인해 계약이 해지됐지만 재개를 위해 서울시와 협의 중인 것으로 알려졌다. 청라 국제업무타운 개발사업은 LH공사와 시행사 간 업무협약 해지 상태가 지속되고 있다.
충북 오송 역세권 개발사업은 청주시 출자동의안이 통과됐지만 민간출자사 모집 난항으로 인해 취소되고 조합방식으로 변경 추진되고 있는 것으로 알려졌다. 아산배방 펜타포트 개발사업은 토지대금 납부연기 요청에 따라 조정이 진행 중인 것으로 알려졌다. 고양 킨텍스 복합상업시설 개발사업은 출자사로 참여한
프라임개발의 워크아웃 이후 중단되고 조정이 진행 중인 것으로 알려졌다.
금융위기에 따른 건설사 신용도 저하와 구조조정으로 인해 건설사가 PF 대출 사업에서의 역할을 축소할 수밖에 없는 상황에서 대형건설사의 사업위험 전담구도의 변화도 불가피하다. 건설업의 신용도 하락으로 해 자금조달과 사업추진을 주도하기 어렵다. 이런 가운데 시공사는 과중한 위험 부담을 떠맡게 됐다. 지급보증, 책임분양, 채무인수 등 시공사 보증을 전제로 금융회사들이 시행사에 대출을 제공하는데 대출심사 때도 사업성보다는 보증제공시공사의 신용도를 중시한다. 특정 사업장에서 문제가 발생하게 되면 금융회사들은 보증을 제공한 건설사의 다른 사업에 대해서도 대출연장을 거부하고 회수에 주력하다보니 해당 시공사의 워크아웃, 법정관리 신청 등으로이어질 가능성이 높다. 다수 사업에 채무보증한 시공사가 부도를 내는 경우 관련대출채권의 부실화 규모는 단일사업부도 때보다 커져 채권금융회사의 동반 부실화를 초래할 수 있다.
선진국 부동산 개발사업 자금조달방식
미국에서는 개발사업자와 투자자가 결합한 사업시행조합이 초기 단계의 사업자금의 조달을 주도한다. 사업비의 10% 정도가 초기자본인데 10~20% 가량을 메자닌 금융으로 확보해 사업비 대비 약 30% 가량의 초기 사업자금을 마련한다. 건설단계 이후로는 은행, 보험사, 연기금 등 대형 금융기관에서 필요한 자금을 조달하는데 전체 사업비의 70% 가량에 해당되며 필요 시 개발사업자가 제한적인 채무보증·자금보충을 한다. 미국 부동산 PF 대출 구조는 사업성에 기초한 비소구금융을 활용하는데 이는 개발사업자가 주도하에 사업주체인 자산유동화회사를 통해 사업을 진행하는 제한적 형태의 비소구형 금융구조이다.
금융기관과 투자자가 투자선호순위(위험선호순위)에 따라 자본출자나 대출을 하는데 시공사는 단순도급 형태이다. 다양한 자본조달원과 개발사업단계 별 위험 특성에 맞게 계층화된 자본 및 차입금 조달구조로 사업을 이끌어나간다. 일본에서는 버블 붕괴 이후 대형 부동산기업을 중심으로 부동산개발사업 구조를 정착시켰다. 대기업, 금융기관, 종합건설업체(제네콘) 등을 중심으로 부동산개발업체를 설립하는데 자본력 있는 부동산개발업체가 사업비의 10~30% 가량을 초기 자본으로 투자하고 보험사 등의 금융기관에서 초기 지분 투자자로 사업에 참여한다.
건설 단계의 필요 자금은 대출, 메자닌 펀드, 회사채 발행 등으로 충당하고 리츠, 부동산 펀드 등의 간접투자시장이 활성화되면서 개발자산의 주요 매입기관으로 기능하고 있다. 일본에서의 공공개발금융 사례를 본다면 개발사업에 민간참여를 유도하는 공공 민간협력개발(PPD)의 도시재생 펀드를 그 예로 들 수 있다. 개발 전반에 대한 모니터링과 민·관협력 추진체 구성 등을 통한 공공의 노력을 보이고 있는 사례이다. 공공기관, 민간 개발업체, 주민(지역커뮤니티)과 함께하는 공공민간협력개발(PPD)방식(일본의 민관도시재생기구, 미국의 보스턴재개발청)인데 비영리 커뮤니티개발회사와 같은 비영리회사가 부동산 개발
에 참여한다.
공공이 지역주민과 민간사업자 간의 코디네이터 역할을 하면서 지방공공단체 등과의 연계를 통해 전국 도시재생을 추진하고 임대주택을 관리하는 것이다. 노후화된 공단주택의 리뉴얼, 재건축 등을 하면서 분양, 임대, 관리를 하는 한편 지진 등의 피해지 복구사업, 도시방재사업 지원 등 공공의 역할을 한다.
국내 부동산개발 금융의 문제점
국내 부동산개발 금융은 시장에 대한 탄력적 대응이 부족하다. DTI규제, 분양가 상한제, PF 대출 부실화에 따른 금융회사의 대손충당금 적립 등 시장의 상황보다는 정부의 정책의지에 의해 건설금융 시장이 변화하고 있다. 건설사들은 미래의 시장을 예측하면서 자금조달 등 장기적 경영계획을 수립하기 어렵고 사업주체에 대한 감독과 조정기능이 없다는 점도 문제점으로 지적되고 있다. 개발사업에서의 PF 대출은 대부분 별도법인인 자산유동화회사를 설립해 이것이 사업의 주체가 돼 시공, 관리와 운영의 제반 단계를 진행하지만 이 역시 감독체계가 없다. 따라서 자산유동화회사의 부실관리로 인해 문제가 빈발하고 있다.
저축은행 PF 대출 부실도 자산유동화회사 운영상의 도덕적 해이와 미숙에서 비롯된 경우가 많다. 특히 시공사의 신용공여에 의존하는 것이 지급보증을 전제로 하는 금융관행이다. 표면적으로 PF 대출 사업은 미
래현금흐름에 근거한 비소구금융을 표방하지만 시공사나 자산유동화회사 출자자의 지급보증을 요구한다. 따라서 국제회계기준의 도입과 지급보증으로 인해 실적이 악화 되고 지급보증이 수반된 건설사의 개발사업 참여는현실적으로 곤란하다.
금융기관 측면에서 본다면 단위프로젝트 사업성 분석에 기초한 금융기법이 정착되어 있지 않다. 외환위기 이전에는 기업금융 중심에서 2000년대 초부터 PF 대출이 도입돼 있지만 개발사업의 자체 사업성보다는 시공사의 신용공여에 의존하고 있다. 또 단위프로젝트의 사업성 분석과 이를 기반으로 하는 금융기법은 활성화되지 못했다. 이는 시행사의 영세성, 선분양, 주택분양보증, 분양가상한제 등이 원인이다.
나아가 사업타당성 분석과 위험관리능력이 부족하다. 경기 호황기에 무리한 개발사업을 수주하면서 위기를 자초한 셈이다. 엄밀한 타당성 분석 없이 무리한 수주경쟁을 한 것이 원인이다. 발주자, 시행사, 건설사 등이 경기 호황기에 양적인 성장에 치중했고 분양가상한제와 금융위기등 변수의 변동으로 인해 위기를 맞이했다. 시공사에 불리한 계약구조도 문제점으로 지적되고 있다. 공모형 PF 대출 사업에서 민간사업자들이 제기하는 문제는 발주처 위주의 불평등한 사업협약상의 문제이다.
PF대출 사업에서 발주 공기업은 관행적으로 자산유동화회사 차입금에 대한 출자자로서의 지급보증 의무를 면제한다. 사업해지 조건과 손해배상 범위도 민간사업자에 비해 유리하다. 공기업들은 공공부문의 특수성과 법규, 감사등 불가피성을 강조하지만 지분별 책임과 권한이라는 사업원리에 위배되므로 근본적인 개선이 필요하다.
표준 PF 대출 제도 도입
지난 2014년 6월 공공부문에서 PF를 표준화하는 표준 PF 대출 제도를 도입했다. 이는 기존 PF 대출 관련 연대보증이나 별도의 담보를 요구하는 등 불공정 관행을 개선하고 보증요율을 인하하며 보증한도 및 대상을 확대하기 위한 것이다. 이번 제도의 도입에 따라 민간부문에서는 정확한 사업성평가를 통해 프로젝트를 선정하고 시행사 신용보강과 시공사 경쟁을 통한 PF 대출 구조에 효율화를 기할 수 있게 됐다. 객관적인 사업성평가를 통해 투자가치가 높은 프로젝트를 선택하고 시행사의 대형화와 전문성을 토대로 신용
보강을 하게 됐고 시공사는 신용보증의 주체에서 본연의 기능인 시공역량 강화에 역점을 둘 수 있게 됐다.
또한 시행사 간에 합병을 통해 시행사가 외적으로 성장할 수 있는 기반을 마련하고 노하우 공유를 통해 사업범위를 단순 공동주택개발에서 복합 문화시설 개발로 확대할 수 있게 됐다. 조인트벤처를 통한 역량강화도 중요한데 개발운영 노하우를 갖춘 시행사와 자본조달력을 갖춘 재무적 투자자간의 전략적 제휴를 할 수 있게 됐다. 시행사와 재무적 투자자가 연계해 일정 이상 자기자본을 형성할 필요가 있는데 최근 대기업들이 개발사업에 진출하면서 업계의 구조조정을 통해 시행사의 대형화를 도모할 수 있어서 사업별, 회사별 등급화 등 관리 필요성을 검토해야 한다.
한편 재무적 투자자들이 사업참여자로서 위험을 분담해야 하는 필요가 있는데 사업을 안정적으로 추진하면서 그로 인한 개발이익이 다수의 투자자에게 배분되는 효과를 기대할 수 있다.
대한주택보증에 따르면 3%대 표준 PF대출이 지난 2014년 6월부터 본격 시행에 들어갔다. 표준 PF대출의 보증기관인 대한주택보증과 보증부 PF 대출을 전담운용하는 주관금융사로 선정된 우리은행, NH농협은행은 표준PF대출 취급·운용에 관한 업무협약을 체결했다. 표준PF대출은 국토교통부가 대한주택보증과 함께 금융권, 중소주택업체, 하도급업체 등이 모두 상생할 수 있는 보증부 표준 PF 대출 구조를 마련한 것이다.
표준 PF대출이 시행됨으로써 앞으로 주택 PF 대출 사업장에 대해 금융기관이 시공사 신용도 등에 따라 과다한 가산금리, 수수료를 부과하던 관행이 없어지고 표준 PF대출 금리 연 4%(최저 3%후반) 수준으로 대출 관련 은행수수료가 면제되고 대한주택보증의 보증수수료도 최대 0.6%p 인하된다. 공사비 부족 문제가 없도록 PF 대출금을 준공 후에 상환할 수 있도록 하고 금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정 관행도
근절된다.
특히 하도급업체의 오랜 숙원이던 공사대금 지급방식도 개선돼 공사대금을 늦게 받거나 못 받는 어려움이 크게 줄어들고 원청 부도로 인한 연쇄부도 위험도 사라질 것으로 기대된다. 대한주택보증은 자금난을 겪고 있는 중소업체의 사업성있는 PF 대출 사업 지원을 강화하기 위해 PF 대출 보증 이용의 문턱도 낮췄다. 중소건설사의 업체별 보증한도가 확대되고 시공사 신용등급(BBB- → BB+) 및 시공순위(400위 → 500위) 요건도 완화한다. 다음은 부동산개발 금융을 바라보는 프레임의 문제에 대한 이현석 건국대 교수(사진)와의 인터뷰 내용이다.
현재 국내 부동산개발 금융의 문제점은 뭐라고 보시는지요?
기존의 국내 부동산개발 금융에서 가장 큰 문제를 지적한다면 건설사들이 시공을 중심으로 물량을 확보하기 위해 보증을 섰다는 점입니다. 사업참여 주체별로 위험 분담이 되어 있지 않았는데 최근에는 이런 문제점에 대한 대안이 나와 완화되고 있습니다. 대형시행사가 참여하면서 신용도가 높아진 부분이 있습니다. PF 대출 물량이 줄었는데 PF 대출 구조가 금융기관, 시행사, 건설사 등 다양한 참여주체들을 중심으로 다양화되어야 합니다.
현재는 다양한 시도를 위한 과도기적인 상황이라고 볼 수 있습니다. PF 대출 위험의 원인은 어디에 있다고 보십니까?
국내 부동산개발 금융 시장은 대체로 아파트 분양 위주로 운영되고 있습니다. 분양이 잘 되면 부실 문제가 발생하지 않습니다. 그동안 매매차익에 의존했던 부동산 보유분양사업은 앞으로 임대운영사업이나 관리운영사업으로 변화해가야 합니다. 개발분양사업은 보유임대와 관리운영을 통해 수수료를 창출하는 포트폴리오로 구성돼 있습니다. 앞으로는 리스나 BTL 사업의 비중을 높이고 수탁을 늘려서 안전성을 강화해야 합니다.
PF 대출의 문제점에 대한 대안을 제시한다면 어떤 게 있을까요?
우선 사업의 위험과 수익을 각각 분담할 필요가 있습니다. 보유임대와 관리운영을 강화하는 상황에서는 개발회사가 영세하니까 사업규모를 키워 자체 신용을 창출할 수 있어야 합니다. 지금 시점에서는 누가 제대로 된 개발을 할 것인가를 생각해봐야 합니다. 제대로 된 디벨로퍼를 육성할 필요가 있다는 얘깁니다.
국내 부동산개발 금융 시장에서는 도시개발이나 주택개발을 일회성으로 하는 경우가 많습니다. 부동산을 보유 임대하면서 개발 분양하는 지속가능시스템을 개발해야 한다는 조언을 하고 싶습니다. 사회의 긍정적인 인식이 필요하므로 부동산개발에 신중하게 되고 그러다보면 공익적 측면도 생각하게 됩니다.
시공사의 신용과 지급보증 문제 해결을 위해서는 시스템적인 접근이 필요하다고 보이는데 어떻습니까?
프로젝트의 사업성이 중요한데 이를 위해서는 부동산의 사업성을 보는 안목이 필요합니다. 공사기간에만 초점이 맞춰진 시장의 한계에서 벗어나 중장기적인 안목을 가져야 합니다. 국내에서는 종합부동산회사를 육성해서 일본의 모리 부동산이 운영하는 롯폰기힐스를 모방하자는 주장이 나오고 있습니다. 롯폰기힐스는 복합타운의 임대수익을 창출합니다. 그러나 이런 주장은 본질이 바뀌어 있습니다. 부동산개발 금융은 미래의 가치와 사업성을 봐야 합니다. 공사기간 보다는 앞으로 20~30년간의 운영이 더 중요하다는 얘깁니다. 부동산개발 금융을 보는 프레임이 바뀌어야 합니다.
아파트 선분양제를 후분양제로 전환하게 될 경우 금융측면에서 발생할 수 있는 파급효과가 있다고 보시는지?
일반적으로 아파트 후분양제 도입이 좋다고 하지만 저는 중립적인 입장입니다. 아파트 후분양제를 도입하게 된다면 명확해지는 부분이 있지만 그러기 위해서는 후분양제로 갈 수 있는 금융기법이 뒷받침돼야 합니다. 후분양제 도입으로 인해 아파트 가격이 올라갈 수 있는 소지도 있습니다. 아파트 후분양제 지원 금융시스템은 사업성은 있지만 대출 위험부담을 떠맡은 주체가 수익을 가져가는 구조가 돼야 합니다. 현재 상황에서는 규제일변도라서 시장의 효율성을 막고 있는 게 더 문제입니다.
MeCONOMY Magazine February 2015