2014.3.9
[경제투데이] 전국 부동산 시장이 회복기에 접어들면서 부동산
투자자와 실수요자들이 더욱 저렴한 가격으로 내 집을 장만하기 위해서다. 경매는 일반적으로 부동산을 주변시세보다 저렴한 가격으로 매입할 수 있어 ‘내집 마련’ 수요가 몰리고 있는 것으로 풀이된다.
12일 지지옥션에 따르면 서울·수도권 아파트 낙찰가율은 지난 1월 87.9%, 2월(12일 기준) 87.8%다. 지난해 8월 이후 꾸준히 85%를 웃돌고 있다.
아파트뿐 아니라 다세대주택이나 연립주택을 찾는 수요도 꾸준히 늘고 있다. 서울과 수도권 다세대·연립 주택 낙찰가율은 지난해 11월 71.6%에서 1월 75.9%, 2월 77.2%로 상승했다. 지난해 5월(69.8%) 이후 평균 74% 수준을 유지하고 있다.
서울만 보면 경매에 대한 관심은 더욱 높다. 지난해 5월 평균 71.8%였던 낙찰가율이 2월 80.1%로 8.2% 포인트 상승했다.
하지만, 부동산전문가들은 일반인들이 전문지식 없이 경매로 내 집을 장만하는 것은 리스크가 너무 큰데다가, 예전처럼 낙찰가가 저렴하지도 않은 만큼 주의를 당부하기도 했다.
실제, 경기 수원시의 한 경매전문가는 “유치권이나 지상권 등 각종 위험한 권리가 설정되어 있는 곳에 일반인들이 섣불리 투자해 많은 피해사례가 발생하고 있다”고 설명했다.
경매시장에 수요가 몰리면서 입찰 경쟁률이 치열해짐에 따라 낙찰가도 덩달아 상승하고 있다. 이로 인해 경매시장에서 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰 받기가 점점 힘들어 지고 있다.
실제, 부동산경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난 1월 낙찰가율이 87.83%로 전년동월(83.32%)보다 4.51%포인트 증가했다. 치열한 입찰 경쟁을 반영된 것이다.
이 가운데 경매를 대체할 새로운 투자상품 ‘NPL’(부실채권)이 등장하면서 투자자들에게 많은 관심을 받고 있다. 아직은 NPL이 일반인들에게는 많이 알려지지 않았지만 부동산 고수들은 이 상품에 투자해 쏠쏠한 재미를 보고 있다는 것이 업계 관계자들의 설명이다.
NPL은 부동산을 담보로 채무자가 금융회사로부터 3개월 이상 이자를 납부하지 못해 생긴 부실화 된 채권을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 넘겨 배당 받거나 낙찰 받는 방식을 말한다.
일반적으로 은행에서 여신 건전성을 위하여 NPL을 자산유동화회사에 매각하게 된다. 금융감독원에서 은행들에게 BIS(국제결제은행)의 자기자본비율 8% 이상을 맞추도록 강제하고 있어서다. 이런 이유로 은행들은 자기자본비율을 높이기 위해 NPL이 수익성이 있음에도 불구하고 매각하고 있는 상황이다.
NPL상품의 가장 큰 매력은 개인도 투자가 가능하다는 것이다. 은행들은 자산유동화회사에 NPL을 팩키지(Package)형식으로 매각하게 되며 자산유동화회사는 소정의 수수료를 받고 일반인들에게 개별적으로 판매하고 있다.
NPL은 투자상품으로써 장점이 풍부하므로 잘만 활용하면 수익성을 크게 높일 수 있다.
NPL은 크게 4가지 특징을 가지고 있다.
첫째 “배당금 효과”가 있다. 배당금이란 경매 물건이 매각된 후 매각대금에서 일정기준에 따라 채권자들이 받는 돈을 말한다. 이는 투자 초보라 해도 법원에서 매각대금을 판단 후 지급해 주기에 크게 걱정할 것이 없다.
둘째 “직접 낙찰의 효과”가 있다. 경매의 한가지 방법인 NPL은 경매와 동일하게 제일 높은 가격으로 입찰하는 사람이 물건을 구입하게 된다. 정상적인 경매 투자자라면 일반적으로 급매물의 가격보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 보통이다. 하지만, NPL보유자는 채권자로써 단순 경매 입찰자보다 훨씬 유리한 위치에 있기 때문에 낙찰 가능성도 높다.
셋째 “상계처리 효과”이다. NPL을 매입한 투자자가 직접 낙찰 받는 경우 배당 받을 금액의 범위 내에서 낙찰 대금을 내지 않고 상계(商界)처리 할 수 있다.
마지막으로, “합법적 업(UP) 계약서 효과”이다. 고가 낙찰을 받는다 해도 손해가 발생하지 않는다는 것이다. 이는 매각 잔금 대출을 높게 받을 수 있으며, 일반 시세로 매각할 시 양도세를 감면 받음으로써 절세에 매우 유리하다는 뜻이다.
실제, NPL의 장점을 적극 활용해 성공한 사례도 있다.
부동산에 항상 관심이 많았던 ‘K’씨는 경매의 매력이 반감되고 있는 가운데, 지인들의 권유로 NPL에 처음으로 투자하게 됐다.
지난해 감정가 5억원인 아파트에 채권 최고액이 4억7000만원(원금 3억7000만원) 설정된 근저당권(NPL, 부실채권)을 3억5000만원으로 할인된 가격에 매입했다.
당초, ‘K’씨는 배당수익을 노렸으나 경매가 2번 유찰되면서 수익률이 저조해지자 이 아파트를 4억5000만원에 직접 낙찰 받았다. 낙찰대금과 근저당권을 상계(NPL)처리했으므로 추가 비용은 거의 발생하지 않았다.
이 아파트를 한달 만에 4억5000만원으로 되팔았다. ‘K’씨가 거둔 수익은 8000만원에 가깝지만 양도소득세가 전혀 발생하지 않았다. ‘K’씨의 아파트 취득가액은 NPL(근저당권 매입가격, 3억5000만원)이 아닌 낙찰가(4억5000만원)로 산정되기 양도차익이 전혀 발생하지 않기 때문이다.
하지만 NPL이라고 무조건적으로 수익이 되어 돌아오는 것은 아니다.
NPL전문 투자컨설팅업체 ‘현준 F&I’ 김택현 대표에 따르면 “경매를 오랫동안 참여했던 사람들도 치열해진 경매경쟁률과 높은 낙찰가로 인해, NPL이라는 새로운 경매 방식으로 눈을 돌리고 있는 실정이지만, NPL에 관한 전문지식부족으로 인해 고배를 마시는 경우가 종종 있다”고 말했다.
이어 “NPL에 대한 경매 낙찰가가 채권가격보다 낮게 될 경우나, 스스로 낙찰 받은 경우 채권가격보다 당해 부동산의 시세가 낮으면 피해가 발생할 가능성이 크다. 또한 이러한 실패를 피하기 위해서는 전문가를 통한 상담 및 조언의 중요하다”고 강조했다.
(주)현준F&I컨설팅은 매주 목요일 오후1시에 NPL투자를 위한 무료세미나와 상담을 하고 있다. 관심 있는 분들은 1899-7667 또는 홈페이지 http://www.hyunjun.co.kr 를 통해 신청하면 된다.
온라인뉴스팀