경매를 공부할 만큼 공부하고, 낙찰을 받아볼 만큼 받아보아, 시들해질 무렵 필자의 귀에 부실채권(NPL: Non Performing Loan)이란 말이 들려왔었다.
옛말에 빚은 앉아서 빌려주고, 서서 받는다고 했는데, 더군다나 ‘부실’이라고 이름까지 붙여졌으니 얼마나 머리가 아픈 채권일까? 하고 필자를 덜덜 떨게 했던 그 투자 상품이 이제는 알만한 사람은 다 아는 블루오션 재테크 수단이 되었다.
전문 투자가들만 숨겨두고 몰래 몰래 곶감 뻬어먹듯 쉬쉬 하며 투자하던 부실채권이 필자가 저위험-소액투자-고수익 투자상품 임을 한참이 지난후에야 깨달고 매니아가 되어버린 그 시장의 구조와 속성을 이제 일반인도 쉽게 이해 할 수 있도록 전호에 이어 제2부로 연재해 본다.
경매시장이 대중화되면서 낙찰가가 높아지고, 다른 한편 부실채권시장의 유통 구조가 보다 체계적이며 투명화, 개방화 되면서 일반인에게는 잘못된 선입견이나 무지로 인해 소외되던 부실 채권 투자가 경매 전문 투자자들에게는 효자상품으로 고수익을 창출하면서 경매장과 전문 투자자들에게 새로운 활기를 불어 넣어주고 있다.
필자가 여기서 말하고자 하는 부실채권을 아주 쉽고 간단하게 설명하자면, 은행이 돈을 빌려주며 담보로 가지고 있던 부동산 담보 1순위 저당권을 채무자가 채무를 이행하지 못하면 경매 신청한 이후에, 그 채권을 할인하여 매각하고, 그러한 부실채권을 매입한 투자자는 경매 절차에 의하여 1) 낙찰이 되면 배당금을 받던지 2) 부실채권 투자자가 직접 낙찰을 받아 수익을 창출해 내는 원리이다.
사실 이러한 부실채권 투자는 경매를 아는 사람이라면 더 이상 배울 것도 없는 파생상품이다.
그렇다면 부실채권 중 어떤 채권이 안전하고, 어떤 채권이 위험할까?
경매되는 부동산의 감정평가는 통상 시세보다 높게 평가되기 마련이다. 그러나 경험해 보았을지 모르겠지만, 금융권에서 대출시 저당 부동산 감정평가는 시세보다 낮게 평가한 후 1순위라 할지라도 그 평가 금액에 통상 60% 이하로 대출을 해주고 있고, 채권 최고액은 대출 원금의 120~130%를 설정해 놓는다. 이러한 1순위 담보물 저당 채권은 사실 채무자가 이자를 연체하여 부실채권이란 이름이 붙은 것이지, 그 담보물은 시장에 급매물로 내놓아도 1 순위 대출 원금과 정상적 이자 이상 정도는 회수 가능한 담보물이다. 결국 이런 담보물이 있는 채권은 안정성이 확보된 채권이라 말할 수 있다. 어떤 사람은 고위험에 고수익이 있다고 무담보 부실채권이나 후순위 부실채권을 저렴한 가격에 매입하여 운영하겠다는 사람들도 있겠지만, 투자자가 전문 채권추심업자도 아니고, 미래를 볼 수 있는 점술가도 아니라면 아무리 고수익이라 할지라도 1순위 부동산 저당 채권이 아니라면 상당히 고위험 채권이라 사려된다.
부실채권 투자 무엇이 다른가?
경매나 다른 투자에 비해 부실채권 투자의 장점은
1) 투자금 회수 기간이 짧다. (경매진행 물건 평균 약3~5개 월, 예정물건 평균 5~10개월)
2) 질권 대출 및 경락 자금 대출로 적은 자금, 순차적 투입으로 인해 저당물 규모에 비해 큰 자금이 필요치 않다. (투자자의 실제 투자금은 아래 회색 범위)
3) 양도세나 이자 소득세 등 세금이 부과되지 않는다.
채권 청구액과 채권 최고액 차이 많을 경우 수익률 좋은 투자가 된다.
부실채권 투자에서는 일반 경매 투자에서 중요하게 여기지 않은 경매개시 결정일, 채권 청구 금액, 채권 최고액, 배당 예상 금액 등이 채권 매입 결정시 중요한 결정 사항이 된다.
사건 접수일 당시 채권자(대출은행)는 채권 청구 금액을 사건접수일(개시결정일)까지 원금에 연체이자를 합하여 법원에 신고한다. 그러나 채권자는 원금에 채권 배당일까지의 연체이자를 합한 금액까지의 권리를 갖기 때문에 실제 배당일에는 이미 청구한 금액에 경매 개시결정일 다음 일부터 실제 배당받는날까지의 연체이자를 추가 합산하여 받을 수 있는데 이때 합산된 금액이 채권 최고액을 초과하면 낙찰금액이 남아 있다 하더라도 초과금만큼의 추가이자는 배당받을 수 없다.
각 금융기관별 연체이자율과 설정 한도가 다르기는 하지만 채권자 대출은행이 담보채권을 경매 사건으로 접수할 당시 이미 채권 최고액에 도달했다면 그 후 배당에 이를 때까지의 상당 기간의 연체이자를 채권 최고액 한도 때문에 회수 하지 못하기 때문에 부실채권 매입 전 배당일 채권 청구 금액을 미리 예측 계산해 봐야 할것이며, 그 방법은 아래와 같다.
1) 채권 최고액 : 경매 사이트나 등기부에 기재되어 있음
2) 채권 원금 : 채권 최고액 ÷ 120% 혹은 130% (해당은행서 확인가능)
3) 추가 연체 기간 : (경매개시일-낙찰일) + (낙찰일-배당일 : 통상 2~3개월)
4) 실 채권 총액 : 기 청구 금액 + (채권원금 * 추가연체기간 * 연체이자율)
4)의 실 채권 총액과 채권 최고액을 비교하여 적은 금액이 실제 배당 받을 수 있는 채권총액으로 판단해야 할 것이다.
대출은행에서는 통상 이자가 3~6개월 연체되는 시점에서 채무자의 형편을 감안하여 경매사건 접수 판단, 접수를 준비하게 되는데 부실채권 매수자는 경매개시일부터 실제 낙찰을 거쳐 배당일까지의 기간을 아래의 표를 참고로 하여 채권 청구액을 어림 예측해 볼수도 있다. 연체이자가 통상 18~24% 상당의 높은 이율이기때문에 투자 수익률을 높이기 위하여 채권 청구액과 채권 최고액의 차이가 큰 부실채권을 매입하여 채권 최고액에 다 이를때까지 변경, 연기 신 청, 취하와 재경매 신청 등 낙찰기일을 지연시키는 투자자도 필자는 보았었다.
1) 투자 물건 선정: 굿옥션 사이트, 유동화 회사, AMC회사 등을 통하여 경매신청 혹 예정물건으로 나온 부실 채권 담보 부동산의 특징을 비교 분석하여 선정한다.
투자자가 잘 아는 지역에서 운영, 관리 가능한 품목을 중심으로 선정하는것이 리스크를 줄이는 방법이다.
2) 권리분석 / 물건 분석 : 경매와 달리 부실채권은 배당이 매우 중요하다. 소액임차인, 유치권 신고, 법정 지상권 등 권리분석을 꼼꼼히 한다.
물건 분석은 필히 임장을 통하여 서류에 나타나지 않는 권리와 함께 물건의 입지, 현 시세, 상권 뿐만 아니라 미래의 가치까지도 염두에 두고 꼼꼼히 확인 분석하여야 한다.
3) 수익성 분석 : 낙찰예정가, 채권 회수 가능액 등을 고려하여 구체적 부실채권 매입가를 산정해본다.
4) 채권 매수 의뢰 / 가격 협상 : 부실채권 물건의 브리핑과 함께 구상한 채권 매입액과 비교 분석하며 가격을 협의한다.
5) 계약 체결 / 질권 대출 협의 / 대출 실행 : 관련된 비용 부담 여부 등 계약 조건 협의 후 계약금을 지불하고 계약 체결 한다. 질권 대출이 있다면 대출 조건 등 협의 후 대출 실행, 이전 등에 관한 수수료 등을 지불한다.
6) 경매 낙찰 / 매각 허가 결정 : 배당 회수 투자라면 최저 매각 가격이 매입한 채권가보다 내려가는지를 주시한다.
만약 계속적 유찰 또는 매각 가격이 삭감되면 연기, 변경 등으로 경매 진행을 정지 시킨 후 직접 낙찰 받는 것을 고려해야 한다. 직접 낙찰 투자라면 입찰을 준비하여 낙찰 받고, 매각 결정 기일 전까지 채권 상계 신청서 혹은 차액지급 신고서를 제출하여야 투자자가 배당받을 채권액이 낙찰 잔금과 상계 처리되어 추가 부담을 하지 않게 된다.
7) 배당 회수 혹은 소유권 취득 : 배당금을 회수 (질권 설정 된 경우 설정금액을 제외하고 배당됨) 혹은 경락 잔금 차액 납입 후 소유권 취득
실패하지 않는 부실채권 투자 다시 한번 돌아보자
1) 1순위 부동산 담보 채권이 안전하다고는 하지만, 담보 물건의 가치평가의 중요성을 뻬놓고는 절대 안정적 투자라 말할 수 없다.
배당 수익을 위한 투자일때도, 직접 낙찰을 받기 위한 투자일때도 그 중요성은 마찬가지이다. 필히 임장을 통하여 물건 자체의 질적 수준, 지리적 특징, 경제적 가치, 지역적 가치를 분석하여 본인이 구입하고져 하는 목적에 부합하는지 분석하고, 현재의 가치 뿐 아니라 미래 가치도 고려하여야 더 큰 수익을 기대 할 수 있다.
2) 일반 경매보다 권리분석이 더욱 중요하다. 특히 배당 수익을 위한 투자일때는 투자 손실의 중요한 요점이 될 수 있으며, 채권 매입시 유리한 협상을 할 수 있는 주요한 열쇠가 될 수도 있다. 물건명세서, 감정평가서, 임대차 관계 등 서류상 정보를 숙지하고 임장을 통해 배당요구 안한 임차인 유무, 점유자 사항, 등기상 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등을 확인해야 한다 특히 저당권에 지상권이 연계되어 있다면, 저당권은 양도되어도 지상권은 양도되지 않으니, 부실채권 매입시 채권 양도자가 양수인을 대리하여 지상권을 행사하는 특약사항을 잊지 말고 챙겨야 한다.
3) 채권 청구액과 채권 최고액 차이가 많은 것을 선택한다. 이미 위에서 이유는 설명한바 있다
4) 채권 청구액과 낙찰 예상가 차이가 많은 것을 선택한다. 낙찰 예상가가 청구액보다 높다는 것은 건전한 담보물이라는 얘기이고, 배당 회수도 안전하고 직접 낙찰 받아도 고수익이 보장되는 담보물이다.
5) 특별 매각조건(소위 말하는 특수 물건)이 붙은 부실채권은 채권 매입가가 매우 낮다. 매각 금융기관에서 복잡하고 까다롭게 생각하여 할인을 많이 해서 시장에 내놓는다.
하지만 막상 부딪혀보면 약간의 비용과 발품만 들이면 쉽게 일반 물건이 되는 경우가 많다. 처리능력이 된다면 더욱 높은 수익을 올릴 수 있는 투자 상품이다.
설명한 바와 같이, 1순위 부동산 저당 부실채권은 구조와 속성을 이해한다면 이름처럼 고위험 고액 투자 상품이 아니고, 오히려 소액 투자 가능한 안전한 투자상품이다. 다만 항간에 불순한 사람들이 부실채권을 잘 모르는 투자자에게 특별한 이유로 저렴하게 채권을 매도한다고 하면서 말도 안되는 고위험 채권을 판다거나, 고수익 보장 다단계 NPL 투자 펀드 모집 등으로 현혹하여 깡통투자가 되는 것을 종종 본다. 욕심이 화를 부르는 법이다.
열심히 공부하고 발품을 팔아 노력한다면 투자가가 만족 할 만한 부실채권 투자 상품은 주위에 얼마든지 존재한다.
혼자만의 요행을 바라지 말고 부지런히 연구하여 블루오션 NPL 바다에서 오랫동안 큰고기를 낚을 수 있는 좋은 어부가 되시기를 기원한다.
우수연 월간 굿옥션 편집국장
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