용적률 산정방식 변경 국토계획법 개정 2012.2.3 매경

강남 대로변 빌딩 주인들 매물 거둔다

국토계획법 개정따라 용적률 산정방식 변경
건물값 5%정도 상승예상 8월 법률시행 이후로 빌딩 매각시기 늦춰

서울 핵심 상업권역 중 한 곳인 강남구 논현동 도산대로변에 지상 5층짜리 건물을 보유한 김 모씨는 몇 달 전 중개업소에 내놨던 매물을 최근 거둬들였다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(국토계획법) 개정에 따라 하반기에는 건물값이 더 오를 수 있다고 판단했기 때문이다.

 

↑ 국토계획법 개정에 따라 최근 들어 건물 매물 회수 사례가 늘어나고 있는 서울 강남구 도산대로변 모습.

김씨는 "건물 시세가 현재 150억원 선인데 8월부터 개정법이 시행되면 10억원 이상 더 오를 것으로 본다"고 말했다.

이처럼 강남 일대 대로변에서 중소형 빌딩이 매물로 나왔다가 회수되는 사례가 속속 나오고 있다. '부동산 불패론'이 무너진 데다 주식시장마저 불안한 횡보를 계속하는 탓에 현금보유가 제일이라는 요즘 투자경향에 비춰보면 이례적이다.

국토계획법 개정이 가장 큰 요인이다. 국회는 지난해 말 한나라당 김태원ㆍ정의화 의원이 대표발의한 관련법 개정안을 통과시켰다. 이달 중 공포하면 6개월 후인 8월께부터 시행될 것으로 보인다.

개정 법령은 한 건물이 2개 이상 용도지역에 걸쳐 지어졌을 경우 용적률(대지면적에 대한 건축물 연면적 비율) 산정방식을 바꾸는 게 핵심이다. 지금은 2개 이상 용도지역에 걸쳐졌다면 면적이 큰 쪽 용도지역 용적률을 적용하도록 돼 있다. 예컨대 100㎡ 대지 중 60㎡가 3종 일반주거지, 40㎡가 준주거지라면 이 토지는 3종 일반주거지로 인정받아 이에 해당하는 용적률 250%(서울시 조례상 기준용적률)를 적용받게 된다.

하지만 새 법에선 용도지역별 가중평균을 산출해 용적률을 구하도록 했다. 이에 따라 100㎡ 대지 중 60㎡는 3종 일반주거지 용적률인 250%를, 40㎡는 준주거지 용적률인 400%를 받아 이를 가중 평균한 310%가 최종 용적률이 된다. 용적률 증가는 건축물 층수나 연면적 증가로 연결되므로 추후 신ㆍ증축할 때 그만큼 사업성이 높아지게 된다. 지역이나 용도별로 다소 차이가 있겠지만 이렇게 되면 건물값이 5% 정도 오를 것으로 빌딩 중개업계는 보고 있다.

이에 따라 8월 이후로 매각시기를 늦춰 건물 가격을 높이려는 보유자들이 늘다 보니 매물 회수와 거래 소강 현상이 나타나고 있다는 것이다.

특히 이 같은 매물회수 사례는 강남 일대에서 잦은 편이다. 개인 자산가들이 건물을 보유한 사례가 많고 건물 가격이 높다 보니 타 지역에 비해 정책 반응속도가 빠르기 때문이다.

거꾸로 개정법 시행 후 오히려 사업성이 떨어지는 사례도 있다. 토지 내 상업지나 준주거지 비중이 일반주거지보다 높은 필지가 여기에 해당된다. 이땐 개정안에 따라 용적률이 줄어들 수 있어 시행 이전에 매각하거나 아니면 서둘러 건축허가를 받는 게 낫다. 개정안은 시행 이전까지 각 자치구청에 건축허가를 내기만 하면 종전 기준을 소급 적용받도록 했다. 그러나 도로와 접한 부분보다는 후면으로 넓어지는 게 일반적인 대로변 필지 특징이어서 불리해지는 사례는 그다지 많지 않다.

조민이 에이플러스 리얼티 리서치팀장은 "향후 사업성이 떨어질 필지는 투자자들도 별로 관심을 갖지 않아 건물주들이 대개 매각보다 조기 건축허가를 준비한다"며 "강남을 중심으로 서울 중심 권역에선 당분간 중소형 건물 거래 소강 국면이 이어질 것"이라고 내다봤다.

[이명진 기자 / 사진 = 김호영 기자