장기적으로 기업형 민간 임대사업자의 출현이 가능하도록 해야 매경11.5.2

多주택자 중과세` 시스템 뜯어고쳐야

부동산 경기따른 양도세 조절카드 더이상 안먹혀

 

◆ `1가구1주택` 패러다임 바꿔라 - (上) ◆

`집값은 늘 오른다.` 반세기 이상 한국 경제를 지탱해왔던 기본 전제다. 그런데 이게 허물어지고 있다. 최근 들어서는 넘치는 시중 유동자금이 부동산에 흘러들 것이란 일말의 기대감마저 사그라지고 있다. 문제는 시스템이다. 극심한 주택거래 침체, 전세금 급등, 반전세ㆍ월세 확대 등에서 보듯이 세상이 바뀌고 있는데도 제도는 수십 년 전 그대로다. 지난 1일 발표된 5ㆍ1대책도 마찬가지다. 이번 대책의 핵심은 서울ㆍ과천 및 수도권 1기 신도시에서 거주요건 2년을 채우지 않아도 1가구 1주택 양도세 비과세를 인정해주겠다는 것이다. 해당 지역에서 주택거래 활성화가 기대되고 있지만 근본적인 대책은 못 된다는 평가가 나오고 있다. 전ㆍ월세 등 임대시장 쪽으로 움직이고 있는 시장 변화에 역행하면서 양도세 규제만 만지작거리고 있는 것 아니냐는 지적이 나오고 있다. 전문가들은 새로운 주거 패러다임에 맞춰 주택임대시장을 활성화할 수 있는 제도적 정비가 필요하다고 충고한다. 그 출발점으로는 주택 관련 세금시스템이 꼽힌다. 집값 급등 가능성을 염두에 두고 `부동산 투기억제`라는 명분하에 짜여진 `1가구 1주택 비과세, 다주택자 중과세` 시스템부터 뜯어고치라는 것이다. 매매가 아닌 임대로 몰리고 있는 주거수요를 맞춰주려면 다주택자의 임대공급을 늘리는 수밖에 없기 때문이다. 이창무 한양대 교수는 "다주택 보유자는 투기자로 볼 수도 있지만 지속적인 주택 공급을 위한 1차적인 투자자로도 기능을 한다"면서 "장기적으로는 기업형 민간 임대사업자의 출현이 가능하도록 해야 한다"고 말했다. 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 지난주 서울 지역의 아파트 매매가ㆍ전세금은 4주째 동반 하락했다. 아파트값 내림세는 서울에서 수도권으로, 중대형에서 소형아파트로 번져가는 양상이다. 지난주 아파트 매매가는 전주 대비 서울 -0.02%, 신도시 -0.02%, 수도권 -0.01%로 모두 하락세를 보였다. 또 66㎡(20평) 이하 서울 아파트값 월간 변동률은 4월 -0.09%로 지난해 10월(-0.35%) 이후 6개월 만에 마이너스를 나타냈다. 전문가마다 전망이 다소 엇갈리지만 대체적으로 앞으로 급격한 집값 상승은 기대할 수 없다는 것이 대세다. `집값 상승 시대`에서 `집값 유지ㆍ하락 시대`로 패러다임이 바뀐다는 것은 한국 경제와 재테크 전략 전반에 엄청난 변화를 초래하게 된다. `깡통 아파트(매매가격이 대출금과 전세보증금의 합보다 낮아진 아파트)`는 더 이상 가상현실이 아니다. 집값 폭락은 없더라도 아파트값 상승 기대감이 사라지면 경제지형에 급격한 변화가 불가피하다        다주택자 稅부담 높아 전셋값 상승 `풍선효과` 2007~2009년 전셋값 19%↑ 임대공급 2%↓ 주택시장 급변 불구 부동산稅 땜질 처방만   ◆ `1가구 1주택` 패러다임 바꿔라 / 주택세제 문제점 ◆ 원룸 임대업자 김종진 씨(63)는 최근 한 은행에서 받은 월간 안내레터를 읽고 나서 깜짝 놀랐다. 올해부터 3가구 주택자(임대인)가 임차인으로부터 전세보증금을 3억원 이상 받으면 초과분에 대해서는 예금금리만큼 종합소득세를 납부해야 하니 미리 대비하라는 것이 요지였다. 김씨는 지난해 은행에서 대출받은 8억원을 건축비 삼아 자가주택(거래가격 10억원)을 원룸으로 리모델링한 상태였다. 임차인에게 받은 전세보증금은 고스란히 대출 상환에 썼다. 하지만 종합소득세 부과 대상에 포함된 것을 뒤늦게 알아 어쩌지도 못하는 처지다. 김씨는 "원금 손실 우려에 매도를 할까 고민했지만 양도소득세 폭탄에 이마저도 힘들 것 같다"면서 "집을 세 주고 얻는 수익밖에 없는데 3가구 주택을 소유한 사람은 부자라는 등식은 어디서 나온 것인지 도무지 이해할 수 없다"고 하소연했다. 시대에 한참 뒤떨어진 부동산 세제는 개인적인 불편함과 부당함을 넘어서 시장 왜곡까지 초래하고 있다는 지적이 나온다. 김씨처럼 영세 임대업자가 3가구 이상 주택을 임대했다는 이유만으로 종합소득세 대상이 되는 반면 한 채의 주택을 소유한 부자들은 과세를 피하는 식이다. 특히 다가구 주택 소유자에 대한 양도소득세 등 중과세 방침은 공급자인 다가구주택자의 공급단가를 높이고 결국 수요자로 부담을 전가하게 만드는 부메랑이 되고 있다. 26일 통계청에 따르면 지난해 한국의 인구는 4821만명을 기록해 2000년 4613만명보다 4.5% 소폭 증가하는 데 그쳤다. 반면 가구 수는 지난해 1987만가구로 2000년 1450만가구보다 37%나 급증했다. 특히 1인 가구는 같은 기간 226만가구에서 471만가구로 두 배 이상 늘었다. 인구는 정체 상태에 있어도 가구 수가 늘고 있기 때문에 소형 주택에 대한 주거 수요는 꾸준히 상승할 전망이다. 실제로 소형주택 가격은 서울을 비롯해 전국적으로 높은 상승세를 이어가고 있다. 문제는 소형 주택을 구입하려는 사람은 적어지고, 전세와 월세로 살려고 하는 수요만 늘어나고 있다는 점이다. 주택가격 상승에 대한 기대감이 크게 떨어진 탓이다. 결국 자금사정에 여유가 있지만 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 다주택보유자가 주택공급자 역할을 해야 하지만 한국의 세금시스템은 이를 전혀 뒷받침하지 못하고 있다. 주택의 규모나 질에 관계 없이 일단 여러 채 집을 보유하고 있다면 중과세 대상이 된다. 국토해양부에 따르면 임대사업자의 총임대 호수는 2009년 131만1369가구로 글로벌 금융위기 발발 직전인 2007년 133만4951가구보다 오히려 2% 가까이 감소했다. 반면 국민은행이 집계한 전세금지수는 2007년 3월 97에서 2011년 3월 115.5로 19% 뛰었다. 이 기간 매매가격 상승률(10.7%)의 두 배나 되는 상승폭이다. `부동산 투기 방지`를 명분으로 삼은 다주택 소유자에 대한 불이익이 전ㆍ월세금을 띄우는 `풍선 효과`로 나타나고 있다는 얘기다. 조세당국은 양도소득세를 부동산 정책의 당근과 채찍으로 병행해 왔다. 주택 가격이 급등할 때면 수요 억제 수단으로 다주택자에 대한 조세부담을 늘렸던 데 반해 미분양주택 재고가 증가하는 주택경기 불황기에는 양도세를 완화했다. 하지만 2005년 들어 부동산 세제 정책은 큰 변화의 흐름을 읽지 못했다는 지적이다. 2005년 1가구 3주택 이상 소유자를 상대로 양도소득세율을 60%로 책정한 것과 2009년 비투기지역과 미분양주택에 대해 한시적으로 세율을 낮춘 것이 대표적 실책으로 꼽힌다. 2005년 참여정부의 과도한 주택 수요 억제 정책은 역설적으로 전세금 상승을 부채질했다. 전세금 상승률(3월 기준)은 2005년 -4.9%에서 2006년 4.5%, 2007년 6%로 급등했다. 공급이 줄면서 수요를 따라가지 못했다는 분석이다. 2009년 정책 실패도 패턴이 비슷하다. 2008년 9월 리먼브러더스 파산신청으로 촉발된 글로벌 금융위기는 주택 소비자들로 하여금 자산 가격은 더이상 상승 여력이 없다고 판단하게 하는 계기가 됐다. 때마침 2009년 전세금 상승률은 -0.5%를 기록했다. 이런 상황에서 정부는 국민 정서를 고려해 다주택자에 대한 양도세 중과 완화를 소폭 조정하는 데 그쳤다. 변화의 흐름을 놓친 결과는 지난해 가을부터 시작된 전세대란으로 나타났다. 전세금은 2010년 6.2%, 2011년 9.9%라는 기록적인 상승률을 나타냈다. 더구나 부동산 관련 세금의 복잡성은 세무 전문가들도 혀를 내두를 정도다. 현재 국세청이 공지한 양도소득세율은 취득시기와 양도시기, 소유기간 등에 따라 세율이 20%포인트 이상 차이가 난다. 노영훈 조세연구원 선임연구위원은 "다주택자에게 과도한 페널티를 부여하지 않는 것이 임대업을 산업으로 인정하는 길"이라며 "형평성을 위해서라도 다가구주택자로 하여금 주된 거주주택을 선택해 과세당국에 신고하게 하고 이 주택 한 채에라도 양도세 감면혜택을 부여하는 것이 바람직하다"고 설명했다. 최근 발생한 전세대란도 다주택 보유자에 대한 과도한 양도소득세 부과가 영향을 끼쳤다는 분석이다. [특별기획팀 = 이진우(팀장) / 이은아 기자 / 전병득 기자 / 신헌철 기자 / 이지용 기자 / 강계만 기자 / 임성현 기자 / 이상덕 기자 / 김제림 기자]     대세상승 기대 사라져…징벌과세 없애야 거래 숨통 집값 상승 기대감 줄자 정부 인식 변화 양도세관련 `거주요건 폐지` 카드 꺼내 ◆ `1가구 1주택` 패러다임 바꿔라 ◆

 

가구 1주택은 `부동산 불패` 신화가 뿌리깊게 자리잡은 한국 부동산 정책의 근간이었다. 집을 한 채만 갖고 있다면 실수요자지만, 두 채 이상 갖고 있다면 투기세력이라는 것이다. 자고 나면 집값이 뛰었던 부동산 대세 상승기에 투기를 막기 위한 원칙으로서 역할을 한 것도 사실이다.

하지만 주택시장 침체가 지속되면서 투기 우려가 과거에 비해 줄어든 만큼 이제는 이 원칙과 도그마에서 벗어나야 한다는 목소리가 높다.

`1가구 1주택` 도그마 탈피를 주장하는 사람들은 그 근거로 달라진 주택시장 환경을 꼽는다. `부동산 투자로 돈 버는 시대는 끝났다`는 인식은 2008년 글로벌 금융위기 이후 이미 폭넓게 확산돼 있다.

2000년대 들어 2008년까지 서울 집값은 104%, 전국 집값은 63.5% 급등했다. 하지만 2009~2010년 서울 집값은 평균 1.4% 오르는 데 그쳤다.

거래 침체도 지속되고 있다.

지난 3월 전국 아파트 거래량은 5만9142건이다. 2006년만 해도 월평균 8만~9만건에 달했다. 작년 한 해 전국 아파트 거래량은 월평균 6만건에 못 미쳤다.

시장 변화의 핵심요인 가운데 하나는 인구 감소와 고령화다. 이로 인한 부동산 수요 하락이 가격 하락 압력으로 작용할 가능성이 높다. 저출산 현상이 지속되면서 2019년부터는 총인구가 줄어들기 시작한다. 생산가능인구(16~64세)는 2016년 정점에 이른 뒤 감소할 전망이다.

총인구 못지 않게 부동산 시장에 영향을 주는 주요 변수인 주택 주수요층, 즉 34~54세 인구는 지방의 경우 2009년부터 이미 줄어들기 시작했고, 수도권은 2018년부터 감소할 것으로 추정된다. 1955~1983년 사이 태어난 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되면 주택 수요는 더욱 줄어들 수 있다.

전문가들은 일본과 미국에서도 베이비붐 세대 은퇴와 함께 부동산 수요 감소와 토지 가격 하락이 나타났다는 점에 주목한다.

현재 9.1%인 고령인구(65세 이상) 비율은 2018년에 14%, 2050년엔 38.2%로 높아진다.

베이비부머 가계는 은퇴 후 보유하고 있는 중대형 아파트를 팔아 노후 자금을 준비하게 될 가능성이 높다. 부동산을 매각하는 대신 금융자산화하는 역모기지(주택연금) 가입자도 지난 3월 284명이 가입해 사상 최대를 기록했다.

부동산 투자 선호도 아파트에서 수익형 부동산으로 급속히 이동하고 있다. 집값 급등에 대한 기대가 약해지면서 집에 거액을 투자하기보다는 오피스텔이나 도시형 생활주택과 같은 수익형 부동산에 상대적으로 소액을 투자하겠다는 분위기가 대세로 자리잡는 등 부동산 투자 지형도 변화가 확연하다. 요지에서 분양되는 수익형 부동산은 수십대1의 청약경쟁률을 기록하고 있다.

지난 1일 정부가 서울과 과천, 5대 신도시에 9억원 이하 집을 한 채만 가진 사람들은 거주 기간에 상관없이 양도소득세를 내지 않도록 대책을 내놓은 것은 그동안 정부가 손대기를 꺼렸던 `1가구 1주택` 세금정책을 손댔다는 점에서 의미있는 변화다.

`거주하지 않을 집을 사서 세를 주는 것은 시세차익을 노린 투기`라고 보던 정부 시각이 `거주 여부에 관계없이 1주택자라면 투기세력이 아니라 실수요자`로 바뀌었기 때문이다.

그동안 거주 여부를 실수요 목적이냐 투기냐를 가르는 주요 기준으로 삼아왔던 정부가 `거주요건 폐지` 카드를 빼든 것은 부동산 대세 상승에 대한 기대감이 약해지면서 집을 투기 수단으로 활용하려는 수요가 줄었다는 방증이기도 하다.

그래도 이번 조치 덕분에 집을 살 여력은 안되지만 집값이 더 오를 것을 염려해 전세를 끼고 서울ㆍ수도권에 집을 샀다가 거주요건을 채우지 못한 많은 서민도 `투기세력`이라는 굴레를 벗을 수 있게 됐다. 양도세를 내지 않기 위해 소유주택에 주소만 옮겨놓는 편법도 사라질 것으로 보인다.