지난해 10월 차환발행서 최고 22.5% 금리로 자금 조달
글로벌 투자은행인 모간스탠리가 투자한 서울스퀘어가 굴욕적인 수준의 금리로 자금을 조달한 것으로 나타났다.
3년 만기 대출 금리를 최고 연22.5%로 차환발행에 나서 이자비용이 크게 증가할 전망이다. 게다가 인근 지역의 오피스빌딩 수급 상황도 좋지 않아 서울스퀘어 투자의 투자 수익률은 더욱 악화될 전망이다.
14일 관련업계에 따르면 서울스퀘어를 운영하는 케이알원리츠는 지난해 10월 7일 기존 대출을 차환발행하면서 금리를 최고 22.5%로 책정한 것으로 나타났다.
케이알원리츠는 카모마일PTE로부터 1279억원의 대출금을 조달했는데 819억원은 연15.0%, 460억원은 연22.5%에 조달했다. 만기는 3년이다. 카모마일PTE는 페이퍼컴퍼니로 자금 출처는 파악되지 않았다.
케이알원리츠는 모간스탠리가 만든 투자펀드인 AHI홀딩스가 97%의 지분을 보유하고 있는 부동산투자 회사다. 케이알원리츠는 지난 2007년 9600억원의 서울스퀘어 빌딩(옛 대우빌딩)을 인수했다. 관련 경비등을 포함한 서울스퀘어의 취득가액은 9910억원 규모다.
당시엔 국민은행 등 제1 금융권에서 6819억원을 빌렸고 2009년에 한신, 남양저축은행에서 456억원 등 총 7257억원을 빌렸다. 은행권 금리는 5.95~7.43%, 저축은행 금리는 12%대였다.
종전 대출의 만기가 도래하면서 지난해 차환 발행에 나섰으나 서울스퀘어빌딩의 가치가 하락하면서 담보여력이 부족해진 것으로 보인다.
은행권에서 조달한 자금은 819억원이 빠진 6000억원으로 줄었다. 저축은행대출도 200억원으로 줄었다. 다만 은행에선 6.5%, 저축은행에선 10.0%로 금리를 다소 낮췄다. 시중금리가 낮아졌기 때문이다.
부족한 자금인 1279억원은 3순위까지 넘어간 것으로 보인다. 3순위 대출은 사실상 담보가 없는 건이어서 신용대출이나 다름없다. 게다가 1000억원이 넘는 대규모 자금이나 보니 차입처에서 제시하는 금리를 받아들일 수 밖에 없었다.
금융계 관계자는 "서울스퀘어가 손실이 발생하는 상황에서 담보 가치마저 떨어져 차환발행이 어려운 상황이었다"며 "차환발행에 실패하면 채무불이행이 될 수도 있기 때문에 차입처가 제시하는 금리를 무조건 수용했을 것"이라고 설명했다.
서울스퀘어는 인수 초기부터 고가 인수 논란이 있었다. 더욱이 글로벌 금융 위기 여파까지 몰려 케이알원리츠는 연간 13~14%의 투자손실을 기록하고 있다.
2007년과 2008년엔 14억원, 44억원의 당기순이익이 발생했으나 2009년과 지난해엔 44억원, 504억원의 손실을 각각 기록했다.
지난해 임대 수익은 219억원 수준, 기타 관리수익이나 주차 수익 등에서 96억원이 발생했다. 관리비와 감가상각비 등 관리비용만 한해 216억원에 달해 영업이익은 50억원 남짓한 수준이다.
반면 한 해 이자 비용은 563억원에 달한다. 지난해엔 당기순손실 505억원을 기록했다. 차환발행 과정에서 이자 비용이 더 높아졌기 때문에 올해 실적은 더욱 악화될 우려가 있다.
PF업계 관계자는 "광화문 일대에 신규 오피스 빌딩이 대거 준공을 앞두고 있어 공급 과잉 상태가 될 것"이라며 "위치상으로도 도심비즈니스구역의 외곽에 해당돼 투자 메리트는 높지 않다"고 평가했다.
금융계 일각에선 서울스퀘어 차환 발행에 모간스탠리 자금이 투입돼 이자 비용을 빼려는 것 아니냐는 해석도 제기되고 있다. 카모마일이란 펀드가 실제론 모간스탠리 역외 자금이란 설명이다.
증자 대신 대출 형태로 자금을 투여하고 고금리 이자를 돌려받아 이자비용만큼은 조기 회수한다는 전략이다. 1279억원을 대출하지만 연간 225억원, 3년간 675억원을 회수할 수 있어 실제론 600억원 수준의 자금으로 유동성을 해결하려는 전략으로 풀이된다.
금융계 관계자는 "높은 수준의 배당이나 대출 이자로 자금을 조기에 회수하는 것은 글로벌 헤지펀드들의 전형적인 수법이다"며 "서울스퀘어의 비상식적인 대출금리는 이같은 형태일 가능성이 있다"고 지적했다.
한편 모간스탠리의 자금 여부 및 금리 수준의 결정 과정 등에 대해 케이알원리츠는 해명을 거부했다.
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