年20조 NPL시장 잡아라" 대부업체·외국계도 눈독 2012.02.09

국내 부실채권 시장 규모는 연간 20조원대로 추정된다. 특히 올해 경기 전망이 악화되면서 은행 보험 저축은행 등 금융회사의 부실채권(NPL) 매각이 봇물을 이루고 있다. 지난해 은행권에서만 12조원 넘게 매각했고, 신용카드나 캐피털 등 여신금융업종에서도 연체율 상승으로 물량이 잇따르고 있다.

NPL이 이처럼 늘어나는 가장 큰 이유는 경기 전망이 어둡기 때문이다. 이 시장은 경기가 나쁠수록 팽창하는 소위 `불황산업`의 대표 격이다. 지난해 은행들은 올해 경기가 악화될 것으로 내다보고 NPL을 대거 정리했다. 보유하는 것보다 차라리 싼값에 매각하는 게 낫다고 판단했기 때문이다.

또 금융사들이 지난해 새로운 국제회계기준(IFRS)을 도입하면서 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율을 높이기 위해 대거 부실채권 정리에 나섰다.

금융당국이 은행권에 부실채권비율을 1.5%대로 유지할 것을 지시하면서 은행들은 싫어도 줄여야만 하는 상황에 놓였다. 최근 쏟아지는 NPL은 건설업과 조선업 불황 영향이 크다. 2006~2007년 호황을 누릴 당시 대거 집행됐던 대출이 2008년 미국발 금융위기 이후 급격히 부실화했다. 업계 관계자는 "지난해 은행들이 NPL을 대거 매각하긴 했지만 최근 들어 또다시 회수가 안 되는 채권이 잇따라 나타나면서 올해 들어서도 1조원대 물량이 나오고 있다"고 했다.

이렇게 나온 NPL은 시장에서 할인가에 매각된다. 싸게 사들인 업체나 개인은 채권을 재매각하거나 추심 등 과정을 거쳐 수익을 올리게 된다. `NPL이 돈 된다`는 인식이 번지면서 자금력을 갖춘 전문 투자업체들까지 속속 뛰어들고 있다.

2010년까지만 해도 유암코(연합자산관리)나 우리F&I 정도가 전부였지만 지난해부터 메리츠ㆍ미래에셋 등 제2금융권과 저축은행, 대부업체 등도 앞다퉈 진출했다.

업계 관계자는 "외국계 등을 포함해 NPL시장에 참여하는 업체들이 10여 군데로 늘었다"며 "최근에는 보험사 등도 시장에 진입하고 있다"고 설명했다.

NPL 중 대부분은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에서 나온 물량이다. 대부분 기관이 이를 인수하지만 최근에는 개인투자자들이 펀드를 구성해 투자에 나서는 사례도 종종 있다. 시중은행 관계자는 "NPL 매각 입찰공고를 내면 여러 업체가 뛰어들지만 간혹 개인들이 펀드를 구성해 입찰에 들어오기도 한다"며 "최근 들어 이 같은 사례도 어렵지 않게 찾아볼 수 있다"고 말했다.

업계 관계자는 "은행들은 NPL을 묶어 주로 대형 기관에 매각하고, 기관은 NPL에 포함된 담보 부동산을 떼어내 일반투자자들에게 다시 매각하는 사례가 많다"고 말했다.

[최승진 기자]
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NPL 투자 경매시장 블루오션으로 뜬다
	은행권이 넘긴 부실채권 싸게 인수 후 배당 또는 낙찰 세금 절감 등 수익률 유리, 관련 지식 철저해야 위험부담 감소

NPL 투자 경매시장 블루오션으로 뜬다

은행권이 넘긴 부실채권 싸게 인수 후 배당 또는 낙찰
세금 절감 등 수익률 유리, 관련 지식 철저해야 위험부담 감소

 

 

 

(아주경제 이명철 기자) #. 경매에 관심이 많은 주부 김모씨(50)는 얼마 전 한 유동화전문회사에서 서울 강동구 암사동 아파트의 NPL(부실채권)을 4억원에 샀다. 법원 경매가 진행 중이던 이 아파트의 근저당 설정액은 5억원. 2달 뒤 아파트가 6억5000만원에서 낙찰되면서 김씨는 5억원을 배당받아 1억원의 차익과 함께 수백만원에 달하는 이자도 챙길 수 있었다.

부동산 경매시장에서 부실채권(NPL·Non Performing Loan) 투자가 블루오션으로 떠오르고 있다. 부동산을 담보로 잡고 있는 담보부 NPL을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 부쳐 배당받거나 낙찰해 수익을 얻는 방식이다. 외환위기 당시 자산가들 사이에서 유행하다 최근 다시 인기를 끌고 있다.

NPL이란 은행 등 금융권이 부동산을 담보로 돈을 빌려줬다가 제때 돌려받지 못해 발생한 부실채권을 말한다. 금융권은 자금 회수에 오랜시간이 걸리는 경매시장에 NPL을 넘기는 대신 손실을 감수하고 자산유동화회사 등 제3자에 헐값에 받고 팔아넘긴다.

부동산태인에 따르면 부동산시장 침체의 골이 깊어지면서 경매시장에서 NPL 거래가 크게 늘고 있다. 현재 경매가 진행 중인 물건 중 NPL은 서울 509건, 인천·경기지역 968건에 이른다. 용도별로는 근린상가가 462건(서울 155건, 인천·경기 307건)으로 가장 많다. 이어 아파트·주상복합이 338건을 차지했다.

전체 경매 낙찰에서 NPL이 차지하는 비중이 2009년 4.77%(4486건), 2010년 8.03%(6466건), 2011년 11.02%(8283건)로 증가 추세다.

NPL 물량이 늘어나면서 NPL에 투자하려는 개인 투자자들도 증가하는 추세다.

NPL로 수익을 얻는 방법은 두 가지다. 담보 부동산을 경매 처리해 배당받거나 직접 낙찰받는 방식이다. 배당 수익률은 NPL을 얼마나 싸게 매입하느냐에 따라 결정된다.

설춘환 R&I컨설팅 대표는 "담보부 채권(근저당권)을 매입하면 1순위 배당권자의 지위에 놓여 낙찰대금에서 1순위로 배당금을 받는다"며 "근저당권을 매입한 일반 투자자들은 법원경매를 통해 배당을 받아 투자이익을 얻을 수 있다"고 말했다.

관심 있는 부동산 물건이라면 채권자인 자신이 직접 낙찰받을 수도 있다. 채권을 인수 받은 투자자는 입찰에서 손해를 보지 않는 범위 내에서 낙찰받아 경쟁에서 우위를 확보할 수 있게 된다. 어차피 설정해 놓은 근저당액은 배당받을 수 있기 때문이다.

시세 차익에 대한 각종 세금 부담이 없다는 것도 장점이다. 부실채권 인수에 따른 소득에 대해서는 양도소득세와 이자소득세를 내지 않아도 된다. 이 때문에 일반 경매보다 약 30% 가량 높은 수익을 얻을 수 있다는 게 경매 업계의 설명이다.

이정민 부동산태인 팀장은 "NPL은 무조건 위험하다는 선입관을 버려야 한다"며 "우량물건을 골라낼 수 있는 시각만 기른다면 단기간에 높은 수익을 얻을 수 있다"고 말했다.

올해도 NPL시장은 NPL 물량의 지속적인 유입과 더불어 그 비중이 점차 확대될 것으로 보인다. 지난해 부실채권으로 이전한 물건 중 상당수가 경매진행 중에 있는 데다 은행의 리스크관리를 위한 자체노력과 금융감독기관의 부실채권에 대한 정책 강화가 지속될 전망이기 때문이다.

하지만 따져봐야 할 것도 많다. NPL은 악성채권이기 때문에 권리관계가 복잡한 경우가 많다. 따라서 정확한 권리분석과 부동산 가치평가가 이뤄져야 한다.

법무법인 덕양의 이영준 자산관리팀장은 "NPL의 경우 정상적인 거래가 쉽지 않은 경매물건 중에서도 유찰이 된 경우가 많다"며 "직접 낙찰땐 부동산에 대한 안목과 지식을 동반한 신중한 접근이 필요하다"고 말했다. 강은현 EH경매연구소 대표는 "1순위 채권을 사들여 수익률을 낮추는 대신 안정성을 높이거나 자산관리회사 등의 컨설팅을 받는 것도 방법"이라고 조언했다.

 

 

 

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부동산 NPL 시장은 고수익 블루오션?

정재홍 상명대 재테크대학원 글로벌부동산학과 교수
NPL 투자, 높은 수익-1000만원으로 투자 가능…기간 짧아 돈 굴리기 쉬워
안전성이 가장 중요-근저당권 매입부터 시작…정확한 권리분석 필수

 

/허문찬기자 sweat@ hankyung.com

“부동산 부실채권(NPL·non performing loan) 시장은 블루오션입니다. 창의적인 투자기법이 계속 개발되고 있지요.”

부동산 NPL 투자의 고수인 정재홍 상명대 재테크대학원 글로벌부동산학과 교수(56)는 “NPL은 무조건 위험하다는 선입관을 버려야 한다”며 “우량물건을 골라낼 수 있는 시각만 기른다면 단기간에 높은 수익을 얻을 수 있다”고 강조했다.

NPL은 금융회사가 돈을 빌려주고 이자를 받지 못하는 무수익 여신을 뜻한다. 국내에서 NPL이 투자처로 인식된 것은 외환위기 이후 은행들이 내놓은 NPL을 외국계 사모펀드가 싼 값에 사들여 높은 수익률을 보여주면서다.

정 교수는 “최근 금융권에서 자기자본비율(BIS)을 높이기 위해 부실채권을 쏟아내면서 우량물건이 많이 섞여 나온다”며 “지금이 NPL을 통해 투자수익률을 높일 수 있는 적기”라고 말했다.

◆“근저당 매입이 1순위”

정 교수는 안전한 NPL 투자법으로 근저당권 매입을 꼽았다. NPL은 크게 담보가 있는 담보부(근저당) 채권과 담보가 없는 무담보부(신용) 채권으로 나뉜다. 금융기관이 돈을 빌려주면서 잡은 근저당권 가운데 채무자가 빚을 갚지 못해 부실화된 채권을 사들이라는 의미다.

정 교수는 “근저당권을 매입하면 1순위 배당권자의 지위에 놓여 낙찰대금에서 1순위로 배당금을 받는다”며 “근저당권을 매입한 일반 투자자들은 법원경매를 통해 배당을 받아 투자이익을 환수할 수 있다”고 설명했다. 그는 “투자 기간이 3~6개월로 짧은 편이고 연 수익률도 15~80%에 이를 정도로 높다”고 말했다.

하지만 그는 “안전성이 가장 중요하다”고 거듭 강조했다. 정 교수는 “NPL은 악성채권이기 때문에 권리관계가 복잡하고 이해관계가 얽혀 있다”며 “정확한 권리분석과 부동산 가치평가가 반드시 필요하다”고 말했다. 경매 과정에서의 어려움 등을 미리 예측해야 한다는 의미다.

◆“소액 투자도 가능”

정 교수는 부동산 NPL은 소액투자가 가능한 상품이라고 했다. 그는 “일반인들은 NPL 투자하면 기관투자가들이나 외국계 사모펀드가 수백억씩 투자하는 경우만 익숙하다”며 “최소한 10억원은 종잣돈이 필요하다고 생각하는 사람들이 많지만 단돈 1000만원으로도 투자를 시작할 수 있는 것이 NPL”이라고 설명했다.

정 교수의 지인 중에는 실투자금 1000만원으로 4개월 만에 715만원의 순이익을 얻은 사례도 있다. 채권최고액이 1억2000만원짜리 저당권을 1억550만원에 싸게 매입한 것이다. 9000만원은 제2금융권에서 대출을 받았다. 등기이전비 60만원과 이자비용 675만원을 빼도 연 수익률을 계산하면 40% 수준이다.

정 교수는 “큰 돈이 있어야만 재테크를 할 수 있다고 생각하는 것은 오산”이라며 “아파트, 상가 등 1억원대 저당권도 많다”고 조언했다. 그는 “시세차익에 대한 각종 세금 부담이 없다는 점도 장점”이라고 덧붙였다.

◆“배우면 누구나 할 수 있다”

정 교수가 처음 부동산 업계에 입문하게 된 계기는 1997년 경매로 집을 마련하면서부터다. 뒤늦게 공부를 시작해 굿옥션부동산교육원장 등을 맡는 등 경매 전문가로 거듭났다.

“NPL을 알면 경매가 더 쉽다”는 것이 정 교수의 지론이다. 그는 “경매는 싼 물건을 낙찰받는 게 전부이기 때문에 수동적인 측면이 있다”며 “반면 NPL은 자산유동화회사(AMC)와 협상을 하기도 하고 자신이 낙찰받기도 하는 등 투자기법이 다양하다”고 말했다.

그는 “경매와 NPL은 떼려야 뗄 수 없는 관계”라며 “경매뿐만 아니라 채권추심, 펀드매니징, 저당권 매입 등 각 분야에서 전문성을 갖춰야 NPL 투자에 성공할 수 있다”고 말했다.

정 교수는 “섣부른 투자는 위험하지만 부동산 NPL 전문가의 도움이 항상 필요한 것은 아니다”고 했다. 그는 요즘 서울 서초동 자산관리 교육센터인 ‘강남랜드 스터디’에서 부동산 NPL 투자 분야 강의를 맡고 있다. NPL 매입, 안정성 진단, 실전성공 사례 등을 통해 일반인들도 투자요령을 익히도록 돕는 것이다.

그는 “계속 물건을 분석하고 창조적인 아이디어를 떠올린다면 누구나 NPL 전문가가 될 수 있다”며 “위험하다고 피하지 말고 진흙 속에서 진주를 찾아야 한다”고 말했다.