3천만원으로 타워팰리스 투자
입력 2015-11-23
집값 내릴 땐 선물 팔아 위험 회피도 가능
한국거래소와 한국감정원이 내년 중 ‘신(新)아파트 지수’를 내놓기로한 것은 실물 부문에만 치중돼 있는 부동산 투자의 저변을 넓히기 위해서다. 이 지수를 통해 다양한 금융상품을 개발한다는 데 초점이 맞춰져 있다.
안정적인 투자 자산임에도 단기적으로 급등과 급락이 교차하는 한국 부동산 시장의 경기조절 기능을 보강하는 효과도 기대하고 있다. 예를 들어 과열시에는 부동산 시장에 몰리는 투자금의 일부를 아파트지수 관련 상품이 흡수할 수 있다. 반대로 하강기에는 실물을 매입하면서 지수 선물을 팔면 위험 회피(헤지)를 할 수 있다.
◆지수를 보면 집값이 보인다
이 지수는 시가총액 형태로 산출된다. 지수 표본인 아파트의 실거래 가격 등락에 따라 지수도 자동으로 오르내리도록 설계된다. 가격 등락 폭이 크고 투자 수요가 클 것으로 기대되는 지역들 아파트 표본을 묶어 지수를 내는 방안이 우선적으로 검토되고 있다. 서울 압구정동 현대아파트와 부산 해운대 아파트 지수를 묶어 ‘압구정동-해운대아파트지수’도 나올 수 있다.
기준지수(100)는 해당 지역 또는 브랜드 첫 발표일의 시가총액이다. 거래소는 매일 표본 아파트 가격 합계를 구하고 이를 기준시점과 비교해 지수를 산출한다. 예를 들어 2016년 3월1일 지수가 100이고 2017년 3월1일 지수가 105라면 이 기간 아파트 가격은 5% 뛰었다는 얘기다.
한국거래소와 한국감정원은 지수를 아파트 층수·평수로 나눠 집계하는 방안도 검토 중이다. ‘펜트하우스지수’나 ‘중소형 아파트 지수’ 등이 나올 가능성도 있다.
신아파트지수는 미래 부동산 가격의 선행지표로 정부와 가계가 향후 부동산 시장을 전망하는 데 중요한 자료로 활용할 수도 있다. 김갑성 연세대 도시공학과 교수는 “아파트지수가 도입되면 부동산 투자자들이 합리적으로 시장을 판단하고 투자 전략을 세우는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.
◆목돈 없어도 고급 아파트 투자
한국거래소와 한국감정원은 부동산지수를 기초로 상장지수펀드(ETF), 파생상품 등 다양한 금융 상품이 출시될 것으로 예상하고 있다. 신란희 한국감정원 시장분석연구부 과장은 “예를 들어 서울 도곡동의 고급아파트인 타워팰리스나 대림아크로빌을 지수화한 상품이 나오면 목돈이 없는 투자자들도 여기에 투자할 수 있다”며 “아파트 선물거래 비용은 아파트 실거래 비용의 1% 안팎에서 형성될 것인 만큼 개인투자자의 투자 문턱도 크게 낮아질 것”이라고 말했다. 현재 선물 최소 투자단위가 3000만원이라는 점을 감안하면 수천만원으로 수십억원대 아파트에 투자할 수 있다는 얘기다.
부동산 투자의 위험 회피(헤지)도 가능하다. 부동산을 보유한 개인과 부동산 자산을 운용하는 건설사·부동산개발사 등은 ‘부동산 지수선물’을 매도해 부동산 가격 하락을 헤지할 수 있다. 김근용 국토연구원 선임연구위원은 “미국 시카고상업거래소(CME)는 케이스실러 지수를 바탕으로 2006년 파생상품을 내놓아 부동산 투자에 따른 헤지 통로를 열어놨다”며 “아파트 실수요 투자자들이 가격 하락으로 입는 손실을 선물 매도 이익으로 상쇄할 수 있을 것”이라고 말했다.
부동산 실물로의 자금쏠림 현상도 완화될 것으로 예상된다. 신란희 과장은 “부동산 실물 투자와 부동산 지수 투자를 병행할 경우 주기적으로 발생하는 부동산 시장의 등락을 어느 정도 완화할 수 있다”고 말했다.
■ 케이스실러 지수
칼 케이스 웰즐리대 교수와 로버트 실러 예일대 교수가 공동 개발한 미국의 주택가격지수. 미국 20대 대도시에서 신규로 거래가 이뤄진 주택 중에 과거 두 차례 이상 매매된 주택을 대상으로 산출한 지수다. 2000년 1월을 기준 수치(100)로 잡았다. 미국 신용평가회사인 스탠더드앤드푸어스(S&P)에서 매월 마지막주 화요일에 발표한다.
김익환/김동욱 기자 lovepen@hankyung.com
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한국거래소-감정원 "부동산 투자지수 함께 만들자"
기사입력 2015.11.24 오후 4:27
최종수정 2015.11.24 오후 4:31
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[이데일리 안혜신 기자] 한국거래소와 한국감정원이 부동산 투자지수 공동 개발 필요성에 의견을 같이 했다.
한국거래소와 한국감정원은 24일 부산국제금융센터(BIFC) 한국거래소 본사에서 ‘부동산금융 현황과 미래 발전방향’이라는 주제로 부동산시장 안정화를 도모하고 부동산 금융시장의 발전 방향을 모색하는 공동세미나를 개최했다. 이날 행사에는 강기원 한국거래소 부이사장과 채미옥 한국감정원 부동산연구원장, 이장우 한국금융공학회 회장 등 학계·업계 전문가 200여명이 참석했으며, 김갑성 연세대 교수와 이장우 부산대 교수의 주제발표와 종합 토론회가 진행됐다.
강기원 부이사장은 개회사에서 “한국거래소는 한국감정원과 협력해 부동산 투자지수를 공동으로 개발하고, 이를 기초로 하는 부동산지수선물과 각종 부동산 펀드 등 다양한 파생금융상품의 도입여건을 조성할 필요가 있다”고 주장했다.
주제발표에서 김갑성 교수는 “우리 경제가 저성장기에 접어든 만큼 부동산금융은 주택담보와 같은 소비금융에서 개발금융으로의 전환이 불가피하다”며 “창의적 부동산금융상품 개발을 위한 규제 완화가 필요하다”고 역설했다. 이장우 교수는 가계금융에서 부동산 비중이 매우 높음에도 불구, 부동산 금융상품 시장이 발달하지 않았다고 지적하면서, 부동산금융 시장의 기능 제고를 위해 투자용 부동산 신(新)지수를 개발할 것을 제안했다.
주제발표에 이어 종합토론회에서도 우리 부동산시장의 안정화와 부동산금융의 향후 발전방향에 대해 다양한 의견들이 제시됐다. 채미옥 연구원장은 저성장시대를 맞아 실수요자 중심의 실물시장과 부동산시장 안정화를 위해 다양한 부동산금융상품 개발의 필요성을 강조하고 부동산금융상품의 다양화는 실물시장의 변동성, 자료의 신뢰성과 공정성을 기초로한 부동산 가격지수의 개발이 선행 요건임을 강조했다.
강정규 동의대 교수는 한때 금융권의 대출규모가 82조원을 넘어섰던 부동산PF가 건전한 자본구조로 관리돼야 하며 MBS(주택저당증권) 역시 경기 하락시 채무불이행에 대한 헤지수단 등 대책마련이 필요하다고 제안했다.
윤주영 미래에셋자산운용 본부장은 2013년 세계 대체투자 중 부동산 투자규모가 2조4000억달러에 달할 정도로 그 규모가 확대되고 있으며, 부동산지수선물이 있으면 부동산 ETF 등 다양한 금융상품 개발이 가능하다고 언급했고, 김근용 국토연구원 선임연구위원은 부동산 소비금융은 ‘가계 맞춤형 금융’으로, 개발금융은 다양한 시장주체가 참여할 수 있는 형태가 바람직하며 부동산시장 리스크를 헤지할 수 있는 장치개발이 필요하다고 강조했다.
또 이용국 한국거래소 파생상품연구센터장은 우리나라 부동산금융이 그동안 소비금융 일변도로 치우쳐 유통시장 기반이 매우 취약한 상황이므로, 부동산금융의 균형발전을 위해 유동성 부여가 가능한 부동산 투자지수 개발이 시급하다는 의견을 내놨다.
강 부이사장은 “이번 세미나가 부동산 금융상품 발전에 필수적인 부동산 투자지수 개발에 대한 공감대가 형성되는 계기가 돼 향후 부동산 투자지수가 부동산시장에 있어서 리스크 관리와 투자수단을 동시에 제공, 부동산시장의 안정화에 기여하기를 기대한다”고 마무리했다.
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부동산 펀드, 부동산지수 선물 도입해야"
한국거래소·한국감정원, 공동 세미나서 부동산 투자 지수 공동 개발 제안
등록 2015.11.24 16:36:34(화) | 황건강 기자 kkh@sisabiz.com
한국거래소와 한국감정원이 부동산 투자지수 공동 개발 필요성에 공감했다.
한국거래소와 한국감정원은 24일 ‘부동산금융 현황과 미래 발전방향’을 주제로 공동세미나를 개최했다.이날 행사에는 강기원 한국거래소 부이사장과 채미옥 한국감정원 부동산연구원장, 이장우 한국금융공학회 회장 등 200여명이 참석했다.
강기원 한국거래소 부이사장은 개회사을 통해 “한국거래소는 한국감정원과 협력해 부동산 투자지수를 공동 개발하고, 이를 기초로 하는 부동산지수선물과 각종 부동산 펀드 등 다양한 파생금융상품 도입 여건을 조성할 필요가 있다”고 밝혔다.
강 부이사장은 “부동산 투자지수가 리스크 관리와 투자수단을 제공, 부동산시장의 안정화에 기여하기를 기대한다”고 말했다.
2015년 11월24일 한국거래소 파생상품 연구센터는 '부동산금융 현황과 미래 발전방향 세미나'를 개최했다. 왼쪽부터 이용국 한국거래소 파생상품연구센터 센터장, 윤주영 미래에셋자산운용 본부장, 김갑성 연세대학교 교수, 강기원 한국거래소 파생상품시장본부 본부장, 채미옥 한국감정원 부동산연구원장, 이장우 부산대학교 교수, 강정규 동의대학교 교수, 김근용 국토연구원 선임연구위원 / 사진=한국거래소
주제발표에 나선 김갑성 연세대 교수는 창의적 부동산금융상품 개발을 위한 규제 완화 필요성을 제기했다.
김 교수는 “우리 경제가 저성장기에 접어든 만큼 부동산금융은 주택담보와 같은 소비금융에서 개발금융으로 전환이 불가피하다”고 강조했다.
이장우 부산대 교수는 부동산 시장의 기능 제고를 위해 투자용 부동산 신(新)지수 개발을 제안했다.
이 교수는 "가계금융에서 부동산 비중이 매우 높음에도 부동산 금융상품 시장이 발달하지 않았다"고 지적한 뒤 "부동산 금융 시장 기능 제고를 위해 투자용 부동산 지수 개발이 필요하다"고 말했다.
종합토론에서는 우리 부동산시장의 안정화와 부동산금융의 발전방향에 대한 의견이 제시됐다.
채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 자료의 신뢰성과 공정성이 부동산 가격지수 개발의 선행요건임을 강조했다.
채 원장은 "저성장 시대를 맞아 실수요자 중심의 실물시장과 부동산시장 안정화를 위해 다양한 부동산금융상품 개발이 필요하다"며 "부동산금융상품 다양화는 실물시장의 변동성, 자료의 신뢰성과 공정성을 기초로 해야 한다"고 말했다.
강정규 동의대 교수는 부동산 경기 하락시 리스크 관리 수단이 필요하다고 지적했다.
강 교수는 "한때 금융권 대출규모가 82조원을 넘어섰던 부동산PF(프로젝트파이낸싱)가 건전한 자본구조로 관리돼야 한다"며 "MBS(주택담보증권) 역시 채무불이행 등 위험에 대한 헤지수단 마련이 필요하다"고 말했다.
윤주영 미래에셋자산운용 본부장은 다양한 금융상품 개발이 가능하다고 했다.
윤 본부장은 "2013년 세계 대체투자 중 부동산 투자규모가 2조4000억 달러에 달할 정도로 그 규모가 확대되고 있다"며 "부동산지수선물이 있으면 부동산 ETF 등 다양한 금융상품 개발이 가능하다"고 말했다.
김근용 국토연구원 선임연구위원은 부동산 소비금융과 개발금융의 차별적 접근을 강조했다.
김 위원은 "부동산 소비금융은 가계 맞춤형 금융 형태가 바람직하고 개발금융은 다양한 시장주체가 참여할 수 있는 형태가 바람직하다"며 "부동산시장 리스크를 헤지할 수 있는 장치개발도 필요하다"고 밝혔다.
이용국 한국거래소 파생상품연구센터장도 부동산 투자지수 개발이 시급하다는 의견을 제시했다.
이 센터장은 "우리나라 부동산 금융이 그동안 소비금융에 치우치면서 유통시장 기반이 매우 취약한 상황"이라며 "부동산 금융의 균형발전을 위해 유동성이 있는 투자지수가 필요하다"고 말했다.
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