2016.01.05
"STX남산타워·씨티은행 본점 등 매각 불발 잇따라.
서울 종로구 씨티은행 본점과 서초동 나라종금빌딩도 우선협상대상자였던 마스턴투자운용과 코람코자산신탁이 투자자 모집에 실패하면서 계약이 백지화"
국내 오피스 빌딩 최고가를 기록한 서울 역삼동 캐피탈타워(옛 한솔빌딩) 매각이 불발될 위기에 놓였다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 대체투자 열풍으로 업무용 빌딩 가격이 치솟은 데 부담을 느낀 기관투자자들이 잇따라 지갑을 닫으면서 우선협상대상자인 코레이트투자운용이 인수자금 조달에 난항을 겪고 있다.
5일 IB(투자은행) 업계에 따르면 캐피탈타워의 인수 우선협상대상자인 코레이트투자운용은 모회사인 한국토지신탁이 제공하기로 한 투자금과 금융권 대출을 제외한 인수자금 약 2500억원 가운데 상당 부분을 최근까지 조달하지 못한 것으로 알려졌다.
업계 관계자는 "국내 최대 큰손인 국민연금을 비롯해 대다수 연기금과 공제회에서 투자 제안을 거절했다"며 "당초 지난해 말까지 매각을 마무리지을 계획이던 미래에셋자산운용에도 비상이 걸린 상황"이라고 전했다.
캐피탈타워는 강남파이낸스센터·GS타워 등과 함께 강남권 랜드마크로 꼽히는 지하 6층~지상 24층, 연면적 6만2747㎡ 규모의 프라임급 오피스 빌딩이다. 미래에셋자산운용(옛 미래에셋맵스자산운용)이 2008년 부동산펀드를 조성해 푸르덴셜그룹의 부동산투자 전문회사 프라메리카로부터 4300억원에 사들였다가 매각을 추진, 지난해 10월 코레이트투자운용을 우선협상자로 선정했다.
캐피탈타워 매각가는 5100억원으로 3.3㎡당 2700만원에 달한다. 삼성생명이 지난해 초 3.3㎡당 2493만원에 사들인 서울 중구 페럼타워나 2014년 말 아부다비투자청이 3.3㎡당 2490만원에 인수한 중구 남산스테이트타워를 넘는 사상 최고가다.
지난해 입찰에는 코레이트투자운용 외에 삼성SRA자산운용·한화자산운용 등 국내 투자자뿐 아니라 미국·중국계 투자사까지 총 8~10곳이 인수의향을 보일 정도로 경쟁이 치열했지만 지나치게 높은 인수가격 때문에 기관투자자들이 투자에 난색을 보인 것으로 전해졌다. 최근 공실률과 임대료 등을 감안할 때 차익을 기대하기 쉽지 않은 수준이라는 게 전문가들의 평가다.
지난해 3분기 기준 서울 전체 오피스 빌딩 공실률은 8.8%로 전년 같은 기간보다 0.4%포인트 올랐다. 업계에서는 올해 공실률이 더 가파르게 오르면서 10%에 육박할 것이란 전망이 나온다. 종로·중구 등 강북 도심지에 비해 공실률이 높은 강남권 오피스시장에 올해 제2롯데월드타워·파르나스타워 등 대형 오피스빌딩이 쏟아진다는 점도 악재다.
시장 관계자는 "기업들이 줄줄이 강남에서 판교로 본사를 옮기면서 최장 6개월 동안 임대료를 받지 않는 '렌트 프리' 현상이 심해지면서 실질임대료는 지금보다 더 떨어질 수 있다"며 "기관투자자 입장에서는 몸을 사릴 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.
업계에서는 인수 실적 경쟁에 몰린 운용사들이 과욕을 부리면서 거래가 무산되는 사례가 늘고 있다는 지적이 나온다. 지난해 한국투자신탁운용이 우선협상대상자로 선정된 서울역 인근 STX남산타워 매각 불발이 대표적인 사례다. 서울 종로구 씨티은행 본점과 서초동 나라종금빌딩도 우선협상대상자였던 마스턴투자운용과 코람코자산신탁이 투자자 모집에 실패하면서 계약이 백지화됐다.
미래에셋자산운용 관계자는 이와 관련, "계획보다 일정이 늦어지고 있지만 다음달까지는 매각을 마무리짓기 위해 코레이트투자운용과 협의를 이어가고 있다"고 말했다.
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심재현 기자 urme@mt.co.kr
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지난해 '미국 금리인상 변수' 대형 빌딩 거래부터 얼렸다
입력 2016-01-06 18:34:12 | 수정 2016-01-06 18:34:12 | 지면정보 2016-01-07 A31면
종로타워 등 새 주인 못 찾고
연말 부동산펀드 10여개 불과
지난해 12월 미국 금리 인상을 전후해 국내 대형 오피스(업무시설) 빌딩 거래가 크게 위축된 것으로 나타났다. 지난해 4분기 완료될 것으로 예상됐던 매매거래가 난항을 겪거나 연기됐다.
6일 부동산자산관리업체인 젠스타는 지난해 서울 오피스 빌딩 거래 규모는 약 3조8000억원으로, 2014년(5조8000억원)보다 33.5% 감소했다고 발표했다.
연말에 거래가 많은 오피스시장 특성에도 불구하고 지난해 4분기엔 거래가 이뤄질 것으로 예상됐던 물건들이 새 주인을 찾지 못했다. 역삼동의 캐피탈타워, 청계천의 씨티은행 본사, 남대문로의 대우조선해양빌딩, 종각역의 종로타워, 강남대로의 나라종합금융빌딩 등이 대표적이다.
개인과 기관 자금으로 투자자를 모집해 대형 부동산에 투자하는 부동산펀드도 작년 말 설정 건수가 급감했다. 2014년에는 11월(24건)과 12월(29건)에 신규로 많이 설정됐지만 작년엔 11월 3건, 12월 8건에 그쳤다.
미국 금리 인상이 거래 위축의 가장 큰 요인이라고 젠스타는 설명했다. 매수 자금을 상당 부분 대출에 의존하는 상황이어서 이자율이 올라가면 금리 부담이 커지고, 매수자 측 기대수익률도 높아져 거래에 신중해질 수밖에 없다는 것이다.
송기욱 젠스타 선임연구원은 “호가가 높아진 데다 미국발 금리 인상까지 겹쳐 투자자들이 관망세로 전환했다”며 “올 상반기 국내 금리 추이를 지켜보면서 거래 여부를 확정할 것”이라고 설명했다.
작년 4분기 서울 오피스 공실률은 소폭 하락했고 임대료는 상승했다. 젠스타가 서울 시내 약 840개 오피스 빌딩 현황을 분석한 결과 평균 공실률은 3분기보다 0.1%포인트 낮아진 8%를 기록했다. 임대료는 전 분기보다 0.1% 오른 3.3㎡당 7만273원을 나타냈다. 권역별로는 여의도와 강남권 공실률은 소폭 하락한 반면 도심권과 기타 지역 공실률은 상승했다. 도심권과 여의도의 임대료는 소폭 오르고 강남권 임대료는 소폭 하락했다.
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문혜정 기자 selenmoon@hankyung.