지역주택조합 ‘DIY 아파트’ 인기
최초입력 2015.02.12
분양가 시세보다 최고 30% 싸…올해 전국서 2만5천가구 공급
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같은 지역 주민끼리 함께 용지를 매입해 집을 짓는 공동구매 방식의 지역주택조합 아파트가 인기다. 지역주택조합이란 지역 단위로 결성한 수요자들이 직접 사업주체가 돼 시행사 이윤, 토지 금융비용 등 각종 부대비용을 절감해 분양가를 낮춰 분양하는 아파트를 말한다. 주민들이 구성한 조합이 사업주체가 돼 택지를 구입하고 건설사에 시공을 맡기는 방식이다. 지난해 전국에서 조합원을 모집한 지역주택조합 아파트는 약 1만5000가구로 물량이 2013년 대비 5배가량 크게 늘었다. 지난 1월 기준 2만5000가구 물량이 예정돼있어 올해 시장이 작년보다 2배 이상 확대될 전망이다.
새 아파트 분양가가 비싼 현실에서 차라리 ‘내 집은 내가 짓는다’는 개념의 ‘DIY(Do It Yourself)’ 아파트가 인기를 끄는 셈이다. 지역조합 아파트는 일반분양 아파트와 달리 주택청약통장이 필요하지 않고, 동호수 지정에도 유리하다. 무엇보다 지역주택조합의 장점은 저렴한 분양가다. 조합원 입장에서는 건설사를 거치지 않고 직접 토지를 매입해 사업을 추진하는 형태이기 때문에 각종 부대비용이 줄어 일반 아파트보다 분양가를 10~20% 낮출 수 있다. 이렇게 절감한 비용이 낮은 분양가로 이어진다. 현재 조합원을 모집 중인 경기도 광주 오포 서희 스타힐스는 3.3㎡당 700만원대 분양가로 같은 지역 시세 대비 25~40%가량 저렴하다.
서희건설, 대우산업개발, 경남기업 등 중견 건설사들이 초기 토지 매입 자금이 들지 않고 미분양 우려도 적은 지역주택조합을 새로운 틈새 시장으로 보고 역량을 집중하고 있다.
윤여공 서희건설 전무는 “지역주택조합 사업은 토지 매입 없이 토지 면적 80% 이상 지주 동의서만으로 조합원 모집이 가능하고, 건설회사는 조합원 모집 당시 시공 예정사로 명의만 빌려준 뒤 조합원이 모집된 후에 정식 시공에 참여한다”며 “서희건설은 이미 전국 30곳에서 3조8000억원 규모로 최소 3년치 물량을 수주한 상황”이라고 밝혔다. 서희건설은 현재 시공 중이거나 계약 혹은 약정 상태인 사업장만 총 28개로 2만3000여 가구에 이른다.
정부가 지난해 주택법 개정을 통해 조합원 자격을 크게 확대하고 각종 규제를 완화한 것도 조합 사업 활성화에 영향을 미쳤다.
지역주택조합 조합원은 해당 사업지가 있는 시군에 최소 6개월 이상 거주해야만 가입할 수 있었지만 지난해 8월부터 조합원 거주 조건이 시도 광역생활권으로 확대됐다. 또 2013년 8월까지는 사업지와 동일한 시군에서만 조합원을 모집할 수 있었는데, 이제는 인접 시도에서도 조합원을 모집할 수 있다.
또 오는 6월부터는 지역주택조합이 공급하는 주택 물량의 최대 25%까지 전용 85㎡를 초과하는 중대형 아파트를 건설할 수 있게 됐다. 지역주택조합이 확보한 땅에 국공유지가 5% 이상 포함되면 사업 추진이 불가능했지만 지금은 해당 토지 관리청으로부터 용지 매각 확인서를 받으면 사업 추진이 가능해졌다.
다만 지역주택조합이라고 해서 묻지마 투자는 금물이다.
일부 부실 조합의 경우 조합원 간 추가부담금 등 경비를 놓고 마찰을 빚는 경우가 많다. 또 토지를 확보하지 못해 사업 승인이 취소되거나 길어질 수도 있다.
사업 도중 시행사·시공사 부도로 시일만 끄는 일이 발생할 수 있다. 공신력 있는 부동산 신탁사의 자금관리 여부, 100% 토지 확보 등을 꼼꼼히 체크하고 조합 요건과 시행사·시공사를 챙겨야 위험을 피할 수 있다.
양지영 리얼투데이 리서치 실장은 “지역주택 사업의 큰 장점은 저렴한 분양가”라며 “다만 중견 건설사 위주로 브랜드가 좀 떨어지는 만큼 입지와 평면을 꼼꼼히 따져야 한다”고 말했다.
[이근우 기자]
.1980년에 도입한 주택조합제도는 까다로운 조합원 자격 요건, 주택조합 등록 사업자의 소유 토지 사용 금지 등의 조항으로 인해 그동안 사업이 점차 위축되어왔다. 그러나 작년 9·1부동산 대책에 대한 후속 조치로 주택조합 규제 완화를 위한주택법 시행령 개정이 이루어짐에 따라 기억의 저편으로 잊혀가던 주택조합 아파트가 부동산 시장 회복세에 힙입어 다시 인기를 끌고 있다. 먼저 주택조합이란 주택법상 지역민이나 동일 직장 근무자가 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성한 조합을 말한다. 주택조합의 종류에는 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다. 이 중 지역주택조합 아파트의 조합원이 되려면 어떠한 자격 요건이 필요할까?
지역주택조합은 ‘조합 설립 인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주해온 무주택자’이거나, 주택을 소유한 경우 ‘6개월 이상 거주해온 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주’라면 누구나 참여할 수 있다. 과거 전용면적 60㎡ 이하 1채 보유이던 자격 요건이 현재 85㎡ 이하 1채 보유로 완화됨에 따라 전국적으로 지역주택조합 설립이 붐을 이루고 있다. 그러나 지역주택조합의 경우 사업의 리스크가 고스란히 조합원들에게 전가되는 만큼 미리 지역주택조합의 사업 추진 절차와 제도의 장단점을 꼼꼼하게 따져보아야 한다.
‘지역주택조합 아파트’의 사업 추진 절차
지역주택조합 사업은 크게
① 개발 가능한 토지 물색 후 조합원을 모집해 해당 부지를 매입,
② 조합을 설립해 주택 건설 사업 계획 승인을 받은 뒤 착공,
③ 잔여 세대에 대해 일반 분양을 실시하고 사용 검사 후 입주가 완료되면 청산,
④ 주택조합의 해산이라는 절차를 거친다.
기존 재개발·재건축 사업처럼 추진위원회 승인, 안전 진단 통과, 관리 처분 인가 등을 거치지 않아 사업 절차가 단순하고 사업 속도가 비교적 빠른 장점이 있다. 또 무주택 서민의 내 집 마련을 위한 제도라는 점에서 노후 불량 건축물이 밀집한 주택 소유자들이 주거 환경을 개선하기 위해 추진하는 정비 사업과는 차이점이 있다.
‘지역주택조합 아파트’의 장단점
⋎ 장점 지역주택조합 아파트의 가장 큰 장점은 저렴한 분양가다. 지역 단위로 결성한 수요자들이 직접 사업 주체가 되다보니 중간 과정에서 발생하는 비용이 절약되어 통상 일반 아파트와 비교해 10~20% 저렴하다는 장점이 있다. 건설사를 거치지 않고 조합원들이 직접 토지를 매입하는 만큼 토지 매입에 따른 금융 비용과 건설사의 이윤 등 각종 부대 비용을 절감할 수 있고, 특히 개발 이익이 조합원에게 귀속되어 낮은 분양가로 이어진다. 쉽게 말해 중간 유통 과정을 생략해 가격이 다운되는 구조로, 지역주택조합 아파트를 ‘원가 아파트’라 일컫는 이유가 이러한 구조 때문이다. 또 청약통장이 필요 없고, 동·호수 배정 시 일반 분양보다 유리하게 선점이 가능하며, 사전에 모집한 조합원에 맞추어 특화된 설계가 가능하다는 장점이 있다.
⋎ 단점 반면 지역주택조합은 사업 추진에 문제가 발생할 경우 그 책임이 고스란히 사업 주체인 조합원에게 전가되고,
사업 지연 시 분담금이 증가하는 치명적 단점이 있다. 특히 조합설립 인가 신청 시 토지 사용 승낙률이 80% 이상이어야 하고
사업 계획 승인 신청 시 토지 매입이 95% 이상 완료되어야 하는데
, 복잡한 지분 관계 등의 원인으로 사업이 지연되는 경우가 다반사이기 때문에 사업이 지연될 경우 조합원의 부담금이 증가할 수 있다.
또 시공사는 아파트 브랜드의 제공만 확약할 뿐 조합원을 위한 어떠한 보증 역할 내지 책임을 지지 않을 수 있다는 단점이 있다.
그리고 조합 설립 인가 이전에는 법적 보호 장치도 미흡하고 관할 지자체의 관리·감독이 어려워 과장 광고 또는 각종 운영 비리에 노출될 수 있다. 특히 조합사업의 지속적 추진을 위해 임의 탈퇴가 원칙적으로 금지되어 조합원으로 가입한 후에는 탈퇴가 쉽지 않다는 것을 유의하고 가입 여부를 신중히 결정해야 한다.
‘지역주택조합 아파트’ 가입 시 필수 체크 사항
앞서 살펴본 바와 같이 지역주택조합은 서민의 내 집 마련 수단은 물론 고수익을 얻을 수 있는 투자처가 될 수도 있지만, 치명적 단점이 공존하는 만큼 조합원으로 가입하고자 한다면 다음 사항을 반드시 체크하도록 하자.
먼저 사업 추진의 성패를 좌우하는 토지 사용 승낙률, 토지매입 비율, 모집 조합원 수를 체크해 사업 추진의 저해 요인이 있는지 따져봐야 한다.
그리고 시공사의 재무 상태와 사업 추진 의사를 확인해야 한다. 조합 설립 이전에 선정한 시공사는 법적 효력을 갖지 못하는 만큼 조합원 모집 부진 등으로 사업성이 없다고 판단되면 철수할 수 있으며, 건설사의 재무 상태가 악화되어 법정 관리에 들어가면 사업이 좌초될 수밖에 없다는 점도 유의해야 한다. 또 인근 시세에 비해 상당 부분 저렴한지, 사업성이 있는 지역인지, 향후 개발 계획이 풍부해 가치가 오를 지역인지 분석해볼 필요가 있다. 이와 더불어 조합규약 등을 확인하고, 명시된 분양 금액 이외에 부과되는 추가 부담금 기준에 대해 면밀히 체크해야 한다.
사업의 투명성 확보 차원에서 사업 계획 승인 전에는 가급적 조합 운영비와 토지비에 대한 투입 비율이 적을수록 유리하다. 마지막으로 지역주택조합은 구매 후 자동으로 수령할 수 있는 ‘공동 구매’ 개념이 아니라 ‘공동 투자’ 개념으로 접근해야 하며, 상기 사항들을 꼼꼼히 체크한다면 주택 개발 사업의 틈새시장으로 저렴한 가격에 성공적인 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을 것으로 예상한다.
WRITER 조은정(우리은행 고객자문센터 부동산 컨설턴트)
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아리송한 지역주택조합 아파트, 분양받아도 될까?
지역주택조합아파트, 저렴한 분양가는 좋지만 꼼꼼히 따져본 후 분양 받아야
최종수정 2014.06.05
[아시아경제 박승규 기자] 최근 분양가가 싸다는 점을 내세운 지역주택조합 아파트 공급이 는 가운데 일반아파트를 분양받는 것과 지역주택조합 아파트를 분양받는 것 중 어느 것이 유리할지 관심이 쏠리고 있다.
지역주택조합이란 내 집 마련을 희망하는 사람들이 주택조합을 결성해서 토지매입과 시공사 선정을 통해 저렴한 자금으로 땅을 사서 아파트를 짓는 것을 말한다. 개인들이 모여 조합을 만든 후 조합원을 모집한다. 조합원들이 낸 비용으로 토지를 계약하고, 건설회사에게 돈을 주고 아파트를 짓게 하는 방식이다.
저렴한 비용으로 내 집 마련의 기회를 얻을 수 도 있지만, 꼼꼼히 체크해야 할 것들도 많다.
가장 큰 문제는 조합원 확보이다. 조합원이 제대로 모집되지 않으면 자금 충당이 어렵고, 사업지연에 따른 피해는 고스란히 기존 조합원들이 떠안게 된다. 토지 매입 문제도 중요하다. 토지매입이 원활히 이루어지지 않는 사업장의 경우 토지매입에만 10년 이상 걸리는 경우도 있어 큰 손실을 볼 수 있다. 또, 인허가비, 개발관련 부담금 등 여러 가지 항목의 생각지 못했던 추가부담금이라는 비용이 발생할 가능성도 있다. 특히, 시공하는 건설사가 믿을만한 곳인지도 중요하다. 그 밖에 초기 투자금 부담이 크고 사업지연에 따른 목돈이 묶일 우려도 있다.
이처럼 지역주택조합 아파트는 사업이 진행됨에 따라 여러 가지 신경 써야 할 부분과 크고 작은 리스크를 떠 안게 된다.
반면, 일반분양 아파트의 경우 지역주택조합에 비해 사업지연에 대한 리스크가 적다. 또한, 중도금 대출 등을 통한 초기 투자비용도 상대적으로 적어 부담이 덜하며, 청약을 통해 원하는 평형대도 마음대로 고를 수 있다.
이러한 가운데, 광역교통 호재가 있는 경기도 광주지역은 올해 일반분양분과 지역조합주택이 골고루 분양예정이다. 올해에만 광주지역에 약 4,500여 세대를 분양한다.그 중 광주시 역동에 분양예정인 ‘e편한세상 광주역’은 전체 2,122세대의 대 단지로대림산업이라는 대형건설사가 공급하는 순수 일반분양 물량이어서 안정성면에서 우월하다는 평이다.
특히, 중소형 대단지인‘e편한세상 광주역’은 2015년 개통예정인‘성남~여주 복선전철’의 광주역 역세권에 생겨 더욱 눈길을 끈다. 경기도 광주에서 보기 힘든 ‘원스톱 라이프’ 아파트로 단지 내 학교부터, 근린공원, 다양한 커뮤니티 시설, 스트리트형 상가 등이 모두 모여있다.
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뉴스>경제>
부동산
못 믿을 지역주택조합아파트 피해사례 '주의'
동아닷컴입력 2015-03-03
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시공비 변화, 토지매입 등 추가비용 발생 사례 많아
사업지연 및 사업성 열악해져도 시공사 및 시행사 법적책임 자유로워
지역주택 조합 아파트 모집이 전국적으로 우후죽순처럼 진행되는 현재, 수요자들의 신중한 판단이 요구된다. 공급가격이 저렴하다는 장점을 앞세워 조합원 모집을 하고 있지만 최초 조합원 모집 시 제시한 분담금과는 다르게 추가분담금이 발생하여 일반분양에 비해 손해를 입는 경우가 많다.
정해진 시공사는 시공예정 사로서 공사도급계약이 아닌 약정(MOU)상태이며 본 시공 시 시공자 및 시공비의 변화 가능성이 있어 조합원 모집이나 토지 매입 진행이 원활하지 않을 경우 입주 시기도 불명확해질 뿐만 아니라 건설비 상승과 사업비 증가, 토지매입(소유권이전) 진행이 원활하게 진행되지 않으면 추가분담금이 생기게 된다.
또 사업승인 과정에서 용적률 제한 등으로 세대 수 및 면적 축소 가능성도 높다. 최초 조합원 모집 시 조합원 모집을 용이하게 하기 위해 저렴한 가격을 제시하고 향후 총회 및 입주 시 추가분담금을 제시하는 사례도 있다. 조합분담금의 최종결정은 조합의 청산 시에 확정되는 것이라 가격이 싸다는 이유만으로 현혹되는 것은 위험하다.
특히 시행사(업무대행사 또는 실제 조합추진한 자)나 시공사는 필요자금(토지대 및 각종용역비용)을 조합원의 자금으로 사용할 수 있고, 향후 건축비 인상 이나 설계변경 등으로 인해 발생되는 비용을 사업주체인 조합원이 추가부담하며, 조합원 모집이 지연되거나 사업성이 열악해지면 사업을 진행하지 않아도 법적 책임에서 자유로울 수 있다.
일반분양에 비해 약 1.5배 이상 높은 취득세, 공급가 이외의 업무추진비, 입주 시까지 조합원 자격을 유지 해야 된다는 점, 사업승인 후 전매 가능 하지만 토지확보 등에 문제로 지자체에서 제한가능 하며, 전매 시 매수자는 최초 조합원 설립 인가일 기준으로 조합원 자격을 갖추어야 하기 때문에 전매가 매우 까다로울 수 밖에 없다.
또한 일반수요자들은 조합원 모집 시점에 파악 할 수 없는 많은 증가 요인이 있을 뿐만 아니라, 조합원들이 비전문가인 만큼 사업에 대한 이해부족으로 조합원간 갈등이 상존하는 등 위험요소가 곳곳에 잠복해 있다.
이처럼 주택조합아파트의 이득보다 실이 많아 전문가들은 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다.
부동산 전문가는 "지역주택조합원에 가입할 때는 조합원 개인이 사업주체인 시행사의 자격을 가지므로 모든 책임과 의무는 조합원에게 있다는 것을 알고 가입해야 하며 법적으로 시공사는 조합원의 분담금으로 단순시공을 하는 도급사업의 성격이 강하다"라며 "업무대행사는 사업추진을 위한 도우미 역할을 하고 수십억에 해당하는 업무추진비를 용역비로 지출한다는 사실도 조합원들은 잘 몰라 당황하는 일도 생긴다"고 말했다. 또 "조합원에 가입하고자 할 때는 토지매입, 시공자, 시행사 등을 꼼꼼히 따져보고 신중해야 한다”고 당부했다
이러한 관점에서 오는 4월 충북 옥천에서 한국자산신탁이 시행하고 양우건설이 시공하는 ‘옥천 양우내안애’ 일반분양이 눈길을 끈다.
옥천 양우내안애 아파트는 한국자산신탁이 시행하고 지난해 경남 양산신도시, 경기 화성시 등에서 잇따라 분양에 성공한 중견 건설회사인 양우건설이 시공하는 아파트로 사업안전성 및 책임시공을 할 수 있다는 점이 특징이다.
지하 1층~지상 20층, 4개동, 전용면적 79~109㎡, 총 280가구 규모로 조성된다. 특히 옥천군에서 7년만에 민간아파트가 분양됨에 따라 신규 아파트에 목말랐던 수요자들의 갈증을 해소 시켜 줄 것으로 기대가 높다.
‘옥천 양우내안애’는 시외버스터미널, 옥천역, 옥천 IC 등이 인접해 우수한 광역교통망을 자랑한다. 또한 단지 인근에 서대근린공원도 개장을 앞두고 있어 쾌적한 환경 및 그린 프리미엄도 기대할 수 있다.
주변 교육환경도 뛰어나다. 심양초등학교, 장야초등학교가 도보권에 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능하며 옥천여중•고, 옥천상고 등도 통학이 용이한 것이 장점이다.
특히 옥천군은 금산군과 함께 충북도내 지역 총생산 2위를 자랑해 대전의 위성도시의 역할도 하고 있어 대도시보다 저렴한 가격에 도심 생활권 누릴 수 있을 전망이다.
부동산 전문가는 "양우내안애는 옥천군뿐만 아니라 버스터미널, 기차역, 고속도로 등과 인접해 모든 광역교통망을 이용할 수 있어 대전의 생활권까지 누릴 수 있는 것이 장점"라며 "특히 신탁사와 중견건설사가 시행 시공을 책임지기 때문에 안정성도 뛰어나다"고 말했다.
문의 043-733-9747
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| 승인 2013.09.12 10:20:00 |
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[코리아리포스트=김진성기자]주택법은 제16조(사업계획의 승인)를 통해 일부 경우를 제외하고는 “주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보해야 한다”고 규정하고 있다. 