(부동산PF 패러다임 바꾸자) 2012.6 파이내셜뉴스 특집 시리즈

 

(3)FC서울 시행사 맡은 AIG코리안부동산개발 (윌리엄 F 프리먼 대표)2012-06-13 파이낸셜뉴스

 

AIG코리안부동산개발을 이끌고 있는 윌리엄 F 프리먼 대표(사진)는 "유럽위기로 인해 기업마다 관리비용을 줄이려 할 것"이라며 "이에 오피스빌딩 수요가 줄어들 수 있지만 서울은 여전히 매력적"이라고 말했다. 여의도의 새로운 랜드마크인 서울국제금융센터(IFC 서울)의 시행사를 맡고 있는 프리먼 대표는 13일 본지와의 인터뷰에서 "2008년 이후 부동산 시장 투자 상황이 매우 방어적"이라며 "다만 AIG처럼 부동산 전문팀이 잘 운영되고 모회사의 지지와 안정적 자금조달이 가능하다면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)사업을 안정적으로 꾸려갈 수 있다"고 밝혔다.

―AIG 글로벌부동산개발 강점은.

▲AIG 글로벌부동산개발은 AIG자산운영그룹의 부동산 투자 관리회사다. 현재 AIG 글로벌부동산개발은 나라별, 지역별 펀드를 운영하고 있으며, 유럽, 영국, 폴란드, 체코, 슬로바키아 등 여러 국가에서 적극 운영되고 있다. AIG와 같이 보험을 주업종으로 하는 회사의 경우 부동산 투자 규모가 크다. 부동산은 높은 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 부동산은 주식이나 채권, 현금처럼 흐름이 빠르지 않다. 이에 장기적 투자 목표와 분기별 수익에 대한 갈등이 생긴다. 투자 자본이나, 리스크도 다른 자산에 비해 훨씬 높다.

―부동산PF시장 전망은.

▲오피스 시장 관련, AIG가 IFC 서울을 시작할 때, 신규 오피스 빌딩이 거의 없었다. 그러나 주택시장이 과잉 공급되자 건설사들이 오피스 시장으로 눈을 돌려 현재 도심 오피스 시장은 공급이 넘치는 상황이다. 만약 오피스 투자자들이 시장 수요를 정확히 분석했다면 지금과 같은 공급과잉은 일어나지 않았을 것이다. 사업성을 판단하려면 대량 오피스 신규공급이 정말 필요한지 생각해봐야 한다. 유럽 경제위기로 인해 유럽 회사나, 현재로선 금융회사도 오피스를 찾지 않을 것이다.

―IFC 서울의 부동산PF 전략은.

▲먼저 AIG는 서울시와 매우 긍정적인 관계를 유지하고 있다. 서울시 측이 먼저 IFC 서울 프로젝트를 제안해왔고, AIG의 재정적인 강점을 내세워 수락했다. AIG는 전 세계 금융 투자기관과 협력관계를 맺고 있으며 투자 및 부동산 펀드와 더불어 외국인직접투자(FDI)를 통해 안정적인 자금을 유치해냈다. AIG는 수년간의 전문 경험을 축적한 부동산 전문 팀이 있다. 건축, 건설, 마케팅, 파이낸싱 등 각자 분야에서 거시적인 글로벌 시각을 가진 전문 인재들이 풍부하다. 또한 다른 이해관계자로 조합된 것이 아닌, AIG그룹사의 지지가 있었기 때문에 리스크를 감수할 수 있었다.

―국내 PF 사업에 보완할 점은.

▲앞으로 공급될 신규 빌딩은 많다. 그래서 AIG는 리스크를 줄이기 위해 당시 국내 오피스 부동산시장에 생소했던 선임대 방식을 채택했고 one IFC 임대는 성공적으로 해냈다. AIG는 장기적인 관점에서 IFC 서울이 성공할 수 있도록 완공 후에도 지속적인 관리에 힘쓸 것이다.

특별취재팀 조창원 팀장 권해주 홍창기 안승현 정지우 김호연 예병정 최순웅 박지영 성초롱 기자

 

3) 금융기관, 지분투자 통한 시행사로 직접 참여해야

[부동산PF 패러다임 바꾸자]

기사입력2012-06-13

 

▲올해 말 그랜드 오프닝을 앞둔 서울 여의도 서울국제금융센터(IFC서울).

국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)시장의 사활은 칼자루를 쥔 금융권의 투자은행(IB) 역량 확보에 달렸다는 지적이다. 국내 금융기관들은 예금과 대출금리를 중심으로 한 상업은행에 안주하면서 리스크 부담이 큰 IB 영역 확대에 주저하는 게 현실이다. 이에 국내 금융권의 리스크 관리 중심 영업 행태에 따라 국내 부동산PF 시장은 갈수록 파이가 줄어드는 상황이다. 13일 금융감독원이 집계한 최근 4년간의 국내 은행권 PF 대출 추이를 보면 2007년 말 41조8000억원에서 2008년 52조5000억원, 2009년에는 51조원이었다. 그러나 2010년 들어 38조7000억원으로 감소한 후 지난해(3월 기준)에는 36조5000억원대를 기록한 뒤 지속적으로 축소되는 상황이다. 시공사와 시행사는 개발비용 확보가 막히고 금융권은 주요 대출 경로가 줄어드는 등 모두가 패자가 되는 형국이다.

■금융권, 사업 적극 참여가 관건

국내 금융기관들이 부동산PF에 대해 기존의 담보대출 방식을 지양하고 직접 지분 투자를 통해 사업추진에 책임을 갖고 참여해야 한다는 게 관련업계 전문가들의 주장이다.

국내 은행들이 상업은행의 한계를 내세워 시공사의 담보나 보증을 요구하며 대출비용을 제공하지만 사업과정이 삐걱댈 때 가차없이 자금회수로 돌변해 중장기적인 사업추진이 어렵다는 게 문제점으로 지적돼왔다.

주목할 점은 국내 금융기관에서도 부동산PF사업에 적극 참여하는 방안을 내부적으로 적극 검토하기 시작했다는 것이다. 특히 은행의 경우 예대 마진에 집중해 과도한 수익을 내고 있다는 비난을 받고 있는데 부동산PF시장 등으로 사업저변을 넓혀 기존 사업구조에서 벗어나야 한다는 공감대가 형성되고 있다.

일단 국민은행, 하나은행 등 시중은행을 비롯해 삼성생명, 삼성화재 등 보험사들이 부동산PF 시장 참여를 위한 검토작업에 속도를 내고 있다. 국민은행과 하나은행의 경우 부동산 관련 전담부서를 만들고 부동산PF 관련 미래사업 구상을 내부적으로 논의 중인 것으로 알려졌다.

기존 시행사 주도의 부동산사업은 분양 이후 사업이 끝나지만 금융기관이 부동산PF 사업에 직접 참여할 경우엔 유동성 확보가 쉽기 때문에 지속적으로 수익을 창출할 수 있는 순환형 사업구조를 만들 수 있다. 특히 자본투자를 한 금융권이 사업 타당성에 대해 더욱 깐깐하고 객관적으로 평가할 것으로 기대돼 부실 사업장이 나타날 확률도 줄어들 것이란 관측이다.

한국 디벨로퍼협회 이경수 차장은 "은행도 투자자로 참여를 하는 동시에 부동산PF 사업성을 평가할 수 있는 기관도 만들어 부실 여부와 수익성 문제를 객관적으로 따져봐야 한다"고 지적했다.

■IFC 등 해외금융 사례 벤치마킹

금융권의 변화 여부는 내부 반발에 대한 혁신 강도에 달렸다. 대형 금융기관을 육성해 글로벌 시장에서 경쟁력을 갖추기 위해 IB역량을 갖춘 해외 금융기관들의 성공사례를 면밀히 벤치마킹해야 한다는 지적이다.

서울 여의도에 들어선 서울국제금융센터(IFC서울)를 PF 방식으로 완공한 후 임대까지 마친 AIG 글로벌부동산개발의 사례가 대표적이다. AIG는 총사업비의 30%를 스스로 부담하고, 해외에서 5500억원, 나머지는 국내 금융기관들로부터 충당해 이미 2006년에 총 사업비 1조5000억원을 미리 확보하고 사업을 시작했다. 이 회사는 특히 지분 투자를 통해 사업 주도권을 확보한 덕에 국내처럼 시공-시행사-은행 간 복잡한 의사결정 관계를 극복하고 직접 마케팅과 임대, 완공 후 자산관리까지 맡아 일사천리로 사업을 추진하고 있다. 윌리엄 F 프리먼 AIG코리안부동산개발 대표는 "시공사와 시행사 주체가 동일한 경우가 종종 있는데 세계적으로 시공사와 시행사는 철저히 분리돼 있다"고 강조했다. 그는 "우리 회사는 시행사로서 시공사와 분리돼 객관성 있는 사업추진이 용이하다"면서 "특히 AIG의 경우 그룹 시너지 효과를 통해 부동산개발 사업 역량을 극대화할 수 있는 기반을 갖춘 게 장점"이라고 설명했다.

특별취재팀 조창원 팀장 권해주 홍창기 안승현 정지우 김호연 예병정 최순웅 박지영 성초롱 기자

 

 

 

2) 사업구조 개선·금융조달 방안 개혁부터 나서야

[부동산PF 패러다임 바꾸자]

기사입력2012-06-12

 

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 폐해를 극복하기 위한 첫단추는 시공사와 시행사에서 끼워야 한다는 지적이다.

12일 건설업계에 따르면 건설사들이 금융권에 대해 리스크 회피로 일관한다는 비난을 쏟아내거나 정부의 지원요구를 되풀이하기에 앞서 사업구조개선 및 금융조달 방안에 대한 내부 개혁을 강도 높게 추진해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 경쟁력을 갖춘 시행사 육성을 비롯해 시공사의 사업방식 개선 및 지주공동사업 활성화 등 다양한 대안이 모색돼야 한다는 것이다.

■건실한 시행사 육성 시급

자본투자는 등한시하면서 토지 매입작업과 사업승인 등 인허가 업무에 집중했던 영세한 국내 개발회사들을 건실한 시행사로 유도하는 게 부동산PF 부실을 막을 대표적인 방안으로 거론되고 있다. KB금융연구소 강민석 부동산팀장은 "시행사가 자본력을 바탕으로 금융기관 대출을 끌어올 수 있는 구조가 돼야 한다"면서 "그동안 시공사에 과도하게 지급보증 부담을 주던 것을 시행사가 나눠 가지도록 자본력을 갖춘 대형 시행사를 키워야 한다"고 말했다.

사업 규모별 시행사의 자기자본 의무 투입비율을 도입하는 방안도 유력한 대안으로 회자되고 있다. 예를 들어 부동산 개발사업을 맡은 시행사의 사업 규모가 1000억원 미만일 경우 자기자본의 10% 이상, 1000억원 이상∼2000억원 미만일 경우 자기자본의 20% 이상, 2000억원 이상은 자기자본의 30% 이상을 의무적으로 투입하는 방안이다.

건설사가 시행사에 지분 출연을 의무화하는 방안도 공론화되고 있다. 시공사가 부동산 개발사업의 위험을 분담하기 위해 시행사 지분의 20∼40%를 의무적으로 매입하는 것이다.

빈재익 한국건설산업 연구위원은 "기존 방식은 시공사가 시행사에 지급보증을 서면서 채무에 대한 책임을 지는 방식인데 이 경우 우발채무 규모에 따라 리스크가 확대되는 부담이 생긴다"면서 "반면 시공사가 시행사 지분을 매입하면 확보한 지분만큼만 책임을 지게 돼 개발사업에 대한 리스크를 일정 부분에 한정시킬 수 있다"고 설명했다.

■시공사 사업마인드 제고

부동산PF 제도개선에 앞서 시공사의 사업마인드 대전환이 선행돼야 한다는 주장도 설득력을 얻고 있다.

2000년대 초·중반 부동산개발 붐을 타고 사업타당성 검증도 없이 너도나도 아파트 공급에 몰렸던 건설사들의 주먹구구식 사업 포트폴리오가 문제라는 지적이다. 부동산경기가 침체되었지만 오히려 새로운 미래상품 개발에 나서 수익성이 확보될 수 있는 사업을 펼치는 게 부동산PF 건전성으로 이어질 수 있다는 설명이다. 실제로 지난해 초부터 불어닥친 도시형생활주택 사업의 경우 중소형 건설사나 시행사들이 뛰어들었지만 대형 건설사는 수익이 낮다며 관망했다. 그러나 도시형생활주택 붐이 일면서 대형사들도 뒤늦게 뛰어들어 구설수에 올랐다. 임대아파트 공급사업 역시 대형건설사들은 자금순환 속도가 느리고 수익이 낮다며 거부해 왔지만 최근 관련 시장이 주목받기 시작했다.

아울러 미국의 대형 디벨로퍼나 일본의 종합건설사의 자회사 등이 부동산개발과 시행사 역할을 맡고 있는 것처럼 국내 건설사들도 시공 중심의 사업구조에서 부동산개발 관련사업 영역을 강화하는 방안도 검토대상이다.

한국채택 국제회계기준(K-IFRS) 연결 재무제표 도입에 따른 상장 건설사들의 PF사업 추진에도 변화가 일고 있다. IFRS 체제에서 시행사 지급보증은 직접채무로 기재되는데 미분양 물량은 채무로 기재되지 않는다. 이에 시공사마다 우발채무 위험을 부담하는 PF대출 지급보증 대신 책임분양으로 PF사업을 추진하는 식으로 재무건전성을 안정화하는 추세다.

■땅값 해결할 부동산PF모델 부상

부동산PF 부실은 사실상 땅값 마련 단계에서 예고된 사안이라는 지적이다. 자금여력이 없는 시행사가 토지주에게서 비싼 값에 토지를 사들이는 와중에 시공사 지급보증을 추진하고 은행 돈을 과다하게 빌리는 악순환이 시작되기 때문이다.

이에 지주공동사업이 부동산PF 사업의 새로운 모델로 부상할 전망이다. 지주공동사업은 시행사가 토지를 매입하는 게 아니라 토지 주인에게 사용료를 낸다거나 토지주에게 후불로 지급하는 형태다.

대형건설사 PF팀 관계자는 "주택분야 PF의 경우 땅값으로 많은 돈이 들어가는데 토지비가 선투입되는 사업들은 배제하고 지주공동사업 등을 대안으로 하고 있다"면서 "이렇게 되면 초기에 땅값을 지급하지 않아도 돼 건설사의 지급보증이 필요하지 않고 나중에 분양 후 분양수익을 토지주에게 주면 된다"고 말했다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "건설사들이 일시에 분양물량을 떨어내고 돈을 상환하는 모델을 추구하다가 최근엔 미분양 물량을 보유하면서 임대사업도 펼치는 방안을 검토하고 있다"면서 "이자율이 높은 간접자본을 유치하려는 움직임도 보이는 등 다각도의 대안을 찾는 중"이라고 말했다.

공모형 PF 사업에서도 땅값 논란 해소가 시급하다.

공모형 PF경우 상당수가 발주처인 공기관에서 땅을 제공하는데 개발 사업성이 악화된 경우엔 땅값 재조정이나 이자 지급방식에 융통성을 발휘해야 한다는 지적이다.

김 소장은 "토지공급 당시 세계적으로 부동산 거품(버블)인 상태였기 때문에 땅값이 비쌌으며 이에 사업성도 떨어진 상황"이라며 "공공부문이 경기부양 차원에서 공모형 PF 요건을 조정해 사업성이 생기도록 양보하면 은행도 대출에 나서 PF 정상화에 활력을 불어넣을 것"이라고 강조했다.

특별취재팀 조창원 팀장 권해주 홍창기 안승현 정지우 김호연 예병정 최순웅 박지영 성초롱 기자

 

 

2) 론스타에 치이고 저축銀에 밀리고..금융위, PF대출 관행 개선안 '뒷전'

[부동산PF 패러다임 바꾸자]

기사입력2012-06-12

 

금융위원회가 올해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화를 위한 개선책을 내놓기로 했지만 상반기 내에 가시적인 결과물을 내놓지 못하고 있다.

금융위는 지난해 말 청와대에서 '2012년 금융위원회 업무보고'를 갖고 △PF부실 재발 방지를 위해 보증에 의존한 대출관행 개선 △객관적인 사업성 평가에 기초한 대출시스템 정착 등을 골자로 하는 개선방안을 내놓겠다고 공언했다.

그러나 6개월이 지난 지금까지 금융위는 여전히 검토만 하고 있을 뿐 뚜렷한 방향을 찾지 못하고 있다.

지난해 말 금융위는 PF대출 부실에 대해 사업성 평가가 아닌 건설사 보증에 의한 대출 관행과 시행사의 자본 취약성을 문제로 지적했다.

또 저축은행의 '브릿지론' 같은 기형적인 PF의 제도적 문제점도 이미 드러나 있다며 PF대출 정상화를 적극 지원하면서 건전화방안도 마련하겠다는 의지를 보였다. 당시 은행권에서는 PF의 고질적인 문제로 지적돼 온 시행사의 자본금 마련 규정 등이 꼭 필요하다고 지적했다. 시행사들이 전체 사업비에서 책임지는 부분이 사실상 전무한 데다 토지구입비도 저축은행의 '브릿지론'으로 해결하기 때문에 잠재적 부실요인을 끌어안고 갈 수밖에 없다는 것이다.

그러나 올 초부터 금융위가 론스타의 해법 찾기와 연이어 터지는 저축은행의 추가 구조조정 문제에 몰입하면서 PF대출 관행 개선을 위한 방안 마련은 사실상 뒷전으로 밀려난 상태다.

이 와중에 은행들은 PF 대출을 중단하다시피 했다. 건설사들이 예전과 달리 PF에 참여할 때 은행에 지급보증이나 책임분양을 약속하는 관행을 거부하고 있기 때문이다.

은행권이 지속적으로 채권을 회수하고 신규 대출을 기피하면서 건설사들의 고통도 깊어졌다. 부동산PF 대출의 연체율이 증가하면서 건설산업 전체의 재무지표도 악화되고 있기 때문이다.

빈재익 한국건설산업 연구위원은 "2008년 12월 이후 2011년 2월까지 금융 당국은 열한 차례의 부동산PF 대출 건전성 제고방안을 발표했다"며 "그러나 현재 시공능력순위 10위 이내 대형 건설기업들의 재무지표를 보면 위기에서 벗어나는 과정이 쉽지 않을 것으로 판단된다"고 말했다. 빈 연구위원은 "기존 부동산PF 구조 덕분에 건설업체는 장부상 레버리지의 대규모 증가 없이 외형상 성장할 수 있는 기회를 누렸지만 지금은 부동산시장과 금융시장이 침체국면을 맞아 잠재적 부실요인으로 변했다"고 지적했다.

이와 관련, 김태현 금융위 금융정책과장은 "PF와 관련된 문제는 여전히 시장 상황과 업계 상황을 고려해 신중히 검토하고 있다"며 "올해 안에 개선방안을 내놓기는 하겠지만 금방 해결책이 나올 만큼 간단한 문제가 아니다"라고 말했다.

특별취재팀 조창원 팀장 권해주 홍창기 안승현 정지우 김호연 예병정 최순웅 박지영 성초롱 기자

 

1) 부동산PF 부실 시한폭탄，금융 이어 실물경제 위협

[부동산PF 패러다임 바꾸자]

기사입력2012-06-11

 

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업이 한국 경제를 위협하는 뇌관으로 대두되고 있다. 전국 주요 PF사업장들이 부동산경기 침체에 따른 사업성 악화로 무산위기에 빠지면서 지급보증을 선 건설사들의 도미노 부도 현상과 금융권의 대출 부실 사태로 확산되는 양상이다. 엎친 데 덮친 격으로 유로존의 재정위기까지 겹치면서 기존 부실사업장 정상화는커녕 신규 부동산PF 사업도 올스톱 상황에 몰렸다. 본지는 부동산PF 시장 악화가 국내 실물경제에까지 타격을 줄 것이라는 우려에 따라 관련 시장의 구조적 문제점과 대안을 모색하는 시리즈를 4회에 걸쳐 짚어본다. 

한때 황금알을 낳는 거위로 기대됐던 부동산PF 시장이 절체절명의 위기에 처했다.

한국경제 근간을 뒤흔들고 있는 PF 사업의 문제점을 해결하기 위해 정부와 업계 관계자들이 대책마련에 나섰지만 뚜렷한 해결책을 찾지 못해 혼란이 가중되고 있는 실정이다.

우선 초대형 공모형 프로젝트 사업들이 잇따라 좌초되면서 건설시장 침체의 발목을 잡고 있다. 11일 대한건설협회에 따르면 국내에서 프로젝트금융투자회사(PFV) 형태로 진행되고 있는 공모형 PF사업은 27개, 74조6000억원 규모에 달한다. 공모형 PF 사업은 공공기관이 토지를 제공하고 건설투자자(CI)와 재무적투자자(FI), 전략적투자자(SI) 등 민간이 출자한 PFV가 진행하는 개발사업이다. 이 가운데 원래 계획대로 진행되는 사업장은 손에 꼽을 정도이며 대다수 사업이 지연 혹은 축소되거나 아예 포기상태에 이른 곳도 상당수에 이른다.

공모형 PF 발주량도 급감세를 보이고 있다. 대한건설협회에 따르면 공모형 프로젝트 파이낸싱 발주 규모는 2004년 1조284억원이었던 것이 2007년에는 46조6013억원으로 불과 3년 만에 46배 규모로 커졌다. 그러나 글로벌 금융위기가 들이닥친 2008년에는 11조2096억원으로 줄고 2009년에는 2조6086억원으로 급격히 줄었다. 급기야 지난해 발주 규모는 1조8000억원으로 지난 2004년 수준으로 원상복귀된 실정이다.

주택분야 등 일반 PF 사업도 돈줄이 마르면서 부도 사업장이 속출하고 있다. 이 같은 부동산PF 시장 위축은 금융권 건전성에도 타격을 입히면서 저축은행 부실사태로 불거지고 일반 시중은행들도 연체율 상승으로 재무건전성에 적신호가 켜졌다. 금융감독원에 따르면 은행권 PF대출 연체율은 2008년 1.07%에서 2009년 1.67%, 2010년 4.25%, 2011년 4.78%로 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 

결국 부동산PF 부실화가 시행사 및 건설사 부도사태에 이어 금융권 부실화로 번지는 데 그치지 않고 일자리 축소, 부채 확대, 경기 위축 등 한국 경제 전반에 악영향을 미치는 블랙홀이 되고 있다는 지적이다.

건설 및 금융업계는 부동산 시장 정상화 외에 뾰족한 대안이 없다는 분위기다. 그럼에도 최근 부동산PF 부실 사태를 계기로 기존 기형적인 대출구조와 사업 참여 방식 등에 대한 대대적인 패러다임 전환을 위한 노력이 강구돼야 한다는 지적이다.

피데스개발 김승배 대표는 "위기 극복을 위해 정부의 과감한 부동산PF 정상화 방안이 마련돼야 한다"며 "향후 신규 PF에서도 사업성이 확보될 수 있고 개발금융 규모가 커질 수 있도록 투자은행(IB) 등 금융권의 참여도 절실하다"고 강조했다.

특별취재팀 조창원 팀장 권해주 홍창기 안승현 정지우 김호연 예병정 최순웅 박지영 성초롱 기자