오피스빌딩시장 가격부담 찬바람(저금리에도 비용감안 5%수익률은 감수어려워). ‘국내오피스’ 벗어나, 해외부동산.뉴스테이ㆍ물류센터로 눈 돌려

2016-01-26

 

<이슈분석>

서울권역 오피스빌딩

지난해 거래금액 전년보다 30% 줄고.수익률도 3%대로 하락  

 

　부동산 간접투자의 양대 상품인 부동산투자회사(리츠)와 펀드는 그간 오피스빌딩에 주력해왔다. 그러나 최근 ‘수익 포트폴리오 다변화 전략’을 적극 구사하고 있다. 오피스빌딩 시장이 침체 조짐을 보이고 있어서다.

 

　다변화 전략에 따라 부동산펀드와 리츠는 물류센터와 기업형 임대주택(뉴스테이) 개발 프로젝트파이낸싱(PF) 해외사업으로 영역을 넓혀가고 있다.

 

　25일 관련 업계에 따르면 서울권역 오피스빌딩의 거래면적은 내림세를 보이고 있다. 프라임급(연면적 3만3000㎡) 거래는 급감하고 있는 실정이다. 젠스타에 따르면 지난 2014년 100만6500㎡(30만5000평) 이상이던 서울권역 오피스빌딩 거래면적은 지난해 75만㎡(22만7000평)에 그쳤다. 거래면적 감소에 따라 이 시장의 거래금액도 30% 이상 줄었다. 2014년 5조8000억원에 달했던 오피스빌딩 거래금액은 작년 3조8000억원으로 크게 떨어졌다.

 

　교보리얼코에 따르면 지난 2014년 1분기 3.3㎡당 1200만원 초반대였던 서울지역 오피스빌딩 거래가는 지난해 말 기준 1509만원까지 올랐다. 부침을 겪으면서 한때 1900만원대까지 오른 적이 있지만, 거래가 상승이 전반적인 흐름이라는 게 교보리얼코의 분석이다.

 

　김현진 교보리얼코 연구원은 “최근 세계 경제 불확실성이 확대된 가운데 높아진 오피스빌딩 가격에 부담을 느껴 최종 단계에 와서 거래가 깨진 사례가 늘고 있다”고 말했다. 지난해 하반기 서울 씨티은행 본점과 대우조선해양 본사 사옥 등의 매각 결렬이 대표적인 사례다.

 

　매각가 상승 부담과 함께 수익률 하락도 거래의 발목을 잡는 요소 중 하나다. 업계에서 추산하는 오피스빌딩 수익률 마지노선은 약 5%다. 이전까지 오피스빌딩은 연 6∼8%의 수익을 안겼지만, 최근에는 3%대를 보이는 물건도 있다.

 

　한 자산운용사 부동산팀장은 “저금리 기조가 이어지고 있으나, 이런저런 비용이 많이 드는 오피스빌딩에서 5% 미만의 수익률은 사실상 손해를 보는 것과 다름없다”고 말했다.

 

　국내 오피스시장과 달리 해외 부동산과 물류 등으로 눈을 돌린 리츠와 펀드는 조금씩 성과를 내고 있다.

 

　지난해 8월, 월별 기준 부동산 펀드의 해외투자 설정액이 사실상 처음으로 국내 투자액을 넘어섰다. 8월 설정액 5685억원 가운데 해외투자 설정액은 3084억원으로, 전체 대비 54.2%의 비중을 차지한 것. 나머지 2601억원(45.8%)은 국내투자 설정액이다.

 

　이에 따라 분기별 20% 안팎에 맴돌던 해외투자 비중이 최근에는 40%를 웃돌기 시작했다. 작년 4분기 해외투자 비중이 43.4%를 기록했다는 점이 대표적인 사례다. 리츠도 최근 물류센터와 뉴스테이 등에서 두각을 나타내고 있다.

 

　젠스타의 송기욱 연구원은 “리츠와 부동산펀드가 오피스빌딩을 벗어나 수익 극대화 차원에서 다양한 자산을 투자처로 삼고 있는 것은 국내 부동산산업 발전에 긍정적“이라고 말했다.

 

　최남영기자 hinews@

 

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