부동산 점유 시효취득소송에서 처분금지가처분의 중요성 2012년 08월 17일

우리 민법은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”고 하여(민법 245조 1항), 취득시효가 완성되면 점유자는 소유자를 상대로 취득시효완성을 이유로 한 이전등기청구권을 가지게 된다고 규정하고 있다.

하지만 점유로 인한 부동산소유권의 취득기간이 경과하였다고 하더라도 부동산을 점유하는 자가 자신의 명의로 등기하지 않고 있는 사이에 먼저 제3자의 명의로 소유권이전등기가 경료되어 버리면 특별한 사정이 없는 한 점유자가 그 제3자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없다.

대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결 【토지지분소유권이전등기】는 “부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 이를 등기하지 아니하고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없고, 이 경우 제3자의 이전등기 원인이 점유자의 취득시효 완성 전의 것이라 하더라도 마찬가지이다”라고 판단하고 있다.

그 때문에, 이전등기를 구하는 본 재판 이전이라도 시효취득완성을 원인으로 한 이전등기청구권을 피보전권리로 하여 신속하게 해당 부동산에 처분금지가처분을 해야 할 필요성이 크다고 할 수 있다.

그럼에도 가처분의 중요성을 간과하는 경우가 적지 않다. 최근에 필자는 모 대형 법무법인에서 소송을 하고 있는 어느 의뢰인으로부터 취득시효에 관한 상담을 받게 되었는데, 이 의뢰인은 경계를 침범했다는 이유로 옆 집 소유자로부터 건물철거 및 토지인도소송을 제기당하여 이 법무법인에 소송을 맡겨 진행하면서 ‘시효취득’ 항변을 하고 입증도 충실히 했지만, 소송 도중에 옆집 토지가 경매에 처하게 되는 갑작스러운 상황에 부닥치게 되자, 혹시 경매로 인해 시효취득에 문제가 되지 않을까 하는 마음으로 필자를 찾아오게 되었다.

상담결과, 소송을 수행한 법무법인은 시효취득에 관한 항변을 통해 상대방 원고의 건물철거와 토지인도청구의 부당함을 충분히 반박했고, 그 결과 의뢰인의 시효취득사실을 전제로 원고청구가 기각될 가능성이 커 보였다.

하지만 무슨 이유에서인지 이 법무법인은 이런 재판과정에서 통상적으로 행해지는 시효취득을 원인으로 한 이전등기의 반소청구를 제기하지 않았고, 더구나 이전등기청구채권을 근거로 한 처분금지가처분신청도 하지 않은 채 피고로서의 방어에만 치중하고 있었다. 하지만 예상치 않게 대상토지에 대한 경매로 인해 대상토지의 소유권이 제3자에게로 넘어갈 처지가 되면서 문제가 발생하게 되었다.

아직 낙찰이 되지는 않았지만, 이미 대상토지에 대해 경매개시결정이 이루어져 압류의 처분금지효에 따라 이 토지의 낙찰자에 대해 시효취득을 주장할 수 없는 상황이 되어버린 것이다.
지금이라도 서둘러 가처분결정을 받는다 하더라도 가처분결정 이전에 이미 등재된 압류 때문에, 가처분은 낙찰 이후 직권으로 말소될 수밖에 없다.

시효취득대상토지의 면적이 크지는 않지만 상당히 요지의 토지여서 이전등기를 받지 못함으로 인한 막대한 금전적 손해는 물론이고, 일반 변호사에 비해 비싼 수임료에도 실력을 믿고 선임했던 대형 법무법인에 대한 신뢰가 깨진 것에 대해 의뢰인의 실망은 적지 않아 보였다.

한국주택신문 칼럼니스트 로티스합동법률사무소 최광석 대표변호사