2013년부터 달라지는 부동산 관련 제도2012-12-19

취득세·양도세 감면 사라질 듯…도시형주택에 저리대출 종료…20년 안된 건물도 재건축 가능

 

 

부동산시장에 영향을 미치는 변수는 크게 ‘경기(景氣)’와 ‘제도’라고 볼 수 있다. 글로벌 금융위기 등과 같은 경기 상황이나 정부의 각종 규제·완화 방안은 늘 부동산시장의 흐름을 좌우하는 요인으로 작용해왔다. 하지만 일반인들이 경기를 예측해 시장 상황에 대처하기란 매우 어려운 일이다. 제도는 사정이 다르다. 아는 만큼 손실을 최소화할 수도 있으며 반대로 이익을 극대화할 수 있다. 부동산 전문가들이 “제도 변화에 익숙해져야 한다”고 조언하는 이유다. 내년에 달라지는 부동산 관련 제도들을 정리해본다.

◆세제감면 혜택 연말에 종료

우선 지난 9월24일부터 시행됐던 취득세 추가 감면혜택이 12월31일부로 종료된다. 주택의 취득세율은 원래 4%다

. 정부는 이 중 9억원 이하 ‘1가구 1주택자’와 ‘일시적 2주택자’ 취득세율을 2%로 내렸다가, 9월24일 부동산 경기 활성화 대책에 따라 다시 1%로 추가 감면했다. 이 같은 추가감면 조치는 연말로 끝나고 내년부터 2%로 조정돼 내년 말까지만 적용된다. 2014년부터는 다시 4%로 되돌아간다.

9억원이 넘는 ‘1가구 1주택자’와 ‘다주택자’는 9월24일 이후 4%에서 2%(12억원 초과는 3%)로 감면됐으나, 내년부터는 원래 세율인 4%로 돌아간다.

1억원 미만·40㎡ 이하 서민주택과 임대사업용으로 최초로 분양받는 전용면적 60㎡ 이하 공동주택이나 오피스텔을 구입한 경우의 취득세 면제 규정은 2015년 말까지 연장된다.

미분양 주택 취득 시 5년 이내에 양도할 경우 양도세를 면제받는 혜택도 연말까지만 적용된다. 따라서 연말까지 미분양 주택을 구입하는 수요자가 향후 5년 이내에 되팔 때 시세차익이 발생하더라도 세금을 내지 않는다. 5년이 지난 후 양도할 경우에는 취득 시점부터 5년까지 발생한 양도소득 금액을 공제한 후 나머지 기간 동안의 시세차익에만 세금을 물게 된다.

내년부터 2014년 말까지 구입하는 주택은 1년 안에 팔아도 양도세 기본세율이 적용된다. 1년 미만 동안 보유한 주택을 양도할 경우 40%의 단일세율(종전 50%)로 과세하고 2년 안에 양도할 경우 6~38%(종전 40% 단일세율)의 기본세율로 바뀐다.

◆도시형주택 저리 기금지원 ‘끝’

도시형 생활주택을 짓는 사업자들이 활용했던 사업자대출 제도도 달라져, 원룸형에 대한 국민주택기금 저리(연 2%) 지원이 올해로 종료된다. ‘원룸형’ 주택의 공급과잉 우려가 나오는 데 따른 것이다.

도시형주택은 정부의 저리 지원이라는 혜택을 받고 있으면서도 정작 분양가가 비싸 서민주거 안정 측면에서 실효성이 떨어진다는 지적이 끊이지 않았다. 다만 2~4인 가구 거주가 가능한 ‘단지형’ 도시형 생활주택은 내년 말까지 저리 건설자금 지원이 연장된다.

서민주택자금 대출 요건도 내년부터 달라진다. 우선 무주택자가 서민주택자금을 빌릴 때 적용되는 소득기준이 현행 기본급과 수당 합산 기준에서 상여금을 더한 총소득 기준으로 강화된다.

지금까지 ‘생애 최초 주택구입자금 대출’과 ‘근로자서민 주택구입자금 대출’ 지원 대상은 부부 합산 연소득이 각각 5000만원 이하, 3000만원 이하인 경우였다. 그러나 현행 연소득 기준에는 상여금을 제외한 기본급과 수당만 포함돼 상여금 비중이 높은 금융기관 등의 고소득자가 대출 대상이 되는 문제가 있었다.

다만 앞으로 총소득에 상여금이 포함되면 융자 대상이 축소될 것을 고려해 현재 5000만원, 3000만원 이하인 소득 상한액은 상향 조정할 방침이다. 내년 국민주택기금에서 지원하기로 한 서민주택금융 예산액은 10조1500억원에 이른다.

국민주택기금 대출 중 서민들이 이용하는 ‘전세자금’과 ‘생애 최초 주택구입자금’, ‘근로자 서민 주택구입자금’ 등의 대출금리는 각각 0.5%포인트씩 내린다. 최근 한국은행의 기준금리 인하로 시중 대출·예금 금리가 낮아지고 있는 점을 반영한 조치다.

◆재건축 추진 연한 기준 완화

내년 9월부터는 재건축 연한을 채우지 못한 아파트도 재건축을 추진할 수 있는 길이 열린다.

도시 및 주거환경정비법 개정안에 따르면 재건축 연한인 20년이 되지 않은 건물도 중대한 기능적·구조적 결함이 있는 경우 주민 10%의 동의를 받아 안전진단을 통과하면 재건축할 수 있다. 서울 목동과 상계동 등에는 1980년대 준공된 대단지 아파트가 많아 재건축을 추진하려는 움직임이 늘어날 전망이다.

또 전용면적 149㎡ 이하인 주택을 ‘자기관리부동산투자회사(리츠)’가 신축하거나 매입해 임대하는 경우 임대소득에 대한 소득공제율이 기존 50%에서 100%로 확대된다. 당초 적용기간은 올 연말까지였으나 2015년까지로 3년 연장된다.

아울러 내년부터 부동산투자회사 등이 자산총액 50% 이상을 임대주택(기준시가 6억원 이하, 전용면적 149㎡ 이하)에 편입해 운용하는 경우 주주들에 대한 세제 지원이 확대된다. 임대주택 리츠펀드 투자자의 배당소득에 대한 저율 분리과세 적용 기준금액이 1억원에서 3억원으로 상향 조정된다. 따라서 3억원 이하의 보유주식 등으로부터 받는 배당소득은 5%, 3억원 초과일 경우 14% 분리 과세한다. 이 제도는 2014년 12월 말까지 적용된다.