재테크 초입에는 항상 종잣돈에 대해 고민하게 된다. 수익이 날 만한 물건은 감당할 수 있는 범위의 바깥에서 움직이고 원하는 만큼의 종잣돈을 모으기까지는 너무나 오랜 인고의 시간을 보내야 하기 때문이다. 이 때문에 흔히 볼 수 있는 투자 형태가 바로 ‘공동투자’다.
법원에서도 경매 물건에 대한 공동투자를 허용하고 있으며 희망자들은 공동 입찰 신고서와 공동 입찰자 목록을 작성해 입찰 법정에 제출하면 된다. 공동 입찰자 목록에는 각자의 지분도 적어 넣게 되어 있으므로 투자 지분에 따라 정확히 권리를 배분할 수 있다. 낙찰 받은 뒤 취득한 부동산의 등기부에도 이 지분이 그대로 반영된다.
그러나 공동투자라고 장점만 있는 것은 아니다. 종잣돈의 한계를 극복할 수는 있지만 투자자 각각의 이해관계를 유지하는 것은 힘들다. 또한 매매할 때에도 투자자 전원의 동의가 필요하고 지분이 나뉘어 있어 매수 희망자들이 선호하지 않는다는 것도 단점이다.
이 때문에 한 사람의 명의로 다수의 투자자들이 부동산을 취득하거나 법인을 설립해 투자하는 등의 편법이 동원되지만, 이때는 신뢰의 위험이 도사리고 있다. 한때 경매학원을 중심으로 인기를 끌던 공동투자가 더 이상 인기를 끌지 못하는 가장 큰 이유도 바로 신뢰의 위험 때문이다.
공동투자는 신뢰 리스크 커
여기에 대안으로 제시되는 것이 ‘부동산 펀드’다. 부동산 펀드는 자산운용사에서 부동산의 취득 및 임대차, 처분 및 수익 배당, 세금 납부까지 업무 전반을 전문적으로 관리한다. 또한 공공기관인 금융감독원에서 정기적으로 감사와 평가를 통해 자산운용사를 감독한다.
펀드 판매사, 수익을 이끌어 내는 운용사, 자금을 관리하는 수탁 은행으로 역할이 나뉘기 때문에 투명성도 보장된다. 물론 서비스에 대해 운용 수수료를 지급해야 한다.
각종 세제 혜택도 부동산 펀드가 지닌 매력이다. 100억 원대의 상가를 구입하는 경우를 검토해 보자. 구입비용은 토지 67억 원, 건물 30억 원에 부가가치세 3억 원으로 한다.
5년 후 130억 원(토지 90억4000만 원, 건물 36억 원, 부가세 3억6000만 원)에 매각했다고 가정할 때 부동산 펀드는 취득세 3억1234만 원(97억 원×4.6%×70%)을 납부하지만 직접투자의 경우 4억6000만 원(100억 원×4.6%)을 내야 한다.
처분에 따른 양도소득세가 부동산 펀드는 면제되지만 직접투자는 양도 차익 30억 원의 35%를 양도소득세로, 3.5%에 달하는 11억5500만 원을 주민세로 납부해야 한다. 다만 펀드는 배당소득세를 납부하는데 29억4000만 원의 15.4%에 해당하는 4억4660만 원을 지불할 뿐이다. 결과적으로 펀드는 세금 총합이 7억5894만 원이며 직접투자는 19억1500만 원으로 11억 원 이상 차이가 난다. 이를 요약하면 아래와 같다.
현재까지 출시된 부동산 펀드들을 살펴보면 설정액이 큰 공모 펀드에서부터 상대적으로 규모가 작은 사모 펀드까지 다양하다. 또한 부동산 펀드는 보통 만기가 2~4년으로 긴 데다 금융 펀드에 비해 환금성이 떨어지므로 여유 자금으로 투자하는 것이 바람직하다는 점도 덧붙인다.
남승표 지지옥션 선임연구원
