재건축조합. 동(棟)별 소유자 절반만 동의하면 설립 가능( 이전: 동별 소유자의 ⅔ 및 토지면적의 ½ 이상 동의필요)

2016.1.8 연합

토지소유자 동의 규정 없애…도정법 개정안 국회 통과

(세종=연합뉴스) 이재영 기자 = 앞으로 재건축을 위해 조합을 설립할 때 동(棟)별 소유자 절반 이상의 동의만 받으면 된다.

동별 소유자의 ⅔ 및 토지면적의 ½ 이상 동의를 받도록 한 기존 규정이 비하면 크게 완화한 것이다.

국토교통부는 이런 내용의 '도시 및 주거환경정비법' 개정안이 8일 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다.

국토부 관계자는 "동별 구분소유자 동의율을 낮추면 일부 동 소유자의 반대로 재건축사업이 지연되는 것을 방지할 수 있다"고 설명했다.

개정안에는 정비계획 수립과 정비구역 지정·해제 권한을 도지사에서 시장과 군수에게 넘기는 내용도 담겼다.

정비구역 지정 등을 시장과 군수가 하면 정비구역 지정에 들어가는 시간이 현재보다 반년 이상 줄어들 것으로 국토부는 내다봤다.

개정안에는 기반시설이 이미 충분한 정비구역의 정비사업시행자는 기반시설 기부채납 일부를 현금으로 할 수 있도록 근거도 마련됐다.

개정안에는 준주거·상업지역에서의 재개발·재건축사업은 전체 연면적의 30% 이내에서 준주택인 오피스텔을 공급할 수 있도록 허용하는 내용도 담겼다.

60㎡ 이하 주택은 원칙적으로는 지자체 등이 영구·국민임대주택 등으로 공급하도록 하되, 사업성이 낮으면 분양전환임대를 허용하고 부속토지를 보상하게 했다. 시·도지사가 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정할 경우 용적률 혜택을 받아도 소형주택을 공급하지 않아도 된다.

개정안에는 정비조합 임원이 6개월 이상 공석이면 기초지자체장이 선임하는 변호사 등 외부전문가가 임원을 대행하게 하는 '전문조합관리인'과 추진위나 조합설립 시 지자체 검인을 받은 동의서를 사용하는 '검인 동의서' 제도의 근거도 마련됐다.

안전사고 우려 공동주택에 대한 긴급 재건축과 정비구역 해제 시 조합에 대한 채권 일부를 포기하거나 지자체에서 매몰비용을 지원받은 경우 손금처리를 허용하는 내용도 담겼다.

이번 개정안에서 재건축조합 설립 시 동별 동의요건 완화와 준주거·상업지역 재건축사업 등에서 오피스텔 공급 허용, 손금처리 대상 확대 등은 개정안이 공포되면 즉시 시행되고 나머지 내용 대부분은 공포되고 6개월이 지나면 시행된다.

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재건축 동별 요건 획기적 완화… 사실상 조합설립 ‘대못’ 뽑혔다

새해부터 달라지는 정비사업 제도최영록 기자l승인2016.01.28 12:29

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토지면적 비율 없애고 조합설립 변경인가분도 적용
동별 동의율에 가로막혔던 단지들 사업추진에 활기

재건축 동별 동의요건이 과반수로 완화되고 토지면적 비율도 삭제된다. 이미 조합을 설립한 단지들도 적용받는다. 이러한 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 지난 8일 국회 본회의를 통과함에 따라 이르면 이달 안에 공포될 예정이다.

따라서 그동안 상가나 아파트 등 일부 동의 극심한 반대로 조합을 설립하지 못했던 추진위·조합들은 사업을 추진하는데 한결 수월해질 전망이다. 특히 재건축 동별 동의요건 완화 규정은 공포와 동시에 시행되기 때문에 파급효과는 더욱 클 것으로 기대된다.

▲재건축 동별 동의요건 과반수 확정… 공포 후 즉시 시행

우여곡절 끝에 국회 본회의를 통과한 재건축 동별 동의요건이 과반수로 확정됐다. 이 규정은 개정 과정에서 수정을 거듭했고, 일부 언론들이 오보를 내면서 오해가 발생하기도 했다. 하지만 국토교통위원장이 제안한 통합대안이 국회 본회의를 통과하면서 혼란은 일단락됐다.

우선 개정된 ‘도정법’에 따르면 재건축 동별 동의요건은 ‘1/2 이상’이 아닌 ‘과반수’라는 점이다.
당초 이석현 국회의원(새정치민주연합·경기 안양시 동안구갑)이 ‘도정법’ 개정안을 대표발의 했을 당시에는 재건축 동별 동의요건을 1/2 이상으로 정한 바 있다. 또 적용대상을 최초로 추진위가 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용했고, 시행시기는 공포 후 즉시 시행하는 것으로 정했다.

하지만 국회 국토교통위원회가 대폭 손질에 나섰다. 동별 동의요건을 과반수로 수정했고, 적용대상 역시 추진위뿐 아니라 기존 조합들로 적용받을 수 있도록 확대했다. 대신 시행시기를 공포 후 6개월로 변경했다. 이에 대해 업계는 거세게 반발했다. 그러자 국토교통위는 법사위에 회부하면서 시행시기를 원상태로 되돌렸다.

따라서 재건축사업의 조합설립 동의요건을 정하고 있는 법 제16조제2항은 “각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 동의”로 확정됐다. 시행시기는 공포 후 즉시 시행하는 것으로 결정됐다.

해당 규정을 담아 개정된 ‘도정법’은 지난 19일 국무회의에서 의결됨에 따라 이르면 이달 안에 공포될 예정이다. 따라서 공포된 이후부터는 추진위나 조합 모두 개정된 규정에 따라 조합을 설립하거나 변경인가를 받을 수 있게 된다.

▲재건축 추진위·조합들, 조합설립 걸림돌 해소

재건축 동별 동의요건이 획기적으로 완화되면서 조합을 설립하는데 어려움이 있었던 많은 부분이 해소될 것으로 예상된다.

그동안 재건축단지들은 동별 동의요건에 가로막혀 조합을 구성하지 못한 채 수년간 답보상태에 놓였다. 소수의 재산권을 보호한다는 취지로 도입된 동별 동의요건이 사업에 발목을 잡는 족쇄로 작용했기 때문이다. 심지어 ‘버티면 돈 된다’는 식으로 악용하는 사례가 빈번하게 발생하기도 했다. 이로 인해 일부 동에서 극소수가 반대할 경우 해당 단지들은 만년 추진위라는 오명에서 헤어날 수 없었다.

하지만 동별 동의요건 완화가 본격적으로 시행되면 그동안 답보상태에 놓여 있던 재건축단지들이 활기를 되찾을 수 있을 것으로 보인다. 동별 동의요건 완화에 따른 수혜가 예상되는 재건축단지는 강남구 상아2차, 용산구 한강맨션 등이 대표적이다.

상아2차의 경우 일부 대형평형 소유자들이 무리한 요구를 하면서 사업에 발목을 잡고 있었다. 이곳은 현재 전체 80%의 동의율을 충족하고도 단 1개동의 동의율이 부족한 상태다. 더욱이 토지분할 조건도 만족하지 못해 사업이 수년째 제자리였다.

한강맨션도 마찬가지다. 이곳 역시 동별 동의요건에 가로막혀 오랜 기간 조합을 구성하지 못했다. 특히 한강변에 위치한 대형평형 아파트에서 동의서가 나오지 않았다. 때문에 동별 2/3 이상의 동의요건을 충족하지 못해 난항을 겪고 있다.

이미 조합을 설립한 곳들도 큰 혜택을 볼 것으로 기대된다. 그동안 조합들은 미동의 동에 대해서는 토지분할을 통해 인가를 받아왔다. 이럴 경우 사업성 저하가 불 보듯 뻔하지만 조합설립인가를 받기 위해서는 어쩔 수 없는 선택이었다.

서초구 반포주공1단지1·2·4주구의 경우가 바로 여기에 해당한다. 이곳은 토지분할을 통해 전체 66개동 중 1개동을 제외하고 조합설립인가를 받았다. 당시 전체 동의율이 90%가 넘었지만 유독 75동에서만 동의율을 충족하지 못했다. 

大法, “조합원 2/3 이상 동의 얻지 않은 관리처분계획 의결은 무효” 이화정 기자  |  boricha04@naver.com

입력 2014.06.17  11:17:59  |  수정 2014.06.17  17:52:50

[아유경제=이화정 기자] 조합원의 2/3 이상의 동의를 얻지 않은 관리처분계획의 수립ㆍ결의는 무효라는 것을 확인시켜주는 판결이 나왔다. 대법원 제3부는 지난 5월 29일 ‘관리처분계획 수립ㆍ결의’의 무효를 다투는 상고심 선고에서 이 같은 취지로 A재건축 정비사업조합(이하 조합)의 상고를 기각했다. 재판부는 “이 사건 각 결의는 출석 조합원 2/3 이상의 찬성 요건을 갖추지 못해 효력이 없다”며 “이 같은 원심(서울고등법원ㆍ이하 고법)의 판단은 정당하다”고 판시했다. 이 사건은 A조합이 2006년 8월 정기총회에서 사업시행계획을 바꾼 데서 비롯됐다. 당초 A조합이 2006년 2월 9일 관할 행정청으로부터 받은 사업시행 변경인가에서는 총 사업 예상 비용이 1096억5600만원이었다. 하지만 그해 8월 11일 전체 조합원 549명 중 445명이 참석한 정기총회(이하 이 사건 총회)에서 변경된 사업시행계획에서는 이 비용이 1340억6324만7347원으로 증액됐다. A조합은 이를 토대로 추정 비례율을 적용, 조합원 소유의 기존 토지 혹은 건물의 권리가액을 산정하는 내용 등이 포함된 관리처분계획을 수립ㆍ의결(제6호 안건)했다. 아울러 이 같은 사업시행계획의 변경 등에 관한 포괄적인 조합원 동의를 위해 재건축 재결의 안(제1호 안건)도 상정ㆍ처리했다. 그러나 각 결의가 재적 조합원 2/3 이상이라는 의사정족수(전체 조합원 549명 중 445명 출석, 출석률 81.05%)는 충족했지만, 출석 조합원2/3 이상이라는 의결정족수는 의결정족수를 갖추지 못한 것으로 나타났다. 고법 판결 기록에 의하면, 제1호 ‘재건축 재결의의 건’은 출석 조합원의 66.06%(294/445명, 전체 조합원의 53.55%), 제6호 ‘관리처분계획(안) 승인의 건’은 출석 조합원의 63.59%(283/445명, 전체 조합원의 51.54%), 제8호 ‘사업계획 변경 승인의 건’은 출석 조합원의 64.49%(287/445명, 전체 조합원의 52.27%)의 찬성표를 각각 얻었다. 통상적으로 총회는 재적 조합원 1/2 이상의 출석으로 개의하고, 출석 조합원 및 출석 조합원 의결권의 각 1/2 이상 찬성으로 의결한다. 그러나 위의 규정에도 불구하고 조합원의 재산권 및 비용 부담에 관한 사항 중 이사회나 대의원회에 상정된 사항은 재적 조합원 2/3 이상의 출석과 출석 조합원 및 출석 조합원 의결권 각 2/3 이상의 찬성으로 의결된다(특별 결의 요건). 하지만 A조합에서는 이 사건 각 결의가 실질적으로 비용 분담에 관한 재건축 결의 변경에 해당해 구 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제20조제3항 등의 규정을 유추 적용해 조합원의 2/3 이상의 동의를 요한다 하더라도, 그 동의는 구 도정법 제20조제4항, 제17조, 구 도정법 시행령 제28조제4항에 의해 서면결의의 방법에 의하도록 규정돼 있다고 주장했다. 따라서 이 사건 총회 개최에 앞서 이미 조합원의 2/3 이상의 서면 동의서를 징구했으니 총회 결의와 상관없이 안건이 이미 유효하게 성립됐다며 상고했다. 앞서 고법은 피고 조합이 조합원들로부터 제출받았다는 ‘사업계획변경동의서’와 ‘재건축재결의, 조합정관 및 사업계획동의서’에 이 사건 총회의 어떤 안건에 대해 찬성한다는 취지의 기재가 전혀 없다며 위 ‘사업계획변경동의서’ 등을 총회에 대한 서면결의서로 볼 수 없다고 판결한 바 있다. 이에 대법원은 각 결의가 법령 또는 정관의 해석상 필요한 의결정족수를 충족하지 못해 효력이 없다고 본 원심의 판단은 정당하고 상고이유의 주장과 같은 재건축 결의 변경 요건에 관한 법리 오해 등으로 인해 판결에 영향을 미친 위법이 없다고 판단했다. 구 도정법 제16조제1항은 재건축 조합설립인가 내용을 변경함에 따라 구 도정법 시행령 제27조 각 호에서 정하는 사항의 변경은 신고 절차, 그 외 사항의 변경은 변경인가 절차를 거치도록 함으로써 ‘신고사항’과 ‘변경인가사항’을 구분하고 있다. 사업시행인가의 내용을 변경함에 있어서도 구 도정법 제28조제1항은 구 도정법 시행령 제38조 각 호에서 정하는 사항의 변경은 신고 절차, 그 외 사항의 변경은 변경인가 절차를 검치도록 함으로써 ‘신고사항’과 ‘변경인가사항’을 구분하고 있다. 한편, 구 도시정비법 제48조 제1항, 제24조 제3항 제10호의 각 규정에 따르면 사업시행자는 관리처분계획을 수립해 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하고, 관리처분계획을 수립하기 위해서는 총회의 의결을 거쳐야 한다. 이와 관련해 대법원은 “구 도정법과 그 시행령이 ‘신고사항’과 ‘변경인가사항’을 구분하는 이유는 중요한 사항 변경은 인가 절차를, 경미한 사항 변경은 신고 절차를 거치도록 하는 등 변경 대상의 중요도에 따라 처분의 형식을 달리하고자 함이다. 따라서 경미한 사항의 변경이라도 신고 절차를 거치면 족한 경우에도 법령이나 정관에서 조합 총회의 결의 대상으로 규정한 때는 신고에 앞서 조합 총회의 결의를 거쳐야 한다고 해석함이 타당하다”고 밝혔다.