신탁업자 재개발·재건축 허와 실.조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자’가 신탁업자를 시행자로 지정

토지등소유자 전체회의의 의결사안은 축소되어야 한다. 현행대로라면 신탁사는 진정한 사업시행자가 아니라 단지 정비회사 수준이다.

 

 

주택재개발과 주택재건축사업에만 신탁사가 사업시행자로 지정될 수 있는데, 가로주택정비사업이나 도시환경정비사업을 배제할 이유가 없다. 오히려 소규모로 추진하는 가로주택정비사업이 더 신탁사의 참여 필요성이 크다.

 

소규모이거나 분쟁이 발생하거나 자금조달이 어려워 사업추진이 중지된 곳일 것이다. 즉, 신탁사는 사업시행자이지만 일반 분양사업과는 매우 다르다. 무엇보다도 토지등소유자 전체회의라는 것이 존재하고, 그 의결을 받아야 사업추진이 가능하므로, 이러한 전체회의 운영에 대한 노하우가 있어야 한다. 즉 신탁사가 전문성을 키워야 한다는 것

 

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.2016.01.26  

 

1. 법 개정

 

 앞으로는 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 시장·군수는 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. 이 조문은 2015. 9. 1.자로 신설되었고, 시행은 2016. 3. 2.부터이다.

 

 신탁업자와 관련하여 도시정비법 제정 시에는 시장·군수가 ‘일정한 요건’을 갖춘 경우에는 신탁업자로서 정비구역의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 자를 지정개발자로 지정할 수 있도록 만 하다가, 이번 개정으로 인하여 ‘일정한 요건’은 없어도 ‘주택재개발사업 및 주택재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자’가 신탁업자를 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때는 지정개발자로 지정하도록 한 것이다.

 

 물론 신탁업자는 2005. 3. 18. 법시행령 개정을 통하여 주택재개발사업, 도시환경정비사업의 경우(재건축은 불가)에 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 신탁회사와 공동으로 시행하도록 하였고, 이는 지금도 마찬가지이다.

 

 이처럼 신탁사가 정비사업에 토지등소유자가 조합설립에 대한 동의를 얻어 요청할 경우 사업시행자로 뛰어들게 됨으로서 변화가 예상된다. 일부에서는 긍정적으로, 일부에서는 부정적으로 보고 있다.

 

 

2. 신탁업자 시행방법

 

 먼저 신탁사는 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 ①토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거, ②그 밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 시·도조례로 정하는 사항을 토지등소유자에게 제공하여야 한다(법 제8조제8항).

 

 다음 신탁사는 토지등소유자의 동의를 받아야 한다. 이때는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법에 따른다. 이 경우 동의서에는 ①건설되는 건축물의 설계의 개요, ②공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 "정비사업비"라 한다), ③정비사업비의 분담기준(신탁업자에게 지급하는 신탁보수 등의 부담에 관한 사항을 포함한다), ④사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, ⑤정비사업의 시행방법 등에 관한 시행규정, ⑥신탁계약에 관한 사항이 포함되어야 한다.

 

 신탁사가 동의를 받으면 시장·군수는 신탁사를 사업시행자로 지정하고, ①정비사업의 종류 및 명칭, ②사업시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 대표자의 성명 및 주소를 말한다. 이하 같다), ③정비구역(법 제34조의 규정에 의하여 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하는 경우에는 분할된 각각의 구역을 말한다. 이하 같다)의 위치 및 면적, ④정비사업의 착수예정일 및 준공예정일사항을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하고(법 제8조제5항), 토지등소유자에게 고시내용을 통지하여야 한다(령 제15조제2항).

 

 이후 신탁사는 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐 시행규정을 확정하고 사업을 진행하는 것이다.

 

 

3. 법 개정 건의 

 

 일단 법의 미비점을 먼저 지적해 두고자 한다. 먼저 정부는 즉시 신탁계약서를 국토교통부로부터 승인을 받아 사용하는 절차를 규정하여야 할 것이다. 현재는 전적으로 신탁사에게 일임하여 놓았으나, 이는 적절하지 않다고 본다. 어느 정도의 통제는 있어야 한다고 본다. 토지등소유자들이 신탁계약서의 내용을 제대로 이해하고 신탁에 동의하지 않기 때문이다.

 

 반면에 토지등소유자 전체회의의 의결사안은 축소되어야 한다. 현행대로라면 신탁사는 진정한 사업시행자가 아니라 단지 정비회사 수준이다. 모든 것에 대해 단독진행이 불가하고 토지등소유자 전체회의의 동의를 얻어야 하는 것이다. 따라서 동의를 얻어야 하는 사항을 축소하여야 한다. 특히 시공자 선정 시에 반드시 전체회의를 거쳐야 할 것인지는 의문이 든다. 오히려 전문가인 신탁사가 선정하고 계약을 체결하는 것이 나을 수도 있다. 물론 신탁사가 시공자를 선정할 경우 비용절감을 위해 중소건설회사를 선정하려 하고 이 경우 부도 우려가 있다는 비판이 있는 것은 사실이다. 그러나 부도위험보다는 신탁자의 재량이 더 중요하다고 본다. 법 제26조가 규정하고 있는 주민대표회의가 권고기관인 점과 너무 대비된다. 과거 주택공사가 지정개발자로 사업에 참여한 경우가 있으나, 활성화되지 못한 점을 생각해 보면 쉽게 이해가 간다.

 

 또한 법은 주택재개발과 주택재건축사업에만 신탁사가 사업시행자로 지정될 수 있는데, 가로주택정비사업이나 도시환경정비사업을 배제할 이유가 없다. 오히려 소규모로 추진하는 가로주택정비사업이 더 신탁사의 참여 필요성이 크다.

 

 

4. 허와 실

 

 토지등소유자가 반드시 알아야 할 점은 간단하다. 신탁사는 영리회사라는 점이다. 이익이 없다면 참여하지 않는다는 점이다. 즉 당연히 신탁사는 영리를 추구할 것이고, 따라서 비용 절감을 시도할 것이다. 

 

 반면에 토지등소유자간 상호 반목과 갈등, 비용조달 실패 등으로 인하여 사업추진이 불가능한 현장에서는 신탁사의 참여는 가뭄에 단비와 같은 매우 유용한 제도가 될 것이다. 기본적으로 재개발 재건축은 일반분양 아파트와는 달리 조합원 분양분이 있어 위험부담이 현저하게 줄어든다. 따라서 비록 현재 갈등 등으로 인하여 사업진행이 불가능한 곳에서는 신탁사에 의한 사업추진을 고민하여도 좋다고 본다. 다만 토지등소유자는 신탁계약서와 시행규정 내용을 면밀히 살펴보고 전문가의 자문을 받은 후에 신탁을 하여야 할 것이다.

 

 가장 중요한 것은 서로 양립할 수 없는 숙제를 어떻게 풀 것이냐이다. 즉, 저렴한 가격에 분양하여야 하되 품질은 어떻게 지킬 것인가이다. 신탁사의 능력을 기대해 본다.

 

마지막으로 신탁사가 참여하게 되는 사업장은 중소규모이거나 분쟁이 발생하거나 자금조달이 어려워 사업추진이 중지된 곳일 것이다. 즉, 신탁사는 사업시행자이지만 일반 분양사업과는 매우 다르다. 무엇보다도 토지등소유자 전체회의라는 것이 존재하고, 그 의결을 받아야 사업추진이 가능하므로, 이러한 전체회의 운영에 대한 노하우가 있어야 한다. 즉 신탁사가 전문성을 키워야 한다는 것이다.<법무법인 강산 김은유 변호사>

 

 

김은유

現 법무법인 강산 대표변호사

現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수

저서) `재개발·재건축은 전략이다` 등

 

 

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