리츠-공모, 펀드-사모 중심으로 재편해야… 소관부처 일원화 시급

2016-09-19

 

<월요기획> 펀드-리츠 공생법 찾아야

명확하지 않은 '펀드-리츠' 관계

부동산 간접투자 균형발전 저해

일괄 적용되는 세제혜택 등 손질

제도 정비 뒷받침 돼야 성장 가능

국내 대표적인 부동산펀드 운용사인 이지스자산운용은 지난 3월 ‘리츠(부동산투자회사) 운용사’인 마스턴투자운용의 지분 35%를 매입했다.

 

이지스운용과 마스턴운용은 이를 놓고 “두 운용사가 ‘윈-윈’ 협력관계를 구축하자는 상징적 의미”라고 설명했다. 지분 거래 후 가시적인 성과가 나타날 조짐을 보이고 있다.

 

이지스운용은 최근 서울 중구에 위치한 퍼시픽타워 매입을 완료하고, 투자금 중 일부인 1900억원을 공모형 펀드로 모집하기로 했다. 관련 펀드는 오는 11월께 출시할 계획이다.

 

마스턴운용은 이지스운용으로부터 사모펀드 운용 노하우를 착실히 배워가고 있다. 마스턴운용은 지난해 자본시장법 개정 이후부터 사모펀드 운용사 등록을 검토하고 있다.

 

시장에서는 이지스와 마스턴의 이 같은 움직임이 부동산금융시장의 또 다른 변화를 만드는 신호탄이 될 것으로 기대하고 있다. 일각에서는 펀드와 리츠를 동시에 운용할 수 있는 운용사의 탄생도 조심스럽게 거론하고 있다.

 

부동산금융산업이 발달한 싱가포르(에이알에이)와 호주(차터홀) 등지에서는 한 자산운용사가 펀드와 리츠를 함께 굴리고 있다. 갈수록 성장하고 있는 국내 부동산 간접투자시장에서도 펀드와 리츠의 운용 노하우를 동시에 보유한 자산운용사가 필요한 시점이라는 게 전문가들의 견해다.

 

펀드와 리츠가 상생 발전하기 위해서는 넘어야 할 과제가 적지 않다. 아직 경계가 모호한 펀드와 리츠의 구분을 이제는 명확히 해야 한다는 지적이 끊이지 않고 있다.

 

싱가포르와 호주에서 리츠는 개인들도 쉽게 투자할 수 있는 상품, 펀드는 기관들이 투자할 수 있는 상품으로 각각 영역이 나눠져 있다고 리츠업계는 설명한다. 리츠업계 관계자는 “펀드와 리츠의 애매한 관계가 우리나라 부동산 간접투자시장의 균형적인 발전을 저해하는 요인으로 작용한다”면서 “우리나라에서도 리츠를 공모 중심으로, 펀드를 사모 중심으로 투자가 이뤄지는 상품으로 재편해야 한다”고 강조했다.

 

가장 시급한 작업으로 소관부처의 일원화가 꼽힌다. 지난 2013년 건국대 부동산대학원에서 나온 ‘부동산 간접투자방법의 현황분석 및 개선방향에 대한 연구’라는 논문은 “우리나라 부동산 간접투자시장의 성장을 도모하려면 우선 펀드와 리츠의 주무부서를 일원화해야 한다”며 “금융위가 부동산 펀드 부분만 떼어, 이를 부동산 관련 제도의 관리와 정비를 담당하는 국토부로 이관해야 한다”고 주장했다.

 

아울러 금융위 산하 거래소가 주관하고 있는 리츠의 상장은 국토부의 협조가 지금보다 더 확대돼야 한다는 의견도 있다. 지난 7월 정부는 리츠의 상장요건을 완화하는 정책을 발표했다.

 

이 정책에 따라 리츠 매출액의 기준이 되는 사업연도가 6개월에서 1년으로 늘어났다. 그리고 위탁관리 리츠의 매출액 기준은 비개발형의 경우 100억원에서 70억원으로, 개발형 중 뉴스테이에 투자할 경우 300억원에서 200억원으로 완화됐다.

 

이 과정에서 거래소와 국토부가 리츠의 상장심사를 동시에 진행해 국토부의 역량을 더 키워야 한다는 주문이다.

 

펀드와 리츠 유형을 가리지 않고 일괄적으로 적용되고 있는 세제혜택도 손질해야 하는 부분이다.

 

현재 펀드와 리츠는 자금조달 형태를 가리지 않고 장기임대주택 등에 투자하면 법인세 감면 혜택 등을 받을 수 있다. 리츠업계 관계자는 “부동산 간접투자의 공모시장을 키우려면 일괄적으로 적용하고 있는 세제혜택을 공모와 사모로 구분해 시행해야 한다”고 지적했다.

 

미국은 리츠의 투자자가 100명 이상이면, 일본은 50명이 넘으면 법인세를 내지 않아도 된다. 홍콩은 상장만 하면 수익세를 받지 않는다. 대신 사모 상품이 부담해야 하는 법인세는 공모보다 훨씬 높다.

 

이현석 건국대 부동산학과 교수는 “공모투자가 사모투자에 비해 절차는 복잡한데, 공모에 따른 이익은 거의 없다”며 “일반 대중을 위한 공모 부동산 펀드나 상장 리츠 등에 대한 차별적 혜택이 필요하다”고 강조했다.

최남영기자 hinews@

 

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