2016.11.21
[이데일리 김영수 성선화 기자] 국내 골프장 인수·합병(M&A)시장이 활기를 띄고 있다.
지난해말 현재 전국에는 487개소(운영 기준, 회원 282개·대중제 205개)에 이르는 골프장이 운영되고 있지만 제대로 수익을 내는 곳은 절반도 안되는 것으로 알려져 있다. 실제 74개 골프장은 이미 자본잠식 상태로 앞으로 잠재매물화 가능성이 높다. 골프장 업계는 공사중(22개)이거나 미착공(50개)된 골프장도 자금난을 이기지 못해 매각되는 사례가 있어 잠재매물은 100여개에 이를 것으로 추정하고 있다.
◇자본잠식 골프장 90% 회원제...영업이익률·절세효과 높은 대중제 전환 ‘러시’
딜로이트안진회계법인에 따르면 전국의 74개 자본잠식 골프장 중 대중제는 15곳에 불과하다. 나머지 90%에 달하는 자본잠식 골프장이 모두 회원제인 셈이다. 이는 소비자의 눈높이를 맞춘 중저가 골프장이 확대되면서 회원제 골프장을 찾는 인구가 점차 줄어든 영향이 큰 것으로 풀이된다. 대중제중 자본잠식 골프장의 경우 순창(순창) 제주힐(제주) 통영동원로얄(통영) 크리스탈카운디(진천군) 등 지방으로 수도권과 거리가 먼 지역들이다.
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자료: 딜로이트안진회계법인
주)분석 대상 골프장의 전체 내장객 수 및 홀 수로 홀당 내장객 산출 후 골프장 1개소 기준인 18홀 골프장으로 환산해 비교
대중제 골프장의 활성화는 젊은 골프인구의 급성장 덕분이다. 특히 여성 골프 인구가 늘었다. 대중제의 경우 2007년 내장객 수는 연간 약 10만명(18홀 기준)에서 2013년 약 6만9000명 수준까지 하락했지만 2014년에는 약 7만5000명으로 반등했다.1년만에 6080명이 늘어난 것. 같은 기간 회원제 내장객 수가 3627명 증가한 것과 비교하면 2배 이상 늘었다.
올해부터 앞으로 5년간 골프인구 증가 예상치를 보면 대중제 골프장은 매년 꾸준히 증가하는 반면 회원제는 제자리에 머물 것으로 예상된다. 실제 1990년이후 골프장 수는 지속적으로 증가했으나 2012년부터 회원제 골프장의 영업 악화로 공급이 급격히 감소하고 있는 추세다. 반면 대중제는 신규 개장 및 회원제·병설 골프장의 대중제 전환으로 공급이 지속되고 있다.
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자료: 딜로이트안진회계법인
대중제로 전환할 경우 영업이익률 등 수익성 제고는 물론 절세효과도 크다. 방문객이 그린피와 동시에 지불하던 개별소비세 등이 사라져 가격 경쟁력을 확보할 수 있다. 회원제를 대중제로 전환 시 회원제 운영시보다 약 20억~30억원의 절세효과가 나타난다.
이에 따라 최근 회원제에서 대중제로 전환되는 속도도 빨라지고 있다. 올 11월말 현재 20곳의 회원제 골프장이 대중제로 전환됐으며 앞으로 11곳이 대중제로의 전환을 기다리고 있다. 과거에 회원제로 유명했던 아델스코트 스카이뷰 레인보우힐스 아일랜드 꽃담 무등산 필로스 고성 노벨 남춘천 버드우드 레이크힐스 등이 모두 대중제로 바뀔 예정이다. 지난 2014년 5곳, 2015년 7곳에 비교하면 올들어 대중제 전환이 3배 가까이 급증했다.
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◇회계법인·자산운용사 골프장 M&A전담팀 구성...자문수요 급증
‘부정청탁금지법’(김영란법) 시행이후 영업이익률이 현저히 떨어지는 회원제를 중심으로 골프장 매물이 지속적으로 늘 것으로 예상되면서 회계법인과 자산운용사 등은 골프장 M&A를 전담으로 수행하는 팀을 구성하고 있다.
딜로이트안진회계법인은 회계법인중 가장 발빠르게 지난 2013년 골프팀을 신설했다. 딜로이트는 골프장 M&A뿐만 아니라 대중제 전환 등에 따른 자문 수수료가 크게 증가할 것으로 예상하고 선제적으로 팀을 구성했다고 귀띔했다. 실제 딜로이트는 지난 3년간 세븐밸리 안성Q 아름다운CC 서산수 등 8곳의 골프장 M&A를 성사시켰으며 확정된 거래금액만 5000억원을 웃돌고 있다. 이에 대한 수수료는 거래 금액의 1%로 자문 수수료만 50억원에 달한다. 딜로이트는 현재 양지파인리조트와 사천CC에 대한 매각을 진행중이다. M&A 자문 이외에도 사업타당성 분석·손익추정, 투자유치·대중제 전환 자문 등과 같은 12건의 자문용역(완료 6·진행중 3·미결 3) 실적을 올렸다.
삼정KPMG도 골프장 M&A팀을 가동하고 있으며 현재 파주CC와 옥스필드CC에 대한 매각자문을 맡고 있다. 자산운용사의 경우에는 직접 펀드를 조성해 골프장을 운영(GP)하는 형태를 띄고 있다. A자산운용의 경우 부동산팀 내에서 3000억원 규모의 펀드를 조성해 현재 2개(중원CC·해솔리아CC)의 골프장을 관리하고 있다.
진현식 딜로이트안진 골프팀 상무는 “국내 골프시장은 회원제와 대중제로 명확히 양분된다”며 “김영란법 이후 회원제 골프장의 경영난이 심화될 것으로 예상되지만 대중제 골프장은 반대급부의 호황을 누릴 수 있다”고 예상했다.
성선화 (jess@edaily.co.kr)
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[골프장 M&A]④양지파인·파주CC 인수전 후끈…공제회·사모펀드도 베팅
2016.11.21
[이데일리 김영수 기자] 현재 법원에 법정관리를 신청해 회생계획안을 세우고 있는 골프장은 16곳으로 지난해말보다 2곳 늘었다. 회생계획안 인가전(우선협상대상자의 입찰금 납입후 매각 진행) 인수·합병(M&A)이 진행되고 있는 골프장은 양지파인CC이며 옥스필드CC는 인가후(변제 계획 수립후 우선협상대상자 선정 등 매각 진행) 매각을 타진하고 있다. 따라서 회생계획안 인가전후를 결정하는 속도에 따라 추가 매물이 출회될 것으로 예상된다. 조성비법인(회원제 골프장이 의무 예치한 자금으로 설립한 대중제 골프장 운영 법인)인 사천CC와 파주CC 등도 기존 주주의 매각 방침에 따라 매각이 추진되고 있다.
◇양지파인CC, 50여곳 눈독...옥스필드CC 매각 속도
경기도 용인에 있는 양지파인CC는 입지 조건 등이 우수해 50여곳의 원매자들이 몰려들었다. 이같은 현상에 대해 투자은행(IB)업계는 최근 골프장 M&A에 대한 관심도가 그만큼 높다는 방증이라고 해석했다.
△경기도 용인시 처인구 양지면에 있는 양지파인CC 전경 [사진=양진파인리조트 제공]
오는 22일 예비입찰이 치뤄지는 양지파인CC에는 적어도 10여곳 이상이 참여할 것으로 예상된다. 양지파인CC는 50만평 대지에 27홀 회원제 골프장으로 입지가 좋아 공제회 등 연기금, 기업들과 PEF(2~3곳)가 눈독을 들이고 있는 것으로 전해졌다. 현재 매매가는 2000억원가량에 논의되고 있는 것으로 알려졌다.
매각 측 관계자는 “회생계획안 인가전 M&A는 우선협상대상 선정시 입찰금을 우선 내야 하기 때문에 사모펀드가 참여하기는 적절하지 않지만 이번 양지파인CC 인수전에는 이례적으로 참석해 눈길을 끌었다”며 “양지파인CC 인수자는 대중제 전환과 시설 재정비를 통한 업사이드로 안정적인 수익을 올릴 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.
강원도 횡성에 있는 18홀 규모의 옥스필드CC는 지난 4일 예비입찰을 진행했으며 5곳 내외 후보들이 참여한 것으로 전해졌다. 옥스필드는 올해 2월 회원제에서 대중제로 전환한 후 9월말 현재 16억원 규모의 영업이익을 기록하는 등 수익성이 개선되고 있다.
△강원도 횡성군 서원면에 있는 옥스필드CC 전경 [사진=옥스필드CC 제공]
2010년 개장한 옥스필드CC는 수 년간 영업적자를 기록, 4년만에 법정관리를 신청했다. 올 1월에는 법원으로부터 대중제 전환을 골자로 하는 존속형 회생계획안을 인가 받았았다. 매각 측은 이달 11일부터 개통된 제2영동고속도로로 접근성이 좋아지면서 당초 예상 가격을 웃도는 매각가를 기대하고 있다.
◇조성비법인 파주·사천CC 인수전 후끈...25일 본입찰
조성비법인이 운영중인 파주CC와 사천CC 등도 매각이 진행중이다. 이들 골프장은 기존 주주들의 투자금 회수 차원에서 매물로 나왔다. 이달초 치뤄진 경기도 파주에 있는 18홀 규모의 파주CC(퍼블릭) 인수전에는 대기업을 비롯한 자산운용사 등 7개 업체가 뛰어들었다. 지난해 골프장 영업이익률 순위 2위를 기록하는 등 수익성 면에서 원매자들의 구미를 당기기에 충분했다는 평가다.
△경기도 파주시 법원읍에 있는 파주CC 전경 [사진=파주CC 제공]
실제 지난해 매출액과 영업이익은 각각 121억원, 63억원 등으로 영업이익률은 52.3%를 기록했다. 신라CC, 동부산CC, 이스트밸리 등 9개 주주가 지분을 나눠 갖고 있어 매각 구조도 간단하다. 매각측은 거래금액으로 1000억원 정도를 원하고 있는 것으로 알려졌다. 본입찰은 이달 25일 이뤄질 예정이다.
경남 사천에 있는 대중제 골프장인 사천CC는 2013년 9월 27홀 규모로 준공된 신생 골프장으로 11개 주주로 구성돼 있다. 매각 측은 구체적인 매각 일정은 잡지 않고 여러 원매자들에게 인수의향을 타진하고 있다.
△경남 사천시 서포면에 있는 사천CC 전경 [사진=사천CC 제공]
파주CC와 사천CC 이외에도 남여주CC, 우리CC 등도 조성비법인으로 분류된다. 따라서 주주들의 이해관계에 따라 남여주CC와 우리CC 등도 매물화 가능성에 관심이 모아지고 있다.
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[골프장 M&A]③영업이익률 `쑥쑥`…저금리에 대체투자처 급부상
2016.11.21
[이데일리 김영수 기자] 오는 22일 예비입찰이 예정돼 있는 경기도 용인에 있는 양지파인컨트리클럽(CC) 매각에는 50여곳이 넘는 원매자가 투자설명서(IM)를 받아갔다. 원매자중에는 기관투자자부터 사모투자펀드(PEF) 운용사까지 다양한 것으로 알려졌다. 매각자문을 맡은 딜로이트안진회계법인 관계자는 “과거 2~3곳 정도가 골프장 인수에 관심을 보인 것과는 대조적인 모습이 펼쳐지고 있다”며 “금리가 낮아지면서 대체투자처로서 대중제 골프장이 부상하고 있는데다 안정적 수익률로 사모펀드들도 눈독을 들이고 있다”고 귀뜸했다.
◇골프장 수요·공급 맞아 떨어지며 M&A 활성화
골프장 인수·합병(M&A)에 관심이 모아지고 있는 이유는 크게 공급과 수요가 맞아떨어졌기 때문인 것으로 풀이된다. 적자를 버티지 못한 회원제 골프장을 중심으로 공급이 늘면서 M&A 시장이 확대된데다 과거 10년간 영업이익률이 25%이하로 떨어진 적이 없는 대중제 골프장의 경우 영업일수가 늘면서 영업이 되레 호전되고 있기 때문이다.
실제 한국레저산업연구소에 따르면 지난해말 기준 112개 대중제 골프장의 영업이익률은 28.5%로 전년(27.5%)보다 1.0%포인트 상승한 것으로 나타났다. 각 지역별 대중제 골프장의 평균 이익률 역시 경상남도가 42%로 가장 높고 경상북도 38% 충청남도 36% 전라남도 29% 등으로 대체로 30%가량을 나타내고 있다.
한 골프장 M&A 전문가는 “영업이익률이 호전되고 있지만 그간 적체된 자본잠식을 회복하지 못하고 매물화되는 회원제 또는 대중제 골프장을 중심으로 M&A가 활발히 이뤄지고 있는 추세”라며 “매수 측에서는 골프장 인수이후 업사이드 전략을 통해 연10%내외의 내부수익률(IRR)을 올릴 수 있는 기회로 작용하고 있다”고 말했다.
골프장 투자에 대한 환경도 우호적이다. 자본시장법 개정으로 부동산펀드가 골프장 내 부가시설을 직접 운영할 수 있게 되면서 사모펀드들도 적극 달려들고 있다. 공제회를 중심으로 한 연기금의 경우 저금리를 극복할 수 있는 대체투자처로서 안정적 수익을 가져갈 수 있는데다 회원들의 복지 지원이라는 일석이조의 효과를 볼 수 있다.
◇입지·운영방식 등 위험 달라져...공제회 LTV 60~70% 투자 안정적
골프장이 새로운 투자처로 각광받으면서 투자 형태도 매도자와 매수자 모두가 윈윈(Win-Win)할 수 있는 다양화한 구조가 가능해졌다. 골프장 투자 형태는 크게 △직접인수(자산양수도·영업양수도·지분인수) △구조조정 금융(대출펀드 등) △부실채권(NPL) 인수 등으로 구분된다. 최근 거래가 이뤄진 세븐벨리CC는 오퍼스프라이빗에쿼티(PE)가 대출펀드를 활용해 300억원에 인수함으로써 사모펀드의 골프장 인수 사례로 꼽힌다. 오퍼스PE는 세븐밸린CC 인수이후 대중제로 전환시키며 매년 8%의 수익을 올리고 있는 것으로 전해졌다.
안성W(영업양수도) 안성Q(인가전 M&A) 써닝포인트(주식 양수도) 등은 직접인수 거래다. 안성W와 써닝포인트의 거래금액은 각각 610억원, 1000억원으로 모두 대중제로 운영되고 있다. 회원제에서 대중제로 전환한 안성Q의 경우 국내 최초 회생계획안 인가 전 M&A(변제 계획 수립후 우선협상대상자 선정) 전례로 기록됐다. 아름다운CC와 서산수CC 등은 NPL인수후 지분을 취득한 경우다.
딜로이트안진회계법인 관계자는 “골프장에 대한 투자 방식은 대상 골프장의 △입지 △회원제 △대중제 △기업회생절차 진행 여부 등의 상황에 따라 리스크가 달라질 수 있다”며 “매수측의 리스크 감내 정도에 따라 인수 방식을 달리하는 등 다양한 접근이 가능하다”고 설명했다. 이어 “공제회의 경우 실질 LTV의 60~70% 수준에 해당되는 금액을 안정적인 캐시플로우를 창출하는 대중제 골프장에만 투자할 계획이므로 투자 실패 가능성은 현저히 낮다고 판단된다”며 “5~10년 후 만기시 대중제 골프장 자체의 수익력으로 리파이낸싱을 통한 투자회수가 가능할 뿐 아니라 골프장 인수 희망 기업과 사모펀드 등이 많을 것으로 예상된다”고 덧붙였다.
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[골프장 M&A]①2000억 규모 국내 첫 `골프장 M&A펀드` 나온다 본문듣기 설정
기사입력 2016.11.21 오전 6:31
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[이데일리 성선화 기자] 국내에서 처음으로 골프장 인수·합병(M&A)에 전문적으로 투자하는 2000억원 규모의 블라인드 사모투자펀드(PEF)가 조성된다. 자본잠식 상태에 빠진 골프장을 인수해 정상화시킨 뒤 운영까지 맡게 되는 구조다.
21일 투자은행(IB)업계에 따르면 내년 3월께 골프장 M&A를 주된 투자로 하는 블라인드펀드가 선을 보일 예정이다. 공제회 등 연기금과 증권사, 보험사 등의 금융기관을 주요 출자자(LP)로 하는 골프장 M&A 펀드는 국내에서는 처음이다. 고질적인 저(低)금리 하에서 주요 기관투자가들이 대체투자처로서 골프장에 투자하고자 하는 수요가 늘어나고 있는 것과 맞아 떨어진 것으로 풀이된다.
이 펀드의 투자대상은 지난 9월말 시행된 ‘부정청탁금지법’(김영란법) 이후 경영 상태가 악화돼 시장에 매물화될 것으로 예상되는 회원제 골프장들이다. 현재 전국적으로 자본잠식 상태인 골프장은 74개에 이르며 이 가운데 80%가 회원제 골프장이다. 앞으로 회원제와 대중제 골프장의 양극화가 심화되면서 경영난을 견디지 못하고 매물로 나오는 회원제 골프장은 더욱 증가할 것으로 예상된다.
이 펀드의 자문역할(어드바이저리)은 지난 3년간 7건의 인수합병 딜을 성사시킨 딜로이트안진회계법인 골프팀이 맡을 예정이다. 투자할 만한 골프장의 사업 타당성을 분석하고 수익성을 높여 정상화시키는 방안을 제시하는 컨설팅 자문을 한다. 투자이후 실질적인 골프장 운영은 실제 투자 경험을 보유한 국내 A자산운용이 맡을 예정이다. 특화된 골프팀을 갖춘 A자산운용은 유한책임투자자(GP)로 인수부터 운영 매각 전까지의 과정을 관장하게 된다.
펀드 조성 규모는 2000억원 정도가 적정할 것으로 보고 있다. 자금 모집이 완료되면 4~5개의 골프장에 투자할 수 있는 규모가 된다. 딜로이트안진 골프팀 관계자는 “회원제 골프장이 대중제로 전환되는 것은 아파트 투자를 전세에서 월세로 바뀌는 것과 같다”며 “대중제 골프장은 꾸준한 현금흐름이 창출되는 투자처가 될 것”이라고 기대했다.