분석리서치 | 대신 황규완 | 2017-01-03 10:56:44 |
- 최근 언론에 따르면 안다 자산운용은 워싱턴 D.C 외곽에 위치한 Capital Office Park 빌딩 구입. 총 5,400만$의 매입비용 중 안다 자산운용은 500만$를 출자했으며 나머지 1,400만$은 현지 지분투자자가 참여하고, 나머지 3,500만$은 대출을 통해 확보. LTV 수준은 65% - 전형적인 Value-Add 투자전략. 공실이 많아 가치가 낮아진 오피스 등을 구입하여 리모델링 등으로 매력도를 높인 후 임차인을 채워 가치를 높여 시세차익을 노리는 전략. 다만, 직접 컨트롤 할 수 없는 해외 부동산을 Value-Add 전략으로 투자하므로 절대적으로 Agency사의 능력에 투자성과가 좌우된다는 점에서 수익률 변동성이 큰 투자전략 - 해당 부동산의 총 연면적은 7.5만㎡ 수준으로 지상 10층짜리 6개 동으로 구성. 위치는 워싱턴 D.C Greenbelt(지명) 지역으로 D.C 업무 중심부와는 동 떨어진 외곽의 주거지역에 인접. 백악관과의 거리는 약 17마일로 자동차로 약 30분 이상 소요. 입지적으로 매력이 높지 않아 이를 해결하기 위한 특별한 조치 필요. - 임대료 수준은 제곱피트(sf)당 $18.31~19.36으로 메릴랜드 외곽의 평균적인 실질 임대료수준인 $23.74에 비해 80% 내외 수준으로 낮은 편. 현재 108개 기업이 입주해 있으며 공실률은 40% 수준. 미 연방 총무청이 입주하고 있으나 2022년이면 임차기간이 만료될 예정으로 추후 공실률 증가 가능성 존재 - Capital office park는 Mack-Cali Realty사가 보유한 부동산 포트폴리오 중의 하나로 2016년 4월 Cushman&Wakefield를 통해 매각 추진해 왔던 물건. Mack-Cali Realty사는 본 건 건물을 1998년부터 보유하고 있던 4200 Paliament사로부터 2006년 매입. 매입가격은 1.6억$로 매입 당시 공실률은 26% 수준 중장기적 관점에서 투자 전략의 다양화로 해석 가능 - Value-Add 전략은 당장의 현금흐름 보다는 중장기적인 시세차익을 목표로 하는 전략. 리모델링 과 그 이후 신규 임차인의 확보 등에 상당한 시일이 소요되게 되며 안다 자산운용도 투자자금 회 수 시기를 5년 이후로 보고 있음. - 현재 워싱턴 D.C의 오피스 시장은 다소 정체상태에 있음. 2015년 말 대규모 입주 이후 공실률이 점진적으로 상승하고 있으며 오피스 가격 상승세도 둔화되고 있음. 중심부의 안정적인 임차인이 확보된 부동산에 투자하는 전략(Core 전략)으로는 얻을 수 있는 수익이 정체적일 수 밖에 없는 상태 - 헷지펀드 투자에 익숙한 안다 자산운용 입장에서는 Core 전략보다는 Value-Add 전략을 활용하 는 것이 좀 더 적합한 전략으로 판단 - 이번 투자 사례는 부동산 투자 전략이 향후 다양화될 가능성이 있음을 함의. 그 동안 부동산 투 자는 안정적인 임대수익이 확보되는 중심지의 부동산에 집중되는 경향 높았음. 부동산 투자에 대 한 관심 높아지면서 수익률 저하 불가피. 향후 자금의 성격이나 추구하는 수익률 등에 따라 Core, Value-Add 등 다양한 전략이 활용될 가능성 기대.
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