21개 부동산 펀드 목표수익률 달성 비결은 철저한 리스크 관리"
2017.04.10
지지부진하던 여의도 파크원 개발 사업이 다시 활기를 띄고 있다. 여의도 금융 중심지인 국제금융업무 특화지구 내의 4만6465㎡에 오피스 2동과 상업시설 및 호텔 등이 들어서는 매머드급 프로젝트다.
총 사업비는 약 2조6000억원으로 지난해 12월 21일 NH투자증권이 금융주관사, 아시아자산운용이 PM사가 되어 2조1000억원의 PF(project financing)를 완료했다. 이제 공사 재개가 눈앞에 다가왔다.
국내에서 가장 큰 규모로 현대백화점의 입점이 확정되고, 드라마 도깨비로 알려진 세계적인 럭셔리 브랜드 페어몬트 호텔도 들어선다.
시공을 맡은 포스코건설이 공사 재개를 위한 준비를 마무리했고 조만간 타워크레인 설치와 골조공사가 시작될 예정이다.
이 같은 큰 규모의 개발 프로젝트에 대형 운용사도 아닌 아시아자산운용이 어떻게 합류하게 되었는지 궁금했다. 여의도에 위치한 아시아자산운용을 찾아 정도현 대표를 만났다.
Q 파크원 개발 사업이 이제 다시 본격적으로 재개됐는데 아시아자산운용이 이 프로젝트에 관여하게 된 동기는 무엇이었나요?
파크원 사업주인 APD(Asia Property Development Ltd)가 센트럴시티(강남 고속버스터미널 및 신세계백화점)의 지분 60.02%를 소유하고 있었는데, 지난 2010년 12월 센트럴시티의 지분을 담보로 4700억원 및 1년 후 리파이낸싱 5600억원의 자금 조달을 성공하면서 인연을 맺기 시작했습니다.
2회에 걸친 자금조달의 성공으로 2012년에는 센트럴시티를 신세계백화점에 매각하게 되었고, 매각 자금 중 일부가 여의도 파크원 개발에 투입되면서 정상화가 이루어지게 됐습니다.
그 과정에서 아시아자산운용이 금융주선을 성공적으로 이루어 냄으로써 사업주와 신뢰관계를 유지한 것이 본 프로젝트에 관여하게 된 계기가 되었습니다.
Q 아시아자산운용은 부동산펀드투자운용사로 알고 있는데 회사에 대해 소개해 주시죠.
저희 아시아자산운용은 자본금 101억원으로 2009년 4월 15일 영업을 개시한 이래 고객들로부터 신뢰받는 최고의 부동산전문 자산운용사로 도약하기 위해 끊임없이 노력하고 있습니다.
특히 이를 위해서 3가지 원칙 아래 전 임직원이 일치단결하고 있습니다.
우선 선진화된 운용시스템과 체계적인 리스크 관리체계를 통해 항상 고객의 이익보호에 최선을 다한다는 원칙입니다.
또한 건전하고 투명한 자산운용을 통해 항상 고객여러분께 신뢰받고 사랑받는 업계 최고의 부동산 전문 자산운용사가 되기 위해 노력하고 있습니다.
임직원들의 열정과 참신한 아이디어를 바탕으로 급격히 변화하는 시장 환경에 능동적으로 대응해 고객의 다양한 니즈에 맞춘 꾸준한 상품개발로 부동산 전문 자산운용 업계의 변화와 발전을 주도하는 회사로 성장하고 있습니다.
Q 약 8년 간 부동산펀드를 운용해오셨는데 성과는 어떻습니까?
회사 창립 이래 약 8년여 기간 동안 총 21개의 부동산투자신탁 펀드를 설정했고 누적 수탁자산 규모는 약 1조3천억원 수준입니다.
부동산 펀드의 주요 투자대상은 골프장, 오피스, 비즈니스호텔 등 개발사업과 오피스빌딩, 아파트, 물류센터, 영화관 등의 실물부동산 등입니다. 또 MBS, 채권, 공모주 등에 주로 투자하는 전문투자형 사모투자신탁(헤지펀드)도 설정하여 운용 중입니다.
저희가 설정한 펀드는 49인 이하를 대상으로 하는 사모펀드로 주로 공제회, 연기금과 금융기관 등 기관투자자가 참여하고 있습니다. 100억원 가량의 소규모펀드와 2000~3000억원 규모의 펀드를 함께 운용하고 있습니다.
3년이나 5년 혹은 10년 가량의 설정기간 동안 부동산펀드를 운용하게 되는데 목표수익률은 밸류업 가능자산의 경우는 약 8%, 안전자산은 약 6% 정도입니다. 이 같은 목표수익률을 그동안 꾸준히 달성해 왔습니다.
그 외에 부수 및 겸영업무로 PFV AMC, 금융주선 및 PM업무를 수행하고 있습니다. 웨스트 포인트 비즈니스호텔 개발사업과 송도 홈플러스 개발 사업에도 참여했는데 PFV의 자산관리업무 (AMC)였습니다.
최근에는 우리나라에서 순수 민간형 PF 규모로는 최대 규모인 2조1천억원의 여의도 파크원 프로젝트 금융주선을 성공적으로 마무리하여 업계에서의 위상을 한껏 드높였다고 볼 수 있습니다.
여의도 파크원 프로젝트는 NH 투자증권 및 국민은행이 공동 금융주관으로 당사는 사업주를 대신해 총괄 금융주선 업무를 수행했습니다.
Q 부동산펀드 등을 운용하면서 가장 중요하게 생각하시는 점은 어떤 것인지요?
투자자로부터 신뢰를 받을 수 있는 자산운용사가 되는 것이 무엇보다도 중요하다고 생각합니다. 그러기 위해서는 운용하고 있는 펀드자산의 안전성과 수익성을 모두 달성할 수 있는 리스크 관리가 관건일 것입니다.
당사는 창립 이래 21개의 펀드를 운용하면서 단 한건도 부실화되거나 목표수익률 달성에 실패하는 펀드가 없습니다.
지금까지 국내 외의 크고 작은 경제적 어려움이 많았지만 2008년 글로벌 금융위기로 시작된 부동산경기 하락을 경험하면서도 개발형 펀드 등에서 실패한 사례가 없을 만큼 안정적인 자산 운용을 하였다고 자부합니다.
저희가 운용하는 펀드에 대해 리스크관리를 철저하게 해온 결과라고 봅니다. 우선 투자심의단계에서부터 투자운용팀, 투자심의위원회, 리스크관리위원회 등 일련의 투자심의과정을 통해 전반적인 리스크 검토 및 위험관리를 하게 됩니다.
투자 이후 리스크관리 단계에서는 리스크관리팀의 상시 모니터링을 통한 운용지시 이후 신탁업자가 신탁재산의 실질적인 취득과 매각 등을 집행하고 계약체결 및 자금운용이 이뤄지도록 하고 있습니다.
리스크관리 프로세스는 사전관리와 상시관리, 사무관리 등으로 이뤄집니다. 사전관리는 리스크 관리규정과 내부통제기준을 명확히 설정하고, 투자의사결정시 투자 리스크를 사전에 고려하여 결정합니다.
상시관리를 통해 주요 위험요인 등을 상시 모니터링하고 리스크관리위원회 의결사항 수행여부와 함께 관련법규, 약관, 투자가이드라인 등을 상시 점검하고 있습니다.
또한 사후관리는 점검결과에 따른 적극적인 시정 프로세스와 위험요소 제거 작업을 진행하고, 위반 내용의 재발방지를 위한 대책을 마련하며 펀드의 평가와 피드백을 실시하는 것 등을 모두 포함하여 진행됩니다.
또한 운용인력의 도덕적 해이 방지를 위한 내부통제 시스템과 함께 대주주와 이해상충 방지 방안 등을 철저히 준수하고 있습니다.
Q 최근 여의도의 파크원 부지 투자에도 큰 역할을 담당하셨는데 공사 재개를 둘러싸고 여러 우려의 목소리도 나오고 있는 것으로 압니다.
아마도 외부에서 느끼실 때는 현장내부의 중장비 소음이 없고 타워크레인이 설치되어 있지 않은 상태라서 그렇게 생각하실 수도 있겠다 생각합니다.
파크원 프로젝트는 대지 1만4천평(46,465㎡)에 연면적 19만평(62.9만㎡)의 대규모 개발 프로젝트이며 국내 최고층 오피스(72층) 빌딩과 연면적 5만8천평(16.4만㎡)에 이르는 서울 시내 최대 규모의 현대백화점, 최근 인기리에 방영된 도깨비라는 드라마의 배경이 된 글로벌 럭셔리 브랜드인 페어몬트 호텔이 최초로 한국에 입점하게 됩니다.
아시는 바와 같이 파크원 프로젝트가 소송문제로 장기간 공사가 중단이 되었기 때문에 안전에 관련된 오해를 불식시키고자 정밀안전점검(2016년 10월)을 실시한 후, 서울시 자문을 받고 이에 대한 조치사항을 보고하는 동시에 본격적인 공사를 위하여 시공사인 포스코건설을 통해 동절 기간 안전시설물 설치 등 필요한 조치를 이행했습니다.
이를 위해 1월 21일 공사재개 후 현장 내 기계설비 설치를 위한 노후화된 전기선 교체 및 현장 내 등기구 설치, 가설전기 및 설비 등 가설공사를 진행하였습니다.
현장 공사에 가장 기본이 되는 철골발주는 제작에만 1개월 이상이 소요되기 때문에 이미 1월 26일부터 3차례에 걸쳐 총 6만 톤 중 1.3만 톤의 발주가 이루어졌을 뿐만 아니라 3월초에 토목공사를 위한 협력사 선정이 완료되었고 3월 중 철골공사 및 콘크리트 공사를 위한 협력사 선정이 완료될 예정입니다.
또한 현재 작업자들을 위한 가설 비계(건축공사시 높은 곳에서 일할 수 있도록 설치하는 임시 가설물)와 복공판(작업공간 확보를 위한 철제 바닥구조물) 설치공사가 진행 중이며 3월말까지는 지하층 가설 소화배관 및 위생배관 설치가 완료, 현장 골조 공사를 위한 타워크레인이 4월 중에 총 12대 중 9대의 설치가 완료될 예정입니다.
이 밖에도 공사 현장 규모가 워낙 크다 보니 자칫 무거울 수 있는 현재 짙은 녹색의 공사장 외곽 펜스를 도시미관을 고려하여 밝은 색의 그래픽으로 새로 교체 중인데 4월 초에 완료가 되면 주변 근무자와 거주 주민들께도 기존의 어두운 흉물의 이미지로부터 탈피할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
앞서 말씀 드린 바와 같이 안전 문제에 심혈을 기울이고 있으며 본격적인 공사 준비를 충분히 이행해 왔기 때문에 포스코건설이 공사를 지연하는 것은 아니라는 말씀을 다시 한 번 드립니다.
현대백화점의 입점효과로 재건축 이슈와 함께 주변 아파트 가격의 상승에 매우 긍정적인 효과 를 주고 있다는 소식도 들려옵니다.
Q 2009년에 회사가 설립된 후 만 8년 정도 지났습니다. 앞으로의 계획을 말씀해 주시죠.
앞서 말씀드린바와 같이 당사는 부동산 전문 자산운용사로서 전문적 지식과 운용 노하우를 바탕으로 시장에서 가장 안정적이고 신뢰받는 회사로 자리매김해 왔습니다.
특히 부동산 개발펀드에 대해서는 펀드운용뿐만 아니라 개발 노하우까지 체계화시킴으로써 독보적인 경험을 축적해 시장을 선도하는 회사가 되고자 합니다. 최근에는 여의도 파크원 금융 주선 및 PF를 성공시킴으로서 이러한 목표들이 가시화 되어가고 있다고 자부합니다.
시장에서 부동산 개발하면 아시아자산운용이 연상될 수 있을 정도로 고객에게 믿음을 주는 회사가 되겠습니다. 또한 내부적으로는 투자운용 전문 인력을 확충하고 전 임직원이 회사와 더불어 항상 행복해 질 수 있도록 경영해 나갈 계획입니다.
미래의 먹거리는 부동산운용에 있다고 봅니다. 미국이나 일본, 유럽의 경우 부동산 개발보다 운용을 중시합니다. 아시아자산운용도 그동안의 부동산개발운용을 성공적으로 해온 경험을 바탕으로 부동산운용에 적극 나설 방침입니다.
PFV AMC를 통한 실질적 자산관리, 임대관리, 설비·냉난방 등 건물관리 등으로 밸류업 전략을 추진하겠습니다.
Q 건강관리와 취미활동은 어떻게 하고 계신지?
요즘 바쁜 현대인에게는 항상 건강관리가 문제가 되겠지요. 그래서 평소에는 집 앞과 회사 근처의 피트니스센터에서 아침에 약 한 시간 정도 땀을 흘리면서 운동을 하고, 주말에는 골프를 즐기고 있습니다.
약 10여년을 1주일에 3~4회 정도 꾸준히 아침운동을 하다 보니 나이에 비해 체력은 좋은편이라고 생각합니다. 그리고 주말에는 거래처나 고객들과 라운딩을 자주 하는 편입니다. 주말에 부킹이 없으면 가족과 가까운 등산을 하기도 합니다.
이지한 편집국장 lovetown@tfnews.co.kr
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