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도시·지역·복합개발
[지식정보] 호주 부동산 시장 2017년 전망
February 7, 2017
아시아 태평양 지역에서 미국이나 유럽과 같은 이미지가 강한 호주의 부동산 시장에 대해 살펴보기로 한다. 인구 이민도 늘고 중국인을 중심으로 한 외국인 투자도 많이 몰려들지만 수요와 공급의 원칙에 따라부동산 장르별 부침이 심하다. 산업용 물류부동산은 수요대비 공급과잉, 아파트도 공급과잉 현상이면서 향후 이민 증가로 완화가 기대되는 가운데 주택가격 버블을 우려하는 측면도 있다. 오피스 수요는 많고, 리테일과 호텔은 공급과잉 현상 이다.
자료:
Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2017
덽코지식정보
http://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EB%8F%84%EC%8B%9C%C2%B7%EC%A7%80%EC%97%AD%C2%B7%EB%B3%B5%ED%95%A9%EA%B0%9C%EB%B0%9C
시드니 부동산 시장
- ULI가 전망한 2017년 시드니 기존 부동산 투자전망은 아시아 22개 주요 도시 중에 9위, 신규 부동산 개발전망도 9위를 기록.
- 시드니는 전년도 투자전망 순위 2위에서 급속한 하락은 충격적. 이는 시드니에서 투자 기회를 찾는 자금이 너무 많아 생긴 현상 때문.
- 시드니는 그동안 지속적으로 외국인 투자자들을 끌어들여 왔다. 모든 외국인 거래의 절반가량이 2016년 상반기에 실행.
- 오피스 수익률은 테난트에게 제공하는 인센티브를 공제하고도 매력적. 향후 3~4년 동안에도 강한 성장세 기대. 더구나 임대료는 상승 탄력을 받을 것으로 보인다. 이는 테난트에게 제공하는 인센티브가 줄어들고 있는 데 기인.
- 투자자들은 부족해진 투자대상 자산을 찾기 위해 많은 전략들을 구사 중. build-to-core(신규로 개발하여 핵심 자산을 만들기) 사업이 인기 있는 방법으로 기관투자자들은 디벨로퍼나 토지소유자와 파트너쉽을 맺어 핵심자산(core assets)을 창출하고 있다.
- 특히 중국 디빌로퍼들은 지속적으로 도시 중심지역에서 주거용으로 전환할 수 있는 Grade-B 오피스 빌딩을 찾고 있다. 비록 이런 기회는 적절한 투자대상이 감소하면서 줄어들고 있기는 하지만.......
- 현지 정부는 중요한 장기 인프라 건설 프로젝트를 진행하여 도시 외곽과 중심을 연결하는 새로운 교통 간선망을 창출하고 있다. 많은 투자자들이 이러한 지역을 모색하면서 잠재적인 새로운 투자가능성을 엿보고 있다.
- 한편, 주택시장은 지속적인 관심의 대상. 전국적으로 실질 주택가격은 2012년 중반 이후 약 45% 정도 상승. 이유는 주요 도시에서 중국인을 중심으로 한 외국인 바이어들이 증가하고 최근에 여러 번에 걸친 기본 이자율 하락이 촉진제 역할을 하였기 때문.
- 국제적인 바이어들 관련된 이자율은 2016년 중반에 하락. 그 전까지 은행은 대출기준을 엄격히 적용하였고, 연방 및 지방정부는 그동안 외국인 바이어들에게 세금할증(tax surcharges)을 부과.
- 시드니는 UBS Global Real Estate Bubble Index(글로벌 주택가격의 위험성을 측정하는 수단)에서 아시아 도시 중에 가장 버블 위험이 높은 도시 이다. 주택 버블 순위가 2012년에 바닥권에서 급상승.
- 비록 호주 주택분야에 대한 투자자들 의견이 양극화 되어 가고 있긴 하지만, 상당수 투자자들은 호주로 들어오는 지속적인 이민으로 인해 계속적인 신규 공급을 흡수하는 충분한 수요가 있다고 보고 있다.
멜버른 부동산 시장
- 2017년 ULI가 전망한 멜버른 기존 부동산 투자전망은 아시아 22개 주요 도시 중에 16위, 신규 부동산 개발전망도 12위를 기록.
- 시드니가 전년대비 투자전망이 하락한 것처럼 멜버른도 하락. 지난번 3위에서 16위로 하락한 이유는 시드니와 전체적으로 동일.
- 멜버른은 비교적 높은 투자수익률 시장이 특징이면서, 핵심자산에 대한 기관투자자들의 강한 관심이 많고, 외국인 투자자들이 많으며, 높은 임대료 성장(2015년말~2019년 기간중 약 19.3%)이 예상되며, 더구나 테난트에게 제공하는 인센티브가 줄어들 것으로 전망.
- 동시에(시드니 경험이 다시 발생) 거래량은 2016년에 급격히 하락. 이러한 현상은 자산 소유자들이 자산을 팔거나 보유하기로 결정하면서 발생. 현금을 남겨두어 나중에 다른 곳 투자에 대비하는 경향이 줄어들고 있다.
- 멜버른은 신규 부동산 개발전망 순위가 비교적 높은 점(아시아 중간 순위)을 감안할 때, 투자자들은 핵심자산을 확보하는 수단으로 build-to-core 전략에 강한 관심.
- 시드니와 같이 멜버른은 빠르게 성장하는 도시로 매년 9만 명 이상이 늘어나고 있다. 많은 주민들이 지금 도시 내부에서 거주하는 추세이며, 이에 맞춰 오래된 오피스 블록들이 하이앤드 아파트로 전환하는 프로젝트가 많이 진행 중이다.
- 비록 호주 중앙은행(the Reserve Bank of Australia)이 최근 위험 경고를 하고 있음에도 불구하고, 인구 증가 속도는 향후 주택 공급과잉을 흡수하는데 큰 기여할 것으로 전망.
- 호주 중앙은행 경고 사항: 향후 2년간 많은 신규 아파트가 시장에 공급되면서, 아파트 가격과 임대료 상승이 도시 일부 지역에서 제한된것이라 경고
자료다운로드 : 호주 부동산 시장 2017년 전망.pdf