[8·2 부동산 대책] 1억 차익에 세금 3873만원… 다주택자 '정조준'…투기와의 전쟁‘ 양도세 폭탄’. "보유세 강화, 시장 변화 면밀히 보고 판단
Bonjour Kwon2017. 8. 3. 00:11
다주택자 '정조준'…투기와의 전쟁 시작됐다
2017-08-02
투기과열지구 6년 만에 부활/ 서울 전역·과천·세종시 대상에/ 다주택자엔 양도소득세 중과세/“2005년 8·31대책 후 가장 강력”/ 일각 시장냉각·경기침체 우려도
“정부는 집을 거주공간이 아니라 투기수단으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다.”(김현미 국토교통부 장관)
문재인정부가 강도 높은 부동산 규제 대책을 쏟아내며 ‘부동산 투기세력과의 전쟁’을 선포했다. 일부 과열지역에 맞춤형으로 마련한 ‘핀셋 규제’였던 지난 6·19대책 발표 뒤 한 달여 만에 다시 주택 시장이 과열되는 양상으로 치닫자 이번에는 양도소득세 중과세 등 세제 개편과 주택 청약제도 개선, 대출 규제 등의 전방위적인 대책을 마련한 것이다. 정권 초기에 ‘메가톤급’ 대책으로 부동산 시장을 확실히 잡지 못하면 5년 내내 집값에 끌려다닌 참여정부의 악몽을 되풀이할 수 있다는 위기감에서 비롯된 조치로 보이지만, 시장 냉각과 이에 따른 전반적인 경기침체 등 부작용도 피할 수 없어 보인다.
2일 국토교통부가 발표한 주택시장 안정화방안(8·2대책)은 다주택자와 투기과열지구 규제에 초점이 맞춰졌다. 당장 3일부터 서울 전역과 경기도 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하고, 이곳에서 3억원 이상 주택을 거래할 때는 자금조달 및 입주계획 신고를 의무화했다. 투기과열지구는 2012년 서울 강남3구를 마지막으로 전부 해제됐다가 6년 만에 부활했다. 서울 11개 구와 세종시는 투기과열지구보다 강력한 규제를 받는 투기지역으로 분류됐다.
아울러 지난해 11·3대책과 지난 6·19대책에서 지정된 서울과 부산 해운대 등 전국 40곳의 청약조정지역에서는 양도소득세 면제 요건이 강화돼 1주택자라도 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받는다. 다주택자는 내년부터 양도소득세 중과 면제혜택 등이 전부 사라진다. 청약제도 개편안과 부동산 불법행위를 단속하는 특별사법경찰제도를 도입하는 방안 등도 대책에 포함됐다.
김 장관은 이날 브리핑에서 “집값 문제를 해결하지 못하는 경제성장률은 숫자에 불과할 뿐”이라며 “8·2대책은 집값 안정과 주거복지에 우선하는 정책은 없다는 현 정부의 선언”이라고 밝혔다.
업계에서는 주택시장 교란을 잠재우기 위해 가용한 모든 수단이 동원된 ‘극약처방’이라고 평가했다. 2003년 참여정부가 내놓은 5·23대책 이후 14년 만의 가장 강력한 종합규제라는 설명도 나왔다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “8·2대책은 세금·대출·재건축·재개발·청약 등을 망라한 초강도 종합대책”이라며 “전방위 대책 영향으로 과열지역 중심으로 시장이 안정화할 것”이라고 말했다. 다주택자를 ‘투기세력’으로 규정하면서 민간투자 위축, 거래 냉각 가능성도 제기된다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “하반기부터 2019년 1분기까지 매 분기 10만호를 넘어서는 대규모 아파트 입주러시가 개시되는 데다 금리 인상도 우려되는 상황에서 이 같은 전방위적인 수요억제책이 자칫 주택시장 전반을 냉각시켜 거래관망을 넘어서 거래동결 현상을 불러오는 것은 아닌지 우려되는 점이 없지 않다”고 지적했다.
정부가 2일 내놓은 양도소득세 중과세와 대출 규제 강화는 철저히 부동산 투기 세력을 겨냥한 조치다. 실수요자 중심으로 주택 시장을 재편하겠다는 것이다.
양도소득세 중과세는 서울시, 경기도 과천시, 세종시에 다주택을 보유한 이들이 적용 대상이다. 2주택 보유자는 세율을 기본세율보다 10% 포인트, 3주택 이상 보유자는 20% 포인트 높게 과세한다. 집을 3년 이상 보유할 경우 양도차익에서 10∼30%씩 공제해주던 ‘장기보유특별공제’도 받을 수 없다. 적용 시기는 법 개정 이후인 내년 4월 이후부터다. 그전에 매물을 많이 내놓게 해 집값을 떨어트리겠다는 의도다.
가령 서울에 3채의 아파트를 보유한 A씨가 3년 전 4억원에 구매한 1채를 팔아 1억원의 차익을 남겼다면 현행 양도소득세는 1578만원이다. 1억원에서 장기보유특별공제(1000만원)와 양도소득기본공제(250만원)를 뺀 8750만원을 과세표준으로 해서 세율 24%를 적용한 뒤 누진공제액을 뺐다. 하지만 내년 4월부터는 기본공제 250만원밖에 받을 수 없어 과세표준이 9750만원으로 늘어난다. 기본세율도 35%로 높아지고 3주택 보유자라서 세율 20% 포인트가 추가된다. 누진공제액을 뺀 세금은 2295만원 더 늘어난 3873만원이다.
실거주 유도 대책으로는 1주택 보유자에 적용되는 양도세 비과세 요건 강화를 꺼내들었다. ‘2년 이상 거주’라는 단서를 추가했다. 현재는 9억원 이하의 주택을 2년 이상 보유하기만 하면 양도세 비과세 대상이다. 또 내년 1월 이후 양도하는 분양권부터 보유기간에 따라 6∼50%였던 양도세율을 50%로 일괄 적용해 실거주를 유도하기로 했다.
집값 억제의 다른 축인 대출 규제는 역대 정부의 규제 중 가장 강력하다. 서울 등에서 주택담보대출(주담대)을 받으면 대출 만기 등과 관계없이 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 일괄 40%로 적용된다. 6·19대책 당시 조정대상지역의 LTV·DTI 규제는 각각 60%, 50%였다. 새 규제는 이르면 이달 중순 이후 대출부터 적용된다.
연소득 6000만원인 직장인이 서울의 8억원짜리 주택에 담보대출을 받을 경우 기존 LTV 기준(60%)으로는 4억8000만원까지 빌릴 수 있었다. 강화된 기준(40%)으로는 3억2000만원까지만 가능하다.
다주택자 대출 규제 강화도 특징이다. 기존의 투기지역 규제는 주담대를 대출자당 1건으로 제한했다. 가족이면 배우자 명의 대출이 가능했다. 이번에는 가구당 1건으로 강화했다. 가령 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트에 주담대가 이미 있다면 투기지역 내에서는 가족 명의로도 새 주담대를 받을 수 없다. 지역과 관계없이 주담대가 1건 이상 있다면 투기지역·투기과열지구의 주담대를 받을 때 LTV·DTI는 30%로 강화된다.
다만 서민·실수요자에게는 LTV·DTI를 각각 50%로 다소 완화해줬다. 무주택 가구주, 부부 합산 연소득 6000만원 이하, 주택가격 6억원 이하 기준을 충족해야 한다. 금융 당국 시뮬레이션 결과 지난해 하반기 투기과열지구 등에서 나간 주담대 중 80%가 새 규제 영향권에 들어왔다.
정부가 내놓은 ‘8·2 부동산대책’은 종합부동산세 등 부동산 보유세를 건드리는 것을 빼고는 정부가 할 수 있는 모든 조처가 망라된 게 특징이다. 한마디로 ‘문재인 정부판 전방위 종합대책’이라는 평가가 나온다.
정부는 이번 대책에서 집은 투자가 아닌 ‘거주’ 대상인 만큼 투기수요의 주택시장 진입을 철저히 차단하겠다는 원칙을 천명했다. 이에 따라 참여정부 당시 도입됐다가 이후 이명박, 박근혜 정부를 거치면서 폐지된 투기과열지구 및 투기지역 지정, 다주택자 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등이 다시 부활했다.
먼저 다주택자에 대한 압박이 전방위로 강화됐다. 다주택자는 무거운 양도세를 물지 않으려면 내년 3월 말까지 주택을 처분하든가 임대사업자 등록을 해야 한다. 팔지 않고 임대사업자 등록도 하지 않으면서 버틴다 해도 2019년부터는 연 2천만원 이하의 임대소득도 과세가 이뤄지는 등 빠져나갈 곳이 마땅치 않은 현실이다. 정부는 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화하는 방법으로 다주택자의 자발적 임대주택 등록을 유도하되, 부진할 경우 등록 의무화를 추진한다는 방침이다. 또 다주택자는 투기지역·투기과열지구에서 주택담보대출을 받아 주택을 추가로 매입하기도 어려워졌다. 투기지역에선 세대당 1건으로 주택담보대출이 제한되기 때문이다.
1가구 1주택자의 양도세 비과세와 관련해 조정대상지역에서 거주요건 2년을 추가한 것에 대해선 전문가들조차 “예상을 뛰어넘는 충격요법”이라며 놀라고 있다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 더블유엠(WM)스타자문단 전문위원은 “1주택자도 양도세를 안 내려면 2년 거주하라는 것은 투자 목적의 집은 사지 말라는 의미와 같다. 여기에 자금 출처 내역 제출 등의 규제가 더해지면서 앞으로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자는 크게 위축될 것”이라고 내다봤다.
특히 강남권의 재건축 단지와 강북의 재개발 사업지는 조합원 지위 양도가 금지되면서 직격탄을 맞을 전망이다. 투기과열지구 내 재건축 추진 단지는 조합설립 인가 이후 조합원 지위를 양도할 수 없다. 이뿐만 아니라 정부가 사실상 유명무실했던 민간택지 분양가 상한제의 적용 기준을 완화하기로 하면서 고분양가 경쟁을 하고 있는 서울 강남권에 분양가 상한제가 적용될 공산도 커졌다. 재건축 분양가를 높일 수 없게 되면 단지의 사업성이 나빠지면서 집값이 하락할 가능성이 크다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “갭투자·재건축·오피스텔 등 투기적 가수요와 풍선효과가 나타날 수 있는 부분에 모두 메스를 가했고 사각지대였던 재개발 조합원 분양권 전매제한도 금지됐다. 당분간 거래 자체가 끊기는 ‘거래절벽’ 현상이 우려되지만 어쨌든 가격 안정에는 효과를 발휘할 것”이라고 말했다.
*그래픽을 누르면 크게 볼 수 있습니다.투기과열지구와 조정대상지역의 가점제 적용 확대 등 실수요자 중심의 청약제도 개편도 신규 아파트 분양시장 질서에 큰 변화를 몰고 올 전망이다. 가점이 높은 장기 무주택 가구주와 부양가족이 많은 실수요자의 아파트 당첨 확률이 획기적으로 높아지기 때문이다. 특히 이번 청약제도 개선은 문재인 대통령이 강조한 ‘자가보유율’을 높이는 데도 긍정적인 영향을 끼칠 전망이다. 문 대통령은 지난 6월 김현미 국토교통부 장관 임명식에서 “지금 아파트 가격도 중요하지만, 그것보다 주택 자가보유율이 더 중요하다고 본다. 주택보급률은 100%가 넘지만, 자가보유율은 그의 절반 정도다”라고 말했다. 이번 대책이 다주택자의 매물 처분을 유도하고 실수요자의 신규 아파트 장만을 촉진한다면 이른바 ‘분배’ 효과를 통해 자가보유율을 높이는 데도 기여할 수 있다. 2015년 기준 수도권의 주택보급률은 97.9%지만 자가보유율은 52.7%로 낮은 편이다.
한편에서는 이번 조처로 한동안 안정세를 보이던 전세시장이 불안해질 우려가 있다는 전망도 나온다. 수도권 내 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 현재 70~80%로 높아진 상황에서 집값이 하락할 경우 집주인이 전세금을 빼주지 못하는 ‘역전세난’이 발생하면서 경매처분 위기로 몰리는 ‘깡통주택’이 늘어날 수 있어서다. 이에 따라 전세금 보증보험 확대 등 세입자 보호대책을 서둘러야 한다는 지적이 나온다. 최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr
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제법 촘촘한 '그물코'…정부, 투기 수요 잘 걸러낼까
예상 뛰어넘는 ‘초강수’… “주택시장 냉각” “우물안 대책”/“다주택자 주택 매도 추세 제한적 전세난 심화… 서민경제 부담 초래”/“집값 급등이 바로 공급 부족 증거/ 단순 공급량 수치만 따져선 안 돼
정부가 부동산 시장에 ‘그물망’을 던졌다. 그간 집값 상승의 주범으로 정부가 연거푸 지목했던 투기 수요를 완전히 걸러내기 위해서다. 그물코가 제법 촘촘하다. 갭투자(매매가와 전세금 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 사들여 시세차익을 노리는 투자), 재건축·재개발 조합원 분양권 전매 등 그간 투기 수요가 스며들었던 부문을 원천봉쇄하겠다는 정부의 의지가 뚜렷하다.
2일 부동산 전문가, 업계 관계자들은 한목소리로 8·2대책에 대해 “시장 예상을 뛰어넘는 고강도 대책”이라며 “당분간 시장이 얼어붙을 수밖에 없다”고 전망했다. 다만 장기적으로 볼 때는 “집값 상승세가 다시 살아날 수밖에 없다”란 반응과 “정부 대응에 따라 시장 안정이 장기화될 수 있다”는 전망으로 엇갈렸다. 일부는 “정부가 금리 인상, 공급 폭탄 등 장기 경제 전망을 고려하지 않아 ‘우물 안 개구리’의 대응을 하고 있다”고 비판하기도 했다
일단 8·2대책 발표로 고강도 규제가 쏟아짐에 따라 주택시장은 당분간 냉각기로 접어들 수밖에 없을 것으로 보인다. 이날 서울 지역 부동산 중개업소엔 매도·매수 시점을 문의하는 전화가 끊이지 않는 모습이었다. 재건축 매물이 많은 강동구 둔촌동의 한 중개업소 관계자는 “이전에 매수 의향을 보였던 분들은 가격 하락 시점을 가늠하려고 전화를 많이 주셨고, 집주인들은 예상 하락 폭과 매도 시점을 따져보려는 분들이 많았다”며 “일단 값이 좀 빠진 급매물이 나오면 차차 가격 조정이 이뤄질 것”이라고 말했다.
시장 냉각의 장기화 여부는 다주택자의 행보에 따라 결정될 것이란 의견이 많았다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “정부가 다음달 자발적 임대주택 등록을 유도하기 위해 내놓는 인센티브가 강력하지 않으면 다주택자들은 양도소득세 강화 등이 적용되는 내년 4월 전까지 집을 내놓기 시작할 것”이라고 말했다.
반면 다주택자의 주택 매도 추세는 제한적일 것이란 의견도 있었다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “분명 일부 다주택자는 강화되는 양도소득세 등을 피하려 집을 내놓겠지만, 그간 저금리 영향으로 자금력이 충분한 이들은 이번 규제로 오는 충격을 감내하면서 쥐고 있으려 할 것”이라고 말했다.
다주택자의 매도를 유도하려는 이번 정책의 목표 자체에 대해 문제를 지적하는 목소리도 있다. 우리나라 임대주택 공급 특성, 건설업 경기 등을 전혀 고려하지 않은 목표 설정이란 비판이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “우리나라 임대시장의 80∼90%를 민간이 공급하고 있는데, 다주택자를 투기꾼으로 설정하고 규제하면 전세난을 심화시켜 서민 경제에 부담을 줄 수밖에 없다”고 지적했다. 국토교통부 측은 “다주택자의 주택 추가 구매 비중이 2015년 이전 대비 2016∼2017년에 2배 이상 증가했다”며 투기 수요 증가를 시장 불안의 원인으로 지목했다.
심 교수는 “그간 분양 시장에 많이 참여하던 다주택자들이 발을 빼기 시작하면 건설경기가 타격을 받을 수밖에 없어 전체 경제에 대한 충격으로 이어질 수 있다”고 경고했다. 한 대형 건설사 관계자도 “대출 규제 등 강화로 분양 시장 위축이 불가피한데, 결국 건설사들은 주택 부문 사업에 조심스러워질 수밖에 없다”고 말했다.
정부의 주택 공급 관련 시장상황 판단이 안이하다는 지적도 나왔다. 국토부 측은 이날 “서울, 수도권의 최근 주택 공급량은 예년을 상회하는 수준으로 공급여건이 안정적인 편”이라고 설명했다. 신정섭 차장도 “서울의 경우 멸실주택이 신규 주택보다 더 많아 단순 공급량만 따지면 안 된다”고 지적했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울은 수요 억제뿐 아니라 공급에 대한 장기적 시그널이 필요한데, 이번 규제로 중장기적인 수급불균형에 빠질 수 있다”고 우려했다.
김승환 기자 hwan@segye.com
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'거래·세금·대출' 강력한 3중 규제…어떤 변화 생기나
서울 재건축·재개발 '입주권' 거래 사실상 금지
정부는서울 전역을 투기과열지구를 지정해, 다음 달부터 재건축 조합원 자격을 양도할 수 없도록 했습니다.
관리처분 인가가 떨어진 재개발 아파트도 소유권 이전 등기까지 조합원 분양권 전매가 금지됩니다.
정부는 또 재건축 사업으로 생긴 이익도 내년부터 예정대로 환수하기로 했습니다.
▶ 인터뷰 : 김태년 / 더불어민주당 정책위의장 - "(이번 대책은) 주택시장의 과열을 완화하고 시세차익 목적의 투기를 차단할 수 있는 매우 강력하고…."
일각에서는 재건축 재개발 조합이 아직 결성되지 않은 서울 목동이나 노원 지역으로 투기수요가 몰릴 수 있다는 우려도 함께 나오고 있습니다
서울 전지역 다주택자 LTV·DTI 30%로 제한한다
8·2 부동산 대책
새 LTV·DTI 규제 20일께 시행 투기지역 대출 가구당 1건 제한 서울·과천·세종 등 금융규제 강화
연봉 6천만원 직장인, 8억 집살 때 대출한도 4억3천만→3억2천만원
[ 이태명 기자 ] 정부는 부동산 투기 수요를 막기 위해 초(超)고강도 금융규제를 내놨다. 투기지역과 투기과열지구 주택 구입용 대출에 대한 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 예외 없이 40%로 낮추고, 다주택자의 LTV·DTI 한도는 30%까지 강화하기로 했다. 투기세력으로 흘러 들어갈 ‘돈줄’을 차단하겠다는 게 금융규제의 핵심이다.
새로 시행될 금융규제는 크게 세 가지다. 먼저 투기지역으로 지정된 서울 강남3구 등 11개 구와 세종시에선 주택담보대출을 가구당 1건으로 제한하기로 했다. 지금은 차주(借主)당 1건이다. 가구주가 아닌 배우자, 자녀 등을 통해 추가 대출을 받는 걸 원천 차단하겠다는 취지다. 이미 주택담보대출을 받고 있는 차주가 투기지역인 서울 강남구 등의 집을 사기 위해 주택담보대출을 받는 게 불가능해진다.
투기지역과 투기과열지구에 대한 LTV·DTI도 40%로 강화한다. 지금은 투기지역이더라도 10년 이상 분할상환 대출을 받으면 LTV를 최대 70%까지 적용받을 수 있다. DTI도 6억원이 넘는 아파트를 구입하는 등의 경우에만 40%를 적용받는다. 하지만 앞으로는 무조건 40% 한도까지만 대출받을 수 있다.
다주택자에 대한 규제도 대폭 강화한다. 주택담보대출을 1건 이상 받은 가구 구성원이 추가 주택대출을 받을 때 LTV·DTI를 지금보다 10%포인트 낮추기로 했다. 이 규제는 수도권을 비롯한 모든 지역에 적용된다. 투기지역과 투기과열지구에 있는 집을 사려는 다주택자는 LTV·DTI 한도가 30%까지 낮아진다. 경기 광명·동탄, 부산 해운대·연제구 등 청약조정지역 내 집을 사려는 다주택자의 LTV는 현행 60%에서 50%로, DTI는 50%에서 40%로 낮아진다. 새 LTV·DTI 규제가 시행되면 대출받기가 한층 어려워질 전망이다. 연봉 6000만원인 직장인이 투기지역·투기과열지구 내 8억원짜리 집을 살 경우(20년 분할상환, 연 3.5% 금리 기준) 대출 가능액은 종전 4억3000만원에서 3억2000만원(LTV·DTI 40% 적용)으로 확 줄어든다. 다주택자는 LTV·DTI 30%를 적용받아 2억4000만원만 대출받을 수 있다.
새 규제는 일반 주택담보대출뿐 아니라 아파트 집단대출(8월3일 이후 분양사업장)에도 똑같이 적용한다. 다만 집단대출 중 이주비·중도금 대출에 대해선 LTV 규제만 적용할 뿐 DTI 규제는 적용되지 않는다.
정부는 이번 대책에 따른 실수요자 피해를 최소화하기 위해 예외조항도 뒀다. 투기지역·투기과열지구 내 집을 사려는 실수요자에 대해 LTV·DTI 규제를 10%포인트 완화해줄 방침이다. 서울 강남에 집을 사려는 서민·실수요자에게는 40%의 LTV·DTI가 아닌 50%를 적용해준다는 의미다. 서민·실수요자 기준은 ①무주택 가구주 ②부부합산 연소득 6000만원 이하 ③주택가격 5억원 이하(투기지역·투기과열지구는 6억원 이하) 주택을 구입하는 경우다. 치료비나 사업자금을 마련하기 위해 불가피하게 대출받을 때는 투기지역·투기과열지구이더라도 LTV·DTI 한도를 50%까지 인정해주기로 했다.
새 LTV·DTI 규제는 오는 20일께부터 시행된다. 금융위원회는 대책 시행 전에 대출을 받으려는 선(先)수요가 급증할 것에 대비해 은행, 저축은행 등 금융회사에 대출을 자제하도록 창구지도에 나설 방침이다.
(서울=연합뉴스) 김연정 기자 = 8·2 부동산 대책에는 규제 종류에 따른 각종 지구의 명칭이 등장해 일반인들로서는 헷갈릴 수 밖에 없다.
투기과열지구가 6년만에, 투기지역이 5년만에 재등장하면서 기존에 있던 청약조정지역과 어떻게 다른 것인지 관심을 모으고 있다.
대상 지역의 크기로만 보자면, 투기지역의 모든 대상 지역을 투기과열지구가 포함하고 있고, 또 투기과열지구의 모든 대상 지역을 청약조정지역이 내포하고 있다.
우선 '청약조정지역'은 작년 11·3 대책과 함께 등장한 것으로, 투기과열지구의 주요 내용 중 청약과 관련한 내용을 주로 빼내 만든 규제 지역이다.
청약 1순위 자격 제한, 재당첨 제한, 분양권 전매제한 등이 적용된다.
정부는 예전 투기과열지구 지정 요건 중 정량 요건의 일부를 준용해 주택시장의 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역을 청약조정지역으로 묶었다.
11·3 대책과 6·19 대책을 거치며 서울 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 등 경기 7개시, 부산 해운대구 등 7개구와 세종시가 지정됐다.
하지만 청약조정지역 제도가 시장에서 통하지 않자, 훨씬 더 수위가 높은 '극약 처방'이라고 할 수 있는 '투기과열지구' 카드를 이번에 내놓은 것이다.
투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가는 등 20개 가까운 규제가 동시에 적용되는 그야말로 '부동산 규제 종합선물세트'다.
원래 규제 개수가 14개였지만 이번에 재개발 분양권 전매 금지, 정비사업 분양 재당첨 5년 제한 등이 추가되면서 19개로 불어났다.
투기과열지구는 2002년 서울 전역 및 수도권을 중심으로 적용됐다가 2011년 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에서 마지막으로 해제되면서 사라졌다.
[그래픽] 8.2부동산대책 투기지역 및 투기과열지구 지정
6년 만에 부활한 투기과열지구에는 서울 전역과 경기 과천, 세종시가 들어갔다.
부동산 전문가들은 "투기과열지구 지정은 특정 지역 규제에 효과가 가장 크지만 시장 심리를 얼어붙게 만들기 때문에 정부가 신중한 입장을 취해왔다"며 "분양권 전매 최대 5년간 제한, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등이 들어있기 때문에 집값 상승의 진원지인 강남 재건축 시장을 진정시키는 데 효과를 낼 것"이라고 내다봤다.
이번에 투기과열지구로 묶인 지역 가운데 서울 일부와 세종시는 '투기지역'으로도 중복 지정됐다.
투기지역은 투기과열지구보다는 규제 정도가 다소 약하지만, 주택담보대출을 규제하는 등 투기 수요를 억제하기 위한 규제다.
따라서 투기과열지구로 지정된 곳 중 일부에 대해서 투기지역을 '중복 지정'한 것은 이들 지역에 추가로 '세제 및 금융 규제'를 강화하기 위한 조치인 셈이다.
투기지역은 2012년 5월 서울 강남3구에서 마지막으로 해제된 이후 지정된 곳이 없었으나, 이번에 서울 강남 등 11개구와 세종시가 새로 선정됐다.
국토부 관계자는 "투기과열지구가 공급, 청약 등 주택시장 자체에 대한 규제라면 투기지역은 돈과 관련한 금융 규제로, 두 가지가 중복 지정되면 투기과열지구의 '규제 패키지'에 더해 금융 규제까지 더해지며 더 강력한 규제가 된다"고 말했다.
이 관계자는 "투기과열지구에서 과열이 더 심한 곳만 골라내서 투기지역으로 지정한 것"이라며 "과거에도 정책 효과를 극대화하기 위해 투기과열지구와 투기지역을 동시에 지정해 적용한 사례가 많았다"고 부연했다.
yjkim84@yna.co.kr
지난 6·19 대책이 나온 이후에 이를 비웃기라도 하듯 오히려 더 뜨거워졌던 부동산 시장은 오늘(2일) 대책이 나온 직후 정부가 쓸 수 있는 카드를 다 내놓은 것 같다는 반응을 보이고 있습니다. 당분간 거래가 사라질 것이란 예상 속에 정부가 추가 대책을 내놓을지 신경을 곤두세우고 있습니다.
강나현 기자입니다.
[기자]
이번 대책에 가장 민감한 반응을 보이는 곳은 부동산 과열 핵심 지역으로 꼽힌 강남 4구입니다.
투기과열지구 지정에 생각지 못한 투기지역 조치까지 더해지면서 이 지역 재건축 단지 거래는 사실상 끝났다는 분위기입니다.
[송파구 B부동산 : 얼마나 가격이 내려갈 것인가를 물어보는 전화가 많이 왔고 거래는 없습니다.]
일반 아파트의 경우 집을 무슨 돈으로 어떻게 마련할지 계획을 밝혀야 하는 주택거래신고제 도입이 거래에 부담을 줄 거란 반응입니다.
[강남구 C부동산 : 증여인데도 보통 신고 안하고 했는데 어떻게 됐든…이제는 주택 구매할 때 (자금 내역을)숫자로 표시해야 하잖아요.]
양도세 부담을 높이는 등 세금 대책까지 포함시키면서 체감하는 압박 수위는 더 강해졌습니다.
[강동구 A부동산 : 양도세 올리면 이중으로 규제하겠다는 건데 (투기지역 등 지정으로) 거래도 막고 세금도 올리고…]
부동산 가격이 떨어질 것이란 전망도 나오지만 저금리 기조 등으로 풍부해진 시중 투자 자금의 열기를 완전히 꺾을 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다는 분석입니다.
정부가 추가 대책 가능성을 언급한 가운데 시장에서는 이번 대책에선 빠진 보유세 인상이 마지막 카드가 될 것으로 예상하고 있습니다.
오늘(2일) 정부 발표에 투자목적으로 집을 샀거나 대출을 많이 받은 다주택자들은 당혹감에 빠졌습니다.
서울에서 내집마련을 노렸던 일부 실수요자들은 부담이 커졌다는 반응을 내놓기도 했습니다.
조현용 기자입니다.
◀ 리포트 ▶
정부의 고강도 대책이 전격 발표되면서 서울 지역 부동산에는 문의가 이어졌습니다.
특히 전매 제한이 강화될 분양권을 가졌거나 양도세 중과세 대상이 된 다주택자들의 발등에 불이 떨어졌습니다.
[김찬경/공인중개사] "기존 담보대출 한도 60%에 맞춰 집을 샀는데, 해약을 해야 되느냐, 가지고 있어도 되느냐, 잔금을 치러야 되느냐 (문의가 많습니다.)"
이처럼 투자 목적으로 집을 산 이들에게 정부 대책은 당장 효과를 발휘할 것으로 보입니다.
다만 담보대출 요건이 강화되면서 서울에서 내집마련을 기대했던 무주택 실수요자들은 타격을 입게 됐습니다.
부부 합산 연소득이 6천만 원을 넘을 경우 받을 수 있는 대출 액수가 확 줄었기 때문입니다.
[김점용/공인중개사] "실수요자들도 부모님한테 (목돈을) 받아 사지 않으면 본인들이 그렇게 큰돈을 모아놓기는 어렵잖아요."
주택 공급 물량이 충분하다는 정부 발표가 새집을 원하는 시장 수요와 엇갈리지 않냐는 지적도 나옵니다.
[함영진/부동산114 리서치센터장] "수요 억제를 통해 가수요를 잡을 수 있겠지만, 수급 불균형에 따라 집값이 재상승한다든지 (서울 지역) 새 아파트의 경우 희소성이 부각돼 가격이 쉽게 떨어지지 않을 요인도 있습니다."
때문에 시장에서는 정부가 이달에 발표할 가계부채 종합대책에서 상환 능력이 있는 실수요자를 위한 보완책을 내놓을지 주목하고 있습니다.
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8·2 부동산대책] 서울 올 도시재생 사업 대상서 제외...초과이익환수 예정대로 내년 부활
2017-08-02
[서울경제] 투기과열지구로 지정된 서울 전 지역과 과천시·세종시는 올해 도시재생 뉴딜사업지 선정 대상에서 제외된다. 또 올해 말로 종료되는 재건축초과이익환수제는 내년 1월부터 부활된다.
김재정 국토교통부 국토도시실장은 2일 정부서울청사에서 가진 ‘주택시장 안정화 방안’ 브리핑에서 “올해는 투기과열지구로 지정된 지역에 대해서는 도시재생 뉴딜사업지 선정을 안 한다”고 밝혔다. 도시재생 뉴딜은 문재인 정부 임기 5년 동안 매년 10조원씩, 총 50조원을 투입해 전국 500여곳의 도심과 노후 주거지를 개선하는 대규모 사업이다. 최근 부동산시장에서는 문재인 정부의 핵심 부동산정책인 도시재생 뉴딜사업의 수혜를 노리고 투기자금이 일찌감치 유력 후보지에 몰리면서 구도심 내 단독주택은 물론 전국 땅값을 크게 상승시키는 등 신종 투기판이 될 것이라는 우려가 커지고 있다.
정부가 투기과열지구로 지정된 지역을 올해 도시재생 뉴딜사업지 선정 대상에서 아예 배제한 것도 이 같은 투기 수요에 대한 우려 때문으로 풀이된다. 다만 앞으로 투기과열지구 지정 해제 여부와 관계없이 주택시장이 어느 정도 안정을 찾았다고 판단되면 다시 지정 여부를 검토할 예정이다. 김 실장은 “내년에는 투기과열지구로 지정돼 있더라도 주택 가격이 어느 정도 안정되고 부동산 투기를 막을 수 있는 보조적인 수단이 마련되면 지정할 수 있다”며 “내년 부동산시장 상황을 보고 결정하겠다”고 설명했다.
또 앞으로 지방자치단체가 도시재생 사업계획을 수립할 경우 투기방지대책을 반드시 포함시키도록 할 방침이다. 아울러 선정 이후에도 부동산시장이 과열되거나 투기 수요가 급증하면 사업 시행시기를 연기할 계획이다.
그동안 부동산시장의 불안을 야기했던 주요 변수 중 하나인 재건축초과이익환수제는 내년에 부활시킨다고 못을 박았다. 정부는 이날 내년 1월부터 재건축부담금 부과 유예를 추가 연장하지 않고 예정대로 시행한다고 분명하게 밝혔다. 이에 앞서 정부는 지난 6·19부동산대책 발표 당시에도 재건축초과이익환수제 추가 유예를 검토한 적이 없으며 내년 1월 이후 정상 부과될 예정이라고 밝힌 바 있다. 하지만 이후에도 시장에서는 재건축초과이익환수제 유예와 관련해 정부의 확실한 시그널이 없다며 혼란을 겪어왔다. 실제 박성중 자유한국당 의원은 6월 재건축초과이익환수제의 부담금 부과 면제 기간을 올해 말에서 오는 2020년 말까지 3년 연장하는 내용의 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안을 대표 발의하기도 했다.
재건축초과이익환수제는 참여정부 시기인 2006년 주택시장 안정을 목적으로 도입된 제도로 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3,000만원을 넘으면 그 이상에 대해서는 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축초과이익환수제를 피하기 위해서는 올해 말까지 관리처분인가를 받아야 한다.
일각에서는 재건축초과이익환수제가 부활하면 강남권을 중심으로 한 재건축사업이 큰 타격을 받을 수 있어 재건축 추진 속도가 느려지고 이로 인해 공급 문제를 야기할 것이라는 지적도 제기된다.
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[그래픽] 8.2부동산대책 투기지역 및 투기과열지구 지정