2017.08.02
참여정부때 규제 부활…당시엔 집값안정 효과 못봐
재개발 지역도 직격탄, 분양권 전매 금지
◆ 8·2 부동산대책 / 서울 전지역·과천·세종 투기과열지구…서울 11개구·세종은 투기지역 중복 지정 ◆
투기과열지구·투기지역 지정, 다주택자 중과세 부활, 재건축 초과이익환수제 내년 시행 등이 융단폭격식으로 쏟아진 `8·2 부동산대책`이 발표된 날, 서울 잠실의 한 아파트 단지 공인중개업소 앞을 지나가던 투자자가 매물 목록을 지켜보고 있다. [이충우 기자]
8·2 부동산대책에 따라 최근 집값 상승이 두드러졌던 서울 일부 자치구와 세종시 행정중심복합도시 예정 지역은 초강력 규제인 투기과열지구와 투기지역을 동시에 적용받게 됐다. 특히 그간 과열의 진앙으로 지목받은 재건축·재개발 단지는 새로운 규제가 여럿 추가됐다.
정부가 2일 발표한 `실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안`에 따르면 국토교통부는 서울 전 지역과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 기획재정부는 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개 구와 세종시를 투기지역으로 지정했다.
투기과열지구와 투기지역 모두 2000년대 초반 부동산 이상 급등을 막기 위해 도입된 제도다. 투기과열지구는 2011년 12월 강남 3구(강남·서초·송파)가 해제된 이후 5년8개월 만에 재등장했다. 투기지역 역시 강남 3구가 2012년 5월 해제된 이후 5년3개월 만에 부활했다. 정부가 현 부동산 시장을 2000년대 초반에 비견할 정도로 심각하게 인식한다는 방증이다.
투기과열지구로 지정된 지역이 모두 기존 청약 조정대상지역이었기 때문에 △소유권 이전등기 시까지 분양권 전매 △청약 1순위 신청 요건 강화 △재당첨 제한 △재건축 조합원 주택 공급 수 제한 등의 규제는 별 의미가 없다. 하지만 재건축 조합원 지위 양도 금지나 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등 강력한 규제가 추가돼 향후 시장에 미치는 영향이 클 것으로 보인다.
투기지역으로 지정되는 지역에서는 1가구가 주택이나 조합원 분양권을 3개 이상 소유하거나 비사업용 토지를 보유하는 경우 양도소득세율이 10%포인트 올라가고 주택담보대출 만기 연장에 제한이 생긴다. 또 이번 대책을 통해 주택담보대출 건수 제한이 기존 `차주당 1건`에서 `가구당 1건`으로 강화된다. 투기지역에서 주택담보대출이 있으면서 추가로 투기지역 내에서 주택담보대출을 받기 위해 가족 명의를 활용하는 편법을 막기 위한 장치다.
투기과열지구와 투기지역은 참여정부 시절 부동산시장의 `묻지마 급등`을 막기 위한 장치로 도입됐다. 하지만 당시 국내 부동산시장은 지금처럼 성숙하지 않았기 때문에 결과적으로 집값을 잡는 데 별 역할을 하지 못했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "투기과열지구와 투기지역이 동시에 적용되는 사례는 과거에도 흔하지 않았다"며 "이번 대책은 예상을 뛰어넘는 초강수로, 단기적인 시장 안정은 분명해 보인다"고 말했다.
국토부와 기재부는 각각 지난달 31일 주거정책심의위원회와 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기과열지구와 투기지역 지정에 필요한 심의를 마친 상태다. 이 때문에 두 정책은 3일 오전 관보 게재와 동시에 효력이 생긴다. 다만 투기지역 관련 규제로 추가된 주택담보대출 건수 제한은 금융위원회의 감독규정 개정이 필요하기 때문에 시행까지 최소 보름가량 걸릴 전망이다.
이번 8·2 부동산대책으로 가장 큰 타격이 예상되는 곳은 재건축·재개발 단지다. 앞서 언급했듯 투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합이 설립된 재건축 단지의 경우 조합원 지위를 양도할 수 없게 됐다. 이렇게 되면 현 조합원이 그대로 내년부터 실시될 초과이익환수제 적용 대상이 된다. 투기과열지구 내 재개발 지역에서도 분양권 전매가 전면 금지된다.
재건축·재개발에서 조합원 지위나 분양권 거래는 전매제한기간·재당첨 제한 등이 있는 일반분양에 비해 규제가 덜했던 것이 사실이다. 올해 상반기에 조합원 분양권 거래량이 전년 동기 대비 2배 이상 증가한 것 역시 이 때문이다. 정비사업 후 주택가격이 크게 오른 데다 상대적으로 규제가 덜하다 보니 재개발·재건축 단지로 시중 자금이 많이 유입됐고, 이들 단지 가격 상승이 인근 가격까지 끌어올렸다. 이에 국토부는 6·19 대책을 통해 청약조정지역 재건축 조합원의 주택분양 수 상한선을 3채에서 1채로 줄였고, 이번에 투기과열지구로 묶으면서 조합원 지위 양도까지 막았다. 투기과열지구 내 재개발 지역의 분양권 전매도 제한하기로 했다. 재개발은 재건축에 비해 사업성이 떨어지기 때문에 조합원 지위 양도는 허용하기로 했다. 이 같은 내용을 담은 `도시 및 주거환경정비법` 개정안은 다음달 발의될 예정이다.
또 정부는 초과이익환수제가 내년부터 본격 시행된다고 못 박았다. 조합원 지위 양도 금지로 재건축 단지에 대한 거래를 축소시키는 한편 초과이익을 세금으로 거둬 가는 `이중장치`로 시장 급등 현상을 진정시키고자 한 것이다.
투기과열지구 내 재개발 단지는 조합원 분양권 전매도 제한된다. 재개발 단지는 분양권 전매 관련 제한이 없어 일부 시세차익을 노리는 투기 수요가 유입돼 왔다. 다만 재개발 단지는 사업성이 재건축 단지에 비해 낮기 때문에 조합원 지위 양도는 여전히 가능하다. 또 투기과열지구 내 재건축·재개발 등 정비사업의 분양분도 일반 분양처럼 재당첨 제한이 생긴다. 앞으로는 정비사업 단지의 조합원 물량이나 일반 물량을 분양받은 경우 5년간 타 단지 조합원 분양이나 일반 분양을 받을 수 없다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "재개발·재건축 단지에 아주 강력한 조치가 취해졌다"며 "당분간 이들 단지는 상당한 가격 조정을 받게 될 것"이라고 내다봤다.
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▷ 투기과열지구 : 주택 가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기가 우려되는 지역에 청약 요건 강화, 분양권 전매제한 등 각종 규제를 적용하는 제도로, 국토부 장관이 지정한다.
▷ 투기지역 : 주택 및 토지 가격 상승률이 물가상승률보다 높은 지역 중 정성적 요건까지 감안해 지정한다. 투기과열지구와 유사하지만 기획재정부 장관이 지정하고 세금·금융 관련 규제가 주로 적용된다는 점에서 다르다.