특히 싱가포르와 홍콩 등 외국인 투자가의 동향에 주목하고 있다. 태국법에 따르면 외국인은 원칙적으로 토지를 소유할 수 없다. 맨션도 전체 용적의 절반 이상을 태국인이 소유해야 한다. 그런데도 입지와 조건이 좋은 물건은 "외국인 할당 몫"이 금세 팔려 버릴 정도로 인기다.
2018.2.8
일본 부동산 업체 속속 진출, 높은 가계부채 '위험요인'
(서울=연합뉴스) 이해영 기자 = 세계적 저금리에서 비롯된 풍부한 자금을 배경으로 신흥국의 부동산 시장이 과열 양상을 보이고 있다. 태국 방콕에서는 매년 4만 가구 이상의 맨션이 지어지고 있지만, 가격은 지난 10년간 약 1.7배로 올랐다.
기회를 놓칠세라 일본 부동산 업체들도 속속 태국 부동산 시장에 뛰어들고 있다. 젊은 층을 중심으로 수요가 견고한 반면 위험도 내포된 것으로 지적되고 있다.
방콕 중심부 스쿰빗 거리 주변에는 고층 맨션이 계속 건설되고 있다. 화려한 완성 조감도와 함께 "호화롭고 쾌적한 생활. 500만 바트(약 1억7천200만 원)부터", "최적의 입지, 훌륭한 방이 430만 바트(약 1억4천800만 원)부터"라고 태국어와 영어로 쓴 선전 문구가 늘어서 있다.
"부동산 과열이 한창이다. 방콕 중심부에서는 ㎡당 20만 바트(약 688만 원) 이상의 고급 맨션도 금세 예약된다".
말레이시아계 CIMB은행의 태국부동산 부문 대표인 아몬티프 차우라의 진단이다. 태국 중앙은행에 따르면 2016년 방콕에 새로 생긴 맨션의 방 수는 2007년의 3배인 4만1천 개다. 가격은 2009년부터 작년까지 약 70% 올랐다
차우라는 특히 싱가포르와 홍콩 등 외국인 투자가의 동향에 주목하고 있다. 태국법에 따르면 외국인은 원칙적으로 토지를 소유할 수 없다. 맨션도 전체 용적의 절반 이상을 태국인이 소유해야 한다. 그런데도 입지와 조건이 좋은 물건은 "외국인 할당 몫"이 금세 팔려 버릴 정도로 인기다.
태국 국립부동산정보센터 등에 따르면 팔린 물건의 약 40%는 방 하나에 100만-300만 바트(약 3천500만 원-1억 원)의 고가 맨션이다. 구입자의 40%는 25~34세의 젊은 층이다. 유력 부동산컨설팅 기업 RAEA의 폰쵸쿠차이 대표는 아사히(朝日)신문에 "젊은 층의 부동산 구입도 태국 부동산 경기활황을 떠받치고 있다"고 설명했다.
일본 부동산 업계도 태국 부동산 시장에 눈독을 들이고 있다.
노무라(野村) 부동산은 작년 8월 방콕에서 현지 부동산 회사 오리진과 손잡고 2천 가구 분양사업 계획을 발표했다. 한큐(阪急) 부동산도 같은 해 맨션 2천 가구 분양계획을 세웠고 스미토모(住友)더 고급 맨션 400가구 분양사업에 나선다고 발표했다. 모두 태국 첫 진출이다.
일본 국내의 주택시장은 장차 정체가 예상되고 있다. 사회보장·인구문제연구소에 따르면 일본 국내 가구수는 2019년 이후 감소할 전망이다. 미즈호종합연구소는 연간 현재 연간 약 84만 가구인 신설주택 착공이 2030년께는 30만 가구 정도로 감소할 것으로 예측했다.
히가시 노부아키(東伸明) 노무라부동산 주택사업본부장은 일본 업계가 태국에 눈독을 들이는 이유에 대해 "경제가 성숙해 부유층이 많고 부동산 수요도 많아 균형이 잘 잡힌 시장이기 때문"이라고 설명했다.
작년에 현지 업체와 제휴, 태국에 처음 진출한 도큐(東急)전철은 방콕 중심부에 지을 맨션 269가구를 이틀 만에 분양 마감했다. 이 사업을 주도하고 있는 도큐 국제사업부 관계자는 "장래 성장이 기대되는 베트남도 매력적이지만 단기적으로는 태국가 베트남 보다 낫다"고 말했다.
물론 불안요소도 없지 않다. CEIT데이터사에 따르면 2016년 태국의 가계부채는 약 11조 바트(약 378조 원)로 국내총생산(GDP)의 79%에 달해 아시아에서 GDP 대비 가계부채 비율이 가장 높은 한국(95.6%)과 말레이시아(88.3%)에 이어 3위다. 부동산 전문가인 국립 실파콘 대학의 바타야스폰 교수는 "빚을 내서라도 물건을 구입하려는 태국인의 사고방식은 위험을 수반하기 마련"이라고 말했다.
연합뉴스
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다시 불붙는 태국 부동산 시장…왜?
 | 2017년 11월 15일 1 |
태국의 수도 방콕 중심에서 북쪽으로 약 22km 떨어진 돈 므앙 국제공항에서 뚝뚝(Tuk Tuk)을 타고 도심으로 이동하는 길, 겨울임에도 30도를 웃도는 날씨에 이마 주름 사이로 땀방울이 송골송골 맺혔다.
도로 가득한 매연 사이로 태국에서 가장 큰 재래시장 짜뚜짝 시장이 보이더니, 이윽고 뚝뚝이는 초고층 건물과 고가도로가 밀집한 방콕 시내로 들어선다. 도심 이곳저곳이 '콘도(우리나라의 아파트)' 건설현장이었다.
무더운 날씨만큼 태국의 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르고 있었다.
방콕의 콘도 붐은 어제 오늘 일이 아니다. 높은 인구 밀도 때문이다. 현재 방콕 생활권에는 약 1500만 명 가량의 인구가 거주 중이다. 태국 전체 인구의 3분의 1에 해당하는 규모다.
최근 들어 오름세가 다소 주춤하긴 했지만, 방콕 집값은 세계 경제침체가 있었던 2008년을 기점으로 계속 상승을 거듭하고 있다. 인구과밀화로 인한 결과다.
하지만 막상 방콕 내 콘도에 거주하는 태국인들은 많지 않다. 수십억 원에 이르는 매매가를 감당하기 어렵기 때문이다. 지난해 기준 평범한 태국 직장인들의 평균 월급은 우리나라 돈으로 약 40~50만 원 수준에 불과하다
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방콕에서 생활하는 태국인들은 보통 도심 외곽에 위치한 수천만 원 대의 콘도나 단독 주택, 또는 판자촌에서 지내는 경우가 많다는 게 태국 부동산 시장 관계자의 설명이다. 방콕 중심 지역 콘도의 수요자들은 소수의 기득권층과 외국인들이다.
그렇다면 태국 정부는 왜 콘도를 건설하는 데에 혈안이 돼 있는 걸까. 수요보다 공급이 많은 상황에서, 자국민들이 거주할 수도 없는 콘도를 짓고 있는 가장 큰 이유는 태국 정치·경제가 불안한 상황이기 때문이다.
태국 군부는 탁신 칫나왓 전 총리의 동생 잉락 친나왓 전 총리의 내각을 해체시키기 위해 2014년 군사 쿠데타를 일으켰다. 잉락 전 총리가 탁신 전 총리의 사면복권을 추진하자, 당시 국왕 푸미폰 아둔야뎃(라마 9세)가 쁘라윳 짠오차 육군 총사령관에게 쿠데타를 지시했다는 게 정설이다.
그리고 2016년 10월 푸미폰 국왕이 세상을 떠났다. 군사 쿠데타에 이어, 70년 가까이 태국을 통치한 국왕이 서거하자 태국 정치권은 아수라장이 됐다. 경제 역시 매우 위험하다는 게 전문가들의 지배적인 견해다.
이 같이 정치·경제 불투명성이 심화되는 상황에서는 예금, 주식, 채권보다 부동산이 안정적인 투자처로 각광을 받기 마련이다. 태국 정부가 이를 감안해 콘도 건설에 집중하고 있다는 분석이 나온다. 투자자금을 끌어오기 위한 포석을 두고 있다는 것이다.
실제로 태국 재무부는 푸미폰 국왕 사망 직후인 지난해 12월 1325억 원 규모의 민간자본을 유치해 방콕 시내에 469m 높이의 초고층 관광 타워를 건설한다는 방침을 밝혔다.
또한 오는 2018년 완공 예정인 매그놀리아 워터프런트 빌딩(315m), 오는 2021년 완공 목표인 라마Ⅸ 슈퍼타워(615m) 등이 이미 건설에 들어갔다.
이들 초고층 빌딩 주변 콘도 시세는 그야말로 '폭등' 중이다. 많게는 2~3배, 적게는 1.5배 가량이 뛰었다는 게 현지 부동산 관계자의 설명이다.
아울러, 최근 중국 경제 지표가 악화된 점도 태국 정부가 방콕 내 콘도 건설에 집중하는 또 다른 이유로 보인다.
태국 경제는 중국의존도가 높은 편에 속한다. 중국 경제가 악화되면 태국 경제의 타격도 불가피하다. 이를 대비하기 위한 차원에서 방콕 부동산 시장을 의도적으로 과열시키고 있다는 분석이다.
방콕 부동산 시장의 한 관계자는 지난 주말 <시사오늘>과 만난 자리에서 "태국 정치·경제 상황이 악화된 데 이어, 중국 경제도 불안한 상황이다. 요즘 중국 관광객들의 씀씀이도 줄어들고 있다"며 "콘도는 일종의 경제 보호막이라고 보면 된다. 방콕 집값은 더 올라가면 올라갔지, 내려갈 일이 없다"고 풀이했다.
이와 관련, 일각에서는 태국 왕실이 방콕 내 부동산 띄우기에 관여했을 가능성이 높다는 해석도 제기된다.
지난 13일 <시사오늘>과 만난 태국 정치권의 핵심 관계자는 "2006년 탁신 전 총리가 군사 쿠데타로 망명하면서 왕가의 재정 형편이 예전 같지 않다"며 "탁신 전 총리가 왕가의 모든 비자금을 조성하고 관리하는 역할을 했는데, 그가 사라지면서 비자금이 어디에 있는지 파악도 못하고 있는 실정"이라고 말했다.
그는 "비자금 문제를 해결하기 위해서는 탁신 전 총리의 복귀를 추진해야 하는데 그건 또 다른 측면에서 왕가에 굉장히 부담스러운 일이다. 태국 국민들의 민주화에 대한 열망이 고조될 수 있기 때문이다"라고 분석했다.
이어 "부동산 시장을 활성화시키는 것은 왕가의 재정 확충에 큰 도움이 될 수밖에 없다"며 "방콕 내 초고층 빌딩과 콘도 건설이 잇따르고 있는 핵심적인 이유로 보인다"고 덧붙였다.
실제로 2011년 태국 왕실이 출간한 푸미폰 국왕의 자서전을 살펴보면 태국 왕실은 방콕 중심 지역에 1343만㎡ 가량의 땅을 보유하고 있다. 전국 소도시와 시골에 있는 땅까지 합치면 여의도 면적의 23배인 6683만㎡에 달한다.
또한 태국 국왕자산관리국에 따르면 태국 왕실이 부동산 임대을 통해 거둔 수익은 2010년 기준 약 900억 원에 이른다.
▲ 우리나라의 한강과 같은 태국 방콕의 짜오프라야 강 건너에 위치한 콘도. 태국 정부는 강 건너 톤부리 지역 개발 계획을 짜고 있는 것으로 전해진다 ⓒ 시사오늘
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비자 단속이 느슨했던 몇년 전과 비교하면 많이 줄어들긴 했지만 그래도 약 4천명
정도가 산다고 합니다. 생각보다는 많은 교포들이 살고 있는 셈입니다.
그래선지 교포들을 상대로 한 생활정보지들도 많이 돌아 다니고 있었습니다.
저희가 묵었던 아파트 로비에까지 진열되어 있을 정도였습니다.
덕분에 아주 손쉽게 치앙마이 교포들의 생활상을 들여다 볼 수 있는 기회를
가졌습니다.
그런데 그런 정보지에는 부동산 중개를 하는 분들이 낸 흥미로운 광고들이 약방의
감초처럼 실려 있더군요. 왜 흥미롭다는 말을 썼느냐 하면 부동산 불패 신화가 유지된
한국의 경험을 그대로 대입했다는 느낌을 받았기 때문입니다.
‘콘도 임대는 손해다. 사는게 훨씬 유익하다’면서 사람들의 심리를 교묘하게 자극하는
것도 눈에 거슬렸습니다. 치앙마이의 부동산 시장이 그렇게 활발한 것처럼 보이지는
않았기 때문입니다. 주택 건설은 대부분 콘도에 집중되어 있었는데 분양은 활발한 것
같지는 않았습니다. 짓다만 콘도들이 아주 많았습니다.
태국은 외국인의 토지 소유를 금지하고 있는 나라입니다. 콘도라 하더라도 태국인
입주자가 50% 이상이 되어야 합니다. 그러니까 콘도를 분양하려면 경제적으로
여유가 있는 태국인들을 찾아서 반 이상 채워야 한다는 얘기입니다.
그런데 평균 임금이 월 1만2천에서 1만5천바트 정도에 불과한 나라가 태국입니다.
달러로 환산하면 340에서 430 정도 밖에는 안되는 금액입니다. 이런 사람들을 상대로
콘도 분양을 한다? …쉽게 계산이 안 나오네요.
이건 콘도를 구입했다 하더라도 매각할 때 어려움을 겪을 가능성이 높다는 말이기도
합니다. 판매 대상층이 외국인 체류자들로 한정될 테니까요. 결국 한국이나 중국의
부동산 투자 붐이 태국에서 이어지기에는 무리가 있다, 그런 결론을 내릴 수 있습니다.
그렇다면 치앙마이의 한인 부동산 업자들이 주장하는 대로 구입이 임대보다 낫다는
결론에도 구멍이 생기고 맙니다. 구입이 낫다고 주장하는 근거는 소유하던 콘도를
매각하면서 이익을 낼 수 있다는 전제를 깔고 하는 것이니까요.
임대료로 지불한 비용은 없어지는 돈이라는 주장에도 무리가 보입니다. 콘도 투자에
따른 기회비용에 대해서는 아무런 언급을 하지 않고 있으니까요. 콘도를 사겠다면
몫돈을 집어 넣어야 합니다. 무슨 말이냐 하면 콘도 대신 다른 곳에 투자를 했을 경우
얻을 수 있는 이득을 얻을 수 없다는 뜻입니다.
물론 미국이나 한국 또는 중국에서의 부동산 투자 열풍을 경험한 분들에겐 소 귀에
경읽기 식인 지도 모릅니다. 미국만 하더라도 지난 2분기 미국 집값이 작년 동기에
비해 6.6% 올랐다는 뉴스가 나올 정도니까요. 한국에서도 하늘 높은 줄 모르는
집 값 때문에 정부가 골머리를 썩히고 있고요.
하지만 그런 경험을 태국을 비롯한 동남아에다 그대로 접목시키는게 과연 현명한가
의문입니다. 베트남 호치민이나 캄보디아 프놈펜의 콘도 값이 미화로 1백만 달러를
호가한다는데 우리 한국인들끼리 서로 사고 팔다가 막차를 타면 어떡하나 걱정이
되기도 하네요. 현지 사정을 정확하게 파악하지 못한 상태라면 동남아 부동산 투자는
안 하는 것이 나을 것 같습니다.