SMT빌딩 매입 리츠, 리파이낸싱 추진 2013.06.26

신한·외환銀 557억 대출..금융비용 절감, 수익률 개선 기대

 

서울 양천구 목동에 위치한 SMT빌딩(옛 서울이동통신빌딩)에 투자하는 트러스와이제7호 위탁관리부동산투자회사(리츠)가 금융비용 절감을 위해 557억 원 규모의 리파이낸싱(Refinancing)을 추진한다.

24일 금융감독원에 따르면 트러스와이제7호 위탁관리리츠는 재무구조 개선을 통한 안정적 운용을 위해 557억 원의 자금을 대환하기로 했다. 차입기간은 3년이며 신한은행과 외환은행으로부터 자금을 조달한다. 차입일 등 세부사항은 내달 열릴 예정인 주주총회의 승인을 얻은 후에 확정할 방침이다.

자산관리회사인 인트러스투자운용 관계자는 "최근 업무용빌딩 담보대출 금리가 낮아지면서 금융비용을 줄이기 위해 차입을 결정하게 됐다"고 설명했다.

트러스와이제7호 위탁관리리츠의 연간 금융비용은 34억 원에 달하는 것으로 추정된다. 지난 2011년 5월 SMT빌딩 매입을 위해 557억 원을 담보대출로 조달했다. 교보생명으로부터 377억 원, 신한생명으로부터 180억 원을 대출받았다. 금리는 6.10%이다.

2011년에 비해 업무용빌딩 담보대출 금리가 떨어지면서 낮은 금리로 갈아탈 수 있게 됐다. 업계 관계자는 "2011년만해도 6%수준이었던 업무용빌딩 담보대출 금리가 올해 1분기 4%초반대 까지 떨어졌다"며 "최근에는 소폭 오른 4.5~5%수준에서 형성되고 있다"고 전했다.

트러스와이제7호 위탁관리리츠는 그동안 영업이익의 상당부분을 금융비용으로 차감해왔다. 영업으로 벌어들인 영업이익을 이자비용으로 나눠 산출한 이자보상배율은 1.5%?에 미치지 못하는 것으로 나타났다. 통상적으로 이자보상배율은 1.5~3.0%?(기사가 엉트리네,,)가량을 바람직한 수준으로 본다.

트러스와이제7호 위탁관리리츠는 이번 리파이낸싱으로 수익률 개선이 가능할 것으로 기대하고 있다. 인트러스투자운용 관계자는 "여러 변수들이 있기 때문에 수치로 말할 수 없지만 리츠 수익률이 개선될 가능성은 클 것으로 보고있다"고 말했다.

이 리츠는 지난 2011년 5월 서울 양천구 목동 923-12번지에 위치한 SMT빌딩을 투자자산으로 취득했다. 리츠의 존립기간은 지난 2011년 3월 3일~2018년 3월 2일까지다. 투자보고서에 따르면 매매가격은 1004억 원이다. 557억 원의 대출금 이외에 나머지 자금은 사모와 공모를 통해 모집했다.

리츠의 주주는 건설근로자공제회(51.62%), 키움증권(15.15%), 한화증권(9.62%), 교보생명(8.26%), 신한생명(5.02%), 인트러스투자운용(1.03%), 기타(9.30%)로 구성됐다.

SMT빌딩은 지하6층~지상19층 규모의 빌딩으로 1999년 준공됐다. 연면적은 3만4598㎡(1만466평)에 달한다.