동작·은평·서대문 투기지역 추가지정 유력…재건축규제 또 거론
2018.08.02
8·2대책 1년…다시 집값 고삐죄는 정부
◆ 집값 전쟁 2라운드 ◆
2일 서울 아파트 매매가 변동률이 3주 연속 확대된 것으로 나타난 가운데 서울 강남구 대치동 재건축 아파트인 은마아파트 상가 내 한 중개업소에 매물 전단이 붙어 있다. [한주형 기자]
지난 1일부터 여름휴가를 떠난 김현미 국토교통부 장관이 8·2 부동산 대책 발표 1년을 맞이한 2일 보도자료 배포를 통해 원격적인 시장 구두개입을 했다. 8·2 부동산 대책 1주년에 즈음해서 서울 집값이 다시 불붙기 시작하고 지방은 침체 일색으로 양극화에 대한 비판 목소리가 커지자 시장에 추가 대책 가능성을 시사한 것이다.
방점은 '이분화된 집값 관리'다. 박원순 서울시장의 여의도 통개발 발언 이후 끓어오르는 서울 집값에는 '매서운 채찍'을 들 수 있다는 점을 분명히 했다.
반면 갈수록 침체 국면인 부산 등 지방 도시는 어느 정도 투기 수요가 차단된 것으로 판단해 재발 조짐만 없다면 청약과 대출규제 일부를 풀어주겠다고 강조했다.
이날 정부가 내세운 서울을 겨냥한 집값 진화용 규제 4종 세트는 △서울·수도권에 대한 투기지역·투기과열지구 추가 △재건축 추가 규제·부담금 예상액 통지 △투기 수요 차단을 위한 다주택자 과세 감시망 가동 △여의도·용산 등 대규모 개발사업 억제 등이다. 지난 일련의 부동산 대책 발표 때 보류됐거나 발표 후 추진이 지연된 내용이다.
현재 집값 상승세가 불붙고 있는 서울에 유력한 카드는 '투기지역' 추가 지정이다. 서울 전역은 투기과열지구로 이미 지정돼 있기 때문이다. 투기과열지구에서는 청약 1순위 자격 제한, 민영주택 재당첨 제한, 재건축 조합원당 재건축 주택 공급 수 제한, 분양권 전매제한, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용 등의 규제를 받는다.
투기지역에서는 이런 규제에 더해 양도소득세 10%포인트 가산, 가구당 주택담보대출 1건으로 제한 등의 규제가 추가로 가해진다. 현재 서울에서는 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 지역만 투기지역으로 지정돼 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "담보대출 건수가 1건으로 제한되면 사실상 그간 전세금을 지렛대로 한 갭투자가 거의 불가능해져 웬만한 자산가가 아니면 투자 목적으로 집을 매입하기 어려워진다"고 설명했다.
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최근 광역급행열차(GTX)-A노선 확정 이후 집값 상승세가 가장 돋보이는 서울 은평구를 비롯해 강남 대체 투자지로 뜨고 있는 동작구, 옆 동네인 마포구 상승세에 같이 올라타 있으면서 투기지역에 서 빠진 서대문구 등이 1순위로 거론된다. 한국감정원에서 따르면 동작·은평·서대문구의 올해 아파트 매매가 상승률이 각각 6.0%, 3.27%, 5.17%로 서울 상승률을 웃돌거나 비슷한 수준이다.
최근 강남구 대치동 은마아파트 등 재건축 가격도 살아나면서 재건축 아파트에 대한 추가 규제 가능성도 있다. 재건축 시장의 경우 정부는 3월 안전진단 기준을 대폭 강화한 바 있는데, 이에 더해 현재 준공 30년인 재건축 가능 연한을 높이는 방안도 거론된다.
소위 재건축 '공갈포 규제'로 불리는 재건축 부담금 역시 압박이 계속된다. 국토부는 이날 자료를 통해 "재건축·재개발 등 조합원 재당첨 제한 정비사업 규제 준수 여부를 점검하고 하반기 중 재건축 부담금 예정액 통지가 예정대로 이뤄질 수 있도록 지방자치단체와 협의하겠다"고 밝혔다.
정부는 지난 5월 15일 반포현대 재건축 조합에 1인당 1억3569만원의 부담금 규모를 통지한 바 있다. 당시 조합 측 예상액보다 16배나 많아 재건축 시장에 쇼크가 컸다. 정부가 서울과 지방의 주택시장에 대해 각각 다른 방식으로 관리하겠다고 밝힌 것에 대해 전문가들은 대체로 긍정적인 반응을 보이면서도 실질적인 효과에는 의문을 표시하고 있다.
국토부는 서울시와 '시장관리협의체'를 구성해 3일 첫 회의를 열고 집값에 자극이 될 만한 대형 개발의 속도를 조절하겠다는 입장이지만 서울시 반응은 미지근하다. 서울시 관계자는 "국유지가 아닌 이상 서울시 내 개발은 우리의 고유 권한이기 때문에 여의도 개발은 법률상 국토부와 협의할 대상이 아니다"며 "집값에 대한 영향은 서울시도 그동안 신경을 써왔던 사안이고 앞으로도 국토부와 보조를 맞추겠다"고 말했다.
양지영 양지영R&C연구소장은 "최근 집값 급등은 여의도 개발 등에서 국토부와 서울시가 엇박자를 보인 것에 기인한다"며 "시장 심리를 안정시키려면 서울시와 국토부가 한목소리를 내는 것이 중요하다"고 말했다.
투기지역·투기과열지구 추가 지정에 대해서도 단기적으로는 심리적 억제 효과가 있지만 장기적으로 역효과를 낼 것이라는 지적이 많다. 고 원장은 "투기과열지구 지정이 길어지면 주택 공급을 줄이는 부작용이 발생한다"며 "투기 열풍이 가라앉으면 곧바로 투기과열지구 지정을 해제할 필요가 있다"고 말했다.
당근 없이 채찍만 가해서는 의도된 정책 효과를 거두기 어렵다는 목소리도 크다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "임대사업자로 등록하면 세원 노출로 건강보험료와 국민연금 납입액이 대폭 올라갈 텐데 임대수익이 전부인 고령자들이 조세 저항에 나설 가능성이 있다"고 진단했다.
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분양권 불법거래까지 재등장…SNS 이용한 신종 수법도
최초입력 2018.08.02
8·2대책 1년…달아오르는 주택시장
◆ 집값 전쟁 2라운드 ◆
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정부가 8·2 부동산 대책 시행 1년을 맞아 '집값과의 전쟁'에 대한 의지를 다시 강조했지만 이미 서울과 경기 지역 주택시장에서는 분양권 불법 전매까지 재등장하는 기류다.
매일경제신문은 최근 서울 동남권과 경기 성남시·하남시 등을 중심으로 아파트 분양권 불법 거래가 이뤄진 것을 확인했다. 아파트값이 다시 반등하자 불법으로라도 분양권을 매입하거나 팔겠다는 문의도 부쩍 늘고 있다.
지하철 8호선 산성역 근처에 들어서는 산성역 포레스티아 아파트 단지는 2020년 7월 완공을 목표로 건설 공사가 진행 중이다. 주변 부동산중개소에서는 포레스티아 단지에 대한 조합원 입주권뿐 아니라 아직 전매할 수 없는 일반분양권까지 알음알음 거래되고 있었다.
분당을 제외한 경기 성남시는 분양계약 후 18개월 시점인 내년 3월부터 분양권 전매가 가능하다.
성남시 산성동의 A부동산중개소 관계자는 "분양권 거래가 아직은 불법이지만 8개월 정도 기간이 남은 분양권은 리스크(위험)가 거의 없는 물건"이라며 "공증을 해도 되지만 워낙 잘 아는 지인의 물건이라 믿고 사도 된다"고 설명했다.
산성역 포레스티아 전용 74㎡는 일반 분양가가 4억7000만~4억8000만원 정도인데 분양권 웃돈은 1억4000만원 선이다. 분양권 프리미엄 1억4000만원에 일반분양 계약금 10%를 더한 1억9000만원 정도를 주면 분양권을 미리 살 수 있는 구조다.
현재 거래가 가능한 조합원 분양권은 6억원대 초반으로 일반분양권과 총액은 비슷하지만, 대출 없이 한꺼번에 목돈 6억원을 넣어야 한다는 점에서 부담이 크다.
경기 하남 감일지구의 대장 아파트인 포웰시티는 2020년 12월~2021년 3월 입주까지 분양권 전매가 금지돼 있지만 최근 분양권 전매가 알음알음 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다.
감일지구의 B부동산중개소 관계자는 "분양 당시 특별사법경찰(특사경)이 집중 조사를 하고 나서 대놓고 분양권 전매 얘기가 나오지는 않지만 일부 중개업소에선 지인들을 상대로 분양권을 전매 하고 있는 것으로 안다"며 "골프장이 내려다보이는 동으로 웃돈이 1억5000만원 붙었다는 얘기를 얼마 전 전해 들었다"고 말했다.
최근 경기도 하남시에서 높은 경쟁률 속에 분양이 이루어진 하남 미사역파라곤의 분양권도 불법 전매가 시도되고 있다.
공공택지로 분양가상한제가 적용됐던 미사역파라곤은 전용 102㎡ 분양가가 약 5억4000만원으로 주변 미사강변센트럴자이 전용 96㎡의 당시 시세인 9억원을 크게 밑돌았다.
해당 지역 공인중개사들은 소셜네트워크서비스(SNS)나 폐쇄형 커뮤니티 등을 통해 수천만 원의 프리미엄이 붙은 불법 분양 매물 거래를 시도하거나 권유했다.
하남 지역 C공인중개사 관계자는 "최근엔 오프라인에서 이뤄지는 떴다방식 거래보다 온라인 불법 거래가 이뤄지는 것으로 안다"며 "익명성이 크고 잠깐 활동했다 사라지기 때문에 단속하기 쉽지 않다"고 말했다.
최근 인기리에 분양을 마친 대전 갑천 트리풀시티에 대한 불법 전매·불법 청약통장 거래 움직임도 감지되고 있다. 트리풀시티가 지난달 30일 13만개 넘는 청약통장이 몰려 최고 537대1의 경쟁률을 기록한 가운데 인근 공인중개사 사무소에는 이러한 불법 전매 문의가 빗발치고 있다.
공인중개사들은 불법 전매를 하지 않는다는 안내문을 내걸고 불법 거래와 선을 긋고 있지만 대전시와 해당 구청 공무원들은 떴다방 단속에 나서며 기민하게 대응하고 있다. 이 지역 D부동산 관계자는 "청약 당첨 후 전매가 가능하냐는 문의 전화가 하루에도 수십 건씩 들어온다"며 "특히 기관 추천 등 특별공급의 경우 실거주보다는 불법 전매 등을 목적으로 당첨된 물량이 상당수 있기 때문에 불법 전매 가능성이 있다"고 밝혔다.
이처럼 분양권 불법 전매가 다시 고개를 드는 것은 우선 단속의 한계 때문이다. 국토교통부 관계자는 이에 대해 "분양권 불법 전매에 대해서는 상시 조사한다는 게 원칙이지만 요즈음 특별단속을 하지 않고 있다"며 "분양권 불법 전매 단속은 광범위한 지역의 불특정 다수를 대상으로 하기 때문에 어려움이 많다"고 털어놨다.
하지만 전문가들은 정부의 과도한 부동산시장 규제가 되레 집값 상승과 불법 거래를 부추긴다고 우려했다.
김학권 세중코리아 회장은 "정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가를 규제하면서 분양가와 기존 주택 가격의 차이가 커지면 시장가격이 호도되고 불법 거래가 일어날 가능성이 높다"며 "앞으로 3~4년 동안은 입지가 아주 우수한 곳 말고는 부동산 경기가 좋지 않을 것으로 보는데 정부가 분양가 규제 등 시장 개입을 확대할 경우 부담스러운 결과가 나올 수 있다"고 분석했다.
양지영 양지영R&C연구소장은 "입주 물량, 금리 전망 등 여러 부동산 관련 사이클상 정부가 굳이 강한 수요 억제책을 내놓지 않았어도 시장 안정화가 가능했다"면서 "과한 규제가 오히려 역효과를 내고 있을 뿐 아니라 최근의 정부와 서울시 간 엇박자까지 이어지며 시장 불안정성을 더욱 높였다"고 설명했다.
[전범주
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[이지용 기자 / 용환진 기자]
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다시 불붙는 집값 전쟁
부산 올 집값 2.4%↓…청약규제 풀리나
분양권 불법거래까지 재등장…SNS 이용한 신종 수법도
전방위로 확산되는 서울 집값 상승세
지방도 공급부족 지역은 `활활`