이정선/최진석 기자
2018년 09월 06일
정부가 수도권의 그린벨트를 해제해 주택 공급을 확대하는 방안을 추진하고 있다. 신규 공공주택지구 후보지로 검토 중인 경기 과천시 일대. /김범준 기자 bjk07@hankyung.com
정부가 수도권의 그린벨트를 해제해 주택 공급을 확대하는 방안을 추진하고 있다. 신규 공공주택지구 후보지로 검토 중인 경기 과천시 일대. /김범준 기자 bjk07@hankyung.com
청와대와 정부, 여당이 서울 집값을 잡기 위해 개발제한구역(그린벨트)을 활용해 주택 공급을 확대하는 방안을 내놓으면서 논란이 격화되고 있다. 정부가 도심의 저층 노후 주택 개발은 꽁꽁 묶어둔 채 도심 외곽의 그린벨트만 고밀도로 개발하려 하고 있어서다. 부동산 전문가들은 “재건축·재개발을 활성화하면 도심 땅의 효율을 극대화하고 양질의 주거 수요를 충족시킬 수 있다”며 “정책의 우선순위를 도심 복합 고밀개발이나 재건축·재개발 활성화에 둬야 한다”고 지적했다.
정부 개발 의지에 서울시 ‘난색’
그린벨트 개발 움직임에 부정적인 태도를 보이고 있는 건 서울시다. 박원순 서울시장의 시정철학 가운데 하나가 그린벨트를 포함한 녹지 보전이어서다. 30만㎡ 이하 그린벨트의 해제 권한은 시·도지사에게 있다. 진희선 서울시 행정2부시장은 “그린벨트는 미래세대를 위한 최후의 보루로서 마지막까지 고민해야 할 영역”이라며 “정부에서 그린벨트 해제와 관련한 공식 협조 요청이 있다면 이를 신중하게 협의해나갈 것”이라고 말했다. 협의는 하겠지만 그린벨트 해제에 선뜻 동의하기는 곤란하다는 속내를 우회적으로 내비친 셈이다.
그린벨트는 과밀도시의 방지, 자연환경보전, 대기오염 예방, 상수원 보호 등을 목적으로 1971년 서울 및 경기도의 접경지역에서 처음 지정됐다. 지난 3월 말 현재 서울의 그린벨트 면적은 149.13㎢다. 서울 전체 면적(605.61㎢)의 24.6%에 이른다. 경기에선 1167㎢, 인천은 71.8㎢가 그린벨트로 묶여 있다. 그린벨트는 그동안 도시 확산에 제동을 거는 데 톡톡히 역할을 해왔다.
일본의 대표적인 디벨로퍼 회사 모리빌딩도시기획 출신인 박희윤 HDC현대산업개발 개발운영사업본부장은 “일본은 그린벨트를 도입하지 못해 도쿄를 둘러싼 녹지축 확보에 실패하면서 도시가 너무 확장됐다”며 “일본이 한국의 그린벨트 제도를 부러워하는 이유”라고 말했다.
시민단체도 강력 반발
환경단체들도 그린벨트 해제에 비판적이다. 그린벨트를 개발하면 도로, 철도 등 기반시설을 다시 깔아야 하는 데다 출퇴근에 따른 대기오염이 심해져 미세먼지 해소에 역행하는 까닭이다. 과거 보금자리주택에서 겪었듯 그린벨트 등에서 나오는 저렴한 공공분양 아파트가 ‘로또’로 전락한다는 것도 비판의 이유다.
맹지연 환경운동연합 생태보건 국장은 “그린벨트는 무엇보다 후손을 위해 남겨 놓은 땅인데 집값이 오를 때마다 그린벨트를 훼손할 수는 없다”며 “도시 연담화(인접한 시가지가 연결되는 현상)를 막는 그린벨트를 그대로 유지하고 부동산 문제는 도시 재생으로 풀어야 한다”고 지적했다. 맹 국장은 “갭투자 등 부동산시장 불안 요인은 세제 강화 등 별개의 수단으로 해소해야 할 문제”라며 “저성장, 인구 감소 등의 추세와 역행하는 외곽지역 아파트 개발은 시대적으로 맞지 않는 땜질식 처방”이라고 비판했다.
“도심 재생이 우선해야”
부동산 전문가들은 서울 외곽의 그린벨트 해제만으로는 집값 안정을 기대하기 어렵다고 지적했다. 서울 집값 상승을 주도하는 핵심 지역은 강남 일대와 재개발로 주변 인프라가 대폭 개선된 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 도심 지역이어서다.
서울 도심 주택의 노후화로 인한 ‘교체 수요’도 팽창하는 추세다. 최근 통계청이 발표한 ‘2017 인구주택총조사’에 따르면 서울에서 20년 이상~30년 미만의 주택은 28.8%, 30년 이상 주택은 14.9%에 이른다. 몇 년만 지나면 30년 이상 노후주택이 절반에 육박할 전망이다. 1989~1991년 200만 가구 주택건설 당시 지어진 수도권 1기 신도시 주택도 30년을 넘어서고 있다.
이상우 유진투자증권 애널리스트는 “토지 이용 효율을 극대화해야 할 도심 노후 주거지는 개발을 못하도록 묶어 놓고 외곽을 고밀 개발하는 어이없는 일이 반복되고 있다”며 “재건축·재개발을 활성화할 수 있는 대책을 내놔야 한다”고 강조했다. 예를 들어 3만3000㎡(약 1만 평) 규모 도심 부지의 용적률을 200%에서 300%로 올리면 그린벨트 3만3000㎡를 해제하는 것과 맞먹는 효과를 거둘 수 있다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트도 “지금 집값을 올리는 건 도심 신규주택 수요이고, 공급이 부족하니 구축으로 가격 상승이 전이되고 있는 것”이라며 “어떤 식으로든 도심 신축을 늘리는 것이 가장 효과적인 해법”이라고 조언했다.
전문가들은 도심 상업지역 등의 용적률을 높여 복합 고밀개발을 통해 공급을 늘리는 방안도 효율적이라고 주장했다. 서울시도 그린벨트 해제보단 도심 유휴지 개발에 의지를 보이고 있다. 상업지역이나 준주거지역에서 주거면적을 제한하는 규제를 완화해 주택비율을 높여주는 방안이 거론된다.
김승배 피데스개발 사장은 “도시 재생 과정에서 스마트홈, 스마트시티가 조성돼야 한다”며 “그린벨트 해제로 공급을 늘리는 방식은 총량만 생각하는 과거 방식일 뿐만 아니라 로또 분양을 양산해 공공재로 사익을 채워주는 역설을 낳는다”고 지적했다.
이정선/최진석 기자 leeway@hankyung.com
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장하성 청와대 정책실장(사진)이 서울 강남 등 고가 아파트와 서민 아파트에 대한 주택정책을 달리 해야 한다는 발언을 해 관심을 끌고 있다. 장 실장은 5일 한 라디오 방송에 출연해 미국의 초고가 주택밀집 지역...
부동산 정책 컨트롤타워 도대체 누구?
부동산 정책에 혼선이 빚어지면서 ‘정부 컨트롤타워 부재론(論)’이 고개를 들고 있다. 서울 강남 등을 중심으로 커지는 부동산 시장 불안에 정부가 허둥지둥하는 사이 난데없이 여당 대표가 나서 정책 방향을 제...
과천 선바위역 일대 7100가구 … 의왕 청계역 주변 2000가구
수도권 아파트 공급 확대 방안과 관련해 장하성 청와대 정책실장은 지난 3일 “대규모 단지를 조성하는 방식이 아니라 생활 근접성이 높은 지역 여러 곳에 소규모로 주택 공급을 늘리는 방안을 고려 중”이라고 밝...
“서울 도심 낡은 집 방치한 채 … ‘수도권 허파’ 그린벨트만 파헤쳐”
청와대와 정부, 여당이 서울 집값을 잡기 위해 개발제한구역(그린벨트)을 활용해 주택 공급을 확대하는 방안을 내놓으면서 논란이 격화되고 있다. 정부가 도심의 저층 노후 주택 개발은 꽁꽁 묶어둔 채 도심 외곽의...
도심개발로 뉴욕은 집값 잡고, 도쿄는 경쟁력 높여
미국 뉴욕과 일본 도쿄 등 선진국 도시들은 도심 재생사업을 통해 치솟는 집값을 잡고 있다. 4차 산업에 최적화된 업무시설도 만들어내고 있다. 도심 노후 저층 주거단지는 그대로 둔 채 후손들을 위한 땅인 외곽 ...
과천·안산 등 8곳에 4만가구 택지 공급
정부가 수도권 내 신규 공공주택지구 후보지로 경기 과천과 안산 등 8곳을 검토 중인 것으로 확인됐다. 정부는 추석 전에 이들 지역을 포함한 신규 공공택지 후보지를 발표할 예정이다. ▶관련기사 A3, 4, 27면 ...
신한금융, 2조2989억에 오렌지라이프 인수
신한금융그룹이 오렌지라이프(옛 ING생명)를 인수하기로 했다고 5일 발표했다. 신한금융지주는 이날 임시 이사회를 열고 MBK파트너스가 보유한 오렌지라이프 지분 59.15%를 인수하는 안건을 결의했다. 인수가는 주...
“노화 제어, 차세대 핵심산업 된다”
“노화 예방 컨설턴트, 기억력 치유 의사, 신체 부위 제작자 등이 유망 직업으로 등장하는 시대가 곧 열릴 것이다.” 정해영 부산대 약학대학 교수는 5일 서울 반포동 쉐라톤팔래스강남호텔에서 열린 ‘한경 바이...
조선업 ‘엑소더스’...서울대 조선공학과 석·박사 지원 ‘0명’...기업 현장선 젊은 기술인력 이탈 확산
조선업 침체 장기화에 따른 구조조정 여파로 한국 조선산업 생태계가 뿌리째 흔들리고 있다. 국내 대학과 대학원에선 학생들이 조선 관련 학문을 외면하고, 대우조선해양 등 기업에선 핵심 기술 인력이 대거 빠져나...
사진이 있는 아침...오상조 ‘당산나무’
오래된 시골 마을엔 커다란 나무 하나가 있다. 야트막한 언덕이나 동네로 들어가는 길목에 우뚝 서서 고을을 지켜준다는 당산나무다. 나이 많고 잎이 무성한 그 나무는 신앙의 대상이라기보다 친구 같은 존재다. 여...
“한·미 FTA 폐기 직전까지 갔었고... 대북 선제공격 플랜도 사실이었다”
밥 우드워드 워싱턴포스트(WP) 부편집인이 쓴 책 《공포:백악관의 트럼프》(사진)가 4일(현지시간) 미국 백악관과 외교가를 발칵 뒤집어 놓았다. 도널드 트럼프 행정부의 혼란상을 담은 비화(秘話) 때문이다. 저자...
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▶임종석 비서실장의 ‘페북 소회’에 대해 ▶화장품-식품업계의 콜라보, 불닭토니 ▶그림을 배달하는 스타트업 ‘핀즐’ ▶비영리 소셜벤처를 꿈꾸는 119REO
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부동산 정책 컨트롤타워 도대체 누구?
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“서울 도심 낡은 집 방치한 채 … ‘수도권 허파’ 그린벨트만 파헤쳐”
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도심개발로 뉴욕은 집값 잡고, 도쿄는 경쟁력 높여
미국 뉴욕과 일본 도쿄 등 선진국 도시들은 도심 재생사업을 통해 치솟는 집값을 잡고 있다. 4차 산업에 최적화된 업무시설도 만들어내고 있다. 도심 노후 저층 주거단지는 그대로 둔 채 후손들을 위한 땅인 외곽 ...
최진석/허란/윤아영 기자
2018년 09월 06일
경기도 8곳에 신규택지 공급
정부, 공급 확대 속도전…추석 前 후보지 발표
안산에 2곳…각각 9000·7710가구 공급
8곳 다합쳐 평촌 1기 신도시급 규모
"일부는 서울 접근성 떨어져 수요분산 미지수"
수도권 아파트 공급 확대 방안과 관련해 장하성 청와대 정책실장은 지난 3일 “대규모 단지를 조성하는 방식이 아니라 생활 근접성이 높은 지역 여러 곳에 소규모로 주택 공급을 늘리는 방안을 고려 중”이라고 밝혔다. 5일 신창현 더불어민주당 의원이 LH(한국토지주택공사)로부터 제출받아 공개한 8개 신규 공공택지 입지는 이런 기준에 부합한다. 준신도시급 규모는 찾아보기 어렵다. 역세권도 있다. 다만 일부는 서울에서 너무 멀어 수요 분산 효과를 기대하기 힘들다는 지적이다.
◆신규 택지 8곳에서 4만 가구 공급
정부가 경기도에서 공공택지 공급을 추진 중인 곳은 모두 21곳으로 늘어났다. 앞서 정부가 입지를 공개한 곳이 13곳, 이날 신 의원이 공개한 곳이 8곳이다.
신 의원은 일부 지구를 제외하곤 정확한 위치는 공개하지 않았다. 행정구역만 공개했다. 안산 2곳(162만3000㎡, 74만5000㎡) 과천(115만6000㎡) 광명(59만3000㎡) 의정부(51만8000㎡) 시흥(46만2000㎡) 의왕(26만5000㎡) 성남(6만8000㎡) 등이다. 이 중 개략적이나마 입지가 공개된 곳은 과천(지하철 4호선 선바위역 일대)과 의왕(월곶판교선 청계역 주변)이다.
총면적은 542만㎡고, 건설되는 주택은 3만9189가구다. 1기 신도시로 개발된 평촌(510만㎡)과 비슷한 규모다. 이를 포함한 21곳의 총면적은 1272만3000㎡, 총가구 수는 9만622가구다. 전문가들은 과천과 광명, 성남, 의왕에 공급되는 주택이 인기를 끌 것으로 예상했다. 규모를 보면 안산 2곳의 주택 수가 1만6700가구로 가장 크다. 과천이 7100가구로 뒤를 잇는다. 광명이 4900가구로 세 번째로 크다.
전문가들은 신규 택지 후보지에 대해 엇갈린 평가를 내놨다. 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “후보지 대부분이 기반시설 주변에 있어 괜찮다”며 “현재 상황에서 한 도시에 5만 가구를 모으는 것은 불가능하니 1만 가구 단위로 나눠서 여러 곳을 개발하는 게 낫다”고 말했다. 그는 “특히 광명 주변에 주택을 공급해주면 공급 부족 해소에 일부 도움을 줄 것”이라고 덧붙였다.
반면 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 “이명박 정부 때 보금자리주택이 단기적으로 집값 안정화에 효과가 있었던 것은 분양 가구만 70만 가구로 많았기 때문”이라며 “현재 규모로는 집값 안정 효과를 크게 기대하기 어렵다”고 지적했다.
◆“입지 따라 희비 엇갈릴 것”
이에 앞서 국토교통부와 LH는 작년 경기도에 13곳의 공공택지 입지를 발표했다. 의왕 월암, 군포 대야미, 부천 원종·괴안, 구리 갈매, 남양주 진접2, 성남 복정·금토, 김포 고촌2 등 10개 지구(479만1000㎡)에 3만9901가구를 공급하기 위한 지구 지정은 이미 완료됐다. 주민공람이 완료된 화성 어천, 성남 서현, 시흥 거모 등 3개 지구(250만2000㎡)는 지구 지정을 앞두고 있다. LH 관계자는 “아직 구체적인 지역은 확정되지 않았다”고 말했다.
신규 택지 후보지까지 주택 공급이 확정되면 총 9만 가구 이상이 수도권에 새로 공급된다. 한 부동산 전문가는 “안산 2곳은 부지가 크고 주택 규모도 총 1만6700가구로 많지만 서울 접근성이 떨어진다”며 “이미 공급 과잉으로 몸살을 앓고 있어 지역 부동산 시장을 더 침체시키는 부작용이 나타날지 모른다”고 지적했다.
최진석/윤아영/허란 기자 iskra@hankyung.com
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서울집값 잡겠다고 30km 외곽에 신도시?
출퇴근 불편.. 실질적 효과 의문신도시조성 대규모 미분양 우려
전문가 "서울에 공급대책 내놔야"
수도권 신규 택지지정 '반대여론'
[디지털타임스 박상길기자]"수도권 신규 공급이 투자수요를 분산하는 효과는 있겠다고 보지만, 서울에 진입하고 싶은 사람들의 마음을 얼마나 돌릴 수 있을지는 의문이다"(부동산 전문가 A씨), "서울에서 30㎞이상 떨어진 곳에 신도시를 짓는 게 서울 집값 안정 대책이냐, 비싼 돈 주고라도 서울 살겠다는 사람이 그린벨트 풀어 짓는 수도권 신도시에 집 사겠냐"(시민 B씨), "돈 없는 사람은 서울 말고, 수도권 외곽으로 나가 살라는 거냐"(네티즌 C씨).
정부와 여당이 과열된 서울 집값을 진정시키기 위해 수도권 근교 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 주택을 공급하겠다고 밝힌 것에 대해 일반인과 부동산 전문가 할 것 없이 반대의 목소리가 높아지고 있다. 갈수록 대기환경이 나빠지고 있어 그린벨트 보존의 필요성이 제기되고 있기 때문이다. 주택이 부족한 서울이 아닌 30㎞ 이상 떨어진 수도권 근교에 미니 신도시를 조성해도 서울로의 출퇴근이 불편해 실수요의 이동이 크지 않을 것으로 예상돼 불붙은 서울 집값을 잡기 어려울 것이란 지적도 나온다.
6일 부동산업계에 따르면 정부가 추석 전 신규 택지 공급 후보지를 공개하겠다고 밝힌 가운데 지난 5일 국회 국토교통위원회 소속 신창현 의원(의왕·과천)을 통해 수도권 근교 신규 택지 후보지를 공개했다. 준강남권으로 꼽히는 과천을 제외하면 안산, 의왕, 의정부, 광명 등 서울 접근성이 떨어지는 곳이 대부분이다. 이에 대해 전문가들은 "서울 집값을 진정시키려면 서울에 공급 대책을 내놔야 하는데 정작 서울은 빠져 있다"며 "'앙꼬 없는 진빵'과도 같은 대책"이라고 지적한다. 서울시가 사실상 그린벨트 해제를 반대한 가운데 정부가 서울 어느 지역의 그린벨트를 해제할 지 아직 후보지 밑그림도 나오지 않자 부동산 전문가를 앞세운 예상 지역만 쏟아져 나오고 있다. 현재까지 개포 구룡마을, 서초 성뒤마을·우면산 일대, 방이동, 불광동 일대가 유력한 것으로 거론되고 있다.
그러나 서울 주요 지역은 신규 택지 지정까지 넘어야 할 산이 많다. 당장 토지 보상비 등 재원을 마련해야 하며 해당 지역 주민과 협의도 해야 한다. 지난해 정부가 신규 택지로 발표한 14곳 중 일부는 난개발 우려로 지정을 철회해달라는 반대 여론이 거세게 일었다.
이미 과천 등 신규 택지 공급 후보지로 거론되는 곳에서는 주민들이 반발하고 있으며 전체로 확산될 조짐을 보이고 있다. 구체적인 인프라 구축과 개발 호재가 전제되지 않은 신도시 조성은 자칫 대규모 미분양을 낳아 불 꺼진 집만 늘어난다는 게 공통적인 목소리다.
일각에서는 안 그래도 미친 집값으로 서울을 벗어나는 탈 서울화(엑소더스)가 심해지고 있는데 이 참에 돈이 없는 사람은 모두 수도권 외곽으로 내쫓으려는 것 아니냐는 비판이 제기된다. 서울은 집값과 전셋값 상승으로 수도권으로 빠져나가는 이른바 '전세난민'이 늘어나면서 1990년 한 해에만 10만명의 인구가 빠져나간 뒤 올해까지 29년째 지속적으로 인구가 유출돼 980만명선이 무너질 위기에 처했다.
통계청이 지난달 발표한 '2018년 7월 국내 인구이동' 중 시·도별 순이동 현황을 보면 서울은 7월 기준 11만2580명이 전입했고 12만1981명이 전출했다. 한달 새 9401명이 순유출된 셈이다. 인구 100명당 이동자 수를 뜻하는 순이동률은 서울이 -1.1%로 전국 시·도 중 가장 높았다. 부동산업계 한 관계자는 "서울 내 주택 공급 대책이 마련되지 않을 경우 집값을 견디지 못하는 젊은 층들이 외곽으로 쫓겨나게 되고, 전세난민도 가속화돼 서울 인구의 노령화가 한층 사라지게 될 것"이라고 말했다.