재초환 면제 단지, 통합 재건축 땐 부담금 적용.조합합병·구역통합하면사실상 ‘새로운 재건축’으로 판단.

2018.10.04

 

법제처, 조합합병·구역통합하면

정비계획·관리처분 변경 불가피

사실상 ‘새로운 재건축’으로 판단

기존 관리처분계획은 효력 상실

추진위 구성 전 구역과 합병해도

재건축부담금 부과대상에 포함

 

재건축부담금을 면제 받은 단지가 재건축초과이익환수 대상 단지와 통합하면 부과 대상이 된다는 법제처의 유권해석이 나왔다. 2개 이상의 단지가 통합해 재건축을 추진할 경우 사실상 새로운 재건축사업에 해당하기 때문에 두 단지 모두 초과이익환수제를 적용받게 된다는 것이다.

 

 

법제처는 지난달 10일 국토교통부가 요청한 ‘재건축부담금 부과 관련’ 질의에 대해 이 같이 해석했다. 질의회신에 따르면 A재건축조합은 2017년 12월 31일 이전에 관리처분계획 인가를 신청해 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 재건축부담금이 면제됐다. B재건축조합은 조합설립인가를 받았지만, 관리처분인가 신청 전으로 재건축부담금 대상 조합이다. 또 C재건축사업은 추진위원회 등이 구성되지 않은 정비구역 지정 단계에 있는 단지다.

 

 

만약 A재건축조합이 B재건축조합과 합병한 후 정비구역을 통합해 재건축을 추진하거나, A재건축조합이 C재건축 정비구역과 통합해 재건축사업을 시행하는 경우 각각의 재건축부담금 대상 여부에 대해 질의했다.

 

 

이에 대해 법제처는 A재건축사업과 B재건축사업, C재건축사업 모두 재건축부담금 부과대상 사업이라고 해석했다. 법제처는 재건축이익환수법상 면제 규정은 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해 건축계획과 해당 대지 및 건축물을 분양받을 자가 구체적으로 특정된 경우로 한정해 재건축부담금을 면제하려는 취지라고 설명했다.

 

 

하지만 A재건축조합이 B재건축사업 또는 C재건축사업과 통합해 재건축사업을 추진하기 위해서는 B정비구역 또는 C정비구역을 포함해 정비구역을 변경 지정해야 한다고 지적했다. 또 정비구역 변경에 따른 정비계획 변경과 사업시행계획, 관리처분계획의 변경 인가를 신청해야 하기 때문에 경미한 변경에 해당되지 않는다는 판단이다. 관리처분계획의 주요 부분이 실질적으로 변경되는 ‘새로운 관리처분계획’을 인가 받아야 하기 때문에 기존 인가는 효력을 상실하게 된다는 것이다.

 

 

따라서 재건축부담금이 면제된 A재건축사업이라도 조합 합병이나 정비구역 통합 등을 거칠 경우 사실상 새로운 재건축사업에 가깝기 때문에 A, B, C 모두 재건축부담금의 부과대상이 된다는 것이다.

 

 

더불어 법제처는 특례규정은 법령을 제정 또는 개정할 때 정책적인 관점이나 특수한 상황을 전제로 한정된 기간·대상에 대해 예외적으로 다른 제도를 운용하는 경우 제한적으로 해석해야 한다고 설명했다. 따라서 재건축부담금을 면제 받은 재건축사업이 해당 기간 내에 관리처분계획 인가를 신청하지 못한 다른 재건축과 통합하는 경우까지 재건축부담금을 면제하는 규정을 볼 수 없다고 해석했다.

 

 

 

한신4지구-신반포20차, 사실상 통합 무산

 

부담금 대상여부가 최대 쟁점

법제처 해석에 단지별 추진키로

 

 

통합 재건축을 추진했던 서울 서초구 신반포4지구와 신반포20차가 각자의 길을 걸어가게 됐다. 법제처가 통합 재건축을 추진할 경우 두 단지 모두 재건축부담금 부과 대상이 된다는 유권해석을 내렸기 때문이다.

 

 

신반포4지구는 지난해 12월 29일 관리처분계획 인가를 신청해 재건축초과이익환수를 면제 받았다. 클린업시스템에 따르면 이 단지는 구역면적이 15만8,555.8㎡로 건폐율 17%, 용적률 300%를 적용해 3,685세대(임대 206세대 포함)을 건립할 예정이다.

 

 

신반포20차의 경우 현재 조합설립인가를 받은 상태로 재건축부담금 부과 대상 단지다. 정비구역 면적이 9,593.5㎡로 토지등소유자가 112명에 불과한 소규모 단지다. 신반포4지구가 신반포20차를 감싸고 있는 형태다.

신반포4지구가 신반포20차와 한신타운 등과 통합해 재건축을 추진하면 정방형에 가까운 단지를 구성할 수 있기 때문에 사업성이 높아질 수 있다는 분석이다. 따라서 재건축 초기 단계부터 통합 재건축을 추진하려는 움직임을 보였다.

 

 

하지만 지난해 재건축초과이익환수제 시행을 앞두고 단독 재건축을 추진하는 것으로 결정했다. 부담금 면제를 위해 사업에 속도를 내는 것이 유리하다고 판단했기 때문이다. 결국 신반포4지구는 부담금을 피했고, 신반포20차는 관리처분인가를 신청하지 못했다. 이후 올해 초 서울시 도시계획위원회 심의에서 신반포4지구와 신반포20차, 한신타운 등의 통합 재건축을 권고하면서 재검토가 진행됐다. 실제로 1월부터 신반포4지구와 신반포20차는 조정회의를 개최하는 등의 논의를 시작했다.

 

 

최대 쟁점은 재건축부담금 적용 여부였다. 하지만 서울시와 국토교통부에서도 이렇다 할 판단을 내리지 못하면서 유권해석은 법제처로 넘어가게 됐다. 이에 법제처는 통합재건축을 추진하면 세 단지 모두 부담금 부과 대상이 된다고 해석하면서 사실상 통합은 사실상 무산됐다.

 

심민규 기자 smk@arunews.com