서울집값 급등 부른 `뉴타운 해제 7년`박원순式 `출구전략` 부메랑 정비구역 절반넘게 해제 5년간 아파트 공급 20%↓

 

2018.10.22

 

◆ 서울 뉴타운 해제 7년 ◆

 

서울시가 2012년부터 추진한 '뉴타운 출구전략' 7년 동안 서울시내에서 절반이 넘는 재개발정비구역이 해제된 것으로 나타났다. 서울 새 아파트 공급에서 80% 가까운 비중을 차지하는 정비사업(재건축 포함)이 위축되면서 2012년 이후 5만가구 이상의 공급 부족을 초래했고, 아파트 수급 불균형이 최근 서울 집값 과열의 주요 원인이 됐다는 지적이 잇따라 제기되고 있다.

 

22일 서울시와 정비 업계에 따르면 시가 2012년 뉴타운 출구전략을 발표한 이후 서울 내 정비구역 683곳 가운데 올해 9월 말까지 절반이 넘는 377곳(55.2%)이 재개발정비구역에서 해제된 것으로 집계됐다. 아직 확정고시되지는 않았지만 지난 17일 서울시 도시계획위원회에서 종로구 숭인1구역, 동작구 본동6구역 등 2곳도 정비구역 해제가 결정됐다. 시는 이 밖에도 연말까지 추가로 20곳에 대한 정비구역 해제를 검토하고 있다.

 

2011년 10월 28일 서울시장에 처음 취임한 박원순 시장은 이듬해인 2012년 1월 뉴타운 출구전략을 전격 발표했다. 불과 취임 3개월 만에 내놓은 박 시장의 대표 도시 정책이다. 1단계 뉴타운 출구전략은 사업시행인가 이전 610개 정비구역에 대해 실태조사와 주민 의견 수렴을 통해 주민 반대가 높을 경우 해제를 추진하고, 매몰비용 일부를 보조하겠다는 게 핵심이었다. 또 정비구역 지정 후 3년 안에 조합설립인가를 신청하지 않거나 조합설립인가 이후 3년 안에 사업계획인가를 신청하지 않으면 자동으로 정비구역을 해제하는 '일몰제'를 도입했다.

 

이어 시는 2016년 2월엔 보다 강화된 2단계 뉴타운 출구전략을 내놨다. 정비구역 주민 중 3분의 1이 해제를 요청하고 찬반투표를 통해 찬성표가 전체의 50%에 미치지 못하면 서울시장이 직권해제할 수 있도록 도시정비 조례를 바꿨다. 서울시가 구역 해제를 훨씬 쉽게 이뤄지도록 만든 것이다.

 

서울시는 뉴타운 해제지역에서 재개발 대신 저층 주거지 도시재생을 추진했다. 기존 낡은 단독주택을 보수하거나 연립, 빌라 등 저층 다세대주택을 짓는 것이다. 전문가들은 이 같은 뉴타운 출구전략과 소규모 정비사업 중심의 주택 정책이 서울 아파트 수급 불균형을 초래했다고 지적한다.

 

주택산업연구원이 지난 18일 개최한 '주택시장 안정화 방안' 세미나에서 2012년부터 2017년까지 6년간 주택 공급·수요 현황을 조사한 결과 서울의 연평균 주택 공급량이 6만4000가구로 연평균 주택 수요량 5만5000가구보다 많지만 아파트 공급은 6년간 5만4000가구 부족했다고 지적했다. 실제 2012년부터 2017년까지 서울 지역 아파트 연평균 공급량은 3만837가구로 직전 7년(2005~2011년) 연평균 공급량 3만8885가구보다 8000가구나 줄어들었다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 "서울 아파트 부족은 공급 의존도가 컸던 정비사업이 확 줄어들었기 때문"이라고 말했다.

 

[최재원 기자]

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낙후한 강북개발 막은 뉴타운 해제…강남 14% 오를때 노도강 5%

최초입력 2018.10.22

 

균형발전·집값 잡기 다 놓쳐

 

지역주민 반대 여론 앞세워

재개발 정비구역 55% 해제

공급예정 5만가구 증발하고

강북 주거개선 기회도 놓쳐

 

그린벨트 해제 압박에 직면

정책 실패가 시장에 부메랑

 

◆ 서울 뉴타운 해제 7년 ◆

 

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2016년 6월 열린 서울시 도시계획위원회에서 재개발 정비구역에서 직권해제를 결정한 서울 성북구 정릉3구역 전경. 정비구역에서 해제된 후 2년이 넘었지만 여전히 지어진 지 30~40년 이상 된 노후 주택이 즐비하게 남아 있다. 서울시는 주민 3분의 1 이상이 해제를 요청하고 주민투표에서 찬성표가 전체의 절반을 넘지 않으면 서울시장 직권으로 해제가 가능하도록 조례를 개정했다. [김호영 기자]

지난 7년간 진행된 서울시 뉴타운 출구전략은 시장을 고려하지 않은 정책으로 아파트 공급 부족과 다양한 부작용을 파생시키고 있다는 평가다. 일단 공급 부족→매도자 우위 시장 형성→아파트값 급등으로 이어진 것은 물론이고 주로 강북 낙후지역에 많았던 뉴타운 개발이 취소되면서 강남·북 주거환경 격차 확대로 이어져 강남·북 집값 양극화가 숫자로 드러나고 있다.

 

이는 또 최근 집값 잡기를 위한 공급 확대 대책이 연달아 쏟아지면서 역세권 상업·준주거지역은 물론 빈집에도 투기성 자금이 몰려 서울 전체가 투기판이 되고 있다는 우려로 연결된다.

 

실제 박원순 서울시장은 2011년 10월 시장직에 취임한 이래 줄곧 뉴타운 출구전략과 함께 강남·북 균형 발전을 정책 목표로 외쳐왔지만 취임 이후 지난 7년 동안 강남·북 집값은 오히려 더 크게 벌어진 것으로 나타났다.

 

22일 매일경제신문이 한국감정원 부동산 통계를 활용해 박 시장이 취임한 2011년 10월부터 2018년 9월까지 7년 동안 서울 25개 자치구별 종합매매가격지수(아파트·단독·다세대 포함) 평균 등락률을 분석한 결과 동남권으로 분류되는 강남 4개구(강남·서초·송파·강동)가 평균 14.3% 올라 강북 지역 14개구 평균 9.3%보다 5%포인트 이상 더 오른 것으로 나타났다.

 

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뉴타운 재개발 전략이 집중적으로 실행됐던 이명박·오세훈 시장 시절 7년(2004년 10월~2011년 9월) 동안엔 강남 4개구가 평균 47.7%, 강북 14개구가 평균 55.2%로 오히려 강북이 7.5%포인트나 더 올랐다. 박 시장은 지난 7월 2일 세 번째 임기 첫날 기자회견에서 "그동안 강남에 개발이 집중되고 강북이 낙후된 게 사실이다. 관문도시 등 실질적 평등으로 강남·북 불균형 상황을 바꾸겠다는 공약을 지키겠다"면서 강남·북 격차 해소를 꾸준히 강조했다. 하지만 현재까지 드러난 결과는 공염불에 불과한 셈이다.

 

학계 등 전문가들 대부분은 서울시가 뉴타운 출구전략을 통해 주거환경 개선보다는 세입자와 임차상인 등 보호를 강조하면서 노후한 강북 주거밀집지역 재개발이 지연되거나 취소된 것이 강남·북 집값 격차가 확대된 주요 원인으로 보고 있다.

 

실제 서울 재개발 해제구역 377곳 가운데 238곳(63.1%)이 강북에 집중됐고, 강남 3구는 6곳(1.6%)에 불과한 것으로 집계됐다.

 

주택산업연구원이 지난해 조사해 올해 5월 발표한 '서울시 주택노후도 현황 분석' 자료에 따르면 서울에서 지은 지 30년 이상 된 노후주택 비율이 가장 높은 동은 성북구 정릉동으로 이 비율이 74.9%에 달한다. 정릉동 외에 종로구 창신동(72.2%), 동대문구 용두동(71.3%) 등 노후주택 비율 상위 10개 동이 모두 강북 지역이다.

 

강북 한 자치구청 관계자는 "정부가 1970년대 이후 계획적으로 개발한 강남과 달리 강북 지역은 사대문을 중심으로 6·25전쟁 이후 언덕과 좁은 골목길을 그대로 두고 단독·다세대 주택들이 계획 없이 우후죽순으로 들어섰다"면서 "전면적인 재개발 없이는 주거환경 개선이 제대로 이뤄질 수 없는 게 현실"이라고 말했다.

 

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "최근 강남·북 불균형은 뉴타운 정책 실패의 결과로 볼 수 있다"면서 "강북지역 주거환경 개선을 위해서는 전면적인 재개발이 필요한데 필요한 걸 하지 못한 게 지금의 결과를 낳았다"고 말했다.

 

급등하는 서울 집값을 안정시킬 근본 대책으로 지난달부터 당·정·청이 일제히 그린벨트 해제 등을 통한 서울 도심 주택공급 확대를 강조하고 나섰다. 뉴타운 출구전략을 세운 주인공인 박 시장은 대규모 재개발 대신 마을 살리기 도시재생만 강조하다 결국 본인이 결사코 반대해온 '그린벨트 해제'라는 부메랑을 맞게 된 셈이다.

 

당·정·청의 주택공급 압박에 서울시가 그린벨트 해제 대신 최근 빈집 도시재생이나 역세권 도심 개발정책 등을 쏟아내면서 곳곳에서 이상 가격 급등 등 부작용도 나타나고 있다. 박완수 자유한국당 의원은 서울시 국정감사에서 "서울시가 추진하는 역세권 청년주택 사업으로 일부 지역은 2년간 공시지가가 46%나 상승했다"면서 "사업 초기부터 땅값을 올려 건물주에게만 혜택이 돌아가는 문제가 있을 수 있다"고 지적했다.

 

재개발 전문가인 전영진 예스하우스 대표는 "금융위기 이후 부동산 경기 하락 국면에서 뉴타운 정책에 대한 일부 조정은 불가피한 측면이 있었지만 그래도 개발이 필요한 곳은 지속적으로 했어야 한다"면서 "실질적 균형 발전을 이뤄내기 위해 개발이 시급한 강북 지역, 특히 노원·도봉·강북구 일대는 (서울시가) 선별적으로 심사해서 적극적으로 개발을 다시 추진할 필요가 있다"고 지적했다.

 

한편 이날 열린 서울시 국토교통위원회 국감에서는 박 시장 취임 이후 서울시가 무분별하게 공공택지를 민간에 매각하면서 공공주택 공급조차 기회를 날렸다는 비판도 제기됐다.

 

정동영 민주평화당 의원은 "서울시가 2012년부터 2018년 6월까지 면적으로는 40만8805㎡, 매각가 기준으로는 1조8564억원 규모 공공택지를 대기업 건설사 등에 매각했다"면서 "서민 주거 안정에 기여하기 위해서는 공공택지 매각을 중단하고 2억원이면 살 수 있는 공공주택을 지속적으로 공급해야 한다"고 지적했다.

 

[최재원 기자 / 추동훈 기자]