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1. 롯데 부동산 수집의 역사
창업주인 신격호 명예회장은 재계에서 "하늘이 내린 부동산 감각을 가지고 있다"라는 평가를 받는 인물이다. 그는 1946년 일본에서 사업을 시작할 때부터 일본의 부동산을 매입했다. 그 덕분에 1973년, 일본 롯데의 부동산 가치는 무려 3000억 엔으로, 당시 환율로 계산했을 때 1조 1660억 원에 달했다.
지속적인 일본 부동산 매입 덕분에 신격호는 1980년 세계 4위의 부동산 거부로 선정되기도 했다. 그의 부동산 매입은 한국에 진출한 이후에도 멈추지 않았다. 그는 1970년 서울 소공동 반도호텔 부지를 매입해 롯데백화점과 롯데호텔을 건설했다. 이때 그는 서울 서초동의 롯데칠성 부지를 매입하는 등 서울의 금싸라기 땅을 매입했다.
한국에서 가장 높은 건물인 롯데월드 타워가 세워진 잠실의 땅은 신격호가 1981년에 매입한 것이다. 그는 12만 8000㎡의 잠실 땅을 매입해 롯데월드를 짓고 그 옆의 부지 8만 7770㎡을 1987년 매입해 20년을 묵혀두었다. 현재 이 부지에는 제2 롯데월드가 건설되었다. 심지어 당시 그는 한 달 내에 잔금을 완납하는 조건으로 땅값의 20%를 할인받는 수완을 발휘했다.
신격호가 잠실을 매입했을 당시 잠실 일대는 지금과 전혀 다른 모습을 하고 있었다. 잠실은 당시 개발계획이 지지부진하여 허허벌판에 가까운 상태였으며, 개발을 장담할 수 없는 상황이었다. 그러나 신격호는 이를 기회로 보고 잠실 부지를 매입하여 1985년에 롯데월드를 건설하는 등 부동산 감각을 십분 발휘하였다.
이처럼 롯데그룹 창업주인 신격호의 인생은 부동산 투자와 함께했다고 과언이 아니다. 일생 동안 그가 매입한 부동산의 가치는 현재 10조 원에 달한다. 이는 국내에서 삼성그룹과 현대자동차그룹 다음으로 많은 부동산 자산이었다.
2. 부동산의 롯데, 땅을 내놓다
하지만 이와 같은 롯데의 부동산 자산 순위도 곧 하락할 것으로 예상된다. 이는 신격호의 뒤를 이어 경영권을 받은 신동빈이 부동산 대신 금융을 선택했기 때문이다. 신동빈은 공시 원가 등 부동산에 부과되는 세금이 강화되는 점과 재무건전성 확보 차원에서 부동산 자산 매각에 나섰다.
신동빈 회장의 부동산 매각 선발대는 롯데쇼핑이다. 롯데쇼핑의 매각 대상은 성남시의 롯데백화점 분당점과 롯데마트 도봉, 구로, 분당 수지, 부산 사상, 전북 익산점까지 총 6개였으며 2014년 5000억원에 매각되었다. 한국경제는 이뿐만 아니라 롯데가 추가로 8개 점포의 매각을 검토하고 있다고 밝혔다.
출처Politic's, 롯데호텔
하지만 점포 매각이 철수를 의미하는 것은 아니다. 롯데그룹은 해당 부동산을 세일&리스 백 방식으로 판매할 방침이다. 세일&리스 백 방식은 매각 후 해당 부동산을 임차해 사용하는 방식으로 활용도와 수익성이 떨어지는 부동산을 매각해 재무 건전성과 자산 유동성을 확보하는데 사용된다. 업계는 롯데가 이를 통해 64%에 달하는 유형자산 비중을 줄이고 M&A 시장을 준비하는 것으로 보고 있다.
3. 삼성에 이어 롯데까지
출처호텔스닷컴, featuring
부동산 업계는 롯데가 부동산을 매각하는 상황을 예의주시하고 있다. 국내 1위의 대기업 삼성그룹은 과거 IMF 외환위기를 예측하고 미리 몸집을 줄였던 바가 있으며, 그룹의 상징과도 같은 서초 삼성타운조차 매각하고 떠난 상황이다. 이 같은 상황에서 대표적인 '부동산 그룹' 롯데가 부동산을 매각하는 건 '부동산 불패 신화'의 끝을 이야기한다는 것이다.
출처대통령기록관, 롯데공식블로그, jtbc
롯데는 과거 YS 정부 시절 엄청난 세금 압박에도 부동산을 매각하지 않았으며 IMF 외환위기에도 부동산만큼은 손을 대지 않았다. 그러나 현재 롯데는 위의 6개 매장으로도 부족해 롯데 칠성음료와 롯데제과의 부동산도 매각을 검토하고 있는 상황이다.
출처조선비즈, 한겨례, 국제신문사
롯데그룹은 이번 부동산 매각을 단순한 재무건전성 확보 차원이라고 밝혔다. 롯데쇼핑 측은 매각 대금이 중국 타임스와 GS스퀘어의 차입금 상환에 사용될 것이라고 말했다. 하지만 SK와 KT도 잇달아 부동산 자산 매각에 나서고 있는 상황이다. 2019년 금융위기설이 만연한 가운데, 롯데의 부동산 매각이 심상치 않아 보인다.
글 임찬식 기자
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롯데쇼핑 '유통 = 부동산' 40년 전략 포기
입력2019.05.09 17:50 수정2019.05.10 01:05 지면A19
4200억 짜리 롯데百 강남점 리츠에 넘긴다
오프라인 유통 침체에 실적부진
'부동산 깔고 앉아 있는 시대 끝나'
롯데는 부동산에 애착을 보인 그룹으로 꼽힌다. 창업자 신격호 명예회장은 “부동산을 사두면 언젠가 돈이 된다”며 좋은 입지 부동산을 사들였다. 유통을 주력으로 하는 그룹 특성에도 맞았다. 오랜 기간 유통 경쟁력의 핵심은 부동산이었기 때문이다. 요지에 부동산을 확보해 백화점을 짓고 임대료를 받는 모델을 제시한 것도 롯데다. 남다른 부동산 개발 능력도 보여줬다. 1980년대 황무지였던 서울 잠실에 백화점, 호텔, 실내 테마파크 등을 지어 서울의 명소로 만들어 냈다. 신 회장을 ‘한국 최고의 디벨로퍼’로 평가하는 사람도 있을 정도다.
하지만 시대가 변했다. 롯데가 수십 년 유지한 부동산 중심의 유통전략을 포기하기로 했다. 서울에서 가장 비싼 땅에 있는 롯데백화점 강남점을 활용해 현금을 조달하기로 했다.
알짜 부동산 현금화
롯데쇼핑은 9일 이사회를 열고 서울 대치동에 있는 롯데백화점 강남점을 리츠(REITs·부동산투자회사) 형태로 주식시장에 상장, 투자자들로부터 자금을 끌어모으기로 했다. 롯데쇼핑이 리츠 형태로 보유 부동산을 현금화하는 것은 이번이 처음이다. 백화점 등 오프라인 유통 매장이 과거처럼 수익을 창출하지 못하자 전략을 바꿨다. 부동산을 현금과 언제든 팔 수 있는 주식으로 바꾸는 셈이다. 몸집을 가볍게 하고 투자 재원을 확보하기 위한 것이라고 업계는 분석하고 있다.
방식은 좀 복잡하다. 우선 롯데백화점 강남점을 롯데리츠(롯데부동산투자회사)에 현물출자한다. 현물출자 금액은 약 4200억원. 롯데백화점 강남점을 넘기는 대가로 롯데쇼핑은 롯데리츠 주식을 받는다. 롯데리츠는 롯데백화점 강남점 등 자산을 바탕으로 금융권 대출과 추후 상장을 통한 신주 발행으로 투자자를 모집해 자금을 확보할 수 있다. 여기에서 나오는 돈으로 롯데쇼핑에 건물 대금을 주게 된다. 롯데쇼핑이 상장 후 주식의 70%가량을 투자자에게 매각한다고 가정하면 약 3000억원의 현금을 손에 쥘 수 있다. 또한 남은 지분으로 배당 수익도 받는다. 롯데쇼핑은 30% 안팎의 지분을 보유, 대주주 지위를 확보할 것으로 전망된다. 롯데리츠는 롯데지주의 100% 자회사 롯데AMC가 운영하기로 했다.
자산유동화 이어질 듯
롯데쇼핑이 롯데백화점 강남점을 통해 현금을 조달하기로 한 결정은 일회성에 그치지 않을 것으로 보인다. 8개 정도의 점포를 이런 방식으로 유동화하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. ‘롯데쇼핑이 부동산업에서 빠져나오고 있다’는 평가가 나오는 배경이다.
예견된 일이다. 백화점, 대형마트 등 유통 점포가 과거처럼 사람을 끌어모으지 못하고 있다. 이익을 더 늘리는 것은 고사하고 유지하는 것도 한계에 도달했다. 이익을 창출하지 못하는 업종이 들어가 있는 부동산 가치가 오르는 것은 그래서 불가능하다.
이날 발표된 롯데의 유통 계열사 실적으로 보면 이런 결정을 이해할 수 있다. 올 1분기 롯데백화점 매출은 7721억원으로 전년 동기 대비 6% 줄었다. 롯데슈퍼는 매출이 3.2% 줄고, 영업적자 175억원이 발생했다. 롯데는 향후 롯데백화점 강남점뿐만 아니라 대형마트, 슈퍼 등 다른 업태의 오프라인 매장들도 유동화에 나설 것이란 시각이 지배적이다.
롯데 관계자는 “자산을 보다 효율화해 몸집을 가볍게 하는 한편 투자 재원을 마련하기 위해 리츠 상장을 추진 중”이라며 “유통 계열사들의 자산 효율화 작업은 앞으로 이어질 것”이라고 말했다.
배당수익 등 얻을 듯
롯데리츠 상장을 통해 롯데쇼핑과 투자자들은 안정적인 배당 수익을 얻게 된다. 리츠는 결산 때마다 주주들에게 배당가능이익의 최소 90%를 배당해야 한다. 롯데리츠는 롯데쇼핑에 부동산을 빌려주고 임대료를 받아 수익을 낸다. 연 7% 안팎의 수익을 보장해 줄 것으로 증권업계에선 판단하고 있다. 롯데그룹은 투자자 모집이 순조롭게 될 것으로 기대하고 있다. 롯데의 신용등급이 높고, 안정적인 배당이 가능하며, 롯데가 국내 유통업계를 이끌고 있기 때문이다.