공모형 리츠시장 내년엔 살아날까 2009.12.14

부동산 펀드보다 설립요건 까다롭고 수익률도 비교적 안정

경기 회복이 가시화하면서 부동산신탁사들도 `볕들 날`을 기대한다. 수탁액이 꾸준히 늘어나는 가운데 공모형 리츠(REITS) 시장도 기지개를 켤 준비를 하고 있기 때문이다. 금융감독원에 따르면 국내 부동산신탁사 10곳의 수탁액은 꾸준히 증가하고 있으나 신탁보수와 부수업무 수익이 줄어 수익성은 떨어진 것으로 나타났다. 9월 말 현재 10개 부동산신탁사의 전체 수탁액은 112조1000억원으로 꾸준히 증가하는 추세다. 수탁액 중 66.5%로 비중이 가장 큰 담보신탁이 28% 이상 늘어난 덕분이다. 관리신탁을 제외한 토지신탁과 처분신탁도 전년 대비 성장했다. ◆ KB부동산신탁 담보신탁 20조원 최고 = 수탁액 규모로는 KB부동산신탁이 23조8000억원으로 가장 컸다. 최근 1년간 수탁액 증가율은 아시아신탁이 172%(6조원)로 가장 높았다. 그러나 올해 9월 말까지 부동산신탁회사 10곳의 영업수익은 2657억원으로 전년 동기 대비 10.2%(303억원) 감소했고 당기순이익도 703억원으로 35.9%(394억원) 줄었다. 신탁보수와 부수업무 수익, 신탁계정대이자가 모두 감소했고 특히 리츠운용보수 등 부수업무 수익이 급감한 탓이다. 금감원 측은 "2007년 이후 담보신탁보수율 등 신탁보수율이 전반적으로 하락하며 영업수익도 감소세"라며 "토지신탁 개발 사업 등 적극적으로 참여하는 사업 비중이 커져야 영업수익도 개선될 것"이라고 설명했다. 10개 부동산신탁회사의 건전성분류대상자산(총액기준 1조7000억원, 신탁계정대 1조4000억원) 중 고정이하 자산 비율은 52.6%(8803억원)에 달했다. ◆ 개인들은 공모형 리츠로 투자 가능 = 일반 개인들도 부동산신탁사 사업에 투자할 수 있는 길이 있다. 바로 공모형 리츠에 투자하는 방식이다. 국토해양부 인가로 설립되고 주주총회 내부 감독기구뿐 아니라 금감원 등 외부 감독기구의 감시감독을 받아 운용과 성과의 투명성이 높다. KB부동산신탁 관계자는 "리츠 상품의 장점에도 불구하고 그동안 10% 전후 수익률이 보장되는 오피스빌딩 물건을 확보하는 것이 쉽지 않아 일반 개인 투자자를 대상으로 저변을 확대하기가 쉽지 않았다"며 "일부 신탁사들이 공모시장을 전략적으로 키우기 위해 애쓰고 있어 투자 기회도 나올 것"이라고 밝혔다. 한국투자신탁 관계자는 "리츠는 직접투자처럼 주식을 출자하는 형식으로 이뤄져 개별 사업 전망을 따져보고 투자해야 한다"고 말했다. 부동산펀드와 리츠는 같은 곳에 투자하더라도 관련 법의 적용이 다르기 때문에 간혹 구조를 변경해 운용되는 경우도 있다. 부동산신탁 관계자들은 "리츠 설정과 운용에 대한 정부 규제가 까다로워 그만큼 투자자 보호를 위한 장치도 철저한 편"이라고 말했다. 공모형 리츠의 경우 공모주 투자를 하듯 증권사에 공리츠를 청약하고 상장된 후 자유롭게 매매할 수 있다. 임대 수익으로 정기적 배당을 주고 이후 빌딩 리모델링 등 매각 차익을 거두므로 노련한 리츠 투자자들은 상장된 리츠펀드를 매수하는 시기를 잘 조율하는 전략도 활용할 만하다. 2005년 상장된 코크렙 7호의 경우 연평균 8% 이상 배당을 실현했다. 부동산 취득에 따른 취득세와 등록세가 50% 감면되고 보유세가 절감되는 점에서 직접투자보다 수익성이 낫다. 또 부동산의 단점인 유동성 부족을 증권화하면서 풀어준 것이 강점이다. ■용어 = 리츠(REITSㆍReal Estate Investment Trusts) : 투자자들로부터 자금을 모집해 특정 프로젝트 개발이나 부동산, 부동산 관련 유가증권 매입, 운영, 처분으로 얻은 수익을 배분하는 부동산간접투자 상품이다. 대규모 부동산 개발 프로젝트에도 개인이 소액 투자할 수 있게 문턱을 낮췄다. [이한나 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]       '리츠' 부동산 시장 큰손 부상 올해만 16개 신규 설립·자산규모 지난해보다 2兆 늘어 수익률 높고 투자대상도 확대   '리츠(REITs)'가 부동산시장의 큰 손으로 떠오르고 있다. 지난 2002년부터 설립되기 시작해 지난해까지는 실적이 지지부진했지만 올 들어서만 16개가 신규 설립되고 총자산규모도 지난해보다 2조원 가까이 불어났다. 13일 국토해양부에 따르면 11일 현재 운영되고 있는 리츠는 모두 33개, 총자산규모는 6조7,554억원에 이른다. 8일 준공 전 미분양 아파트 매입을 위한 '우투하우징 3호'가 설립인가를 받는 등 올 들어 새로 설립된 리츠의 수만도 16개다. 이는 2007~2008년 2년 연속 각각 5개가 설립됐던 것과 비교하면 이보다 3배 이상 늘어난 것으로 부동산투자회사법이 도입된 2002년 이후 가장 많다. 신규 설립이 늘어나면서 리츠의 총자본규모도 지난해보다 1조9,351억원 증가했다. 리츠의 투자대상도 점차 다양화하고 있다. 올해 신규 인가된 리츠의 투자대상을 보면 상업용부동산(8개), 미분양아파트(7개), 공장(1개) 등으로 투자대상이 오피스빌딩이나 상가 위주에서 주거용 건물, 공장 등으로 다양하다. 리츠 설립이 증가하고 있는 이유는 최근 경기가 회복세로 접어들면서 상업용 부동산에 대한 투자심리가 살아나고 있는데다 미분양 아파트 매입을 위한 리츠 설립이 잇따르고 있기 때문이다. 정부가 리츠 설립을 활성화하기 위해 제도개선에 나선 것도 배경이 됐다. 정부는 올 들어 관련법을 개정해 리츠 설립 및 영업인가 후 최저자본금을 인하하고 부동산으로 한정돼 있던 투자대상도 확대했다. 리츠의 매력적인 수익률도 투자자들을 끌어들이고 있는 것으로 분석된다. 2004년 설립된 기업구조조정 리츠(CR리츠)인 '코크렙5호'의 경우 최근 5년간 연평균 배당률이 11.09%에 달한다. 만기 청산될 때 대박을 터뜨리는 경우도 있다. 2003년 8월 설립된 '코크렙 3호'는 지난해 8월 청산되면서 5년 만에 총 209%의 수익률을 기록했다. 연평균 수익률이 41.81%로 역대 리츠 가운데 청산 수익률이 가장 높다. 현재까지 리츠의 주류는 기업의 구조조정용 부동산을 매입하는 CR리츠다. CR리츠를 통해 매입된 빌딩은 최근 리모델링한 후 개장한 서울스퀘어, 금호생명 신문로 사옥, STX남산타워, 극동빌딩, 이랜드 가산동 사옥 등이다. 최근에는 매매 계약과 동시에 부동산을 다시 임차하는 '세일 앤 리스(Sale & Lease back)' 방식이 인기를 끌고 있다. 애경백화점 구로점이 대표적인 예다. 하지만 앞으로는 부동산 개발을 위한 개발 리츠가 활성화될 것으로 전망된다. 지난달 설립인가를 받은 '렉스인베스타 개발전문 자기관리'는 실버타운과 골프장 개발을 목적으로 만들어졌다. 정부는 토지주들이 현금 대신 받은 토지를 현물로 출자해 개발 리츠를 설립하고 리츠가 아파트 사업 등 개발사업을 시행해 수익을 배당 받을 수 있도록 하기 위해 이달 중 의원입법 형태로 법 개정을 추진할 예정이다. 김동수 국토부 부동산산업과 과장은 "과거에는 기업의 구조조정용 부동산을 주로 매입하는 CR리츠가 주류를 이뤘지만 최근에는 부동산 개발을 위한 개발 리츠 설립이 잇따르고 있다"고 말했다. <저작권자 ⓒ 인터넷한국일보, 무단전재 및 재배포 금지> 입력시간 : 2009/12/13 18:27:29