美리츠펀드 수익률 `최악` … 최근 1개월 수익률 -6.6% 2007.6

미국과 유럽 지역의 부동산시장이 조정기에 접어들면서 글로벌리츠펀드의 최근 수익률이 마이너스로 돌아섰다.

반면 일본의 리츠펀드는 고공행진을 지속하고 있어 리츠펀드 투자자들은 일본시장에 대한 비중을 늘릴 필요가 있다는 지적이다.

4일 동양종금증권에 따르면 글로벌리츠펀드는 올 들어 지난 5월24일까지 누적수익률이 2.3%에 그쳤다.

1개월 수익률은 -4.0%로 추락했고 3개월 수익률 역시 -3.4%를 기록하고 있다

 

 

글로벌리츠펀드는 투자금액의 50%가 미국시장에 투자되고 있다.

따라서 미국 리츠시장이 글로벌리츠펀드의 성과를 좌우하고 있다.

미국 리츠펀드의 경우 최근 1개월 수익률이 -6.6%로 최악의 수익을 내고 있다.

반면 일본 리츠펀드는 1개월 수익률 2.0%,올초 이후 누적수익률이 30.0%로 순항하고 있다.

일본의 경우 올 들어 도쿄 나고야 오사카 등 3대 도시권의 상업지 땅값이 8.9% 오르는 등 부동산경기가 본격적인 호황기로 들어서고 있다는 분석이다.

이에 따라 외국인의 일본 리츠펀드 가입도 급증하고 있다.

이철희 동양종금증권 연구원은 "지난 1년간 글로벌리츠의 수익률은 33.28%로 상당히 높은 수준을 유지했지만 지난해 말 이후 수익률이 급격히 하락하고 있다"며 "부동산 시장이 침체된 미국 및 유럽 리츠의 비중을 줄이고 일본과 싱가포르 등 아시아 리츠의 비중을 늘리는 투자전략이 바람직하다"고 말했다.

김태완 기자 twkim@hankyung.com

입력: 2007-06-04 17:33 / 수정: 2007-06-05 10:20

 

 

미국의 리츠와 운영현황(국토부 자료)

[출처] 미국의 리츠와 운영현황(국토부 자료)|작성자 강남농부

미국의 리츠와 운영현황

 

□ 미국 리츠 시장은 약 400조원 규모로 자기관리리츠를 중심으로 오피스, 주택임대시장, 호텔 등 다양한 분야에서 운영

ㅇ 리츠를 투자도관체(pass-through)로 인정하여 설립․자산구성․소득․배당요건 등 일정기준을 갖추면 법인세제 혜택을 줌으로써 부동산시장에서 효과적인 투자기구로 자리매김

 

※ 미국 리츠의 법인세 혜택 자격요건

 

구 분	요 건
설립	ㅇ 사업의 주체는 법인 또는 신탁형태 ㅇ 100인이상의 사람에 의해 주식 등 수익소유권이 분산 ㅇ 5인이하의 주주가 50%이상의 지분 소유 금지
자산구성	ㅇ 총자산의 75% 이상이 부동산관련 자산, 현금, 정부발행 유가증권으로 구성 ㅇ 총자산의 25% 미만이 유가증권으로 구성. 동일 발행인의 의결권이 있는 주식의 10%이상 소유 금지 등
소득	ㅇ 회사 수입의 95%이상은, 배당수입, 이자수입, 임대수입, 부동산 및 유가증권의 매각․처분으로 발생한 소득이어야 함 ㅇ 회사 수입의 75%이상은 임대수입, 부동산 관련 이자수입, 부동산 매각수입, 다른 리츠회사 주식투자수입이어야 함 ㅇ 한편, 1년 미만 보유 유가증권 매각수입 및 4년 미만 보유 부동산 매각수입의 합계가 리츠회사 수입의 30% 초과 금지
배당	ㅇ 배당가능이익의 90%이상을 배당(01년 법 개정전에는 95%)

 

□ 미국 시장에서의 부동산 뮤추얼펀드가 간투법상의 부동산펀드와 유사하나, 미국의 경우 주요 투자대상은 리츠 주식임

ㅇ 90년대 이후 리츠와 함께 성장하여, ’07년 부동산 뮤추얼펀드 규모는 47조원 가량으로 증가

 

□ 미국에서 리츠와 펀드는, 경쟁이나 중복상품이 아닌 상호 사업영역을 가지고 협력하여 발전하는 구조를 보임

[출처] 미국의 리츠와 운영현황(국토부 자료)|작성자 강남농부

 

 

일본 42개, 미국 152개 리츠 상장..한국,미국,일본 리츠산업 규모 전망 ㈜다산 자기관리부동산투자회사

 

일본 42개, 미국 152개 리츠 상장..한국,미국,일본 리츠산업 규모 전망 ㈜다산 자기관리부동산투자회사 발표

일간연예스포츠  | 2008·09·30 12:24

[일간연예스포츠] 미국 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 금융위기를 계기로 투자패턴이 안정적이고 보수적인 투자상품을 선호하는 방향으로 변화하고 있다. 이와 관련해 단기적인 시세차익 보다 장기적인 관점에서의 운용수익과 현금흐름을 중시하는 자기관리 리츠에 대한 관심이 커지고 있다. 국내에는 아직 생소한 ‘자기관리부동산투자회사’란 기존의 개발시행사, 금융기관, 운영회사를 결합한 모델로, 페이퍼컴퍼니가 아닌 상근 자산운용전문인력을 둔 영속법인이다. 특히 부동산펀드나 위탁리츠 등 기존의 간접투자기구들과 비교할 때, 환금성과 수익성이 우수하다고 평가받고 있다. 올 4월 국토해양부로부터 제1호 자기관리부동산투자회사로 인가를 받은 ㈜다산자기관리부동산투자회사(대표이사 이인규, www.dasanreit.com)는 최근 리포트를 통해 ‘선진국의 리츠산업규모 전망’을 아래와 같이 분석, 발표했다. 1990년대 부동산 버블붕괴 과정에서 부실채권의 발생과 2000년 11월 증권투자신탁법 개정으로 도입된 일본의 리츠(J-REITs)는 2008년 3월 현재 4조엔 대의 시가총액을 형성하고 있으며, 42개의 리츠사가 상장되어 있다. 미국의 리츠제도는 1960년대 건설경기 호황에 따른 자금 조달원으로 널리 활용되기 시작해 1980년대 중반 세제와 제도개혁으로 활성화 됐으며, 1990년대 자기관리 리츠의 등장으로 보편화 됐다. 미국의 상장리츠 시장규모는 시가총액으로는 3,120억달러 규모며, 152개 리츠사가 상장되어 있다. 반면 국내는 2008년 6월말 현재 리츠시장의 시가총액이 4,453억원 규모이며, 부동산 시가총액 대비 상장리츠 점유율은 0.08%로 미국의 경우대비 10분의1 규모에 불과하다. 더욱이 상장된 자기관리 리츠사는 전무한 실정이다. ㈜다산자기관리부동산투자회사(대표이사 이인규, www.dasanreit.com)는 연내 증권선물거래소 상장을 준비 중이며, 이는 국내 첫 상장 자기관리리츠사의 탄생을 예고하는 것이어서 업계의 관심이 모아지고 있다. ㈜다산자기관리부동산투자회사 박검섭이사는 “국내 상장리츠의 시가총액이 지속적으로 증가세를 보여 향후 5년 내 현재의 10배(50조원) 규모로 성장할 것으로 예상되며, 2009년 자본시장통합법 시행 이후의 주식시장에 큰 영향을 미칠 것”이라며 “2015년 부동산 시가총액 추정치(8,262~11,512조원)를 기초로 미국 상장리츠 비율(0.81%)을 적용할 경우, 국내 상장리츠 규모를 67~93조원 상당으로 추정할 수 있다”고 밝혔다.      ㈜다산자기관리부동산투자회사는 사업초기 도심재생(화)사업의 일환으로 대형오피스빌딩 건설, 노후부동산을 활용한 고수익 비즈니스호텔 확보에 주력할 계획이다. 이를 위해 국제적인 호텔브랜드를 도입, 전문 운영사에 임대하여 중가대 비즈니스호텔의 개관 및 운영을 준비 중이다. 동시에 현재 시장수요가 팽창하고 있는 도심권의 대형 오피스빌딩을 공급하기 위해 고품위 대형 건물의 개발투자를 적극 진행하고 있다. <참고자료1> <참고자료2> 리츠산업 규모 전망 다산부동산투자연구소 월간 리포트 2008. 9. 29 1. 연구 배경 가. 우리 부동산산업의 리츠 전환 가능성 검토 나. 상장리츠 시장의 형성 규모 예측 2. 부동산간접투자 시장 규모 가. 부동산투자회사법에 의한 REITs 현황(‘08. 6월말 현재)     ※ 우리나라 부동산시가총액 대비 상장리츠 점유율 : 0.08%       - 상장리츠 / 예상부동산 시가총액(2008년 5,991조 기준) 나. 간접투자자산운용업법에 의한 부동산펀드(REF) 현황   ○ 부동산개발사업, PF 또는 실물부동산에 투자하는 간접투자 방식   ○ 부동산펀드 설정액 8조 4000억원 (자산운용협회, ‘08. 6월말)     ※ 우리나라 부동산시가총액 대비 부동산펀드 점유율 : 0.14%       - 부동산펀드 / 예상부동산 시가총액(2008년 5,991조 기준 ) 다. 부동산 간접투자 시장규모 (가 +나)   ○ 부동산간접투자 금액 13조 3,045억원   ○ 우리나라 부동산시가총액 대비 부동산간접투자 점유율 : 0.22% 3. 리츠산업 규모 전망 가. 우리나라 부동산가액 현황과 전망 ○ 부동산시가총액 전망 : 국부통계(2006년)를 기준   - 비교년도 연평균 경제성장률(4.7%)과 부동산자산가액 연평균 증가율(8.63%)을 기준으로 추정 - 부동산시가총액 추정 : 국부통계는 공시지가(기준시가)를 기준으로 한 통계이므로 감정평가 시 적용하는 시가 추정방법을 적용 - 시가대비 기준시가 비율(80%)을 적용 나. 미국 부동산가액과 상장리츠 가액 : 공식 통계     ○ 부동산 시가총액 : 약 38.5조달러 (FRB, 2007년말 기준)     - Households and Nonprofit Organization 약 22.3조달러     - Nonfarm Nonfinancial Corporate Business 약8.88조달러     - Nonfarm Noncorporate Business 약 7.28조달러   ○ 상장리츠 시가총액 : 약 3,120억달러 (NAREIT,2007년말 기준) ○ 부동산시가총액 대비 상장리츠 점유율 : 0.81% 다. 우리나라 리츠 시가총액 전망   [시나리오 1] 미 부동산시가총액 대비 상장리츠 점유율 적용   ○ 2008년 : 현재 우리나라 리츠 시가총액, 나머지는 추정치   ○ 단기적인 시장규모 예측에는 한계가 있으나, 장기적인 시장규모 예측에 유용할 것으로 판단   [시나리오 2] 미국 상장리츠 증가율 (21.74%)의 적용 ○ 1986년 Tax Reform Act 시행 이후 상장 리츠의 연평균 증가율 21.74% 임 (NAREIT, 1986년~ 2007년 통계발췌)    ○ 현재 우리나라 리츠의 시장규모(총자산)를 기준으로 증가율 적용    ○ 단기적인 시장규모 예측에 유용할 것으로 판단 라. 우리 주식시장과의 비교 ○ 주식시가총액 (7.18일 현재) : 844.4조원     (KOSPI : 767.6조원 + KOSDAQ : 76.8조원 ) ○ 상장 리츠 시가총액   - 2008년 현재 리츠 상장비율은 10%대로 저조한 편이나 향후 지속적으로 상승할 것으로 예상   - 구조조정리츠 청산 후 신규설정이 없을 경우 상장의무 있는 리츠만이 존재 (단, 국민연금 등 상장의무 배제기관 제외 시) ○ 2010년 상장리츠의 시가총액은 26.5조원~31조원으로 예상되며 이후 증가세는 지속될 것으로 판단   - 2009년 자본시장통합법 시행 이후의 주식시장에 큰 영향 예상   - 2015년의 경우 부동산시가총액 추정치(8,262~11,512조원)를 기초로 미국 상장리츠비율(0.81%)을 적용할 경우, 67~93조원의 상장리츠규모 예상   - 현재 주식시가총액 844.4조원의 10% 내외 수준으로 성장 기대 4. 시사점 가. 리츠산업의 성장잠재력이 매우 높다   ○ 초기단계인 자기관리리츠의 활성화를 위한 제도 개선이 이루어질 경우 성장잠재력은 매우 높을 것으로 예상됨.   ○ 5년 이내, 현재의 약 10배(50조)의 규모로 성장이 가능할 것임. 나. 새로운 증권시장을 형성한다   ○ 주식시가총액 (7.18일 현재) : 844.4조원   ○ 자기관리 리츠의 활성화와 더불어 리츠주식시장의 규모가 급성장 할 것으로 예상됨    - 2010년 상장리츠의 시가총액은 26.5조원~31조원으로 예상    - 2015년의 경우 미국 상장리츠비율(0.81%)을 적용할 경우, 67~93조원의 상장리츠 시장규모로 추정    - 현재 주식시장규모의 10% 수준의 새로운 증권투자시장 형성 <㈜다산자기관리부동산투자회사 제공, 글/ 유미선실장>     부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구 부동산금융 2010/01/17 20:09 http://blog.naver.com/pmndceo/97956296 출처(작성자) 국토연구원 작성(게시)일자 2008년 12월 31일 링크된 주소 http://www.krihs.re.kr/  병정 코멘트 국토연구원 홈페이지 => 발간물정보 => 연구보고서 카데고리에 해당화일이 첨부되어 있습니다. PDF화일이며 총 233쪽으로 구성되어 있는데 상세내용은 화일을 참조하시길 바랍니다. 용량초과로 화일첨부가 안되네요.....           [ 초록 ]   성현의 말씀에 정치의 3대 핵심은 서(庶)‧부(富)‧교(敎)라고 한다. 백성의 수가 늘어나도록 선정을 베풀고, 그들이 먹고 살만하게 해주며, 그 뒤에 사람의 도리를 가르쳐야 한다는 것이다(論語/子路 13-9). 지난 1960년대 이후 우리경제가 성장하면서 인구도 늘었고 여유자금도 늘었다. 다만 더불어 사는 도리에 대한 가르침은 다소 미진하지 않았나 생각한다.   이러한 원리가 아니더라도, 경제가 성장하는 과정에 발생한 여유자금을 부동산에 투자하는 것은 어찌 보면 자연스러운 일이다. 그러나 그동안 부동산투기가 초래했던 다양한 부작용 때문에 우리사회에는 부동산투자를 부정적으로 바라보는 시각이 많았다. 이러한 때 건전한 부동산투자 문화를 선도하고, 부동산시장의 투명성을 높여 시장의 효율성을 제고하며, 기업 및 경제 구조조정을 지원할 목적을 가지고 리츠제도가 도입되었다.   리츠는 도입된 지 몇 년 되지 않았지만 그동안 양적인 면이나 질적인 측면에서 놀랍게 성장하였다. 정부와 업계, 이 분야 전문가들의 헌신과 창조적인 의지 그리고 우리 부동산시장의 역동성이 그만큼 탁월했다는 것을 말해 준다. 그렇지만, 일본 등 경쟁국과 비교하면 성장속도가 다소 늦고, 우리경제 전체규모에 비하면 시장규모가 아직 미미하다는 평가이다. 여기에는 여러 원인이 있었을 것이다.   이 과제는 리츠가 도입된 지난 7년간의 성과를 확인하고, 리츠의 효용성이 어디에 있는지 돌아보며, 리츠의 성장이 더디다면 그 원인이 어디에 있는지 찾아보고, 리츠를 활성화할 수 있는 방안 등을 도출하고자 추진되었다. 이 연구 결과가 리츠시장에 참여하는 여러 경제주체, 제도의 정착을 바라는 정책당국자, 우리 토지 및 부동산시장의 선진화에 관심을 갖고 있는 관련 전문가, 그리고 부동산시장의 안정을 원하는 일반국민에게 다소라도 도움이 될 수 있기를 기대한다.   이번 보고서를 마련하는 데 여러분의 도움이 컸다. 먼저, 바쁜 가운데에서도 국내 리츠시장 현황을 조사해준 코람코자산신탁의 강승일 조사분석실장, 미국과 호주의 리츠제도와 시장을 조사해준 건국대학교 이현석 교수, 일본의 리츠제도와 시장에 대한 유용한 정보를 제공해준 송현부 일본도시경제연구소장에게 감사드린다. 리츠제도에 대한 전문가 설문조사를 직접 담당해준 한국리서치(주)의 이혜민 선생에게 감사드린다. 리츠제도가 안고 있는 한계와 업계가 직면하고 있는 어려움 등을 기꺼이 자문해준 AMC협의회 회원사들에게도 감사드린다. 연구 추진과정에서 조언과 도움을 아끼지 않았던 국토해양부 부동산산업과의 이충재 전임과장과 박병석 사무관에게도 감사드린다. 무엇보다도 벅찬 업무에도 항상 의연하게 연구에 임해준 최수 연구위원과 권태정 책임연구원에게 감사한다. 좋은 심의의견을 제시해준 동료의 자문 역시 큰 도움이 되었다.   이 연구과제의 중요성을 인식하고서 연구를 시작할 때부터 마칠 때까지 아는 범위 안에서 최대한의 주의력을 가지고 연구하였다. 리츠제도의 파급효과가 국민경제에 미치는 영향을 생각하며 조심하고 또 조심해서 연구를 추진하였다. 그렇지만, 이 주제가 워낙 전문적인 분야이다 보니 적지 않은 오류가 있을 수 있다고 생각한다. 잘못된 오류는 전적으로 천학비재한 본인의 책임이다. 추후 계속해서 보완해 나가고자 한다. 학계와 정책 실무자 그리고 일반국민 제현의 질책과 격려를 기대한다.     [ 목차 ]   발간사 ⅰ 서 문 ⅲ 요 약 ⅴ     제 1 장 서 론 1   1. 연구 배경 및 목적 1   1) 연구의 배경 1   2) 연구의 목적 5 2. 연구 범위 및 방법 6   1) 연구의 범위 6   2) 연구의 방법 7 3. 연구의 구성과 흐름 13   제 2 장 리츠제도의 이론과 전개 15   1. 선행연구 15   1) 선행연구 현황 15   2) 선행연구의 특성 및 본 연구의 차별성 19 2. 리츠의 기초개념 22   1) 리츠의 개념과 정의 22   2) 리츠의 유형 25   3) 리츠의 운영구조 29 3. 우리나라의 리츠제도 33   1) 리츠의 도입배경 33   2) 리츠제도의 도입과 발전 35   3) 현행 우리 리츠의 구조적 특성 45 4. 기타 부동산 간접투자제도 47   1) 부동산 펀드 48   2) 자산담보부증권(ABS) 50   3) 프로젝트금융투자회사(PFV) 51   제 3 장 현행 리츠시장 동향 및 평가 55           리츠제도의 성과와 활성화 방안 국토연구원 정희남 토지전략센터장 ￭ 리츠시장의 최근 동향과 특성 ∙2001년 리츠가 도입된 이후 지난 7년 동안 리츠시장은 매년 두 배씩 성장하여 2008년 말 현재 누적펀드 수 27개, 누적자산 5조 8606억 원 시장으로 성장함 ∙그러나 다른 나라의 리츠시장과 비교하면 아직도 우리나라 리츠시장은 규모 가 작고 리츠펀드도 영세한 편임 ￭ 리츠가 가지고 있는 다양한 기능을 고려하여 리츠를 활성화시킬 필요가 있음 ∙세계 금융위기 속에서 부동산시장 구조조정의 연착륙 지원, 외국자본의 투자유 치 확대, 새로운 일자리 창출 등 우리나라 경제회생에 긍정적인 역할을 수행 ∙도시용지 공급확대 과정에 민간자본을 유치하고, 서민 및 중산층용 보금자리 임대주택 공급에 재무적 투자자를 유치하는 데 기여 ∙단기적 시세차익이 아니라 장기적인 운영수익을 추구하는 새로운 부동산 투 자문화 정착 및 거래시장의 투명성 제고 등 부동산시장의 선진화에도 기여 ￭ 리츠제도의 활성화는 관련제도 개선과 시장의 효율성 제고를 통해 도모 ∙리츠 유형 간 경쟁체제 도입, 리츠 설립절차의 간소화, 리츠 운영의 자율성 강화 등 관련제도 개선과 자기관리-리츠에 대한 법인세 면제 등 세제지원 ∙투자자 보호 등 리츠의 투명성 확보, 부동산투자지표 등 기본적인 투자정보 확충, 리츠 관련 전문가 양성, 부동산투자에 대한 사회의 부정적인 인식 개선 등을 통해 리츠시장의 효율성 제고 제 220 호 2009. 3. 16 1. 부동산간접투자기구와 리츠 부동산간접투자기구 ￭ 간접투자기구는 다수의 투자자로부터 투자자금을 모아 증권, 부동산, 실물자산 등에 투 자․운용하고, 발생한 수익을 투자자에게 돌려주는 것으로 흔히 펀드(fund)라고도 부름 ∙부동산간접투자기구는 투자대상이 부동산인 펀드로서, 다수의 투자자로부터 공동기금 을 마련하여 부동산 및 부동산관련 상품에 투자․운용하고 그 수익금을 투자자들에게 배분하는 투자신탁(business trust), 투자회사(corporation) 또는 투자상품을 말함 ￭ 부동산간접투자기구는 크게 네 가지 유형이 있음 ∙｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 의한 부동산펀드, ｢법인세법｣에 의한 프로젝 트금융투자회사(PFV), ｢자산유동화에 관한 법률｣에 의한 자산유동화증권(ABS), ｢부 동산투자회사법｣에 의한 리츠(REITs) 등임 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 증권펀드 실물펀드 … 부동산펀드 부동산간접투자시장 기관투자자, 법인투자자, 개인투자자 주식, 채권 등 부동산투자 회사법 리츠 법인세법 PFV 자산유동화에 관한 법률 ABS/SPC 금, 원유 등 부동산 등 부동산 개발사업 등 부동산, 대출채권 등 투자 기관 간접 투자 기관 투자 대상 [ 그림 1 ] 국내 간접투자시장 개요 및 리츠의 위상 출처: 양철원. 2007. “부동산간접투자기구의 이해”를 수정. 우리나라의 리츠 ￭ 우리나라의 리츠는 부동산간접투자 그 자체보다 외환위기 당시 현안과제였던 경제 및 기 업 구조조정을 지원할 목적으로 2001년에 도입함 ￭ 리츠를 설립하기 위한 최저자본금은 100억 원이며, 설립 시 총 발행주식의 30% 이상을 일반인에게 청약하여야 함 ∙리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자하여야 하며, 투자수익 중 배당가능이익의 90% 이상을 투자자에게 배당하여야 함 ∙이러한 요건을 충족할 경우, 리츠를 하나의 투자 도관체(conduit)로 간주하여 취․등 록세를 50% 감면하고, 구조조정-리츠 및 위탁관리-리츠에는 법인세를 면세함 2. 우리나라 리츠시장의 동향과 평가 리츠시장의 규모와 성장속도 ￭ 2008년 말까지 총 27개의 리츠펀드가 설립되었고, 그 중 7개 리츠가 청산되어 현재 18개 리츠가 운영 중이며, 2008년에 2개의 자기관리-리츠가 영업인가를 받음 ∙리츠펀드의 누적 자산규모가 2002년 5584억 원에서 2008년 말 5조 8606억 원(현재 운용 중인 자산은 4조 9551억 원)으로 늘어나, 지난 7년간 약 10배 이상 성장함 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 억 원 70,000 0 5 10 15 20 25 30 자본금 3,645 6,272 7,532 9,442 16,454 23,838 30,664 총자산 5,584 11,479 14,367 18,849 31,614 50,657 58,606 펀드수(누적) 4 8 10 12 16 22 27 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 [ 그림 2 ] 연도별 리츠 설립 추세 리츠펀드의 유형 ￭ 전체 리츠펀드 27개 중 구조조정-리츠 18개, 위탁관리-리츠 7개, 자기관리-리츠 2개로 서 기업의 구조조정을 지원하고자 하였던 당초 리츠제도의 도입목적을 상당부분 반영함 ∙다만, 존속기간 5년~7년의 한시적인 펀드가 많아 대부분의 국가에서 영속적으로 리츠 를 운영하는 것과 크게 대비됨 리츠펀드의 자금모집 ￭ 현재 영업준비 중인 2개의 자기관리-리츠를 제외한 25개 리츠를 분석한 결과, 13개 리츠 는 공모(公募)방식으로, 12개 리츠는 사모(私募)방식으로 투자자금을 조성함 ∙당초 리츠는 영업인가 후 6개월 이내에 전체 자본금의 30% 이상을 일반 투자자에게 공모하도록 되어 있으나, 자금모집 용이성 등의 이유로 사모방식을 선호하고 있음 16,077 24,718 14317 33868 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 누적자본금 누적총자산 억원 공모 사모 1,237 1,901 1,193 2,822 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 평균자본금 평균총자산 억원 공모 사모 16,077 14,317 33,868 [ 그림 3 ] 리츠의 공모(公募) 및 사모(私募) 설정 현황(2002년~2008년) 리츠펀드의 투자자 ￭ 2007년 말 현재 운영 중인 22개 리츠펀드를 분석한 결과, 전체 자본금 중 이른바 재무적 투자자가 45.9%를 차지함(연·기금 19.7%, 보험회사 15.9%, 은행 10.3%순) ∙외국계투자자 28.7%, 일반공모 15%, 리츠 자산관리회사(Asset Management Company: AMC) 및 자산보유자 10.4%가 그 뒤를 잇고 있음 ∙외환위기 초기와는 달리 외국계투자자의 경우 최근 리츠 등 간접투자를 선호하고 있음 리츠펀드의 투자상품 및 수익률 ￭ 업무용 빌딩이 72.0%, 상업시설이 24.0%, 주거 및 기타(레저)시설이 4.1%로서, 투자자 산이 대부분 업무용 빌딩에 집중되어 있음 리츠펀드 유형 계획 배당률 리츠펀드 유형 계획 배당률 자본모집 방법 공모 8.68 상장 여부 상장 10.00 사모 9.97 비상장 9.76 리츠 유형 구조조정-리츠 10.18 전체 평균 9.90 위탁관리-리츠 8.68 [ 표 1 ] 리츠의 배당 수익률 현황 (단위: %) ￭ 자료구득이 가능한 16개 리츠펀드를 분석한 결과, 지난 7년간 운영배당률은 영업기간 중 연평균 9.9%로서, 금융기관 정기예금 이자율보다 1.5배 내지 2배 높은 수준이었음 우리나라 리츠의 평가 ￭ 2008년 말 현재 우리나라 리츠펀드는 총 5조 9천억 원(자본시장의 0.7%), 상장된 리츠 펀드의 총액은 2조 5천억 원(자본시장의 0.3%)에 불과하여 우리나라 리츠시장 전체 잠재 력의 1/3(일본은 자본시장의 1%) 내지 1/30(호주는 자본시장의 10%) 수준에 그침 ∙리츠시장 규모도 일본의 1/16에 불과하여 아직 영세하고 성장속도가 다소 더딤 ∙우리나라보다 늦게 출발한 홍콩, 싱가포르, 태국 등 타 아시아 국가의 리츠시장이 2007년 6월에 전년 동기 대비 78% 성장하였고 시장규모도 873억 달러에 달하였으 나, 우리나라는 거의 제자리 성장임 ￭ 우리나라 리츠제도는 법적 조직으로는 회사형만 인정하고 있고, 투자대상은 지분형(equity)만 가능하며, 사전에 투자대상을 규정하고 설립 시 모집액을 확정하는 폐쇄형만 가능함 ∙당초 무기한의 리츠가 운영되도록 구성하였지만, 실질적으로는 구조조정-리츠와 위 탁관리-리츠 등 한시적인 형태로만 운영되고 있음 ￭ 우리나라 리츠시장은 리츠 자산규모가 펀드당 2300억 원으로, 일본의 1조 1천억 원과 비 교하면 다소 영세함 ∙리츠가 본래 소액 투자자에게 투자기회를 부여하기 위해 도입되었지만, 다양한 이유 때문에 약 절반 정도의 리츠만 상장되고 있음 ∙리츠 운용대상이 업무용 빌딩에 집중되어 타국의 리츠펀드가 업무용․상업용 시설 외에 호텔, 리조트, 주거용 건물, 판매시설 등 다양한 포트폴리오를 구성하는 것과 대조됨 ∙아직 국내시장에서만 운영하고 해외시장에는 거의 진출하지 못하고 있음 리츠간 경쟁체계 회사형-신탁형 지분형-대출형 영속형-한시형 기본원칙 준수 기업공개 상장 투자자 보호 시장추이 대형화 전문화 다원화 시장참여자 리츠협회 투자인프라 전문인력 정부지원 조세감면 인프라 구축 정책적 시사점 [ 그림 5 ] 해외 리츠의 특성과 정책적 시사점 특성과 한계 정책과제 리츠유형 성장속도 펀드기한 펀드규모 투자대상 투자지역 회사형, 지분형 더딘 성장 한시적 펀드 영세성 편집성 국내 지향성 경쟁체제 유도 고성장 유도 영속 펀드 유도 대형화 유도 다양화 유도 해외진출 유도 [ 그림 4 ] 우리나라 리츠시장의 특성과 정책과제 3. 해외 리츠시장의 동향과 정책적 시사점 ￭ 1960년 미국에서 처음 리츠가 도입된 이후 1980년대까지는 미국과 호주 등 일부 국가에서만 리츠가 운용되었으나, 2008년에는 세계 21개국에서 리츠를 도입 및 활용하고 있음 ∙1980년대 이후 생산자본의 세계화가 진전되고, 1990년대 이후 생산자본․상업자본․ 금융자본의 통합이 진전되면서 리츠를 도입, 운영하는 국가가 증가하고 있음 ￭ 해외 리츠는 다음과 같은 정책적 시사점이 있음 ∙리츠 운영의 기본원칙에 보다 충실하여, ① 대부 분 기업공개와 상장을 조 세혜택 부여의 중요한 기 준으로 삼고, ② 투자자 보호와 리츠의 안정성을 확보하기 위한 엄격한 기 업공시규정을 적용하며, ③ 외부차입 및 개발사업 투자를 다른 간접투자기 구에 비하여 상대적으로 강하게 제한함 ∙2000년 들어 리츠가 보다 대형화, 전문화, 다양화되고 있음 ∙부동산투자지표 등 기본인프라가 상대적으로 잘 갖추어져 있고, 자산운용회사의 역할 이 점차 중요하게 인식되고 있음 ∙리츠가 상법상 일반회사와 달리 투자자를 대신한 투자활동이라는 도관체 이론에 입각 하여 법인세를 면제하는 등 조세혜택을 부여함 4. 리츠제도의 활성화 방안 리츠의 효용과 활성화 필요성 ￭ 우리나라 경제회복에 긍정적인 역할 수행 ∙세계 금융위기 속에서 부동산시장의 구조조정을 연착륙시키고, 외국자본의 투자유치 에 유리하며, 새로운 일자리 창출에 기여할 수 있음 ￭ 보금자리 주택공급 등에 재무적 투자자 유치 ∙도시용지 공급확대 과정에 민간자본을 유치하고, 서민 및 중산층용 보금자리 임대주택 공급에 재무적 투자자를 유치하는 데 기여 ￭ 부동산시장의 선진화에 기여 ∙단기적 시세차익이 아니라 장기적인 운영수익을 추구하는 새로운 부동산 투자문화를 정착시키고, 거래시장의 투명성 제고 등 부동산시장을 선진화하는 데 크게 기여 ￭ 리츠의 기대효과에 대한 전문가 인식 ∙252명의 전문가 설문조사 결과, 리츠의 긍정적 기대효과로 “소액자본으로 부동산시장 에 참여가 가능하다(34.7%)”는 점을 가장 높이 샀음 ∙“다양한 형태의 부동산 개발 촉진(19.4%)”, “부동산 시장의 투명성 제고(16.1%)”, “여 유자금의 투자대상 다양화(14.9%)”라는 의견도 많았음 ∙기타 의견으로는 “부동산의 환금성 제고(8.7%)”, “부동산시장 안정에 기여(4.4%)”, “외국인 투자유치에 유리(1.2%)” 및 “부의 재분배 촉진(0.6%)” 등이 있었음 리츠제도의 활성화 방안 ￭ 리츠제도의 개선방안 ∙리츠유형의 다양성 확보 : 회사형과 신탁형 리츠, 지분형과 대출형 리츠, 한시적 리츠 와 영속적 리츠 간에 경쟁체제를 도입 ∙리츠 설립절차의 간소화 : 영업인가제도 개선, 설립자본금 인하, 리츠주식의 일반공모 및 상장의무 개선, 1인당 주식소유한도 및 재무적 투자자의 출자제한 완화, 현물출자 및 외부차입의 건전성 확보 노력을 지속 ∙취득 부동산의 처분제한과 자산구성 규제의 개선 등 리츠운영의 자율성 강화 ∙자기관리-리츠에 대한 법인세 면제 등 세제지원 필요 ￭ 리츠시장의 효율성 제고방안 ∙정보공시기준 확립, 투자자 보호 및 도덕적 해이 방지 등 리츠의 투명성을 확보 ∙부동산투자지표 등 리츠 및 부동산시장의 기본적인 투자정보를 확충 ∙리츠협회 설립 및 관련 전문가를 양성하여 전문성을 제고 ∙부동산투자에 대한 부정적인 인식을 개선하고, 규제위주의 정부정책 패러다임도 전환 리츠시장의 성장 가능성 ￭ 여건이 성숙된다면 10조 원 시장으로, 어느 정도 성숙되었을 때 20조 원~50조 원 시장으로, 그리고 정착되었을 때 50조 원~100조 원 시장으로 성장할 수 있을 것으로 전망됨 기준연도 자본시장 자본시장 비중을 기준으로 한 리츠의 잠재적 규모 1% 2.5% 5% 10% 2007년 말 1052 10.5 26.3 52.6 105.2 2008. 9월 말 820 8.2 20.5 41.0 82.0 산정 기준 2007년 일본, 미국 2000년 미국 2000년 호주 2007년 호주 [ 표 2 ] 리츠시장의 잠재력 추정 (단위: 조 원) 국토연구원 주택토지․건설경제연구본부 정희남 토지전략센터장 (hnjung@krihs.re.kr, 031-380-0266)   1. 리츠 펀드 55   1) 시장 규모 및 성장 속도 55   2) 리츠의 유형 59   3) 리츠자본의 모집 61   4) 리츠의 투자상품 64   5) 리츠의 배당 및 투자수익률 65 2. 리츠 관련회사 67   1) 자산관리회사 67   2) 기타 기관 70 3. 우리나라 리츠시장의 특성과 평가 71   제 4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 75   1. 세계 리츠시장의 동향 75 2. 미국의 리츠 78   1) 도입 배경 및 전개 78   2) 리츠시장 현황과 특성 84 3. 호주의 리츠 97   1) 호주의 간접투자신탁제도 개요 97   2) 호주 리츠의 개요와 구조 99   3) 호주 리츠의 현황 및 특징 102 4. 일본의 리츠 104   1) 도입배경 및 전개 104   2) 일본 리츠의 구조 및 법적요건 105   3) 일본 리츠의 시장 동향 110 5. 기타 국가의 리츠 114   1) 독일 리츠 114   2) 홍콩 리츠 119   3) 싱가포르 리츠 122 6. 해외사례의 정책적 시사점 123   제 5 장 리츠제도의 활성화 방안 127   1. 리츠시장 활성화의 필요성 127   1) 거시경제 및 부동산시장 안정과 리츠의 역할 127   2) 우리 리츠의 잠재력과 미진한 이유 139 2. 리츠시장 활성화 방안 모색의 기본원칙과 방향 143   1) 전제조건 143   2) 리츠시장에서의 정부의 역할 145   3) 리츠시장의 활성화 방향 146 3. 리츠시장 활성화 방안 149   1) 리츠시장 활성화를 위한 정책과제 149   2) 리츠시장의 효율성 제고방안 170   3) 기타 정치‧경제적 해결과제 178   제 6 장 결 론 183   1. 연구의 시사점과 정책과제 183 2. 연구의 성과와 정책 기여도 186 3. 연구의 특징 189 4. 정책건의와 향후 연구과제 190     참고문헌 193 SUMMARY 199 부 록 Ⅰ. 전문가 설문조사표 205 Ⅱ. 전문가 설문조사 분석결과 215       [출처] 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구|작성자 독일병정