부동산 간접투자상품 규제 나섰다 ( 파이낸셜뉴스 2010.11.17)

정부가 최근 부동산자산운용사와 부동산투자회사(리츠) 등 부동산 간접투자 상품에 대한 규제에 들어갔다. 이는 부동산 경기침체로 대출이 묶인 사업지들이 대거 부동산 간접투자상품으로 편입, 과열양상을 띠면서 자산운용사와 리츠의 건전성 악화는 물론 투자자들의 피해가 우려되고 있기 때문이다.

17일 국토해양부와 금융위원회·금융감독원 등에 따르면 정부는 최근 부동산경기 침체에도 부동산개발 관련 자금모집을 목적으로 한 부동산간접투자회사 설립이 급증하는 '이상과열' 현상이 빚어짐에 따라 최근 부동산 전문자산운용사와 자기관리 및 개발 리츠에 대한 신규 영업인가 규제를 강화하는 등 집중관리에 들어갔다.

■국토부, 리츠 서류검토 등 강화

국토부는 이달 초부터 신규인가를 신청하는 부동산투자회사(리츠)에 대한 법정 인가서류 요건과 사업성 검토 등을 강화하고 있다.

국토부 관계자는 "이달부터 신규 인가를 신청하는 리츠에 대해 법정 인가서류 요건을 강화했다"면서 "부동산개발사업을 전면 허용한 만큼 리스크가 큰 개발리츠 상품에 대해서는 관련 서류를 더욱 꼼꼼히 살피고 있다"고 말했다.

금융위는 '2010년 금융투자업 인가방향과 운용계획'을 통해 지난 5월 31일 이후 신규 인허가신청을 하는 부동산전문 자산운용사에 대한 신규 영업인가를 유보하고 있다. 이에 따라 지난 9월 17일 본인가를 받은 베스타스와 알에이케이, 이달 본인가 신청을 앞둔 아주자산운용을 마지막으로 부동산전문 자산운용사 영업인가는 사실상 중단된 셈이다.

 

 

올 인가 9개사 모두 부동산 집합투자기구 표방

아시아경제 박지성 기자]부동산을 바라보는 변화된 시선이 자산운용업계에서도 관측되고 있다. 올 들어 신규인가 된 운용사가 모두 부동산 펀드 전문을 표방하면서 업계에 도전장을 내밀고 있기 때문이다. 실물 부동산 거래를 통해 자산을 늘리던 전통적인 방법이 효과를 잃어감에 따라 펀드가 부동산 대체 투자 방법으로 떠오르고 있다는 분석이다.

8일 제로인에 따르면 지난 4일 현재 공모형 부동산펀드의 연초이후 평균수익률은 2.1%로 주식형펀드의 평균 수익률보다 여섯배 이상 뒤쳐져 있다. 업계의 관심은 높지만 부동산 펀드는 시장의 침체와 함께 부진을 이어가고 있는 모습이다.

하지만 이런 상황에도 불구하고 올해 신규 인가된 자산 운용사는 모두 부동산펀드를 추구하고 있다. 금융위원회에 따르면 이날 기준 올해 신규 인가된 자산운용사는 모두 9개로 이들은 모두 부동산에 특화된 부동산 집합투자기구를 표방하고 있다. 부동산은 끝났다는 극단적인 표현까지 등장하는 시점임을 감안하면 이해가 가지 않는 대목이다.

이 같은 시장의 움직임은 수익을 얻기 위해 자본을 집중해야 했던 부동산 투자가 자산 분배의 다양한 수단 중 하나로 변화하고 있음을 의미한다. 매매로 이익을 얻기 힘들지만 아직까지는 부동산이 투자처로의 가치가 있기 때문에 임대와 공매, 대출채권 등 다양한 형태로 유동화 방법을 모색하고 있는 것이다.

특히 이런 양상은 사모시장에서 나타나고 있다. 관련 업계에 따르면 올해들어 이날 현재까지 출시된 부동산 펀드 47개는 모두 사모형으로 공모형은 한개도 출시되지 않았다. 신규인가 된 코람코자산운용 역시 서초자이를 대상으로 한 사모펀드를 출시했다.

사모 시장에 투자가 집중되는 이유는 수익 실현의 시기, 대상의 선정 등에 있어서 공모펀드와 차이가 있기 때문이다.

김종철 신한금융투자 애널리스트는 "임대형은 꾸준한 수익이 가능하지만 대출채권형이나 공매형 등은 완공 시나 매매 시 등 수익 실현 시점이 다르기 때문에 자금 모집에 제약이 있을 수 밖에 없다"고 말했다.

사모펀드 역시 단기 수익은 그다지 높지 않다. 출시 6개월이 경과된 신생 펀드들의 평균 수익률은 5.57%로 같은 기간 주식형 펀드 평균 수익률의 절반에도 미치지 못했다. 펀드별로 편차는 있어 '현대스위스로즈마리사모부동산'은 같은 기간 14.10%의 수익을 나타낸 반면 '칸서스나라사랑비티엘사모특별자산 1(대출채권)'처럼 0.01%의 저조한 결과를 보이는 경우도 있었다. 지난 7월말 출시된 '코람코서초자이사모부동산 3'은 3개월 수익률 -0.06%로 부진한 출발을 보였다.

그럼에도 불구하고 부동산 펀드가 갖는 강점도 있다. 장기 수익에서 꾸준한 결과를 얻을 수 있다는 것이다. 3년 기준 사모 부동산펀드의 수익을 살펴보면 개발형이 9.17%, 대출채권형이 14.11%, 임대형이 24.91%다. 금융 위기 등의 파고에도 불구하고 마이너스 수익률을 기록한 해는 없었다.

수익률 결과에서 나타나듯 임대형부동산펀드가 개발형이나 대출채권형보다 더 나은 성과를 올리고 있다. 이런 흐름은 앞으로도 이어질 전망이다. 개발형과 대출채권형이 시장 침체에 따라 장기 성과가 불투명한 반면 전세물건의 월세전환 추세가 늘어 나는 등 임대 수요는 꾸준히 발생하고 있기 때문이다.

김태훈 삼성증권 애널리스트는 "부동산 시장이 추세적으로 개선될 기미가 안보이기 때문에 임대형을 제외하고 꾸준한 성과를 내기 힘들 것"이라며 "부동산 펀드는 투자대상에 따라 전혀 다른 상품이 되고 옵션이나 청산 조건도 복잡하기 때문에 관련 항목을 잘 따지는 것이 어느 펀드보다 중요하다"고 말했다

 

 

■금융위, 자산운용사 신규 인가 중단

특히 최근 부동산경기 침체에도 공모와 사모를 통한 부동산간접투자상품이 급증하면서 부동산 전문 간접투자상품의 건전성 악화에 따른 우려가 커지고 있다.

국토부 관계자는 "최근 부동산경기 침체로 자금난을 겪고 있는 개발사업자들이 리츠로 초기자금을 조달한 뒤 프로젝트파이낸싱(PF)을 시도, 리츠 시장이 과열양상을 띠고 있다"고 우려했다.

글로벌 금융위기 이후 부동산경기 침체가 계속되면서 PF의 경우 개발사업은 본 PF는 물론 초기자금조달에 필요한 브리지론도 받기 힘들어지면서 최근 리츠가 대안으로 떠올랐다. 실제 올해 국토부를 통해 인가를 받은 총 11개의 리츠 가운데 삼우자기관리와 한국자산개발전문자산관리를 포함해 절반 이상인 6개가 부동산개발사업과 관련된 PF 대체 상품이다.

이같은 상황은 부동산전문자산운용사도 마찬가지다. 지금까지 금융업영업허가를 받은 부동산전문자산운용사 16곳 중 하나다올부동산신탁과 엠플러스를 제외한 14곳이 지난해 이후 올해까지 영업인가를 받은 회사들이다.

금융위 관계자는 "부동산자산운용사 설립 계획단계에는 핑크빛 계획을 제시하지만 정작 인가가 난 후 펀딩을 못하는 곳이 속출하고 있다"면서 "부동산경기가 정상적인 수준까지 회복되기 전에는 영업인가를 풀 생각이 없다"고 말했다. 실제 지난 9월 말 기준으로 영업 중인 자산운용사 10곳 중 파인트리와 하나다올을 제외한 8곳은 당기순익이 마이너스를 기록하는 등 실적이 부진하다.

■금감원, 간접투자 상품 모니터링 강화

금감원은 자산운용사 등의 경우 영업인가를 받은 후 6개월 이내에 영업을 하지 않으면 인가신청을 철회하는 등 제재를 가하고 있으며 금융위 인가 중단에 맞춰 모니터링을 강화한다는 방침이다. 금융원 감시국 관계자는 "부동산펀드는 시장 규모가 3조8000억원이 넘는 큰 시장이어서 눈여겨 보고 있다"면서 "PF 여건이 좋지 않은 상황에서 자산운용사나 펀드의 실적도 좋을 수 없다"고 말했다.

/mjkim@fnnews.com김명지기