중국 주택담보대출 부실 가능성 2010.10.21

 

중국 주택담보대출 부실 가능성

  중국경제   2010.10.20

 

2010년 8월 중국 은행에 대한 스트레스 테스트 결과 주택가격 하락이 은행에 미치는 영향이 매우 미미할 것이란 결과를 발표하였다. 일각에서는 중국 은행에 대한 스트레스 테스트 결과에 대한 신뢰성에 논란이 제기되었다.

스트레스 테스트 결과는 주택가격이 30% 하락하고 금리가 108bp 상승하였을 경우, 대형은행의 부실대출비율이 2.2%p 상승하고 세전이익은 20% 감소하는데 그치고 상대적으로 규모가 작은 농촌상업은행의 경우 부실대출비율이 3.5%p 상승한다는 것이다. 주요 은행들은 감내할수 있는 주택가격 하락폭을 30~40%로 추산하였다. 각 은행별 주택가격 하락폭 적용은 각각 다음과 같다. 교통(30%), 공상(35%), 건설(37%), 초상(40%)

주택가격이 50% 하락할 경우, 중국은행(북경지역)은 부실대출이 7%p 상승하는 것으로 예상한 반면, 교통은행은 1.2% 상승에 그칠 것으로 예상하였다. 

 

그러나 스트레스 테스트의 이와같은 결과는 부동산 가격하락에 따른 기업의 경영환경 악화 등 거시경제 여건을 감안하지 않았고, 그 기준도 밝히지 않아 신뢰성에 의문이 제기되었다. 

 

주택가격이 30% 하락할 경우, 실업률 상승 등 전반적인 거시경제 여건이 크게 악화되고 건설업체의 토지 구입시 적용되는 자기자본 비율이 20~30%에 불과함에 따라 30%의 부동산 가격 하락은 은행의 부실을 확대 시킬 수 있는 요인으로 지적되었다. 부동산 관련(건설업체+모기지) 대출이 전체 대출에서 차지하는 비중이 20%에 달하며 특히 건설업체는 자금조달 중 약 60%를 은행대출에 의존하고 은행대출 과정에서 담보인정비율을 산정하는 소득증명에 대한 관리도 허술한 것으로 지적되었다.

미국은 주택가격의 15~30% 하락이 담보물 차압과 은행파산으로 이어졌다는 점을 감안할 때, 이번 중국의 스트레스 테스트는 지나치게 낙관적인 결과로 보인다.

 

※류밍캉 중국 은행감독위원회(CBRC)의 파이낸셜타임스(FT)지와의 인터뷰(2010년 9월 8일)
중국 금융권에 위험이 갈수록 커지고 있다. 중국 은행 부문의 위험 관리 시스템에 여전히 취약한 부분이 많다. 특히 사회적 안정성을 유지하는 것과 연계된 금융 위기 관리에 있어 심각한 위험이 있다. 중국 은행들의 자본과 위험을 관리하는 시스템을 개선하는 것이 높은 경제성장과 사회 안정이라는 국가의 2대 핵심 임무를 실현하는데 중요하다. 위기상황에 대비한 재무건전성 평가인 이른바 스트레스 테스트에 대한 설계와 시행, 적용 등을 개선해야 한다. 은행들이 대출의 양보다 질에 집중하는 것이 시급하다.

 

※샤오강 중국은행장(2010년 9월초)

중국은행의 비이성적인 사업 확장이 우려된다. 현재 환경에서 중국 은행들이 더 많은 수익을 취하는 가장 좋은 방법은 규모 확대이며 이 같은 방식으론 은행의 장기적으로 지속가능한 발전과 균형잡힌 경제사회적 구조를 담보할 수 없다.

 

 

중국 은행에 대한 스트레스 테스트에 대한 신뢰성 논란에도 불구, 단기내에 주택 담보대출의 부실이 크게 확대되어 금융시스템까지 위협할 가능성은 낮아 보인다. 중국의 주택담보 인정비율은 차입자의 신용도에 따라 차이가 있으나, 평균 60%내외로 미국 85%내외(과거 서브프라임 부실 확대 시기)에 비해 상대적으로 낮은편이며 고객의 신용도에 따라 최대 80%까지 인정하나, 일반적으로 신규주택은 70%, 기존주택은 50%만을 인정하는 것이 관례이다.

전체 은행자산의 약 50%를 차지하는 대형은행의 대주주가 정부라는 점도 은행의 안정성을 제고시키는 요인이다. 중국은행의 부실대출 규모와 비율이 2008년 9월말 1.3조위안과 5.5%에서 금년 6월말에는 0.5조위안과 1.3%로 하락하였다.<그림1> 이는 지난해 말, 전체 은행의 부실채권 중 약 60%를 차지하는 농업은행의 부실채권(8,157억위안)을 정부가 매입한데 주로 기인하며 모기지 대출의 절대 규모도 서브프라임 부실로 금융위기가 확산된 미국에 비해 크게 적은 수준이다.

 

중국의 모기지대출이 GDP에서 차지하는 비중이 최근 크게 증가하고 있으나, 2009년말 기준으로 미국 72.4% 보다 크게 낮은 14.1%에 불과하다.<그림2> 다만, 미국은 금년 1분기에 그 비중이 70.8%로 하락한 반면 중국은 금년 1-8월중 모기지 증가율이 전년동기대비 48.7%에 달해, 금년 말에는 비중이 27%내외로 상승할 전망이다.

 

 

다만, 부동산시장의 위축으로 열악한 지방정부의 재정상황이 더욱 악화되어, 향후 성장동력 약화 및 은행부실채권 증가 등 부작용을 초래할 우려가 있다. 금년 6월, 70개 주요도시의 주택가격이 16개월만에 하락세로 전환된 이후 2개월 연속 보합세를 보이는 가운데, 거래량도 4개월 연속 감소하는 등 최근 부동산 시장 위축 조짐이 뚜렷한 것으로 보인다. 특히 민간부분이 조사한 평방미터당 주택가격은 금년 5월부터 3개월 연속 하락(4월 5,060위안 → 5월 4,959 → 6월4,760 → 7월 4,706위안 → 8월 4,711)하였으며 공실지수는 지난해 말 96.9에서 금년 8월 104.2로 상승(2000년=100)하였다.

부동산시장이 더욱 크게 위축될 경우, 정부의 부동산관련 수입(비중 25% 상회)이 급감으로 기존 정부투자 위주의 성장이 한계에 부딪칠 가능성이 있다.<그림3,4>

 

만성적인 재정적자를 겪고 있는 지방정부가 개발공사 등을 통해 우회적으로 대출받은 규모가 전체 은행 대출의 약 15~20%에 달하는 7~8조위안으로 추정되며 S&P는 지방정부의 간접부채 규모가 중국정부 추정치 6조위안의 두배에 가까운 11조위안으로 추정하고 2~3년 후 재정문제가 악화될 수 있다고 경고하였다. 인민은행도 “2010년 통화안정보고서”에서 지방정부에 대한 은행대출이 당면해 있는 리스크 요인이라고 언급한 바 있다.(2010년 9월 17일) 최근의 부동산시장 위축으로 그동안 지방정부의 수입 축소가 예상됨에 따라 그동안 성장의 견인차 역할을 하던 정부의 투자 위축이 불가피할 것으로 보인다. 

 

정부의 부동산관련 수입이 1.4조위안으로 전체 수입에서 차지하는 비중이 25%를 상회하는 것으로 추정된다. 특히 토지매각 수입의 비중은 20.7%에 달한다. 부동산관련 수입은 토지매각대금+부동산관련 산업의 세수만 적용한 것으로 토지증치세, 토지점유세, 토지양도세 등 세금을 포함하지 않음에 따라 실제 부동산관련 세수는 동 수치를 크게 상회할 것으로 추정된다. 부동산관련 투자가 전체 고정자산 투자에서 약 1/4을 차지하고 있다는 점을 감안할 때 부동산관련 투자 위축이 성장둔화를 초래할 우려가 있다.

 

 

 
 

 

최근의 모기지 대출과 장기 대출의 급증 등 은행의 리스크관리 능력이 취약하다는 점을 감안할 때, 향후 은행의 부실채권이 증가할 여지가 충분하다.
최근 주택가격의 하락 및 정부의 부동산 대출 억제 정책에도 불구, 전체 대출에서 모기지 대출이 차지하는 비중이 2009년 1분기 10.0%에서 금년 2분기 12.9%로 상승하였다.<그림5> 금년 상반기, 모기지대출이 전년동기대비 48.7%(2009년 43.3%↑) 증가하여 같은기간 도시주민의 가처분소득 증가율 10.2%(2009년 8.8%↑)을 크게 상회하였다. 

 

2000년 말 28.1%에 불과하던 장기대출의 비중이 2010년 7월 60.1%로 상승하였으며 특히 금융위기 직후인 2008년 말 이후 상승폭이 더 크게 나타났다.<그림6> 은행의 실제 부실채권 규모는 2003년 이후 정부가 매입한 1.8조위안 규모의 부실채권을 포함할 경우, 금년 2분기 2.3조위안을 상회하여 부실채권 비율도 5%대로 상승하였다. 

 

은행감독위원회는 2010년 연보에서는 은행의 부실채권 및 부동산 대출에 대한 리스크를 금년도 은행업의 7대 리스크 중 각각 1위와 2위로 선정하였다. 이에 따라 은행감독위원회는 중국은행의 자기자본비율은 바젤 2 에서 정한 7% (buffer 2.5%포함) 보다 높은 10% 이상 으로 설정하는 방안을 검토 중이다.

 

※완충자본(conservation buffer ratio)은 바젤은행감독위원회(BCBS)는 은행들이 위기발생시 손실흡수에 이용할 수 있도록 보통주 자본만으로 보유해야 하는 손실보전 완충자본의 의무적립비율을 위험가중자산의 2.5%로 결정했다.또 거시건전성 측면에서 시스템리스크 축적을 야기하는 과도한 신용팽창 발생시 경기대응 완충자본을 0∼2.5% 범위 내에서 추가 적립토록 했다. 한편 새로운 자본규제 개혁안(바젤 III)의 향후 이행시기와 관련해 최소필요자본비율은 2013년부터 매년 단계적으로 규제수준을 높여 2015년부터 최종 규제수준으로 전면 이행키로 했다.다만 총자본비율(8.0%)는 2013년부터 전면 이행하며,손실보전 완충자본은 2016년부터 단계적으로 수준을 높여 2019년 전면 적용키로 했다

 

 
 
 

This is not investment advice! 

 

출처 : www.kcif.or.kr  

 

 

 

중국의 신용보증업계 투자 및 2011년까지의 시장 전망

China Guarantee Industry Investments and Market Outlook to 2011

2010/06   ＄1,500

http://dm.giikorea.co.kr/korean/rinc123482-china-guarantee.html

중국의 신용보증업계는 급속히 확대되고 있습니다. 2008년말 현재 중국에서는 4,247개사의 신용보증회사가 중소기업 대상 서비스를 제공하고 있습니다. 이들 중소기업의 총대부액은 17,500억 위안으로, 907,000개사를 대상으로 합니다.

중국 신용보증업계의 현황 및 발전 동향, 리스크 분석, 지역별 동향, 투자 관련 제언과 함께 중국의 중요 신용보증회사 개요를 정리하여 전해드립니다.

제1장 중국의 신용보증업계 개요

• 업계의 범위
• 업계의 특징
• 업계의 발전
• 중국 경제내 업계의 지위

제2장 중국 신용보증업계의 발전 환경 및 향후 전망

• 거시경제 발전 환경과 향후 전망
• 고정자산투자
• 자국내 소득 수준
• GDP
• 환율
• 예금 및 대부 금리
• 중국 신용보증업계의 정책 환경

제3장 시장 동향 및 향후 전망

• 신용보증회사
• 수량
• 종류
• 수익성
• 시장의 지위
• 시장
• 비즈니스
• 수요
• 시장 발전 예측

제4장 지역별 시장 및 예측

• 베이징
• 상하이
• 광둥성
• 저장성

제5장 중국의 중요 신용보증회사

• China National Investment & Guaranty Co., Ltd.
• Beijing Zhongguancun Sci-tech Guaranty Co., Ltd
• Zhongtou Credit Guarantee Co., Ltd
• Beijing Capital Guarantee & Investment Co., Ltd
• Credit Orienwise Group Ltd.
• Uni-Power Guaranty
• Guangdong Yinda Guaranty Investment Group Co., Ltd
• Guangdong Join-Share Guarantee Investment Co., Ltd
• Chengdu Small & Medium Enterprise Credit Guarantee Co., Ltd
• Shenzhen Small & Medium Enterprises Credit Guarantee Center Co., Ltd
• Suzhou Guofa Small & Medium Enterprise Guarantee and Investment Co., Ltd.

제6장 시장의 경쟁 및 향후 예측

• 국제 신용보증업계
• 미국
• 유럽
• 일본
• 중국 신용보증업계의 라이프사이클
• 중국 신용보증업계의 수익원
• 중국 신용보증업계의 경쟁
• 중국 신용보증업계의 발전 동향

제7장 중국 신용보증업계의 리스크 분석 및 예측

• 신용보증회사의 리스크 분석
• 리스크 평가
• 리스크
• 정책 리스크
• 신용 리스크
• 업무 리스크
• 유동성 리스크

제8장 중국 신용보증업계의 투자 제안

• 투자의 기회
• 리스크 예방 관련 제언
• 투자 제안

도표