2014.08.19
정부가 부동산펀드와 리츠(REIT's)에 대한 배당소득 분리과세를 축소한 데 이어 취득세 감면(30%)까지 폐지하기로 하면서 민간의 주택사업은 물론 국토교통부의 임대주택 공급계획까지 차질이 우려된다.
국토부는 전·월세난 해소 등 서민주거안정을 위해 올해부터 민간자본이 참여하는 공공·민간제안 임대주택리츠를 설립, 매년 1만가구 넘는 임대주택을 공급할 방침이었다. 하지만 취득세 부과시 기대수익률 하락이 불가피하고 기관투자가 등 민간자본 유치가 어려워지는 등 리츠 설립 자체가 사실상 불가능하다는 지적이다.
19일 국토부와 리츠업계에 따르면 안전행정부 방침대로 내년부터 부동산펀드와 리츠의 취득세 감면이 폐지되면 만기 5년 기준 운용수익률이 연간 1~2%포인트가량 하락하는 것으로 나타났다. 현행법상 취득세는 취득가액의 4.6%지만 대도시 과밀억제권역의 경우 세금이 중과돼 최고 9.4%의 세율이 적용되기 때문이다.
리츠업계 한 관계자는 "부동산펀드와 리츠는 안정적 투자수익률을 올리기 위해 대다수가 대도시권에 투자한다"며 "취득세 감면이 폐지되면 (취득세) 중과가 불가피해 상품개발과 운용이 어려워진다"고 말했다.
특히 오피스빌딩이나 상가 등 리테일에 비해 상대적으로 기대수익률이 낮은 임대주택펀드나 리츠의 타격이 클 것이란 설명이다.
실제 국토부가 추진 중인 '공공/민간제안 임대주택리츠'의 기대수익률은 연 5~6%(매각차익 제외) 정도로, 취득세가 부과되면 기대수익률이 최고 3~4%가량으로 낮아져 기관들이 요구하는 수익률 최소 5%조차 맞출 수 없게 된다.
공공·민간제안 임대주택리츠는 국민주택기금과 민간자본이 공동으로 투자, 리츠를 설립하고 한국토지주택공사(LH)나 시행사로부터 싼값에 토지를 제공받아 임대주택을 건설·공급하는 방식이다.
국토부는 연내 첫 공공·민간제안 임대주택리츠를 출시하고 시장 활성화를 통해 2017년까지 4만가구 이상 임대주택을 공급한다는 목표를 세웠지만 출발부터 취득세에 발목이 잡히게 됐다.
국토부 관계자는 "첫 공공 임대주택리츠는 현재 영업인가를 받은 만큼 차질없이 추진이 가능할 것"이라면서도 "내년부터 취득세가 부과되면 기관투자가들이 요구하는 수익률을 맞추는 것이 어렵게 돼 시장활성화가 힘들 것으로 보인다"고 우려했다.
자산운용사 한 임원은 "그나마 공공·민간제안 임대주택리츠는 정부의 신용보강과 자금지원, LH의 매입확약 등으로 수익성이 보강되면서 민간자본의 관심을 끌 수 있었던 것"이라며 "서민주거안정이란 큰 틀에서 부처간 협업이 이뤄져야 하는데 오히려 엇박자를 내면서 주택정책이 혼선을 빗게 됐다"고 지적했다.
리츠와 펀드를 통해 아파트와 주거용 오피스텔 개발사업 등을 추진하던 자산운용사와 AMC(자산관리회사)들도 비상이 걸렸다.
또다른 업계 관계자는 "주거용 오피스텔의 경우 건설임대는 임대사업자 등록이 안돼 취득세 감면이 사라지면 세제혜택이 전무해진다"며 "따라서 취득세 감면이 폐지되면 대부분 사업이 원점에서 재검토될 수밖에 없다"고 말했다.