왜 은행주공에 다시 주목하게 되었는가?

2015.02.10 02:48:55

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작년에는 저에게 여러가지 예상외 수익이 많았던 한해였습니다.

그래서 수년간 계획했던 저의 자산플랜을 앞당길수 있었던 행복한 때였지요^^

 

금년에는, 금융자산에좀 투자할까 고민을 했는데,

요즘 부동산 시장의 분위기가 매우좋기 때문에, 다시한번 부동산을 구매하게 되었습니다;

역시 처음은 경매로 시작했고, 광속탈락하자 마자, 일반 매매로 눈을 돌리기로 했습니다.

 

그런데, 작년이맘때에 비해 자그마치 4~5천만원씩 부동산의 가격이 상승 했으므로

지금시기에 부동산을 구매 하는것에 대해 엄청난 고민이 되었습니다.

 

왜냐하면, 현재의 부동산 상승이 일시적인 효과이며,

수개월후 다시 떨어질수도 있기 때문입니다.

물론 더욱 상승할 가능성도 배제할순 없지요

 

결국 이상황에서 제가 할수 있는건,

수많은 부동산중 그나마 하락 가능성이 최대한 적고,

상승예상이 되는 아파트를 찾는것 이었습니다.

 

그래서 하루에 4시간 정도를 1개월간 부동산을 뒤졌습니다. 

그러다가 결국 작년에 이어 은행주공아파트를 한채더 추가로 구매하게 되었습니다. ^^ 

 

 

이유인즉슨,

 

첫째, 제가 재건축 아파트를 구매할때,

가장 중요시하게 보는곳은 화장실, 창호, 바닥, 싱크대 입니다.

왜냐하면, 임차인을 둬야 하기 때문에, 수리비용을 따져봐야 하기 때문입니다.

 

그런데 구매 대상지의 아파트는 재건축 아파트답지 않게

내부 인테리어가 매우 훌륭했습니다.

싱크대로 새것으로 바꿨고, 화장실도 새로 했다고 합니다.

베란다 상태도 매우 훌륭했습니다.

 

 

둘째, 이제 개포주공, 고덕주공, 신흥주공등

인근의 재건축 단지들의 이주가 실시됩니다.

 

재건축아파트에 거주하는분들은

주택이 낡았기 때문에, 주변에 비해 매우 저렴한 금액으로 임대를 하고 있습니다.

그러므로 또다시 저렴한 주택으로 이주할것으로 예상했습니다.

왜냐하면, 갑자기 수배의 이르는 임대금액을 지불할 능력이 있을지 의심이 될수 있기 때문입니다.

 

수천가구의 동시다발적 이주를 하면,

주변 부동산 전세는 자연스럽게 상승하게 됩니다.

결국 그 상승분이 매매가의 상승도 불러올수 있는 영향도 있기 때문입니다.

 

 

셋째, 은행주공아파트의 경우 엄청난 대지지분을 보유하고 있는 아파트로서, 

제 개인적으로는 무상지분율을 최소 120% 정도로 예상하고 있습니다.

(예시:10평짜리 아파트를 사면 12평짜리를 무상으로 제공)

 

그러므로 31평을 구매시 향후 37평정도 아파트를 무상으로 받게 되는데,

현재 성남에 37평 신축아파트는 최소 4억 중반이상에 형성중이니,

상승할 여력이 충분한 아파트라고 생각했기 때문입니다.

 

 

넷째, 그리고 재건축 아파트의 경우는 양파껍질과 비슷합니다.

재건축진행의 여러단계중 한단계 한단계 껍질을 벗겨낼때마다

매물은 자취를 감추고 매도호가가 상승하는 경우가 매우 많습니다.

 

사람들의 기대심리와 욕심이 그만큼 크다는것이지요

그래서 많은 사람들은 재건축단지에 투자하는것이

"소문난 잔치에 음식없다" 라고 표현을 합니다.

 

하지만, 은행주공아파트는 아직은 소문이 났다고 할정도의 상승을 보이지 않고 있습니다. ^^

이정도의 대지지분을 갖고 있음에도 평당 겨우 1100만원 입니다. 

서울 노원구, 강남구, 강동구, 양천구, 그 어떤 재건축 유망단지를 살펴보십시오

이정도의 대지지분을 가진 아파트가 평당 겨우 1100만원에 책정되어 있는게

정상적인 가격인건지를 ^^   이럴때는 소문이 나기전에 언능 구매해놔야 합니당ㅋ

 

 

다섯째, 은행주공아파트는 현재 돌풍을 일으키고 있는

위례신도시 바로 옆에 위치한 아파트라는점과,

"신사 - 위례신도시 - 광주를 연결하는 위례신사선이

아파트인근에 신설될 가능성이 매우높다" 라는점등이 작용하였습니다.

 

사람들의 심리는, 이미 아파트의 시세가 꼭대기에 있다 하더라도,

어떠한 호재가 발생되면, 그 호재가치를 추가로 반영하게 되고,

또다시 높은 호가를 부르게 됩니다. 그게 사람의 어쩔수 없는 심리 입니다.

즉, 은행주공은 재건축 호재외에, 추가적인 호재거리가 많이 내포되어 있습니다.

 

 

여섯째는 제가 은행주공아파트중 유독 31평을 고집한 이유입니다.

최근 부동산경기 호조로 인하여 많은 평형이 3천만원 ~ 5천만원 정도 상승을 하였습니다.

은행주공아파트도 위와 비슷한 정도의 금액이 상승을 하였습니다.

 

하지만, 그중 가장 넓은 평형이 31평이 다른평형에 비하여

비율적으로 더욱 상승해야 하는게 맞는것인데,

 

다른 소형평형이 4~5천만원 상승할동안,

오히려 31평은 상승금액이 겨우 2~3천만원이었습니다.

이점이 바로 제가 은행주공의 많은 평형중 유달리 31평을 고집했던

이유입니다. ^^

 

요즘 소형평형이 인기이므로,

중대형보다 소형평형이 가격적으로 우세하는것은 맞습니다.

 

하지만, 그건 일반적인 아파트를 적용할때 써야하는 공식이고,

재건축아파트는 대지지분이 몇이냐에 따라 평가가격, 추가분담금등이 천차만별이 되므로

무조건 대지지분을 많이 갖고 있는 사람이 유리합니다.

대지지분 1평이 매우 중요하고, 매우 큰 값어치를 하고 있기 때문입니다. ^^

 

 

실제로, 은행주공아파트의 평형당 대지지분은 아래와 같습니다.

 

27평 아파트시세 (약 3억) = 23.64평 

28평 아파트시세 (약 3억 2천) = 24.52평

31평 아파트시세 (약 3억 5천) = 27.14평 

 

위의 평형별 아파트 가격과, 대지지분을 비교했을때,

대지지분별 가장 저평가 된것이 31평임을 단숨에 알수 있을것 입니다.

즉, 겨우 2~3천만원 더 지급하고, 대지지분이 3평더 많은 31평형을 구매하는게

훨씬 유리하다는 것이죠^^

 

저는 위 아파트를 구매하기 위해 바쁜 스케쥴을 전부 정리하고

급히 성남으로 향했습니다. 

 

구매과정은 매우 간단하고 신속히 끝이 났습니다. 

원래 부동산에서 매수자, 매도자와 마주하게 되면,

상견례 자리처럼 서로의 칭찬으로 시작되서~

말이 참 많아지기 마련이거든요;;  ^^

 

이상 은행주공아파트 추가구매에 관한 후기를 마칩니다.