2015년 04월 23일 11:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.
"밀물이 모든 배를 띄운다"는 경구는 부동산 투자업계에서는 적용되지 않는다. 기관투자가들의 부동산 투자 관심이 증가하면서 부동산으로 끊임없이 돈이 유입되고 있지만 알짜배기 몫을 모두 챙겨가는 것은 소수의 대형 부동산펀드다.
기관투자가들이 대규모 펀드를 선호하는 경향이 새롭지는 않다. 하지만 현재 부동산 투자에서는 이 같은 선호가 특히 강하게 나타나고 있다. 월스트리트저널(WSJ)은 부동산 침체기를 경험한 투자자들이 트랙레코드가 검증된 대형 부동산펀드를 선호하는 동시에 더 많은 돈을 부동산펀드에 투자하면서도 투자 펀드의 숫자는 줄여 수수료 협상에서 협상력을 높이는 데 이용한다고 보도했다.
프레킨에 따르면, 지난해 전세계 총 210개 폐쇄형 부동산펀드가 977억 달러의 신규 자금을 조달했다. 역대 최고치인 2008년 1375억 달러에는 못 미치지만 2010년 468억 달러에서는 두 배 넘게 증가한 수치다.
조달된 신규 자금의 대부분은 운용자산 10억 달러 이상 대형 펀드에 유입됐다. 올해에는 현재까지 부동산펀드로 유입된 전체 자금의 64%가 대형 펀드로 흘러들었다. 2012년 대형 펀드의 비중이 31%에 그쳤던 것과 비교해 큰 차이다.
대형 부동산펀드의 성공은 부동산 침체기에 거둔 상대적으로 견실한 성과 덕분이다. 리먼브라더스와 모건스탠리, 골드만삭스 등 월가 대형 은행의 부동산 투자가 대규모 손실을 낸 것과 달리 사모투자회사의 대형 부동산펀드는 부동산이 꺼지지 직전에 발을 빼 헐값에 재진입 할 수 있는 실탄을 마련했다.
블랙스톤그룹은 이달 초, 부동산펀드들이 1992년 이후 지금까지 수수료를 제외하고 연평균 18%의 투자수익률을 올렸다고 밝혔다. 가장 최근 조성한 부동산펀드는 기관투자가들로부터 4개월만에 145억 달러를 모집하기도 했다.
스타우드캐피탈이 최근 조달한 56억 달러 부동산펀드도 당초 목표로 한 금액을 넘어서는 것이다. 이번 주 론스타펀드가 자금모집을 마감한 부동산펀드는 목표치를 5억 달러 초과한 55억 달러를 끌어들인 것으로 알려졌다.
대형 펀드는 더 많은 자금을 쌓아가는 한편 대규모 부동산 투자에 거침없이 뛰어들고 있다. 블랙스톤의 시카고 윌리스타워 인수나 스타우드의 스페인 말라가 솔프린시페호텔 인수, 론스타의 아일랜드 호텔체인 쥬리스 인수 등이 대표적이다.
반대로 올해 신규 모집된 자금 중 규모가 5억 달러 이상 10억 달러 미만 중형 펀드로 유입된 자금은 17%에 그쳐 2012년 29%에서 급격한 감소를 보였다.
비슷한 결과를 보여주는 통계는 또 있다. 지난해 초 이후 10억 달러 이상 조달을 목표로 한 부동산펀드의 경우 목표금액을 조달하는 데 평균 14개월이 걸리고 목표액의 109%를 조달했지만 소형 펀드의 경우 목표금액의 97%를 조달하는 데 그쳤고 평균 모집 기간도 20개월로 길었다. 특히 미국집중펀드에서 차이가 가장 극명하게 드러났다.
프레킨은 특정 지역이나 자산에 특화된 틈새 부동산펀드는 소형 펀드라 하더라도 자금 모집이 원활했던 것으로 분석했다. 주로 의료시설이나 기숙사, 시니어하우징, 물류창고 등에 특화된 펀드들이다.
대형 사모투자회사(PE)의 부동산펀드가 모두 성공을 거둔 것도 아니다. 블랙스톤의 성공에도 불구하고 KKR과 TPG 등 다른 대형 PE들은 부동산펀드 자금 모집에 고전했다. KKR은 금융위기 이후 첫 부동산펀드 자금모집을 2013년 말에야 마감할 수 있었는데 그나마 15억 달러 중 5억 달러가 자기부담금이다. TPG는 15~20억 달러를 목표로 지난해 초 자금모집을 시작한 신규 펀드를 아직도 마감하지 못하고 있다.
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