부동산 시장 거시적으로 보라-전경돈 세빌스코리아 대표.리테일·호텔·물류 등과 함께 의료와 헬스케어가 부동산과 융합하는 등 새투자상품 등장 .

2015.08.30

 

부동산 시장을 이해하려면 거시적 시스템에서 살펴봐야 한다. 부동산 시장은 여러 시장이 결합한 시스템을 갖추기 때문이다. 먼저 자산의 수요와 공급에 따라 시장에서 임대료와 임대율이 정해지고 이런 임대시장의 자본환원율은 자산관리 시장에서 결정된다. 자산관리자들은 가치를 극대화하기 위한 전략을 세우고 이 전략에 따라 매도자와 매수자 간 매매시장이 형성된다. 이 매매시장에서 금리의 변동이나 자본의 미래 환경 등에 영향을 받는 자본시장이 생겨난다. 또 시장 수익성에 의해 새로운 공급자들이 만들어내는 게 개발사업 시장이다.

 

이번 칼럼 연재의 목표는 독자들에게 부동산 시장의 다양함과 속성을 보다 거시적으로 바라보게 하는 것이었다. 특히 개인투자자들이 부동산을 재무적 투자처로 바라보고 리스크와 수익성 분석을 통한 합리적 투자를 고려하도록 하는 데 있었다. 마지막으로 향후 부동산 시장이 거시적으로 어떻게 바뀔지 살피려 한다. 미래 부동산 시장의 변화 중 가장 두드러지는 점은 개인의 부동산 투자가 기관을 닮아가는 것이다. 핵심은 부동산 투자에서 이익을 얻는 방식이 매각차익 실현보다는 자산 소유 기간에 현금흐름을 만드는 방식으로 변해간다는 것이다. 개인은 기관보다 자금력과 정보력이 부족한데 앞으로 자금력은 펀드 조성 등의 방법으로 커질 것이고 정보력은 간접투자를 통해 강화될 것이다.

 

또한 투자 대상이 되는 섹터가 더욱 다양해지고 딜 소싱 방법이 다변화될 것이다. 리테일·호텔·물류 등과 함께 의료와 헬스케어가 부동산과 융합하는 등 새로운 투자상품이 등장할 것으로 기대한다. 전세 개념이 사라지고 있는 주거용 부동산도 기관들이 선호하는 안정적 투자 시장이 될 것으로 보인다. 1인 가족의 증가와 고령화 등의 사회현상이 가져올 부동산 시장의 변화에도 주목하면 좋을 것 같다. 인수합병(M&A)이나 부실채권(NPL) 등을 통한 딜 소싱이나 공기업과 대기업 등의 유휴 부동산 재검토 등을 통한 신규 상품에도 주목할 필요가 있다.

 

마지막으로 개발업자들은 금융을 배우고 부동산 섹터의 속성을 배우는 데 시간을 많이 할애해야 할 것으로 보인다. 대형 건설사 중에는 국내외의 시공경험을 통해 호텔이나 오피스에 대한 많은 노하우를 가진 회사들이 속속 등장하고 있기는 하지만 새롭게 국내 시장에 들어올 글로벌 기업이나 외국 자본을 적극 활용하기 위해서는 각자의 장점과 능력 등을 고려한 특화 전략을 미리 준비해야 할 것이다.

 

이제는 부동산 투자시에도 주식이나 채권처럼 몇%의 기대 수익률 목표를 명확히 하고 다양한 시장정보를 최대한 섭렵하며 목표에 부합하는 상품을 고르도록 하자. 좀 더 안정적이고 효율적인 투자를 원한다면 감과 직관을 믿기보다는 전문가와 상의하는 것이 좋을 것이다.