주택시장 긴급점검(중-2)]서민은 전세난에 내몰리는데 1억원(3.3㎡당) 분양가 초읽기…양극화로 치닫는 주택시장

 

부산엘시티 3.3㎡당 분양가 7천만원..."롯데월드타워 1억원 기정사실"

분양가 상승→​매매가 상승→​전셋값 상승...전세 노마드 가속화

 

2015-11-05

아주경제 백현철 기자 = 건설사들의 밀어내기 분양과 올초 분양가상한제 폐지가 맞물리면서 분양가 고공행진이 가속화하고 있다. 부산 등 일부 지역에서는 7000만원(이하 3.3㎡당 기준)을 넘어선 가운데 분양가 1억원 돌파도 시간문제란 얘기가 주택시장에서 공공연히 나온다. 분양가 상한제 폐지는 주택 품질의 다양화로 고급 주택 수요를 충족시키는 순기능이 있다는 게 건설사들 주장이지만 분양가 상승이 전체 주택 가격 상승을 견인하고 이어 전셋값 상승으로 이어지는 악순환 고리를 만든다는 지적이다.   

 

 

 

4일 주택업계에 따르면 지난해 10월 서울 서초구 ‘반포 아크로 리버파크’는 평균 분양가가 4130만원으로 고분양가 논란 속에서도 평균 17대 1의 청약경쟁률을 기록하면 완판됐다. 일부 타입은 5000만원을 넘어서며 일반 아파트 분양가 5000만원 시대를 열었다. 이후 최근에는 1억~1억5000만원의 웃돈이 붙어 분양권이 거래되고 있다.  

 

지난달 부산 해운대구 중동에서 분양된 '해운대 엘시티 더샵' 펜트하우스 2가구는 7008만원의 분양가에도 청약 경쟁률이 68대 1을 기록하며 화제가 됐다. 분양 직후 호가가 수억원 오르는 등 세간의 주목을 받고 있다.  

 

내년 잠원·반포·청담 등 강남권 한강변 재건축 아파트 조합이 분양가 5000만 책정을 사실상 기정사실화 하면서 분양가 고공행진은 가속화할 것으로 전망된다. 

 

이런 가운데 내년 하반기 분양 예정인 123층 높이 잠실 롯데월드타워 오피스텔이 분양가 1억원 돌파의 이정표가 될 것이란 전망이 나온다.  

 

부동산114에 따르면 서울 평균 분양가는 10월말 현재 2454만원으로 올초 1723만원에 비해 700만원 가량 올랐다. 함영진 리서치센터장은 "강남을 중심으로 재건축 분양가가 오르면서 전체 평균을 끌어올렸다"고 분석했다. 특히 엘시티가 분양된 부산의 경우도 10월말 현재 분양가 평균이 2166만원으로 연초(921만원)에 비해 두배 이상 뛰었다.   

 

청약시장 호조로 분양가가 치솟으면서 전체 주택가격 상승을 견인하고 있다. 이는 전셋값 상승을 부추겨 서민들의 전세난을 가중시키는 양극화의 부작용을 낳고 있다는 게 전문가들의 지적이다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가는 10월말 현재 1741만원으로 연초(1656만원)보다 85만원이 올랐다. 전셋값은 연초 1063만원에서 10월말 현재 1203만원으로 140만원이 올랐다. 매매가보다 전셋값 상승폭이 훨씬 큰 것이다.   

 

통계청에 따르면 올해 3분기(7~9월)에 경기도로 유입된 인구는 2만5919명으로 지난 2012년 4분기(2만6208명) 이후 가장 많은 수치를 기록했다. 

 

지난달 강북 14개구의 평균 전셋값은 2억9천803만원으로 3억원에 육박했다. 매매가 대비 전세가 비율도 서울 평균(72.3%)보다 높은 74.3%까지 올랐다. 

 

경기도 순유입 인구가 증가한 것은 동탄신도시 등에 신규 아파트 입주자가 많았고, 전세난으로 서울에서 인근 경기권으로 이주한 사람이 늘어난 영향으로 분석된다. 

 

이런 가운데 압구정·여의도·반포 등 한강변 재건축이 본격화할 경우 전세 노마드(유목민) 현상이 더욱 가속화될 것으로 전망된다. 강남3구 주요 재건축 아파트 매매가는 2012년 9.44% 하락했던게 올들어 10월까지 6.91% 상승했다. 

 

지역에 따른 청약시장의 양극화도 심각한 것으로 나타났다. 지난 9월 분양한 대구 ‘힐스테이트 황금’은 197가구 일반 분양에 청약경쟁률 622대 1을 보이며 사상최고 경쟁률을 기록했다. 경남 창원시 ‘용지더샵레이크파크’도 108가구 모집에 4만5625명이 몰려 422.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 반면 지난 달 30일까지 진행된 '용인기흥 효성해링턴 플레이스' 청약에선 1666가구 모집에 총 1258명이 청약, 수도권임에도 불구하고 미분양을 낳았다. 

 

김호철 단국대 교수는 “현재 정부 정책상 높은 분양가 수준을 유지할 수밖에 없는 현상이 이어지고 있다”며 “정부와 지자체는 장기적인 관점에서 임대주택 공급을 늘릴 수 있도록 정책적 지원과 분위기 마련을 통해 주택시장 양극화를 해소할 수 있도록 해야한다”고 말했다.

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[주택시장 긴급점검(중-1)]"분양은 밀어내고, 분양가는 끌어올리고"…한탕주의에 자멸부르는 건설업계

 

서울시내 아파트 3.3㎡당 분양가 2456만원…연초대비 30% 급등

공급 몰렸던 경기권 미분양 속출…주택 인허가는 연말 70만 가구 추산

주택시장 냉각시 건설사 구조조정 사태 재현될 가능성 높아

강영관 기자(kwan@ajunews.com)| 등록 : 2015-11-05 09:00| 수정 : 2015-11-05 09:00

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건설사들이 앞다퉈 밀어내기 분양에 나서면서 사상최대 물량인 한해 50만가구 분양이 예측되는 가운데, 연일 상승추세인 고분양가에 대한 논란도 뜨겁게 달아오르고 있다. [사진=아이클릭아트 제공] 

 

아주경제 강영관 기자 = 분양시장 회복세를 타고 건설사들이 분양물량을 쏟아내면서 분양가 상승세도 가속화하고 있다. 연초 분양가상한제 폐지 후 주택품질 고급화란 명분하에 건설사들이 분양가를 지속적으로 끌어올리고 있지만 상승세를 감안할 때 '물들어왔을 때 노 젓자'란 한탕주의가 기반에 깔려 있지 않냐는 지적도 나온다.   

 

특히 2008년 금융위기 때와 같이 부동산 대세하락장이 진행될 경우 가수요 거품이 급속도로 꺼지면서 입주자 피해와 함께 주택사업 비중이 높은 건설사의 구조조정 사태가 재현될 가능성도 제기된다. <관련기사 3면>

 

4일 부동산114에 따르면 10월 말 기준 전국 아파트 평균 분양가격은 3.3㎡당 1025만원으로 연초(928만원)와 비교해 97만원 올랐다. 전용면적 84㎡ 아파트를 산다고 가정했을 경우 연초와 비교하면 3200만원 가량 더 줘야 하는 셈이다. 

 

서울시내 아파트도 같은 기간 1723만원에서 2456만원으로 일년도 채 안돼 30% 가량 급등했다. 청약광풍이 불었던 부산과 대구 역시 921만원, 848만원에서 각각 2166만원, 1145만원으로 껑충 뛰었다.

 

분양가가 크게 오르면서 한동안 줄던 미분양 물량도 지역별로 슬금슬금 나오고 있다. 경기도의 9월말 기준 '민간부문 미분양 현황'을 살펴보면 현대건설이 지난 5월 분양을 진행한 경기도 광주 '힐스테이트 태전'은 총 6개 블록 3146가구 중 605가구가 미분양으로 남았다. 

 

김포에선 5월말 운양지구에서 KCC건설이 공급한 1296가구 규모의 '한강신도시2차 KCC스위첸'은 169가구가 미분양된 상태다. 이 단지는 분양 때부터 고분양가 논란에 휩싸인 바 있다.

 

일신건영이 지난 8월 화성시에 공급한 '송산그린시티 휴먼빌'은 750가구 중 240가구가 주인을 찾지 못하고 있고, 7월 대우건설과 신영이 용인에 분양했던 역북 지웰 푸르지오도 1259가구 중 315가구가 미분양으로 남았다. 5월에 효성이 분양을 진행한 용인서천 효성해링턴 또한 458가구 모집에 123가구가 미분양이다.

 

악성으로 분류되는 '준공후 미분양' 물량도 여전히 건설사 발목을 잡고 있다. 건설사들의 분기보고서를 보면 현대산업개발의 준공후 미분양 액수는 올해 상반기말 기준 2196억6700만원으로 건설사중 가장 많다. 현대산업개발은 전체 매출액 중 국내주택 사업비중이 절반을 넘어설 정도로 높은 비중을 차지한다. 이어 현대건설 979억5200만원, 롯데건설 382억2800만원, 대우건설 243억1900만원, GS건설 198억1100만원 등의 순이다. 

 

미분양 우려가 커지는 가운데 앞으로 나올 신규물량은 줄줄이 대기 중이다. 국토교통부에 따르면 올해 1~9월 주택건설 인허가 실적은 54만140가구로 연말에는 70만 가구에 육박할 것으로 추산된다. 국토연구원이 2013년 장기주택종합계획에서 추산한 연평균 주택 수요가 39만가구인 것을 감안하면 9월 기준으로도 이미 15만가구 이상 수요를 초과한 셈이다. 

 

문제는 금리인상, 대출규제 강화 등 외부 변수로 인해 매수 심리가 급속도로 위축될 경우 큰 장을 펼치고 있는 건설사가 빠져나갈 퇴로가 마땅치 않다는 점이다. 2008년 금융위기로 인한 시장 침체로 2009년 주택사업 비중이 높았던 건설사들이 대규모 구조조정이 진행됐던 선례를 볼 때 이같은 비관적 시나리오가 현실화할 가능성이 상당히 높다는 지적이다. 당시 경남기업·풍림산업·우림건설·월드건설·동문건설·이수건설 등 11개 건설사가 1차 구조조정 대상에 올랐는데, 현재 동문건설을 제외하면 사업을 진행하는 곳이 없다.

 

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "건설사 입장에선 다각화된 포트폴리오를 가져가는게 이상적이지만 부동산이 흐름이 있기 때문에 현재 주택시장으로만 몰리는 것"이라며 "내년에도 올해와 같이 대규모 공급이 이뤄진다면 주택시장 리스크는 굉장히 높아질 것"이라고 말했다.

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